2010년 상반기 부동산시장 및 소비자인식 동향 전망
이 수 욱 | 국토연구원 연구위원 최 정 임·황 관 석 | 국토연구원 연구원
1. 부동산시장 개관
2010년 부동산시장의 출발은 국내외 경기 회복에 대한 기대 등으로 시장위축 요인이 병 존하고 있지만, 그 보다는 상승요인이 더 클 것이란 것이 일반적인 전망이었다. 이 같은 전 망이 가능했던 요인으로는 토지보상금 증가, 경기회복에 따른 수요증가, 서울 및 수도권 개 발호재(2차 보금자리, 재개발·재건축, 신도 시), 6.2 지방선거, 4대강 수질개선사업 등이 거론되었다. 반면, 금리인상 가능성, 환율상 승, 고용불안, 실질가계소득 감소로 인한 소비 심리 위축, 양도세 면제 종료(2.11), 미분양주 택 취·등록세 혜택종료(6.30) 등이 시장을 위축시킬 가능성이 높은 대표적 요인으로 거 론되었다.
그러나 기대에 못 미친 경기회복세와 실질 가계소득의 회복지연, 그리고 보금자리주택에 대한 실수요 층의 관심증대, 주택가격에 대한 버블 가능성 제기 등으로 부동산 구입을 유보 하는 상황이 발생하면서 부동산시장에서는 가 격 하락, 거래 위축, 미분양주택 증가 등이 동 반되는 트리플 악재 현상이 나타나기도 했다.
2010년 1사분기 부동산시장은‘관망세’라 는 한 마디로 정리할 수 있다. 정부의 용적률 완화, 지방주택경기 활성화를 위한 지원방안 발표에도 불구하고 시장불안에 대한 언론보도 증가, 기대보다 더딘 경기회복세 등으로 부동
산소비자들의 안정지향적인 시장접근이 지속 되었기 때문이다.
세부 시장별로 보면 주택 매매시장의 경우, 서울 강동, 부산, 울산, 대전 등 일부지역을 중 심으로 한 국지적 상승세가 있었으나 전반적 으로는 가격의 하락 내지 약보합세가 그리고 비수도권 지역의 상승폭도 점차 둔화되는 양 상을 보였다. 특히, 재건축 아파트 매수세 위 축, 보금자리주택에 대한 관심 등으로 관망세 가 확산되면서 매수심리가 크게 약화되는 현 상이 나타나기도 하였다.
반면, 전세시장의 경우는 이와 반대의 현상 이 나타났다. 2009년 연말부터 시작된 일부 인기학군, 소형평형을 중심으로 한 전세가가 상승으로 지역적 양극화 현상이 발생하였다.
특히, 봄 및 겨울방학 이사철을 맞아 막바지에 전세 수요가 늘었으나 전세 물량 부족으로 서 울 강남지역을 중심으로 상승세가 지속되었 다. 이 같은 상승세는 3월 들어 상승 폭이 둔 화되면서 다소 안정되는 기미를 보였으나 주 택공급 물량 부족으로 인해 전세가격은 여전 히 다소 불안정한 양상을 보였다.
토지시장은 1사분기 동안 완만한 회복세를 보였으나 전반적으로 큰 변동 없이 안정세를 유지하였다. 토지가격과 거래는 인천과 비수 도권이 서울, 경기에 비해 상대적으로 증가세 를 보였다. 그러나 수도권도 거래는 여전히 위 축상태를 보이고 있지만, 개발호재가 있는 지
역을 중심으로 완만한 회복세를 보였다.
2. 시장별 동향
1) 주택시장(1) 주택 매매가격
전국 주택 매매가격은 2010년 1분기 전분 기대비 0.7% 상승하여 미미한 상승세를 보였 다. 수도권은 전분기대비 0.2% 상승하여 보합 세를 보인 가운데 특히, 신도시는 0.5% 수준 의 하락세를 보였다. 수도권에서의 주택가격 안정세는 주택담보대출(LTV·DTI) 규제의 지속과 보금자리주택 공급 예정에 따른 매수 심리 위축, 서울 인근지역에서의 입주물량 증
[그림 1] 주택매매가격 변동률
(단위: 전월비, %)
[그림 2] 신도시 및 주요 상승 지역의 아파트 매매가격 변동률 (2010년 1분기 기준, %)
<표 1> 주택매매가격 변동률
자료: 국민은행
(단위: 전년대비, 전분기대비 %)
자료: 국민은행
구분 2006 2007 2008 2009 2010
1분기 2분기 3분기 4분기 연간 1분기
전 국 11.6 3.1 3.1 -1.0 0.4 1.3 0.8 1.5 0.7
수도권 20.3 5.6 5.0 -1.4 0.5 1.7 0.4 1.2 0.2
서울 18.9 5.4 5.0 -1.0 0.7 2.3 0.6 2.7 0.4
강북 14.8 8.7 8.8 -1.1 0.4 1.9 0.7 1.9 0.3
강남 22.7 2.6 1.3 -0.9 1.0 2.7 0.5 3.4 0.5
인천 11.4 11.8 13.5 -1.3 -0.2 0.8 0.3 -0.3 0.1
경기 24.8 4.0 2.3 -1.8 0.5 1.4 0.2 0.3 0.0
5개광역시 2.2 -0.3 0.6 -0.4 0.2 1.0 1.4 2.0 1.3
기타지방 2.2 -0.3 0.6 -0.6 0.2 0.6 1.0 1.4 1.0
가 등에 기인하는 것으로 보인다. 반면, 지방 은 상대적으로 상승폭이 커 지방 광역시와 기 타지방이 각각 1.3%, 1.0% 상승한 것으로 나 타났다. 이는 지방 미분양주택에 대한 양도세, 취·등록세 혜택 연장에 따른 매수심리 개선, 지역적으로 전세물량 부족에 따른 매매전환 수요 증가 등에 기인하는 것으로 보인다.
(2) 주택 전세가격
전국 주택 전세가격은 2010년 1분기 전분 기대비 1.6% 상승하여 2009년 3분기 이후 상 승세가 지속되었다. 수도권은 주택 매매가격 이 안정세를 보였던 것과 달리 전세가격의 상 승폭이 1.5%로 크게 나타났는데, 이는 봄 이 사철에 따른 계절적 요인, 매매시장에서의 관
[그림 3] 주택전세가격 변동률
자료: 국민은행
(단위: 전월비 %)
[그림 4] 서울 및 주요 상승지역 아파트 전세가격 변동률 (2010년 1분기 기준, %)
<표 2> 주택전세가격 변동률
(단위 : 전년대비, 전분기대비 %)
자료: 국민은행
구분 2006 2007 2008 2009 2010
1분기 2분기 3분기 4분기 연간 1분기
전 국 6.5 2.6 1.7 -1.1 0.6 2.3 1.6 3.4 1.6
수도권 10.4 3.7 1.7 -1.5 1.0 3.3 1.5 4.2 1.5
서울 9.8 3.7 1.1 -0.9 1.2 3.8 1.9 6.0 1.9
강북 9.6 5.4 3.5 -1.3 0.7 3.1 1.5 4.0 1.6
강남 10.1 2.2 -1.2 -0.6 1.7 4.4 2.2 7.9 2.1
인천 8.7 4.5 7.0 -1.3 0.2 1.6 1.1 1.6 0.9
경기 11.4 3.4 0.8 -2.1 0.9 3.2 1.2 3.2 1.2
5개광역시 2.5 0.9 1.0 -0.5 0.3 1.4 2.0 2.9 2.2
기타지방 2.7 1.7 2.3 -0.7 0.3 0.8 1.2 1.9 1.2
망세 증가에 따른 기존 세입자들의 재계약 증 가, 매매가격 대비 낮은 전세가격에 따른 전세 수요 증가 등에 기인하는 것으로 보인다. 지방 광역시 전세가격은 전분기대비 2.2% 상승하 여 상승폭이 크게 나타났으며 이는 지역적으 로 신규 입주물량 부족에 따라 전세공급 부족 현상이 심화된 것에 기인한 것으로 보인다.
(3) 주택거래
주택거래는 2010년 1분기 전국 27만 1천 호로 전년동기대비 16.0% 증가하였으나, 증 가세는 크게 둔화되었다. 월평균 거래량은 9 만호 수준으로, 2007년과 2008년 1분기 월평 균 거래량 10만 9천호 수준에는 못 미치는 것 으로 나타났다. 수도권은 2010년 1분기 전년 동기대비 23.2% 증가하였으나, 2009년 1분 기 경제위기로 주택거래가 많지 않았던 기저 효과의 영향이 컸다. 월평균 거래량은 3만 6 천호로 2007년과 2008년 1분기 5만 4천호의 68% 수준에 그쳤다. 수도권에서의 주택거래
위축은 주택담보대출규제 지속으로 자금흐름 이 경색되었고, 3차 보금자리지구 발표 등 입 지가 좋고 저렴한 주택이 공급될 것이라는 기 대로 매수심리가 크게 위축된 것에 기인하는 것으로 보인다.
(4) 주택공급
전국 주택공급은 2009년 3분기 이후 전년 동기대비 증가세로 전환되었으며, 2010년 1 분기에는 5만호로 전년동기대비 46.0% 증가 하였다. 수도권 3만 1천호, 지방 1만 9천호가 공급되었다. 수도권의 경우 공공부문의 보금 자리주택 공급으로 2009년 4분기 공급이 크 게 증가하였으며, 2010년 1분기에도 민간부 문에서 공급 확대로 전년동기대비 76.4% 증 가하여 증가세가 지속되었다. 지방의 경우 2010년 1분기 전년동기대비 13.0% 증가한 것 으로 나타났으나, 이는 2009년 공급부족에 따른 기저효과의 영향이 크며, 2008년 이후 공급위축이 지속되고 있다.
[그림 5] 분기별 주택거래 추이
자료: 온나라부동산정보통합포털
(단위: 호)
[그림 6] 주택거래(전년동기대비) (단위: %)
(5) 미분양주택
미분양주택은 2010년 3월 11만 3천호로 작 년말대비 8.4% 감소하여 감소세가 지속되었 으며 준공후미분양주택은 5만 1천호로 전체 미분양주택의 45% 수준을 보이고 있다. 지역 별로는 수도권 2만 6천호, 지방 8만 7천호로 작년말과 비교해서 수도권은 1.7% 증가했던 반면, 지방은 11.1% 감소하였다. 수도권에서 미분양주택 적체가 지속된 이유는 양도세혜택 종료 등 매수심리 위축, 업체들의 분양물량 증 가 등에 기인하는 것으로 보인다. 규모별로는 대형이 6만 6천호로 전체의 58.7% 수준으로 높은 가운데, 작년말과 비교해서 소형과 중형
은 각각 6.9%, 10.3%로 감소세가 지속되었으 나, 대형의 경우 2.2% 감소에 그친 것으로 나 타났다. 이는 높은 분양가격 부담으로 대형보 다는 중소형 아파트에 대한 수요가 증가한 것 에 기인하는 것으로 분석된다.
2) 토지시장
(1) 토지가격
전국 지가는 2009년 2분기 이후 안정적 상 승세가 지속되었으며, 2010년 1분기에는 평 균 전국 0.23%, 수도권 0.28% 상승하여 상승
<표 3> 주택건설실적 추이
(단위: 호, %)
자료: 국토해양부
[그림 7] 분기별 주택건설실적 추이
자료: 국토해양부
(단위: 천호)
[그림 8] 주택건설실적(전년동기대비) 추이 (단위: %)
구 분 2005 2006 2007 2008 2009 2010
(1분기) 2009 (1분기)
전년동기대비 변동률 전 체 463,641 469,503 555,792 371,285 381,787 49,548 33,944 46.0 부문별 공공부문 140,978 143,694 156,989 141,160 168,300 2,429 6,804 -64.3 민간부문 322,663 325,809 398,803 230,125 213,487 47,119 27,140 73.6 지역별 수도권 197,901 172,058 302,551 197,580 255,158 31,130 17,649 76.4 지 방 265,740 297,445 253,241 173,705 126,629 18,418 16,295 13.0
세는 다소 둔화되었다. 지역적으로 개발호재 가 있는 곳에서 가격 상승폭이 크게 나타났다.
경기도 하남시(2.18%)는 미시지구 등 택지개 발의 영향으로, 충남 당진군(1.49%)은 황해경 제구역사업 등의 영향으로, 인천광역시 서구 (1.40%)는 검단신도시 보상 예정 등의 영향으 로, 경기도 화성시(1.31%)는 도로개설사업에 따른 교통여건 개선 등의 영향으로 상승폭이 상대적으로 크게 나타났다.
(2) 거래동향
전국 토지거래는 2009년 3분기 이후 전년 동기대비 증가세가 지속되었으나 2010년 1분 기 증가세가 둔화되었다. 2010년 1분기 전국 토지거래량은 55만 1천필지로 전년동기 50만 5천필지 대비 9.2% 증가하였으나, 이는 작년 경제위기로 토지거래가 급감한 것에 따른 기 저효과 때문인 것으로 보인다. 월평균 토지거 래량은 2010년 1분기 전국 18만 4천필지로 2007년과 2009년 1분기 월평균 거래량인 21 만 4천필지보다 못 미치는 수준으로 토지거래 가 다소 위축된 것으로 나타났다.
<표 4> 미분양주택 추이
(단위: 호, %)
자료: 국토해양부
[그림 9] 지역별 미분양주택 추이
자료: 국토해양부
[그림 10] 규모별 미분양주택 추이 (단위: 호)
구 분 2006 2007 2008 2009 2010 2009년
3월 6월 9월 12월 3월 말대비
전 국 73,722 112,254 165,599 165,641 145,585 126,424 123,297 11,2910 -8.4 (준공후) 13,654 17,395 46,476 51,796 52,711 47,649 50,087 50,788 1.4 지역별 수도권 4,724 14,624 26,928 28,600 25,624 20,962 25,667 26,099 1.7 지 방 69,048 97,630 138,671 137,041 119,961 105,462 97,630 86,811 -11.1
규모별
60㎡이하 6,003 5,764 7,294 6,615 6,132 4,895 5,851 5419 -7.4 60~85㎡ 40,350 53,528 69,924 65,792 56,530 48,718 47,834 41184 -13.9 85㎡초과 27,419 52,962 88,381 93,234 82,923 72,811 69,612 66,307 -4.7
3. 부동산금융시장 동향
주택담보대출금리는 2010년 3월 5.47%로 금년들어 하향 안정세가 지속되고 있다. 인플 레이션 기대에 따른 CD 금리 상승, 은행의 역 마진 해소를 위한 가산금리 인상 등의 영향으 로 2009년 하반기 이후 상승세를 보였으나, 경기회복에 대한 불확실성으로 한국은행의 정 책금리 인상이 늦춰질 것이라는 기대가 커지
면서 주택담보대출금리는 2010년 들어 안정 세를 보였다.
주택담보대출은 2009년 9월 DTI 규제 등 의 영향으로 2009년 10월 이후 증가세가 크 게 둔화되었으며, 2010년 3월에는 대출금리 하락, 입주·분양물량 증가 등으로 1.7 조원으 로 다소 증가하였다. 주택담보대출잔액은 예 금은행 기준으로 2010년 3월말 267.1조원이 며, 전체 가계대출 409.3조원의 65.3% 수준 [그림 13] 토지거래량 추이
자료: 온나라부동산정보통합포털
(단위: 천필지, %) [그림 11] 분기별 지가변동률 추이
(단위: 전분기대비 %)
[그림 12] 주요 상승지역 토지가격 변동률(2010년) (단위: 전분기대비 %)
자료: 온나라부동산정보통합포털
을 보이고 있는데, 2008년말 61.7%보다는 다 소 높아졌다.
4. 2010년 2분기 부동산시장에 대한 소비자인식
1) 2010년 2분기 부동산시장 여건변화 전망
재개발·재건축 용적률 완화, 은마아파트 재건축사업 조건부 허가, 지방 미분양주택 양 도세 및 취·등록세 감면 연장 정책 발표, 인 천 건단신도시 토지보상 등 부동산시장 상승 요인이 존재함에도 불구하고, 시장불안에 대 한 언론보도 증가, 기대보다 늦은 경기회복세, 미분양아파트 적체와 이로 인한 건설사의 자 금난 등 부동산시장을 둘러싼 불확실성이 커 짐에 따라 시장 관망세가 지속되고 있다.
부동산시장 소비자 인식조사에서 상당수의 응답자들은 최근 주택가격 보합세가 상당기간 지속될 것으로 전망했으며, 신규 공급물량이
부족한 비수도권 일부지역을 제외한 대부분의 지역에서 상반기동안 시장 관망세 유지 내지 심화될 가능성이 존재하는 것으로 나타났다.
또한 주택가격 상승을 전망한 응답자 비율 은 전분기 대비 감소세를 나타낸 반면, 주택가 격 하락을 전망한 응답자 비율은 증가세를 나 타내 주택시장을 둘러싼 불확실성이 증가하고 있다는 것을 알 수 있었다.
그러나 여전히 주택가격 하락을 전망하는 비율보다는 상승을 전망하는 비율이 높게 나 타났으며, 향후 주택거래가 증가할 것이라는 응답율도 높게 나타나 2분기 이후에도 주택시 장은 안정국면이 지속될 것으로 전망된다.
2009년 한 해 동안 서서히 회복세를 보이 고 있던 토지시장 역시 불확실성이 높아진 상 태로 소비자들의 보합세 전망이 두드러졌다.
그러나 개발호재가 있는 일부지역을 중심으로 토지 보상작업이 진행될 경우, 주변지역에 대 한 토지 가격상승 및 거래증가에 영향을 미칠 것으로 예상된다.
[그림 14] 주택담보대출금리추이
자료: 한국은행
(단위: %)
[그림 15] 주택담보대출금액추이 (단위: 조원)
2) 2010년 2분기 부동산시장에 대한 소비자 인식1)
(1) 가격
주택 매매가격에 대해서 54%의 부동산시 장 참여자는 현재 상태에서 변화가 없을 것으 로 전망했다. 주택 매매가격이 상승할 것이라 고 응답한 비율은 27%로 전분기 대비 9.6%p 감소했지만, 여전히 하락을 전망하는 비율 (17.9%)보다 높게 나타났다. 전세가격 역시 변화가 없을 것이라고 전망한 비율이 54%로 가장 높았지만, 상승할 것이라고 전망한 비율 도 38%로 매우 높게 나타났다.
토지가격은 변화가 없을 것이라는 전망이 61%로 가장 높았고, 21%는 상승할 것이라고 전망했다. 2009년 1분기 이후 토지가격에 대 한 기대는 완만히 증가하는 것으로 나타났으나, 2010년 2분기 소폭 하락한 것으로 나타났다.
(2) 거래
주택매매거래는 현재 수준이 지속될 것이 라는 의견이 52%로 가장 높게 나타났다. 주택 거래가 증가할 것이라고 응답한 비율은 25%
로 지난 4분기 대비 27%p 감소한 반면, 주택 거래가 감소할 것이라고 응답한 비율은 21%
로 10%p 증가하여 주택거래가 증가할 것이라 는 인식이 다소 둔화된 것으로 나타났다. 전세 거래 역시 현재 수준이 지속될 것이라는 응답 이 48%로 가장 높게 나타났으며, 거래가 증가 할 것이라는 응답은 전분기 대비 34%p 감소 한 26% 수준에 그친 것으로 나타났다.
토지거래는 변화가 없을 것 같다는 전망이 49%로 가장 높게 나타났으며, 증가할 것이라 고 응답한 비율은 9%에 불과했다. 특이한 점 은 기존조사에서 10% 미만 수준에 머물었던
‘잘 모르겠다’는 응답 비율이 이번 조사에서 33%로 크게 증가한 것으로 나타났으며 이는 경기회복 지연, 부동산시장의 불확실성 증가 등에 기인한 것으로 보인다.
1) 국토연구원 부동산시장연구센터에서는 부동산시장 참여자(일반 3000천 가구, 중개업소 1000곳)를 대상으로 시장동 향에 관한 인식조사를 실시하고 있다. 조사결과를 활용해 부동산시장 참여자들의 소비자실사지수(CSI)와 중개업소실 사지수(BSI)*를 작성하고, 생성된 지수는 부동산시장 참여자들의 행태 분석과 잘 드러나지 않는 심리요인을 추출하여 부동산시장 진단 및 예측하는데 활용하고 있다.
* CSI(Consumer Survey Index), BSI(Business Survey Index): 100을 기준으로 0~200사이의 값을 가지며, 100을 초과하면 현재 가격에 대해 보통 이상(높음, 매우 높음)이라고 답한 응답자가 보통 이하(낮음, 매우 낮음)보다 많다는 것을 의미
상승 보합 하락
주택매매가격 27.2% 53.6% 17.9%
전세가격 37.6% 53.9% 7.5%
토지가격 21.1% 60.9% 8.9%
<표 5> 부동산시장 가격전망
(단위: %)
5. 맺음말
가격과 거래가 살아나 부동산시장이 금융 위기 수준으로 돌아갈 것이라는 기대와는 달 리 2010년 1사분기 우리 부동산시장은 안정 국면을 유지하고 있다. 이 같은 시장상황은 부 동산정책의 일관성 유지, 건설업체의 고분양 가 유지, 부동산소비에 필요한 실질적 가계소 득 증가가 수반되지 못한 상황, 유럽발 재정위 기 등에 영향을 받은 소비자들의 심리적 위축 과 많은 관련이 있어 보인다.
특히 포르투갈, 이탈리아, 그리스, 스페인 등 남유럽발 재정위기 가능성은 외환위기와 글로벌 금융위기를 겪은 우리 가계에 위기의 식을 남겨 생활에 필요한 소비 외에는 소비를 이연시키데 큰 영향을 끼쳤을 것으로 추정된 다. 부동산 소비자들의 이같은 심리적 행태변 화는 주택시장에도 큰 영향을 미쳐 실수요와 투자수요가 억제되고, 가계자산을 안전자산 위주로 포토포리오하는 결과를 낳았을 것임을 추론할 수 있게 해준다. 금융권에 머물고 있는 저축성예금의 증가나 우량상품에 대한 저축 증가가 이를 잘 대변하고 있다.
아울러 언론매체에서 지난 2월 이후 연일 보도된 주택가격 버블 붕괴에 대한 논쟁 역시 우리 부동산시장에 대한 불확실성을 증폭 시
켜 시장이 안정국면을 유지하는 단초를 제공 하였음을 무시할 수 없다. 그러나 부동산가격 지수나 거시경제지표의 변동 등을 살펴보면 거품붕괴에 대한 논쟁은 현실 시장을 왜곡할 수 있는 가능성이 매우 높다. 일례로 가격 버 블의 근거로 들고 있는 소득대비 주택가격비 율(PIR; Price to Income Ratio) 지표는 측정 의 기준이 되는 연소득 자료로 어떤 것을 사용 하는가에 따라 그 값이 달라지게 된다.
1사분기를 지나면서 우리 부동산시장은 경 기 순환국면에서 1995년, 2000년 말, 2005년 과 매우 유사한 모습을 보이고 있다. 향후 시 장이 안정국면으로 지속될지 확장 혹은 수축 국면으로 진행될 지에 대해서는 보다 심도 깊 은 분석이 필요하겠지만 국내외 경제여건 변 화 속도나 거시경제지표의 빠른 회복세, 부동 산소비자의 심리 변화 등을 감안할 때 당분간 은 안정국면 속의 시장조정이 지속되겠지만 하반기 이후에는 매우 완만한 상승세가 이어 질 수도 있음을 배제할 수 없는 상황이다.
<표 6> 부동산시장 거래전망
(단위: %)
증가 보합 감소
주택매매거래 24.7% 51.6% 21.1%
전세거래 26.3% 48.4% 23.0%
토지거래 8.5% 49.1% 9.7%
