5.7
住宅市場安定對策의 效果分析
Evaluation of the Measures for the Housing Market Stabilization
1996. 4. 69면 / 정책과제(국토연논96-1) 尹珠賢 金惠承
미분양주택의 누적으로 주택건설업계의 자금난이 심화되자 정부는 1995년 11월에
‘주택시장안정대책’을 발표하였다. 주택시장안정대책은 단기대책과 중장기 주택산업 육성방안으로 구분되어 있는데, 단기대책에는 수요자지원책을 중심으로 하는 ‘미분 양주택 해소대책’과 공급자지원을 중심으로 하는 ‘주택건설업체 자금난완화 대책’이 포함되어 있고, 중장기 주택산업 육성방안에는 주택분양가 자율화의 점진적인 추진, 중소형주택건설 의무비율 완화, 주택금융확충방안 강구 및 임대사업 규제완화, 주택 설계 및 자재의 표준화 추진 등의 방안이 포함되어 있다.
본 연구에서는 주택미분양 및 주택건설업계 자금난의 실태와 원인을 분석하여 대 응방향을 제시하고 1996년말까지 한시적으로 시행되는 주택시장안정대책의 시행효 과를 평가하여 세부대책의 개선 또는 보완유지의 필요성이 있는가를 살펴봄으로써 향후 주택정책의 후속대책마련에 참고자료를 제공하는데에 목적이 있다.
주택가격의 안정과 투기억제장치의 구비로 주택에 대한 투기수요가 물러나고 주 택시장이 실수요 위주로 개편되고 있으나 주택대량공급정책의 지속으로 년 60만호 이상의 주택을 공급하고 있어 미분양이 발생하고 있다. 주택규모별 건설배분비율규 제, 그리고 3년이상 보유택지에 대한 비업무용 판정 등으로 주택건설업체는 경직적 으로 주택으로 공급하고 있다. 주택건설금융지원의 미비로 도입된 주택선분양제도 하에서 주택수요의 감소는 주택미분양으로 연결되고 주택미분양의 누적은 주택건설 업체의 자금난을 야기한다.
주택시장안정대책이 마련된 95년 10월말까지 누적된 미분양주택 재고는 159,471호 로 집계되었고 부도업체수도 140개 업체에 이르고 있다. 주택건설업계는 하도급구 조와 연대보증제도로 수직적·수평적으로 연계되어 있어 동시다발적인 주택건설업체 의 부도는 주택업계의 연쇄부도 위기를 야기하고 실업 및 생산위축 등으로 지역경 제를 어렵게 한다. 또한 내집마련의 꿈에 젖어 있던 수요자들에게 있어서 주택건설 업체의 부도는 경제적·정신적으로 충격을 주게 된다. 따라서 경제적·사회적 여파가 큰 주택건설업계의 연쇄부도를 막기 위한 조치가 필요하다.
미분양주택수는 1996년 3월말 현재 125,648호로서 안정대책이 마련되었던 1995년
10월말에 비하여 24,000여호가 감소하였다. ‘주택시장안정대책’ 중에서 주택수요자금 융지원을 통한 대책이 미분양주택의 해소에 가장 효과적인 것으로 보인다. 물론 주 택시장상황은 ‘주택시장안정대책’에 의해서만 영향을 받는 것이 아니고 ‘주택시장안 정대책’을 마련하기 이전에도 산발적으로 시행되었던 각종 규제완화 및 지원대책의 영향도 나타나고 있음을 염두에 두어야 하겠다.
주택건설업체에 대한 지원은 실효성이 높지 않은 것으로 나타났다. 이는 주택건설 업체에 대한 지원이 직접적인 외부자금지원이 아니라 기존의 체제안에서 규제를 완 화하는 것이므로 지원대책의 혜택은 자금난이 상대적으로 심한 중소업체에는 미치 지 못하고 있다. 따라서 중소업체에 대한 지원배분을 시장기능에 맡기지 말고 정책 적으로 배려해야 하며 여기에는 작년에 신설된 중소기업청의 역할이 기대된다. 또 한 금융기관도 소극적인 담보대출관행에서 벗어나 신용대출 및 프로젝트 파이낸싱 등으로 적극적인 영업전략을 구사하여 건실한 중소업체를 지원할 필요가 있으며 이 를 통하여 금융기관도 경쟁에서 살아 남을 수 있다. 정부에서도 건실한 중소주택건 설업체가 원활하게 금융지원을 받을 수 있도록 주택건설금융의 활성화방안을 마련 해야 할 것이다.
주택미분양의 누적으로 나타나고 있는 작금의 주택시장상황은 주택건설업체로서 는 심각한 불황국면으로 판단될 것이지만 거시적으로 본다면 투기수요에 의존해서 성장한 주택시장의 구조조정기로 보아야 할 것이다. 과거 투기수요에 의해 팽창되 었던 주택수요가 실수요위주로 재편되고 있음에 따라 주택공급구조도 축소재편되는 과정으로 인식해야 한다. 이러한 과정에서 건실한 중소주택업체가 생존할 수 있는 환경을 조성해야 한다. 그러나 반복되는 단기지원은 주택건설업체의 체질을 약화시 키고 주택시장을 교란하므로 주택시장구조를 개선하는 방안마련이 중요하다. 이러 한 의미에서 주택건설업계의 자금난 완화를 위한 단기대책과 주택시장구조개선을 위한 중장기 대책을 함께 마련한 ‘주택시장안정대책’은 적절한 조치라고 하겠다. 특 정계층에 대한 특혜적 지원의 지속은 주택시장을 왜곡시키므로 단기지원책은 한시 적으로 시행하고 주택경기동향을 보아가며 중장기 대책을 착실히 추진해 나가야 한 다.
특히 주택할부금융 지원대상주택의 규모제한 완화 등으로 주택할부금융활성화를 점차 도모하고 주택저당채권 유동화로 민간주택금융 활성화의 기틀을 제공해야 한 다. 그리고, 주택분양가 자율화를 지역별·규모별로 확대실시하고, 민간부문에 대한 주택규모별 의무건설비율규제는 철폐하는 것이 바람직하다. 주택사업자는 수요패턴 에 맞추어 공급행위를 결정할 것이고 저소득 주민을 위한 소형주택공급 및 임대주 택공급은 국민주택기금의 확충과 더불어 공공부문에서 해결할 수 있기 때문이다.
마지막으로 강조하고 싶은 것은 행정물류의 효율화를 모색하는 방안이다. 주택건 설업체에 대한 금융지원방안은 실효성이 낮다. 이보다는 사업승인과정에서 행정지 연 및 부대비용으로 야기되는 불필요한 금융비용부담을 없애는 것이 주택건설업체 의 자금난에 크게 도움이 된다. 따라서 행정물류비용을 최소화할 수 있도록 제도를 개선하고 이를 지방공무원이 제대로 시행할 수 있도록 홍보 및 교육에도 힘써야 할 것이다.
