공공임대주택 ‘관리’정책 필요
공공임대주택은 2000년대 이후 괄목할 만한 성장을 이루 었다. 단기간 내 100만 호 이상을 공급한 국가는 세계적으 로도 유례가 없을 정도이다. 지난 15여 년간의 집중적 공 급으로 10년 이상 임대하는 장기공공임대주택은 2000년 에 불과 27만 호였던 것이 2015년에는 116만 3천 호에 이 르렀다. 전체 주택에서 차지하는 비중도 2.3%에서 5.9%
로 늘었다. 자산 가치도 상당하다. 장기공공임대주택의 호 당 평균 면적을 50m2로 가정한다면, 시장 가치는 약 194조 2170억 원에 이르러, GDP의 12.5%1)를 차지하는 규모이다.
반면, 이러한 자산 가치에 비하여 그동안 관리 부분은 조명 받지 못했다. 그것은 신규 건설에 주안점을 둔 정책 기조 때문이기도 하였지만 경년이 오래되지 않다 보니 노 후도 문제나 시설관리의 중요성이 크게 부각되지 못하기 도 하였다. 그러나 1990년대부터 입주한 영구임대주택 의 수명은 27년차를 지나 머지않아 30년차에 접어들며, 2000년부터 입주가 시작된 국민임대주택도 20년차를 내 다보고 있다. 우리가 보유한 중요한 주거복지 자산이 필요 계층의 주거 문제를 해소하고 세대를 이어 전수되기 위해 서는 앞으로 어떤 관리 정책의 방향과 자산 가치 유용화가 필요한 것일까?
이 글은 이러한 맥락에서 공공임대주택의 관리가 앞 으로 어떤 정책적 로드맵을 갖고 체계적으로 이루어져 야 할 것인지를 논하고자 한다. 이는 임대주택 건설 촉진 을 위해 제정된 1984년의 「임대주택건설촉진법」 이후 이 를 전면 개정한 1993년의 「임대주택법」이 23년간의 역할 을 다하고 공공임대주택의 새로운 틀인 「공공주택 특별법」
공공임대주택의 관리:
선순환 구조로 부가가치 높여야
진미윤│토지주택연구원 연구위원 (myjin@lh.or.kr)
06
1) 산출 근거: 장기공공임대주택 116만 3467호 × 호당 평균 면적 50m2 × 전국 m2 당 아파트 평균 매매가 372.2만 원.
- 장기공공임대주택의 평균 규모는 호당 50m2를 적용.
- m2당 아파트 평균 매매가는 KB 주택가격동향, 2016년 10월 기준.
- 2015년 GDP는 1558조 5916억 원(한국은행).
특집 공공임대주택의 성과와 발전방향
관리 계획’을 수립하여 중장기적으로 추진된다. 장기공공 임대주택 100만 호 시대는 공급도 중요하지만 어떻게 관 리하느냐가 관건이다. 필요 계층의 입주 기회를 넓히고 니 즈에 부응한 공공임대주택은 원할한 순환경로를 열어 자 산 가치를 높이고 운영 효율성도 높일 것이다.
공공임대주택의 관리: 어떻게 접근해야 하는가?
공공임대주택의 관리란 무엇을 말하는가? 그동안 관리는 주로 공동주택의 물리적 시설 관리 중심으로 전개되어 왔 다. 공공임대주택도 이러한 물리적 접근이 필요하지만 그 에 못지않게 공적 자산 관리 측면과 입주자 지원이 중요한 부분이다. 정부의 재정과 기금으로 건설·공급된 공공임 대주택은 사업주체를 떠나 국가 자산이기도 하며, 장수명 주거복지 인프라라고 볼 수 있다. 일반적으로 민간 기업에 게 자산 관리는 재무성과나 실적(financial performance) 이 중점 요소이다. 반면, 공공임대주택의 자산 관리는 그 정책적 목적을 어떻게 효과적으로 달성할 것인가가 핵심 이다. Larkin(2000)은 공공임대주택의 자산 관리(asset management)란 ‘공공임대주택 재고가 어떻게 하면 보다 효과적인 방법으로 현재와 미래의 주거 니즈와 기준을 충 족시킬 수 있을 것인가를 다루는 여러 활동’으로 정의하고 있다. 즉 공공임대주택의 자산 관리는 재고 관리뿐 아니라 입주자가 누구이며, 무엇을 원하는지, 그리고 건전한 운영 관리 부분까지를 포괄한다고 볼 수 있다.
외국의 경우, 공공임대주택을 자산 관리 관점에서 접근 하기 시작한 것은 1990년대부터이다. 유럽 선진 복지국가 들은 다소 시기의 차이는 있지만 주로 1960년대와 1970년
책 선회로 신규 공급은 점차 둔화되었고, 이에 따라 많은 재고가 쌓인 사업자들은 신규 공급을 대신하여 재고 관리 로 운영 효율성을 도모하고 재공급을 통해 입주 기회를 넓 히는 전략을 구사하지 않을 수 없었다. 이러한 전략 변화 에는 당시 만연한 신자유의적 정책 기조도 영향을 미쳤다.
민영화와 지방 분권화로 사업 주체는 자립화 주문을 받았 으며, 임대사업 운영상의 손실 극복을 위해서도 재고 관리 를 전략적 비즈니스 마인드로 접근하지 않을 수 없었다.
우리나라의 경우 이러한 트렌드와는 다른 모습이다. 아 직도 장기공공임대주택 공급은 전체 주택에서 차지하는 비중이 낮고, 임대차 시장에서 10%의 역할밖에 하지 못하 고 있다. 따라서 앞으로 공급은 더 늘려 나가야 하며, 비 단 저소득층뿐 아니라 주거불안 계층도 확대되는 상황에 서 공급 주도적 정부 역할이 계속 경주될 필요가 있다. 반 면 관리 문제도 더 이상 뒤로 미룰 수 없는 상황이 되었다.
공공임대주택 재고는 2005년 36만 호에서 2008년 57만 8천 호, 그리고 2013년에는 100만 호를 넘었다. 과거 10년 처럼 많이 공급되지 못한다고 하더라도 지금까지 승인 받 은 물량을 감안한다면 5년 내 150만 호 이상에 이를 전망 이다. 유형도 다양하다. 영구임대주택에서부터 50년 공공 임대, 국민임대, 다가구 매입임대 등 유형이 다양해진 만 큼 유형 간의 연계성이 필요하고 유형 간 어떤 포트폴리오 를 구성하는 것이 필요 계층의 니즈에 가장 부합될 것인지 에 대한 판단도 필요하다.
이를 체계화하는 것이 앞으로의 관리 방향이라고 볼 수 있는데, 이 글에서는 공공임대주택의 관리를 재고 관리, 입 주 관리, 운영 관리의 세 가지 관점에서 향후 어떤 방향성 을 갖고 관리가 전략화될 것인지를 구체적으로 살펴본다.
특집 공공임대주택의 성과와 발전방향
효율적 재고 관리를 위한 데이터 구축 필요
상점 주인은 어떤 물건이 잘 팔리고 안 팔리는지를 잘 관 찰하고 재고가 얼마나 남아 있는지를 파악하는 것이 일상 이다. 인기 있는 물건의 재고가 얼마 없다면 미리 주문을 해야 하고 안 팔리는 재고는 할인이나 끼워팔기와 같은 방 법을 동원하여 처분하기도 한다. 공공임대주택의 재고 관
리는 어떠한가? 물론 일반 상품과 주택은 다른 특성이 있 지만 유사한 관점의 접근이 필요하다. 여기서 중요한 것은 공공임대주택의 재고 파악이 쉽지 않다는 점이다. 재고가 얼마나 있는지의 총량은 알 수 있으나 어느 지역에서 누가 만든 몇 평대의 주택이 얼마나 되며, 어떤 주택을 필요 계 층이 가장 선호하는지를 알 수 있는 통계 기반이 없다. 따 라서 재고 관리는 재고 통계를 체계화한 데이터베이스 구
<그림 1> 장기공공임대주택의 유형별 재고 추이 (단위: 호)
1,200,000 1,000,000
600,000 36만 호
57.8만 호
101.6만 호
116.3만 호
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 장기전세
국민임대 다가구 매입 기존주택전세임대 10년임대
50년임대 영구임대 800,000
400,000 200,000 0
자료: 국토교통부 통계누리.
<표 1> 장기공공임대주택의 사업주체별 공급 현황
구분 계 지자체 LH공사 민간
영구임대 195,699(100.0%) 51,472(23.6%) 144,227(73.7%) 0
국민임대
소계 553,408(100.0%) 45,751(8.3%) 507,657(91.7%) 0
신규 건설 452,758(100.0%) 29,585(6.5%) 423,173(93.5%) 0
다가구매입 82,298(100.0%) 16,166(19.6%) 66,132(80.4%) 0
기타 18,352(100.0%) 0 18,352(100.0%) 0
행복주택 847(100.0%) 807(95.3) 40(4.7%) 0
50년임대 108,140(100.0%) 81,886(75.7%) 26,254(24.3%) 0
10년임대 135,240(100.0%) 4,051(3.0%) 58,008(42.9%) 73,181(54.1%)
장기전세(20년) 28,063(100.0%) 27,059(96.4%) 1,004 ( 3.6%) 0
기존주택 전세임대 142,070(100.0%) 13,938(9.8%) 128,132(90.1%) 0
장기공공임대 계 1,163,467(100.0%) 224,964(19.3%) 865,322(74.4%) 73,181(6.3%)
자료: 국토교통부 통계누리.
<그림 2> 장기공공임대주택의 유형별 구성(2015년 말)
영구임대 16.8%
장기전세 2.4%
기존주택 전세임대 12.2%
50년임대 9.3%
국민임대주택 47.6%
10년임대 11.6%
자료: 국토교통부 통계누리.
축에서 출발할 필요가 있으며, 재고 통계의 관리 주체를 명확히 하고, 매년 정형 통계화하여 사업주체와 필요 계층 에게 피드백할 필요가 있다. 재고 통계는 <그림 3>과 같은 형태로 구성될 수 있을 것이다. 공공임대주택의 유형에 따 라 사업주체, 단지규모, 건설경과연수, 주택규모가 세분화 될 필요가 있다.
여기서 특히 건설경과연수는 매우 중요하다. 건설한 지 15년된 장기공공임대주택은 25만 3천 호로 이 중 25년 이상된 호수도 7374호이다. 앞으로 노후화에 대한 대비 가 필요함을 시사하는 중요한 통계이다. ‘노후’에 대한 기 준 마련도 필요하다. 단지 건설경과연수만으로 노후도 를 진단할 수는 없다. 오래되었지만 잘 관리되어 온 단지 가 있는 반면 그렇지 못한 단지도 있기 때문이다. 정부는 15년 이상된 영구임대주택과 50년 공공임대주택에 대하 여 2009년부터 노후시설개선사업을 추진해 오고 있으나, 아직 상시적인 지원 체계를 갖추고 있지는 못하다. 노후시 설개선사업을 위한 자금 지원은 2009~2015년간 5647억 원(국고 85%, 사업주체 15% 부담 구조)이 집행되었지만, 노후단지의 명확한 기준이 없고 어떤 부분을 개선하는 것 이 효과적인 것인가에 대한 우선순위 문제도 체계화되어 있지는 못하다. 앞으로 이 부분에 대한 집중적 개선이 필 요하다.
미임대 관리도 중요하다. 현재는 정부 차원에서 공가 세 대가 얼마나 되는지에 대한 통계가 없으며, 왜 공가가 발 생하고 있는지에 대한 사유도 밝혀지고 있지 않다. 장기간 공가로 방치될 경우 사업주체는 그만큼 임대 수입도 줄지 만 관리 부담도 떠안게 된다. 한국토지주택공사(이하 LH 공사)가 보유한 국민임대주택 중 미임대 호수는 2015년 약 8천 호이다. 이는 2015년 신규 건설(승인 기준)한 국민임 대주택 6862호보다 많은 호수이다. 다가구 매입임대주택 의 경우 LH의 미임대 공가 호수는 2229호이다. 공가 호수 중 1년 이상인 호수가 전체 공가의 28%를 차지하며 불량 주택을 매입하여 공급이 불가한 폐쇄 호수는 29.3%이다.
•LH공사
•지방공사
•300호 미만
•300~500호
•500~1,000호
•1,000~1,500호
•1,500~2,000호
•2,000호 초과
•5년 미만
•5~10년 미만
•10~15년 미만
•15~20년 미만
•20~25년 미만
•25년 초과
•30m2 이하
•30m2~40m2
•40m2~50m2
•50m2~60m2
•60m2 초과 50년임대
국민임대 다가구매입
행복주택
<표 2> 건설 15년 경과 공공임대주택 재고 현황 (단위: 호)
계 16~20년 21~25년 25년 이상
253,712호 88,354호 157,984호 7,374호
자료: 국토교통부 통계누리.
<표 3> 국민임대주택 미임대 호수 추이(LH공사 기준) (단위: 호)
구분 2010 2011 2012 2013 2014 2015
전국 10,332 4,429 3,067 5,371 5,381 8,102 수도권 4,090 2,857 1,883 2,563 1,866 2,089
광역시 2,616 729 718 1,498 2,574 2,135
그 외 지역 3,626 843 466 1,310 941 3,878
자료: LH공사. 내부 자료.
특집 공공임대주택의 성과와 발전방향
할 수 있는 시스템부터 마련되어야 할 것이다. 이에 최초 입주시점, 계약갱신시점뿐 아니라 재공급(기존 입주자 퇴 거 후 새 입주자가 입주) 시점에서 어떤 가구 특성을 가진 입주자가 입주하는지를 체계적으로 파악할 필요가 있다.
이는 일종의 수급관리 측면이다. 만약 1인가구 입주율 이 높다면 공급 규모도 그에 맞출 필요가 있으며, 고령자 와 장애인이 많으면 무장애 편의시설을 더 확대해야 하는 정책수요 도출이 가능하다. 이것은 공공임대주택의 적정 소비 수준을 판단하는 데도 유효하다. 가구원수에 비해 규 모가 크다면 과소비가 될 것이며, 가구원수에 비하여 규모 가 작다면 과소 소비 혹은 최저주거면적 미달에 해당할 것 이다. 일례로 전용면적 29m2로 공급되는 영구임대주택의 경우 4인이 입주한다면 4인당 최저주거면적인 43m2에 미 달되는 셈이다. 최저주거기준 확보 문제는 그동안 주로 민 간영역에 대해서만 강조되어 왔다. 그러나 최근 1~2인 증 가 추세에 따라 공공임대주택의 공급 규모도 점차 축소되 어야 한다는 논리가 확대되고 있는데, 과연 그러한 것인지 에 대한 실증적 판단 근거가 필요하다.
수요 관리를 위해서는 대기자 명부(waiting list)도 필요 하다. 현재는 영구임대주택에 한하여 「주택공급에 관한 규 칙」 제31조 제3항에 따라 재공급 시 입주 대기자 순서에 따 재고 활용 차원에서 공가 사유가 무엇이며, 어떻게 활용할
것인가에 대한 구체적인 극복 방안이 필요하다.
수요 맞춤형 지원을 위한 입주자 관리 강화
지금까지 입주자 관리는 주로 최초 입주시점의 소득 및 자 산 기준 충족 여부를 검증하여 유자격자를 입주토록 하는 데 중점을 두어 왔다. 기존 입주자가 계약을 갱신하는 시 점에도 소득 및 자산 기준을 파악하고는 있으나, 주로 소 득 자격 충족 여부에 초점을 두고 임대료 할증을 적용하고 있다. 그러나 국민임대주택의 경우 임대료 할증을 적용 받 는 세대수는 전체 세대수의 2~3%이며, 근로자에 비하여 비근로층과 높은 자영업자 비중으로 실제 소득 파악에는 한계가 있다.
또한 공공임대주택의 유형별로 입주자 특성을 파악할 수 있는 공식 데이터가 없다. 이에 대해 사업주체(LH공 사, 지방공사, 지자체)가 자체적으로 파악하고는 있으나, 주로 입주자격(수급자, 차상위, 장애인 등)만을 알 수 있을 뿐이다. 가구원수가 몇 명이며, 연령대가 어떤지에 대해서 는 파악할 수 없다. 따라서 재고 관리가 통계 구축에서부 터 체계화될 수 있듯이 입주자 관리도 입주자 정보를 파악
<표 4> LH공사 다가구 매입임대주택의 임대 현황(2015년 12월 말 기준) (단위: 호)
매입 임대
입주준비
계
입주진행 중 미임대
소계 입주자
선정 중 개보수 소계 공가
폐쇄 대상
소계 7~9개월 10~12개월 1년 초과
66,132 54,011 12,121 9,892 5,172 4,720 2,229 1,577 533 418 626 652
100% 82% 18% 15% 8% 7% 3%
(100.0%) 2%
(70.7%) 0.8%
(23.9%) 0.6%
(18.7%)
0.9%
(28.1%) 1%
(29.3%) 주: 1) 입주자 선정 중: 보수완료일로부터 6개월 이하 미임대(단, 6개월 초과 주택 중 매입 후 임대된 이력이 있으나 현재 공가인 주택 포함).
2) 개보수: 개보수대상 주택 중 폐쇄대상이 아닌 주택.
3) 미임대 공가: 보수완료일로부터 6개월 초과 미임대(단, 매입 후 임대된 이력이 있는 주택은 제외).
4) 폐쇄대상: 상습침수 등 하자지속 발생, 하자원인 불명 등으로 보수가 불가능한 주택.
자료: LH공사. 내부 자료.
대주택 대기자수가 얼마인지는 파악되지 않고 있다. 이는 대기자 제도가 있기는 하지만 무한정 순번을 정하여 접수 하고 있는 것은 아니기 때문이다. 일례로 서울주택도시공 사(SH)의 경우 1년 단위로 대기자를 받고 차년도 재공급 시 추첨을 통해 입주시키는 방식을 취하고 있다. 즉 대기 자를 확보하기는 하나 운영 가능한 수준까지만 허용하고 있는 셈이며 입주 순서도 순번을 따르고 있지는 않다.
대부분의 국가에서는 공공임대주택의 수요를 포착하기 위해 대기자 명부를 관리하고 있다. 이것은 신규 공급이 얼마나 필요한지에 대한 시그널을 줄 뿐 아니라 공공임대 주택 이외 다른 주거복지 프로그램 연계에서도 중요한 역 할을 한다. 영국의 경우 사업주체마다 단지별로 대기자 등 록제를 운영하고 있으며, 대기자수는 2012년 185만 가구 에서 2015년에는 124만 가구로 감소했다. 대기자수 감소 는 신규 공급을 늘리는 방법 이외에도 수요를 억제하는 형 태로 추진되었는데, 소득 자격 요건 강화, 소득 초과자에 대한 임대료 할증 및 퇴거 유도, 관할 지역 내 2년 거주 요 건 부여 등의 방식이었다. 홍콩의 경우 영국의 무기한적인 대기수요 접수 방식이 아닌 연간 대기자 접수 방식이다.
매년 대기자 명부를 업데이트하여 실수요자를 파악하는 형태이다. 이는 대기자 등록제가 있다고 하더라도 운용 방 식은 다 다를 수 있다는 것이다. 우리의 경우 현재 영구임 대주택에 국한된 대기자 제도는 국민임대주택, 다가구 매 입임대주택 등 다른 장기공공임대주택에도 확대될 필요가 있으며, 그에 따라 수요를 관리하고 재공급 시 입주 원칙 을 정할 필요가 있다.
재공급은 기존 입주자가 퇴거하고 새 입주자가 기존 단 지에 입주하는 것을 말한다. 공공임대주택 재고가 많지 않은 시기에는 재공급 물량도 많지 않았지만, 2004년 이 후부터 발생하기 시작한 재공급 물량은 점차 누적적으로 증가하고 있다. LH공사의 경우 영구임대주택 재고수는 2015년 말 14만 4227호인데, 2004~2015년간 기존 입주 자가 퇴거한 재공급 물량은 5만 9555호이다. 재공급 물량 이 재고 물량의 43%를 차지하고 있다. 국민임대주택의 재 공급 물량은 2011년부터 2만 호를 넘어섰다. 2014년 이후 에는 연간 3만 호 물량에 이르고 있다. 국민임대주택(신규 건설)의 경우 2004~2015년간 재공급 물량은 17만 호에 이른다. 이는 신규로 건설된 재고 42만 3천 호의 40%에 이른다. 이러한 추세가 이어진다면, 10년 후에는 통계적으 로 전체 입주자의 70~80% 이상이 교체된다는 것을 의미 한다. 따라서 누적적으로 늘어나고 있는 재공급 물량을 누 구에게 어떻게 배분할 것인가에 대한 원칙이 필요한 시점 이며 임대료 수준도 정해야 한다. 현재는 재공급에 대한 어떠한 기준도 없는 실정이다.
기존 입주자의 퇴거율2)을 LH공사 보유 공공임대주택으 로 국한할 경우, 2015년을 기준으로 보면 다가구 매입임 대주택의 퇴거율이 11%로 가장 높고, 국민임대주택 퇴거 율은 5.8%이다. 반면, 퇴거 사유는 알려져 있지 않다. 불 법 전대나 미거주와 같은 법적 해약 사유에 해당하는 것인 지, 자발적 퇴거인지 혹은 더 나은 주거로 상향 이동했는 지에 대한 원인 규명이 필요하다. 공공임대주택이 필요 계
2) 전체 세대수 대비 퇴거 세대수를 말함.
특집 공공임대주택의 성과와 발전방향
층에게 어떻게 인식되고 있는지는 매우 중요한 문제이기 때문이다.
운영 관리의 합리화 모색
재고 관리와 입주자 관리의 효율성은 결국 운영 관리가 어 떤 상태인가에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 임대수 입으로 운영경비를 충당하기 어려운 현행 구조상 공공임 대주택의 만성적 누적 적자 문제는 재고가 늘어날수록 개 선되기보다는 더 심화될 소지가 크다. 공공임대주택의 최 초 임대료 수준은 유형에 따라 시세 대비로는 20~70% 정 도 낮게 책정되고 있으나 상방 경직성이 있고 시간이 지나 갈수록 시세보다 하향화되는 경향이 농후하다. 이 문제는 신규 공급 시점에만 최초 임대료 산정 기준이 있고 재공급 시 달리 적용할 방법이 없어서 생기는 문제이기도 하다.
시간 흐름에 따라 공공임대주택의 입지적 특성과 편익 수 준이 달라지지만 재공급 시 입주자는 기존 입주자의 임대 료 수준만 부담하고 있다. 임대료 체계의 개선은 기존 입 주자와 신규 입주자 간의 형평성, 기존 입주자 간에도 소 득 수준에 따른 부담의 형평성, 그리고 사업주체의 운영 현실화 측면에서 재고 누적에 따라 이제 전면적으로 재검 토가 필요한 시점이다.
한편, 임대사업 운영으로 인한 손실 규모가 어느 정도 되는지를 정확히 알기 어렵다. LH공사의 경우 2005년 이
<표 6> 공공임대주택 유형별 퇴거자수 추이(LH공사 기준) (단위: 가구)
유형 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 계
영구임대 1 80 652 3,085 5,806 5,940 5,950 5,926 6,332 6,186 6,366 6,695 6,536 59,555 50년임대 0 114 297 1,371 2,112 1,977 1,937 1,666 1,506 1,378 1,401 1,476 1,375 16,610 국민임대 0 587 2,178 4,706 7,757 10,524 15,080 18,926 21,242 22,199 25,119 29,011 29,563 186,892
(건설) 0 587 2,178 4,706 7,741 10,160 13,672 16,934 19,030 19,823 22,884 26,583 27,349 171,647
10년임대 0 0 0 0 3 51 470 600 807 819 1,176 1,615 2,500 8,041
장기임대 0 0 0 1 3 0 2 0 0 0 0 0 0 6
장기전세 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 12 29 44
행복주택 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2
계 1 781 3,127 9,163 15,681 18,492 23,439 27,118 29,887 30,582 34,065 38,809 40,005 271,150 자료: LH공사. 내부 자료.
<그림 4> 공공임대주택 유형별 퇴거율(2015년 기준)
12 10
6 4.5
영구 임대
50년 임대
국민 임대
다가구 매입
장기 전세
10년 임대
(평균) 5.2 5.8
11.0
2.9
4.3 4.6 8
4 2 0 (%)
자료: LH공사. 내부 자료.
<표 7> 다가구 매입임대주택 입주자의 퇴거 현황(LH공사 기준)
구분 2011 2012 2013 2014 2015
퇴거세대 5,628 5,335 5,159 7,130 7,301
퇴거율 14.0% 12.3% 10.2% 12.5% 11.0%
다가구
매입임대호수 40,146 43,503 50,582 56,965 66,187 자료: LH공사. 내부 자료.
부채로 계상되어 재고가 늘수록 부채가 늘어나는 양상이 다. 이는 사업주체의 재무적 건전성을 해치고 신규 투자를 저해하는 근본 원인이 되고 있기도 하다. 공공주택 특별회 계를 신설하여 공공임대주택에 대한 신규 투자를 저해하 는 요인을 차단할 필요가 있겠다.
향후 공공임대주택 관리 정책 방향
공공임대주택의 체계적인 관리는 재고 활용성을 높이고 니 즈에 부합되는 공급 시스템을 만들며 재공급을 통해 순환 통로를 원활하게 만드는 것이다. 공공임대주택 자산의 시 장 가치는 그 경제적 가치를 넘어 끊임없는 순환 과정을 거쳐 두 배 혹은 세 배 이상의 사회적 자산 가치를 창출하 게 될 것이다. 이제부터라도 관리 중시형 공공임대주택 정 책을 편다면 한 세대에서 다음 세대로의 자산 이전도 원활 하게 될 것이며, 신규 공급 못지않게 재공급을 통한 성과 도 기대 이상일 것이다.
관리 문제는 단기적으로는 곧 30년차에 접어드는 영구 임대주택과 50년 공공임대주택의 향방에서부터 이미 노 후된 주택을 매입하여 공급한 다가구 매입임대주택의 출 구 전략이 될 것이며, 중장기적으로는 재고가 가장 많은 국민임대주택의 수선 시기가 도래하면서 발생될 대규모 수선비용의 문제가 있을 것이다. 영구임대주택의 법적 수 명은 50년이고 국민임대주택의 법적 수명은 30년이다. 장 기 운영에 따른 관리 부담은 늘어날 수밖에 없는 상황이 다. 역으로 그만큼 신규 투자가 어려운 한계에 도달할 수 있다는 점이다. 따라서 허물고 새로 짓는 전략적 접근도 구사할 필요가 있으며, 효율적이고 효과적인 재고 관리가
이 아니라 선순환 구조를 만들어 그 부가가치를 어떻게 더 높일 수 있을 것인가에 중점을 두어야 할 것이다.
참고문헌
진미윤. 2015. 공공임대주택의 운영손실 보전을 위한 재정 지원 연구. 대전:
토지주택연구원.
_____. 2016. 공공임대주택의 공급·관리 계획 수립 방향 연구. 세종: 국토교 통부.
_____. 2016. 공공임대주택의 임대조건 산정 기준 개선 방안. 대전: 토지주택 연구원.
Gruis, Vincent, Nieboer, Nico and Thomas, Andrew. 2004. Strategic asset management in the social rented sector: Approach of Dutch and English Housing Association. Urban Studies 41, no.7: 1229-1248.
Larkin, A. 2000. Asset Management Strategies: A review of asset management strategies of Housing Associations in England and social housing providers in Australia. London: Metropolitan Housing Trust/The Housing Corporation.
Wilson, Wendy and Barton, Cassie. 2016. Allocation of social housing.
Briefing Paper no.06397. UK: House of Common.
