1. 부동산시장 개관
2012년을 여는 부동산시장의 화두는 지난 해와 같은 주택전월세시장의 불안이 재연될지 여부와 부동산경기가 언제쯤 살아날 것인지에 대한 것으로 모아졌었다. 전자와 관련해 국토 연구원에서는 지난 1월 ‘2012년 부동산시장 전망’자료를 통해 2011년과 같은 전월세가격 상승 현상은 발생하지 않을 것이며, 전월세가 격도 전국이 3.5% 그리고 수도권 3.0% 내 외의 상승이 이루어질 것이란 전망을 내놓은 바 있다.1)
전세시장 안정에 대한 전망은 비록 상승세 가 지속되겠지만, 최근 2년간 높은 상승에 따 른 가격조정, 도시형생활주택 등 조기입주가 능 물량공급 확대 그리고 재건축이주 수요의 영향력 약화 등으로 상승폭은 크게 둔화될 것 이란 분석에 근거한 것이다. 주택매매시장 역 시 세계경제 둔화 등 경기 불확실성에 따른 주 택구매심리 위축으로 상승세가 둔화될 것으로 전망했다. 수도권은 미분양주택 적체지속, 주 택입주물량 증가 등으로 보합세가 예상되는 반면, 지방은 입주물량 부족, 세종시 등 지역 개발호재로 상승세는 지속되겠으나 상승폭은 둔화될 것으로 예상되었기 때문이다.
지난 1분기(2012년 1~3월) 동안 전국 주 택 전세가격은 전년 동기대비 1.1%, 수도권
은 0.5% 상승한 것으로 나타났다. 2011년 1분기 동안 전국 4.3%, 수도권 4.4% 상승 했던 때와 비교하면 확연한 상승폭 둔화세를 읽을 수 있다. 전국 주택 매매가격은 지방의 주택가격 상승에 힘입어 전년 동기대비 0.5%
상승하였으나 수도권은 –0.4% 하락하였다.
하락세는 대형주택이 그리고 상승세는 소형주 택이 주도한 것으로 나타났다.
현재까지는 국토연구원의 2012년 부동산 시장 전망 분석결과가 잘 맞아 떨어지고 있지 만, 앞으로도 시장전망에 대한 결과가 지속되 리란 보장은 없다. 그 간 가계소득에 비해 지 나치게 높게 형성되었던 주택가격이 지속된 횡보장세를 겪으면서 충분한 조정이 이루어진 상태이고, 계속되고 있는 미분양주택 감소와 소형주택 거래 증가 그리고 끝을 알 수 없었 던 유로존의 위기가 어떤 형태로든 정리될 것 이란 전망이 일각에서 나오고 있기 때문이다.
그렇다고 일부 전문가의 의견처럼 ‘상저하고 (上底下高)’ 현상이 주택시장에서 나타날지에 대해서도 섣부른 단정을 내리기 힘든 상황이 지속되고 있는 것 또한 사실이다.
부동산경기와 관련해서는 장기적으로 부동 산시장 패러다임이 변화하고 있는지에 대한 분석을 전제로 이루어지고 있다. 이와 관련해 국토연구원은 인구 및 사회경제적 여건변화로 인해 주택시장에서는 이미 패러다임 변화가
2012년 상반기 부동산시장 및 소비심리 동향
이수욱 ㅣ 국토연구원 부동산시장연구센터장 최윤경•황관석 ㅣ 국토연구원 연구원
1) 국토연구원 보도자료나 1월 주요 언론의 보도내용을 통해 확인할 수 있다.
진행중에 있으며, 2018년경이 되면 보다 뚜 렷한 새로운 패러다임의 실체가 나타날 것이 란 입장을 밝힌 바 있다.2)
2. 시장별 동향
1) 주택시장(1) 주택매매가격
전국 주택매매가격은 2012년 1분기 0.5% 상승하여 전분기(0.8%)에 비해 상승 폭이 둔화되었다. 이는 경기침체로 인해 소비 와 투자심리가 위축된 가운데, 가계부채 증가 등으로 인한 주택구입능력이 약화된 것에 기 인한다.3) 수도권에서는 서울시의 재개발·재
건축 규제 강화에 따른 투자심리 위축 등으로 -0.1%(‘11년 4분기) → -0.4%(’12년 1분 기)로 하락폭이 확대되었다. 지방 5개광역시 와 기타지방은 2012년 1분기 1.4%로 전분 기(각각 1.8%, 1.7% 상승)보다는 상승폭이 둔화되었으나, 상승세는 지속되었다. 이는 혁 신도시, 기업도시 등 근로자수요가 꾸준히 증 가하는 가운데, 세종시, 강원도 평창 동계올 림픽, 여수 엑스포 개최 등 지역 개발호재에 기인한다. 규모별로는 2012년 1분기 대형 이 0.5% 하락했던 반면, 중형과 소형은 각각 0.5%, 1.1% 상승하여 중소형 아파트의 상 대적 강세가 지속되었다.
2) 이와 관련한 보다 상세한 내용은 국토연구원의 “사회 경제구조 전환기의 주택정책 패러다임 정립방안 연구(이수욱 외, 2011)”를 참고하기 바란다.
3) 가계대출과 판매신용을 포함한 가계부채는 2011년말 현재 약 913조원 규모로 전년 847조원대비 대비 7.8% 증가하였 으며, GDP대비로는 2002년 64%에서 2011년 약 74%로 확대
<표 1> 주택매매가격 변동률
(단위: 전년대비, 전분기대비 %)
구분 2008 2009 2010 2011 2012
1분기 2분기 3분기 4분기 누계 1분기
전국 3.1 1.5 1.9 2.3 2.0 1.5 0.8 6.9 0.5
수도권 5.0 1.2 -1.7 0.7 0.1 -0.1 -0.1 0.5 -0.4
서울 5.0 2.7 -1.2 0.6 0.0 -0.1 -0.1 0.3 -0.3
강북 8.8 1.9 -1.4 0.5 0.1 -0.2 -0.1 0.3 -0.2
강남 1.3 3.4 -1.0 0.8 -0.1 -0.1 -0.2 0.3 -0.4
인천 13.5 -0.3 -1.7 0.2 -0.4 -0.7 -0.7 -1.7 -0.9
경기 2.3 0.3 -2.3 0.9 0.3 0.2 0.0 1.3 -0.4
지방 5개광역시 0.6 2.0 6.4 4.2 4.6 3.3 1.8 15.1 1.4
기타지방 0.6 1.4 5.5 3.6 3.5 3.0 1.7 12.9 1.4
자료: 국민은행
(2) 주택 전세가격
전국 주택전세가격은 2012년 1분기 1.1%로 전분기(1.4%)에 비해 상승폭이 둔 화되었다. 수도권은 0.5%로 미미한 상승에 그쳤는데, 이는 최근 2~3년간 높은 가격상승 에 따른 가격조정, 강남 등의 학군수요 감소, 소형주택을 중심으로 한 매매수요 전환, 인근 저렴한 전세수택으로의 이동수요 확대, 오피 스텔, 도시형생활주택 등 공급확대 등에 기인
한다. 반면, 지방5개광역시, 기타지방의 경 우 2012년 1분기 각각 1.7%, 1.8% 상승하 여 상대적인 강세가 지속되었다. 이는 근로자 수요 등 신규수요가 꾸준히 유입되고 있으나, 입주물량 부족, 전세의 월세전환 증가로 기존 전세주택의 공급규모 축소 등으로 전세수급불 안이 지속되고 있는 것에 기인하다. 규모별로 는 2012년 1분기 대형 0.4%, 중형 1.2%, 소형 1.6%로 중소형의 강세가 지속되었다.
<주택 매매가격 월간 변동률>
(단위: 전월비, %)
<규모별 아파트 매매가격 변동률>
(단위: 전월비, %)
자료: 국민은행
<표 2> 주택전세가격 변동률
(단위: 전년대비, 전분기 대비 %)
구분 2008 2009 2010 2011 2012
1분기 2분기 3분기 4분기 누계 1분기
전 국 1.7 3.4 7.1 4.3 2.7 3.3 1.4 12.3 1.1
수도권 1.7 4.2 6.3 4.4 1.8 3.5 1.0 11.0 0.5
서울 1.1 6.0 6.4 4.1 1.5 3.8 1.1 10.8 0.5
강북 3.5 4.0 5.1 4.2 1.3 3.7 1.2 10.6 0.6
강남 -1.2 7.9 7.6 4.1 1.7 4.0 1.0 11.1 0.5
인천 7.0 1.6 5.5 1.7 0.7 0.9 0.8 4.2 0.5
경기 0.8 3.2 6.5 5.4 2.5 4.0 1.0 13.2 0.5
지방 5개광역시 1.0 2.9 9.2 4.4 4.1 3.1 1.8 14.5 1.7 기타지방 2.3 1.9 6.7 3.8 3.2 3.0 1.9 12.9 1.8 자료: 국민은행
(3) 주택거래
전국 주택거래는 2011년 4분기 33만 5 천호로 전년동기대비 9.7% 증가하였으나, 2012년 1분기(1~2월기준)에 12만 5천호로 전년동기대비 31.6% 감소하였다. 이는 취 득세감면 혜택이 2011년말 종료되면서 작년 말 주택거래가 집중되었던 점과 수도권 주택 시장 침체 지속에 따른 관망세 지속 등에 기인 한다. 취득세감면 효과는 중소형에서 상대적 으로 크게 나타나 2011년 4분기의 경우 소형 아파트(60㎡이하)와 중형(60~80㎡)아파트
가 전년동기대비 각각 4.9%, 4.0% 증가했 던 반면, 대형(85㎡초과)아파트는 16.0% 감 소하였다. 지역별로는 2012년 1분기(1~2월 기준)에 수도권이 7만 6천호로 전년동기대비 42.5% 감소하였으며 지방은 8만 1천호로 전 년동기대비 23.8% 감소하였다.
(4) 주택공급
2011년 전국 주택건설실적은 55만호가 공급되어 전년 38만 7천호대비 42.2% 증가 하였으며 2007년(55만 6천호) 이후 가장 많
<주택 전세가격 변동률>
(단위: 전월비, %)
<규모별 아파트 전세가격 변동률>
(단위: 전월비, %)
자료: 국민은행
<분기별 주택거래 추이>
(단위: 호)
<주택거래 변동률>
(전년동기대비 %)
자료: 온나라부동산정보통합포털
은 공급호수를 기록하였다. 이는 주택유형별 로는 도시형생활주택 등 비아파트에서의 공 급이 증가(76.6% 증가)하였던 것과 지방에 서의 증가(103.5% 증가)에 기인한다. 2012 년 1~2월에도 증가세가 지속되어 전국이 6 만 1천호로 전년동기대비 63.2% 증가하였으 며, 수도권보다는 지방에서 증가세가 두드러 졌다.
(5) 미분양주택
미분양주택은 지방 미분양주택의 감소세 지속으로 2012년 2월말 현재 6만 5천호 로 2011년말비 7.1% 감소하여 2009년 이
후 감소세가 지속되었다. 준공후 미분양주 택은 3만 1천호로 2011년말 대비 1.8%의 소폭 증가를 기록하였다. 지역별로는 수도 권이 2만 8천호로 2011년말대비 1.0% 감 소에 그쳐 미분양주택 적체가 지속되고 있 는 반면, 지방은 3만 7천호로 2011년말대 비 -11.2%로 큰 폭으로 감소하였다. 규모 별로는 소형, 중형, 대형이 각각 4천호, 2 만 2천호, 3만 9천호로 대형의 비중이 높 았으며, 감소폭은 소형, 중형, 대형이 각각 –16.4%, 9.7%, 4.4%로 소형의 감소폭 이 큰 것으로 나타났다.
<분기별 주택건설실적 추이>
(단위: 천호)
<주택건설실적 변동률 추이>
(전년동기대비, %)
자료: 국토해양통계누리
<표 3> 주택건설실적 추이
(단위: 호, %)
구 분 2008 2009 2010 2011 2012
(1~2월)
2011 (1~2월)
전년동기대비 변동률 전 체 371,285 381,787 386,542 549,594 61,503 37,676 63.2 부문별 공공부문 141,160 168,300 138,315 115,349 1,906 867 119.8
민간부문 230,125 213,487 248,227 434,245 59,597 36,809 61.9 지역별 수도권 197,580 255,158 250,218 272,156 28,820 21,130 36.4 지 방 173,705 126,629 136,324 277,438 32,683 16,546 97.5 자료: 국토해양통계누리
2) 토지시장
(1) 토지가격
전국 지가는 2012년 1~2월 0.18%로 소 폭 상승한 가운데, 수도권은 주택시장 침체 의 영향으로 서울 0.08%, 인천 0.08%, 경 기 0.22% 등으로 미미한 상승폭을 보였다.
국지적으로는 지역개발 호재의 영향으로 경 기도 하남시(0.52%) 달성군(0.50%), 동구 (0.52%), 전남 여수시(0.57%), 전북 완주
군(0.50%), 전주시 완산구(0.44%), 충남 연기군(0.45%), 강원도 평창군(0.48%), 춘 천시(0.46%), 원주시(0.43%), 경북 안동시 (0.42%)등에서 상승폭이 크게 나타났다.
(2) 토지거래 동향
전국 토지거래는 2011년 4분기 61만 9 천필지로 전년동기대비 4.5% 감소한 데 이 어 2012년 1~2월에도 29만 5천필지로 전 년동기대비 12.8% 감소하였다. 토지거래 감
<표 4> 미분양주택 추이
(단위: 호, %)
구 분 2008 2009 2010
3월
2011 2012 2011년말
3월 6월 9월 12월 2월 대비
전 국 165,599 123,297 88,706 77,572 72,667 68,039 69,807 64,850 -7.1 (준공후) 46,476 50,087 42,655 41,890 39,704 34,486 30,881 31,452 1.8 지역별 수도권 26,928 25,667 29,412 27,089 27,225 27,283 27,881 27,603 -1.0
지 방 138,671 97,630 59,294 50,483 45,442 40,756 41,926 37,247 -11.2
규모별
60㎡이하 7,294 5,851 4,703 3,524 3,620 3,499 4,998 4,180 -16.4 60~85㎡ 69,924 47,834 29,913 25,277 23,703 22,305 24,523 22,138 -9.7 85㎡초과 88,381 69,612 54,090 48,771 45,344 42,235 40,286 38,532 -4.4 자료: 국토해양통계누리
<지역별 미분양주택 추이>
(단위: 호, %)
<규모별 미분양주택추이>
(단위: 호, %)
자료: 국토해양통계누리
소는 전체 토지거래량의 약 50%를 차지하 는 주택거래(13만 9천필지)가 27.9% 감소 한 것 등에 기인한다. 용도지역별로는 2012 년 1~2월 사이 전년동기대비 기준으로 주거 지역 –27.9%, 자연환경지역 용도미지정 –6.8% 등으로 감소하였던 반면, 개발제한 구역과 관리지역은 각각 30.3%, 11.9%의 증가세를 기록하였다.
3. 부동산금융시장 동향
주택담보대출금리는 2012년 2월 현재 5.02%로 2011년말 4.95%대비 0.07%p 의 미미한 상승폭을 보였다. COFIX4)(신규 취급액 기준)는 CD 금리 안정 등의 영향으로 2012년 2월 현재 3.73%로 2011년말 대비 0.02%p 하락하였다.
<지가변동률 추이>
(단위: 전월대비 %)
<주요 상승지역 지가 변동률>
(단위: 2012년 1~2월 상승률, %)
주: 수도권은 서울, 인천, 경기의 평균치 자료: 온나라부동산정보통합포털
<분기별 토지거래량 추이>
(단위: 천필지, 전년동기대비 %)
자료: 온나라부동산정보통합포털
4) COFIX(Cost of Fund Index)는 국내 9개 은행들이 제공한 자금조달 관련 정보를 기초로 하여 산출되는 ‘자금조달비용 지수’를 의미함
주택담보대출잔액은 예금은행의 경우 2012년 3월말 현재 307.0조원으로 1분기 동안 0.9조원 증가에 그쳤다. 이는 주택시장 침체에 따른 주택거래 감소외에 2011년말 취 득세감면혜택 종료에 따른 대출조기 실행 등 의 영향에 기인한다.
4. 2012년 2분기 부동산시장에 대한 소비자인식
1) 부동산시장 여건변화 전망
미분양 주택 감소세와 더불어 양도세 중과 제도 및 분양가 상한제 폐지, DTI 규제 및 재 건축 초과이익 부담금 완화 등 부동산 거래 활 성화를 위한 정책적 방안 논의 가능성에도 불 구하고, 경제성장률 둔화, 가계의 높은 부채 부담에 따른 주택구매력 약화, 뉴타운 및 재 건축·재개발 정비예정구역 해제, 취득세 감 면 혜택 종료 등 부동산시장 수축요인의 영 향으로 시장에 대한 장기적인 관망세가 지속 되고 있다. 부동산시장 소비자 심리조사에서
60%에 해당하는 응답자들은 최근 주택가격 보합세가 상당기간 지속될 것으로 전망했다.
수도권에서는 입주물량 증가, 일부 재건축 지역의 이주수요 마무리에 따른 수요 감소 등 으로 대부분의 지역에서 매수심리가 위축되는 양상을 보이며 관망세 장기화에 대한 우려가 증가한 것으로 나타났다. 비수도권의 경우 일 부 지역에서 공급물량 부족 현상이 지속되면 서 국지적 확장세를 나타내었으나, 가격 상승 폭 둔화에 따른 매수세 감소 등으로 주택가격 상승에 대한 기대감이 다소 둔화될 전망이다.
주택거래에 대한 응답으로는 거래 상승을 전망한 비율이 전분기 대비 감소세를 나타났 으나, 거래 감소를 전망한 응답자 비율은 증 가세를 보여 주택시장에 대한 불확실성이 지 속 혹은 확대될 가능성이 존재하는 것으로 나 타났다.
전국 토지시장은 응답자의 약 60%가 가격 보합세, 약 57%가 거래 보합세를 띌 것이라 는 의견을 보여 소비자들의 보합세 전망이 우 세하게 나타났다. 그러나 부산, 울산 등 일부 지방도시에서는 개발사업 수행 등에 따른 토
<주택담보대출금리 추이>
(단위: %)
<주택담보대출금액 추이>
(단위: 조원)
자료: 한국은행, 전국은행연합회
지 가격 및 거래증가에 대한 기대가 일정수준 지속될 것으로 예상된다.
2) 2분기 부동산시장에 대한 소비자인식5)
(1) 가격
주택 매매가격에 대해서 약 60%의 부동산 시장 참여자는 현 수준에서 변화가 없을 것으 로 전망했다. 주택 매매가격이 상승할 것이라 고 응답한 비율은 10.3%로 지난 4분기 대비 6.9%p 감소하였으며, 하락할 것이라고 응답 한 비율(28.3%) 보다 낮게 나타나 주택매매 가격 상승에 대한 기대가 둔화되었음을 알 수 있다. 전세가격 역시 현재 상태가 지속될 것 이라고 전망한 응답비율이 65.7%로 가장 높 게 나타났으며, 가격상승에 대한 전망 비율은 18.8%로 전분기 대비 12.6%p 크게 감소하 였다.
토지가격은 현 수준이 유지될 것이라는 전 망이 약 60%로 두드러졌으며, 지가 상승에 대한 전망은 전분기 대비 0.6%p 소폭 상승한 11.7%로 나타났다.
(2) 거래
주택매매거래는 현재 수준이 지속될 것이 라는 의견이 58.1%로 가장 높게 나타났다.
거래가 증가할 것이라는 전망은 18.2%로 지 난 4분기 대비 14.4%p 감소한 반면, 거래 가 현재보다 감소할 것이라고 응답한 비율은 21.7%로 전분기 대비 3.4%p 증가하였다.
전세거래 역시 현재 수준이 지속될 것이라는 응답이 53.3%로 가장 높게 나타났으며, 거 래가 증가할 것이라는 전망은 전분기 대비 34.1%p 감소한 22.9%로 나타났다. 이는 감소할 것이라는 전망(22.3%)과 비슷한 수 준으로 2분기에는 주택거래 활성화에 대한 기 대감이 크게 약화될 것으로 나타났다.
토지거래는 응답자의 56.5%가 변화가 없 을 것이라고 전망하였으며, 증가할 것이라는 응답은 10.5%로 전분기 대비 4.1%p 감소하 여 토지거래가 증가할 것이라는 인식이 다소 둔화되었음을 알 수 있다.
5) 국토연구원 부동산시장연구센터에서는 부동산시장 참여자(일반 6400가구, 중개업소 2240곳)를 대상으로 시장동향에 관한 인식조사를 실시하고 있다. 조사결과를 활용해 부동산시장 참여자들의 소비자실사지수(CSI)와 중개업소실사지수 (BSI)*를 작성하고, 생성된 지수는 부동산시장 참여자들의 행태 분석과 잘 드러나지 않는 심리요인을 추출하여 부동산시 장 진단 및 예측하는데 활용하고 있다.
* CSI(Consumer Survey Index), BSI(Business Survey Index): 100을 기준으로 0~200사이의 값을 가지며, 100을 초과하면 현재 가격에 대해 보통 이상(높음, 매우 높음)이라고 답한 응답자가 보통 이하(낮음, 매우 낮음)보다 많 다는 것을 의미
<표 5> 부동산시장 가격전망
구 분 상승 보합 하락
주택매매가격 10.3% 60.3% 28.3%
전세가격 18.8% 65.7% 14.9%
토지가격 11.7% 60.7% 12.4%
5. 맺음말
최근 세계경제는 지역적 양극화 현상을 보 이고 있다. 2008년 글로벌 금융위기의 시발 점이 되었던 미국의 경우는 경기가 완만히 되 살아나면서 주요 경제지표가 호전되고 있는데 반해, 2009년 시작된 유로존의 위기는 더욱 악화될 가능성이 있다는 의견이 지속적으로 제기되고 있다. 특히 유로존의 경우는 그리스 의 재정위기는 어느 정도 해결이 가능하나 스 페인이나 이탈리아 같은 국가의 위기 발생시 에는 새로운 위기국면으로 빠져들어 유로존이 해체될 수도 있다는 의견도 제기되고 있는 실 정이다.
유로존 위기의 장기화는 유럽 뿐 아니라 대 중국 수출에도 타격을 주게 되어 우리 국민경 제 전반에 부정적 영향을 미치는 요인으로 작 용할 가능성이 있다. 이럴 경우 우리 부동산 시장은 2009년과 2010년 같은 어려움을 다 시 겪는 상황에 직면할 수도 있을 것이다. 물 론 그 간 실수요자를 중심으로 꾸준한 거래가 이루어져 왔고, 장기간에 걸친 가격조정으로 일정 수준의 외부 충격에도 견딜 수 있는 체질 개선은 이루어졌다고 볼 수도 있기 때문에 그 충격은 의외로 작을 수도 있을 것을 것이지만 부동산시장에 미칠 부정적 영향은 인정하지 않을 수 없다.
최근의 주택 및 토지시장의 주요 지표만을
놓고 보면 부동산시장의 향후 향방을 예측하 기가 매우 용이해 보인다. 주택가격이나 거 래, 토지가격과 거래 등 현실지표 뿐 아니라 시장의 방향성을 예측하는데 큰 도움이 되는 소비심리도 매우 안정된 상태를 보이고 있기 때문이다. 국토연구원의 분석에 의하면 부동 산시장 참여자의 소비심리 전망치는 가격변동 에 1~2개월 가량 선행하는 것으로 나타났다.
부동산가격과 거래 전망에 대한 조사결과 상 승과 증가보다는 하락과 감소가 조금 높은 것 으로 나타났지만, 약 2/3 가량이 가격과 거래 의 보합세가 지속될 것이란 기대를 하고 있어 이를 근거로 볼 때, 당분간은 부동산시장에서 큰 변동이 일어나지는 않을 것이란 예상이 가 능하다.
부동산시장의 주요 지표나 글로벌 경기여 건 변동 등으로 볼 때 현재 우리 부동산시장의 기상도는 흐림으로 표현할 수 있겠지만, 고용 지표 개선이나 실수요자에게 맞춘 정책지원을 좀 더 강화한다면 따듯한 햇살이 비춰지는 안 정국면으로 진입할 여지는 충분하다 할 수 있 겠다.
<표 6> 부동산시장 거래전망
구 분 증가 보합 감소
주택매매거래 18.2% 58.1% 21.7%
전세거래 22.9% 53.3% 22.3%
토지거래 10.5% 56.5% 15.3%
