3. 2014년 상반기 부동산시장에 대한 소비자인식

(1)

12 >>2014년 봄호 | 통권 76권

최근 부동산시장 동향과 소비심리 진단

12 >>2014년 봄호 | 통권 76권 12 >>2014년 봄호 | 통권 76권

1. 부동산시장 동향

1) 주택시장

(1) 주택매매가격

2013년 4.1대책 후속조치인 8.28대책 등 의 영향으로 2013년 4분기 전국주택가격은 상승세로 전환되었으며 취득세 영구인하, 다 주택자 양도세 중과제도 폐지, 리모델링 수직 증축 허용 등의 정부대책 기대로 2014년 1분 기에도 상승세가 지속되었다. 2013년 4분기 전국 주택가격은 0.6% 상승하였으며, 수도권

은 0.5%, 지방은 0.7% 상승하였다. 2014년 1분기에도 주택가격은 전국이 0.7%, 수도권 은 0.7% 상승하였다. 봄이사철에 따른 실수 요자의 전세수요의 매매전환 수요증가 등도 1 분기 주택가격 상승에 영향을 미친 것으로 분 석된다.

매수가 매도에 비하여 얼마나 많은지를 나 타내는 매수우위지수는 전국의 경우 2014년 3월 60.3으로 2011년 4월 이후 가장 높은 수 준을 보였으며, 수도권도 50.9로 2009년 9월 이후 가장 높은 수준을 보였다.

<표 1> 주택매매가격 변동률

(단위: 전년대비, 전분기대비 %)

구분 2011 2012 2013 2013 2014

1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 전 국 6.1 -1.4 0.3 -0.5 0.3 -0.2 0.6 0.7

수도권 0.8 -4.3 -1.1 -1.1 0.0 -0.6 0.5 0.7 서울 0.7 -4.7 -1.4 -0.9 0.0 -0.8 0.4 0.7 인천 -1.6 -4.3 -0.8 -1.5 0.2 -0.2 0.8 0.5 경기 1.6 -4.0 -1.0 -1.2 0.1 -0.5 0.6 0.8 지 방 12.7 1.3 1.7 0.1 0.6 0.2 0.7 0.6 지방 5개광역시 13.3 0.7 2.0 0.1 0.7 0.3 0.9 0.8

세종 - - 4.5 2.3 1.5 -0.1 0.7 0.3

자료: 한국감정원

건설경기 진단 2

최근 부동산시장 동향과 소비심리 진단

박천규 ㅣ 국토연구원 부동산시장연구센터장 황관석·문지희 ㅣ 국토연구원 연구원

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(2) 주택 전세가격

주택매매시장이 실수요자를 중심으로 회복 세를 보였으나, 저금리 및 전세자금대출지원 확대, 주택가격 상승기대 약화에 따른 전세선 호 지속으로 전세가격은 2013년 4분기 이후 상승폭이 확대되었으며 2014년 1분기에도 상 대적 높은 상승세가 지속되었다. 2013년 4분

기 전국 전세가격은 1.6% 상승하였으며, 수도 권은 2.3%, 지방은 1.0% 상승하였다. 2014년 1분기에도 전국 전세가격은 1.6% 상승하였으 며, 수도권이 2.3%, 지방이 0.8%로 수도권에 서의 상승폭이 컸다. 지방의 경우 입주물량 증 가에 따른 수급완화로 전세가격 상승폭은 크 게 둔화되었다.

<주택 매매가격 월간 변동률> <매수우위지수 추이>

주: 매수우위지수=‘매수세 우위 응답 비율’- ‘매도세 우위 응답비율’+100 자료: 한국감정원, 국민은행

(단위: 전월비, %)

<표 2> 주택전세가격 변동률

(단위: 전년대비, 전분기대비, %)

구 분 2011 2012 2013 2 0 1 3 2014

1분기 2분기 3분기 4분기 1 분 기 전 국 11.7 1.4 4.7 0.8 1.0 1.2 1.6 1.6

수도권 ^10.7 ^0.4 ^6.2 ^0.9 ^0.9 ^1.9 ^2.3 ^2.3 서울 10.3 0.5 6.6 1.3 0.6 2.2 2.2 2.0 인천 4.3 1.0 6.1 0.6 1.1 1.7 2.6 2.4 경기 12.9 0.2 5.9 0.6 1.2 1.7 2.3 2.6 지 방 ^12.9 ^2.4 ^3.3 ^0.7 ^1.0 ^0.6 ^1.0 ^0.8 지방 5개광역시 13.4 2.2 4.1 0.7 1.3 0.9 1.1 1.0

세종 - - 10.7 4.2 2.8 2.0 1.4 0.4

자료: 한국감정원

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14 >>2014년 봄호 | 통권 76권

건설경기 진단 2 최근 부동산시장 동향과 소비심리 진단

14 >>2014년 봄호 | 통권 76권

전세의 수급상황을 나타내는 전세수급지 수는 2014년 3월 현재 전국 179.0, 수도권 181.2, 광역시 182.1로 높은 수준을 보이고 있으나 전국을 기준으로 2013년 9월 고점보 다는 9.8p 소폭 하락하였다.

(3) 주택매매거래

2013년 4분기 주택매매거래는 생애최초주 택구입자 취득세 한시감면 종료에 따른 조기

구매 수요 증가 등으로 전국이 26.8만호로 전 년동기대비 8.7% 증가세를 보였으며 2014년 1분기에도 취득세 항구인하, 다주택자 양도세 중과 폐지 등에 따른 정책기대 효과로 전국이 22.7만호로 전년동기대비 61.0%의 높은 증가 세를 보였다. 특히, 주택매매거래는 수도권에 서의 상대적 증가세가 높아 2013년 3분기에 는 12.4만호로 전년동기대비 33.4% 증가한데 이어 2014년 1분기에는 10.5만호로 전년동기 <주택 전세가격 변동률> <전세수급지수 추이>

주: 전세수급지수=‘수요>공급 응답비율’-‘수요<공급 응답비율’ + 100 자료: 한국감정원, 국민은행

(단위: 전월비, %)

<분기별 주택매매거래 추이> <주택매매거래 변동률>

주: 분양권 거래 등을 제외한 순수 주택매매거래량 기준임 자료: 온나라부동산정보통합포털

(단위: 호) (전년동기대비 %)

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대비 100.5% 증가세를 보였다.

(4) 주택공급

전국 주택건설실적은 2013년 전국 44.0 만호로 전년동기 58.7만호 대비 25.0% 감소 하였다. 정부의 4.1대책에 따른 주택공급 축 소와 도시형생활주택 지원축소 등에 따른 정

책적 요인과 수도권 미분양주택 적체 등 신규 분양시장 침체 등에 기인한다. 공공부문, 민 간부문, 수도권, 지방, 아파트와 비아파트 모 든 부분에서 비슷한 수준의 감소율을 기록하 였다.

2014년 1~2월 사이에는 전국이 5.4만호로 전년동기대비 19.2% 증가하며 증가세를 보이 <분기별 주택건설실적 추이> <주택건설실적 변동률 추이>

자료: 국토교통통계누리

(단위: 천호) (전년동기대비 %)

<표 3> 주택건설실적 추이

(단위: 호, %)

구 분 2010 2011 2012

2013 2014

(1~2월) 2013

(1~2월) 전년동기 실적 전년대비 대비

전 체 386,542 549,594 586,884 440,116 -25.0% 54,309 45,543 19.2%

부문별

공공부문 138,315 115,349 109,609 79,619 -27.4% 3,953 1,751 125.8%

민간부문 248,227 434,245 477,275 360,497 -24.5% 50,356 43,792 15.0%

지역별

수도권 250,218 272,156 269,290 192,610 -28.5% 24,416 18,426 32.5%

지 방 136,324 277,438 317,594 247,506 -22.1% 29,893 27,117 10.2%

유형별

아파트 276,989 356,762 376,086 278,739 -25.9% 34,576 28,306 22.2%

비아파트 109,553 192,832 210,798 161,377 -23.4% 19,733 17,237 14.5%

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16 >>2014년 봄호 | 통권 76권

고 있으며 주택가격 상승에 따른 주택시장 회 복 기대심리가 일부 반영된 것으로 분석된다.

(5) 미분양주택

전국 미분양주택은 4.1대책 효과에 따른 기 존 미분양 감소에 따라 2013년 12월 6.1만호 로 2012년말대비 18.4% 감소하였다. 2014년 2 월 현재 전국 미분양주택은 5.2만호로 2013년 말대비 7.2% 감소하여 감소세가 지속되었는데 이는 다주택자 양도세 중과폐지 등에 따른 정책

효과 기대, 주택가격 상승 등에 따른 신규분양 수요 증가 등에 기인한다. 수도권의 경우 2013 년 말 3.3만호로 적체가 지속되었으나 2014년 2월 현재 2.9만호 수준을 보여 감소세로 전환되 었다. 준공후 미분양주택도 2013년 12월 2.2만 호로 전년말대비 24.4% 감소한데 이어 2014년 2월에도 2.0만호로 감소세가 지속되었다. 규모 별로는 2014년 2월 현재 소형(60㎡이하) 0.5만 호, 중형(60∼85㎡이하) 2.5만호, 대형(85㎡초 과) 2.2만호 수준을 기록하였다.

<지역별 미분양주택 추이> <규모별 미분양주택 추이>

(단위: 만호)

<표 4> 미분양주택 추이

(단위: 호, %)

구 분 2010 2011 2012

2013 2014년

2월

2013년 말 6월 12월 전년대비 대비

전 국 88,706 69,807 74,835 65,072 61,091 -18.4% 52,391 -14.2%

(준공후) 42,655 30,881 28,778 27,194 21,751 -24.4% 20,193 -7.2%

지역별 수도권 29,412 27,881 32,547 32,501 33,192 2.0% 29,278 -11.8%

지 방 59,294 41,926 42,288 32,571 27,899 -34.0% 23,113 -17.2%

규모별

60㎡이하 4,703 4,998 5,509 5,173 6,104 10.8% 5,033 -17.5%

60~85㎡ 29,913 24,523 37,013 30,615 30,885 -16.6% 25,045 -18.9%

85㎡초과 54,090 40,286 32,313 29,284 24,102 -25.4% 22,313 -7.4%

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2) 토지시장

(1) 토지가격

전국 지가는 2013년 9월 이후 최근인 2014 년 2월까지 0.15% ∼ 0.21%의 안정적 상승 세가 지속되었다. 2013년 연간으로는 전국이 1.14%, 수도권이 1.00% 상승하였으며 2012 년 전국이 0.96%, 수도권 0.63%보다 상승폭 이 소폭 확대되었다. 세부지역별로는 2013 년 연간 기준으로 세종시(5.5%), 경기 하남시 (3.78%), 경북 예천군(3.08%), 서울 송파구 (3.01%), 서울 강남구(2.62%), 대구 달성군 (2.61%), 동구(2.19%) 등에서 지역적 개발호 재의 영향으로 상대적으로 높은 상승폭을 기 록하였다.¹⁾

(2) 토지거래 동향

2014년 1분기 토지거래는 61.5만필지로 전년동기대비 32.7% 증가하였으며 2013년 4 분기 64.4만 필지(전년동기대비 10.8%)에 이 어 증가세가 지속되었다. 토지거래 증가는 주 택거래 증가에 따른 주거용 건축물 거래가 동 기간 60.2% 증가했던 것에 기인한다. 건축물 부속토지를 제외한 순수토지거래의 경우 4분 기 23.8만필지로 전년동기대비 7.3%로 소폭 의 증가세를 보였다.¹⁾

2. 부동산금융시장 동향

주택담보대출금리는 2012년말 4.16%에 서 2013년 6월 3.77%까지 낮아진 이후 최근 2014년 2월까지는 3.8%내외에서 안정적인 <지가변동률 추이> <주요 상승지역(2013년 연간 상승률)>

주: 수도권은 서울, 인천, 경기의 평균치 자료: 온나라부동산정보통합포털

(단위: 전월대비 %) (단위 : %)

1) 세종시는 행정기관 이전 등 하남시는 미사지구 본격 조성공사 및 감일보상지구 진행 등 대구 달성군은 성서 5차산업단지 내 공장신축 등 경북 예천군은 경북도청 이전 신도시 조성 사업 등 서울 송파구는 제2롯데월드 건설사업 등 서울 강남구 는 세곡지구 등 보상 대토수요 지속, KTX 수서역사 개발 등에 기인한다.

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18 >>2014년 봄호 | 통권 76권

수준이 지속되었다. 한국은행 정책금리(콜금 리)가 2013년 5월 이후 2.5%로 유지되어 CD 금리 및 코픽스(COFIX) 또한 각각 2013년 하 반기 이후 2.6%내외에서 안정적 수준이 지속 되었다.

예금은행, 비은행, 기타금융기관을 포함 한 주택담보대출잔액은 2014년 2월말 현재 495.5조원으로 2013년말대비 2.1조원 증가

하였다. 2013년 연간 순증액은 28.4조원으로 2012년 순증액 24.7조원대비 확대되었으며 이는 생애최초주택구입 지원 등 4.1대책 효과 로 주택거래가 크게 증가했던 것에기인하다.

한편, 2013년 주택담보대출 증가는 은행에 서 11.1조원, 비은행 4.5조원, 기타금융기관 12.8조원으로 기타금융기관에서의 주택담보 대출 증가세가 두드러진 것으로 나타났다. 월

<주택담보대출금리 추이> <주택담보대출금액 추이>

주1:

COFIX(Cost of Fund Index)는 국내 9개 은행을 대상으로 한‘자금조달비용지수’를 의미함 자료: 한국은행, 전국은행연합회

(단위: %) (단위: 조원)

<분기별 토지거래량 추이>

(단위: 천필지, 전년동기대비 %)

주: 신탁, 신탁해지를 제외한 거래량 기준임 자료: 온나라부동산정보통합포털

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별로는 2013년 12월에 전체 주택담보대출이 6.6조원 증가하였으며 이는 생애최초취득세 면제 혜택 종료에 따라 12월 주택구입이 집중 되었던 것에 기인한다.

3. 2014년 상반기 부동산시장에 대한 소비자인식

1) 2014년 1분기 부동산시장에 대한 소비자인식²⁾

(1) 가격

2014년 1분기의 주택매매가격에 대해 부 동산시장 참여자의 약 59%가 이전과 비슷한

수준을 지속하였다고 응답하였다. 주택매매 가격이 상승하였다고 응답한 비율은 28.6%

로 전 분기 대비 12.5%p 증가하였으며, 하락 을 진단한 비율은 전 분기 대비 1.8%p 감소한 11.9%로 나타났다. 이러한 현상은 봄 이사철 에 접어들면서 거래가 증가한 데다 전세매물 부족현상이 심화되면서 나타난 매매전환 수요 의 증가에 기인한 것으로 판단된다. 전세가격 의 경우 가격수준이 전 분기와 비슷한 수준을 유지하였다는 응답비율이 63.0%로 가장 높 게 나타났으며, 증가하였다고 응답한 비율은 25.7%로 나타났으며, 가격하락에 대한 응답 은 10.2%로 각각의 응답비율은 전 분기와 비 슷한 수준으로 나타났다.

2) 국토연구원 부동산시장연구센터에서는 부동산시장 참여자(일반 6400가구, 중개업소 2240곳)를 대상으로 시장동향에 관한 인식조사를 실시하고 있다. 조사결과를 활용해 부동산시장 참여자들의 소비자실사지수(CSI)와 중개업소실사지수 (BSI)*를 작성하고, 생성된 지수는 부동산시장 참여자들의 행태 분석과 잘 드러나지 않는 심리요인을 추출하여 부동산시 장 진단 및 예측하는데 활용하고 있다.

* CSI(Consumer Survey Index), BSI(Business Survey Index): 100을 기준으로 0~200사이의 값을 가지며, 100을 초 과하면 현재 가격에 대해 보통 이상(높음, 매우 높음)이라고 답한 응답자가 보통 이하(낮음, 매우 낮음)보다 많다는 것 을 의미

<표 5> 부동산시장 가격진단

구 분 증가 보합 감소

주택매매가격 28.6% 58.4% 11.9%

전세가격 25.7% 63.0% 10.2%

토지가격 9.0% 59.3% 5.4%

<표 6> 부동산시장 거래진단

증가 보합 감소

주택매매거래 19.0% 43.3% 36.2%

전세거래 ^18.6% ^48.8% ^31.6%

토지거래 16.4% 61.9% 18.1%

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20 >>2014년 봄호 | 통권 76권

토지가격은 비슷한 수준이 유지되었다는 진단이 59.3%로 가장 높게 나타났다. 가격상 승에 대한 진단은 3.7%p 상승한 9.0%로, 가 격하락에 대한 응답은 2.7%p 감소한 5.4%로 나타났다.

(2) 거래

주택매매거래는 비슷한 수준을 보이고 있 다고 응답한 비율이 전 분기 대비 3.7%p 하락 하였으나 43.3%로 가장 높게 나타났다. 거래 증가에 대한 응답은 전 분기 대비 9.8%p 증가 한 19.0%, 거래감소에 대한 응답은 6.7%p 감 소한 36.2%로 나타났다. 전세거래 역시 보합 세로 나타났다는 응답이 48.8%로 가장 높게 나타났다. 전세 거래가 증가하였다고 응답한 비율은 9.0%p 증가한 반면, 거래가 감소하였 다고 응답한 비율은 8.1%p 감소하였다. 주택 매매 및 전세 거래가 모두 증가하였다는 응답 이 모두 증가한 것은 계절적 요인에 의한 거래 증가에 기인한 것으로 판단된다.

토지거래는 보합세를 나타냈다는 비율이 61.9%로 나타났다. 거래증가를 진단한 응 답은 10.0%p 증가한 16.4%, 거래감소를 진단한 응답은 7.3%p 감소한 18.1%로 조 사되었다.

2) 2014년 2분기 부동산시장에 대한 소비자인식

(1) 가격

주택매매가격에 대해 64.7%의 부동산시장 참여자는 현재의 수준과 비슷할 것으로 전망했 다. 주택매매가격이 상승할 것이라고 응답한 비율은 21.2%로, 전 분기 대비 6.0%p 감소하 였으며, 하락을 전망한 응답자의 비율은 4.9%p 증가한 12.8%로 나타나 주택매매가격 상승에 대한 기대심리가 약화되었음을 알 수 있다. 전 세가격의 경우 가격이 비슷할 것이라고 전망 한 응답이 67.0%로 가장 높게 나타났다. 가격 이 상승할 것이라고 전망한 응답비율이 전 분 기 대비 14.7%p 감소한 21.7%, 하락할 것으로 전망한 비율은 5.1%p 증가한 9.9%로 나타나며 전세가격이 현재와 비슷한 수준을 지속할 것이 라는 전망이 우세하였다.

토지가격은 현 수준이 유지될 것이라는 전망 이 57.8%로 가장 높았다. 토지가격 상승에 대 한 전망은 전 분기 대비 0.9%p 상승하였으며, 하락에 대한 전망은 0.6%p 감소하였다.

(2) 거래

주택매매의 경우 거래 수준이 현재와 비 슷할 것이라고 전망한 응답이 전 분기 대 비 7.2%p 증가한 55.7%로 가장 높게 나타

<표 7> 부동산시장 가격전망

구 분 증가 보합 감소

주택매매가격 ^21.2% ^64.7% ^12.8%

전세가격 21.7% 67.0% 9.9%

토지가격 11.3% 57.8% 4.6%

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났다. 거래가 감소할 것이라 전망한 응답은 11.0%p 증가한 19.1%로 나타난 반면, 증가 할 것이라는 의견은 전 분기 대비 18.1%p 감 소한 23.1%로 나타났다. 전세거래 역시 증가 할 것이라는 응답이 전 분기 대비 전 분기 대 비 29.9%p 감소한 23.5%로 나타난 반면, 현 재 수준이 지속될 것이라는 전망은 16.2%p 증가한 55.5%, 감소할 것이라는 전망은 전 분 기 대비 13.4%p 증가한 19.2%로 나타났다.

주택매매거래와 전세거래 모두 증가를 전망한 응답비율이 전 분기 대비 하락하였고, 거래수 준 유지와 감소에 대한 전망 비율이 증가함에 따라 2014년 2분기에는 주택매매 및 전세거 래가 현 수준과 비슷하거나 감소할 것이라는 전망이 우세한 것으로 나타났다.

토지거래는 응답자의 57.9%가 변화가 없을 것이라고 전망하였으며, 감소할 것이라는 응 답은 6.8%로 전 분기 대비 1.7%p 소폭 증가 하여 토지거래가 감소할 것이라는 인식이 다 소 증가하였음을 알 수 있다.

4. 맺음말

2014년 1분기의 경우 주택가격이 상승하고 주택거래가 증가하며 완만한 부동산시장 회 복세가 두드러진 것으로 나타났으나 주간 아 파트 가격동향을 보면 최근 3월 중순 이후 가

격 상승세가 둔화되고 있는 것으로 나타났다.

부동산시장에 대한 소비자 인식의 경우에도 2014년 1분기에 전보다 주택가격이 상승했다 고 응답한 비율이 높았으나 2분기 주택가격 상승에 대한 기대심리도 다소 하락한 것으로 나타났다. 4.1대책, 8.28대책으로 실수요 주 택구입지원이 강화되고 다주택자양도세 중과 폐지, 수직증축 리모델링 허용 등으로 주택수 요가 회복되는 양상을 보였으나 최근 비수기 진입, 6월 선거, 2.26대책에 따른 임대사업에 대한 불안심리 확산 등으로 주택시장이 소강 상태를 보이고 있는 것으로 보인다. 한편 전세 시장의 경우 2014년 1분기까지 가격 상승세 가 지속되었으나 임차수요의 매매전환수요 증 가, 지방의 입주물량 증가 등으로 최근 가격상 승세가 크게 둔화되는 양상을 보이고 있다. 최 근까지의 전세시장 불안은 주택시장의 구조적 문제에 기인한 바 크므로 지속적인 면밀한 모 니터링이 요구된다.

<표 8> 부동산시장 거래전망

증가 보합 감소

주택매매거래 23.1% 55.7 % 19.1%

전세거래 23.5% 55.5% 19.2%

토지거래 10.3% 57.9% 6.8%