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巨視經濟政策이 土地市場에 미치는 影響
Land Market and Macro-economy : Empirical Study on their Causalities
1997. 12. 173면 / 기본연구(국토연 97-12) 鄭希男 金昌縣
이 연구는 우리 토지시장의 특성과 지가 수준을 파악하고, 우리 토지시장에 어느 요 소가 어떻게 영향을 끼쳤는지를 고찰하며, 특히 인과관계 분석을 통하여 거시경제변수 가 토지시장에 어떠한 영향을 미쳤는지를 찾아보는 데에 연구목적이 있다.
제2장은 우리 토지시장의 특성을 토지의 사유화, 도시화, 그리고 상품화라는 세 가지 측면에서 분석하였다. 먼저, 한국이 농업사회에서 산업사회로 변하면서 우리 토지 역시 점차 도시 지향적으로 변하고 있다. 경제개발이 시작되면서 급진적인 도시화가 일어났 고, 급격한 도시화는 토지의 용도전환을 가져왔으며, 이것은 또한 지가구조의 변화를 초 래하였다. 예컨대, 1994년에 전국토의 2.4%인 6대도시가 전체지가의 58%를 차지했고, 2.1%의 대지가 전체 지가의 54%를 차지하였다.
둘째, 우리 토지시장은 사적 소유권을 중심으로 움직인다. 국공유지가 전국토의 20%
정도로서 29.6%인 일본보다도 낮다. 자본주의에서는 생산수단이 편중되는 경향이 있는 바, 우리의 토지 역시 소유권이 불균형적으로 분포되어 있다. 이 결과 부의 분배가 악화 되었다. 이것은 토지소유권자가 자기 토지에서 발생한 자본이득을 독점적으로 향유할 수 있기 때문이었다.
셋째, 토지가 상품의 하나로 다루어진다. 이에 따라 토지가 빈번히 거래되고 있는 바, 거래빈도는 한국의 자본주의가 보다 성숙해지면서 더욱 늘어나고 있다. 특히, 도시용지 인 대지가 다른 용도에 비해 더 자주 거래되고 있다. 토지가 빈번하게 거래되면서 토지 의 유통시장은 급격히 확대되었다. 1990년 이후 유통시장 규모는 연평균 100조원 이상 으로 주식시장 전체 규모와 유사하고, 1995년에는 190조원으로서 국민총생산액의 55%에 해당한다.
토지거래는 거래당사자들 사이뿐 아니라 가족 내 세대간에도 빈번히 이루어지고 있다.
상속재산의 63%가 토지인 바, 토지를 통한 부의 상속은 한국의 시장경제가 성숙하고 토 지의 상품화 기능이 강화된 1980년대 이후 계속 늘어나고 있다. 한국의 토지시장이 안 고 있는 특이한 기능은 토지를 갖고 있으면 금융기관에 보다 쉽게 접근할 수 있다는 것 이다. 토지의 담보기능은 금융기관이 민영화된 1982년 이후 점차 감소해 왔지만, 아직도 토지는 은행에서 자금을 차입할 수 있는 중요한 준거가 되고 있다.
제3장은 한국의 토지시장 특성을 바탕으로 한국의 토지가격을 분석하였다. 이를 위해 먼저 주기적으로 발생한 투기붐을 시기별, 즉 1962-1969년, 1970-1978년, 1979-1989년, 그 리고 1990년 이후로 나누어 살펴보았다. 이어 우리 나라 지가의 절대수준과 상대수준을 분석하였다.
먼저, 국내의 지가수준이 절대적으로 높다는 사실이 많이 지적되어 왔으나, 1970년대 이후 투기가 성행했던 기간을 제외하고는 항상 경제성장률이 지가상승률보다 컸었다.
다만, 국가간 지가를 비교할 때, 비록 주택가격은 선진국이 높지만 토지가격은 우리가 상대적으로 높았다.
지가의 상대수준을 알아보기 위해서 지가와 다른 대체자산의 수익률을 비교하였다.
분석 결과, 고물가가 우려될 때에는 토지에 투자하고, 물가가 안정적으로 운용될 때에는 주식에 투자하는 것이 유리하였다. 토지자산에 대한 투자는 물가상승에 대한 헷지 역할 을 담당하는 면에서 다른 투자대상보다도 우수했기 때문이다. 게다가, 토지자산에 대한 투자는 지가변동률에 의한 자본이득 외에 이용수익(지대)을 얻을 수 있었다.
높은 지가수준과 빠른 지가상승률의 원인은 다양하게 찾아볼 수 있다. 한편으로는 토 지공급을 확대하기보다는 토지수요를 억제하는 데 주력했던 그간의 토지정책이 낳은 결 과이다. 1975년 이후 시급 도시에 거주하는 인구는 매년 2.98%씩 증가했지만, 도시용지 는 매년 1.24%씩 증가하는 데에 그쳤었다.
또한, 그 동안 우리 나라에서는 부동산 외에 다른 자산의 시장이 미성숙하였다. 고소 득․고성장의 결과인 여유자산을 투자하거나 고물가 속에서 여유자산의 손실을 보전하 기 위한 마땅한 투자시장이 상대적으로 발전되지 못했다. 그 결과 토지에 대한 실수요 외에 가수요가 발생하였던 것이다.
무엇보다도, 높은 지가는 고도성장 과정에서 나타난 파생적 결과이다. 고성장․고물 가․고금리 등의 여건 속에서 토지자산의 가치가 상승하는 것은 자연스러운 것이었다.
이러한 거시경제변수가 토지시장에 미치는 영향을 제4장에서 분석하였다.
제4장은 먼저 거시경제와 토지시장과의 관계를 이론적으로 분석하고, 각종 지표의 추 이곡선을 통해 지가와 거시경제변수 간의 인과관계를 추정하였다. 사용자료의 시계열정 상성 여부를 검정하기 위해 단위근 검증을 시행한 결과, 대부분 단위근이 존재하지 않 는 것으로 판정되었다. 시차는 Akaike 기준과 Schwartz 기준을 고려하여 결정하였다.
이후 그랜져 인과관계 검정방법을 통하여 지가와 거시경제변수간의 관계를 분석하였다.
분석결과, 지가변동에 가장 크게 영향을 주는 것은 실질 GNP성장률이었으며, 다음으 로 소비자물가 변동이었다. 건축활동 역시 지가상승의 한 요인이 되며, 기계설비투자도 지가상승에 지속적인 영향을 미쳤다. 주식과 같은 대체자산의 수익률도 일부 지가변동 에 영향을 주는 것으로 나타났다.
반면에, 지가상승으로 가장 큰 영향을 받는 변수는 물가수준, 특히 생산자물가였고, 통화량도 일부 영향을 받는 것으로 나타났다. 기계설비투자수준의 변동은 지가변동에 의해 많은 영향을 받고 있었으나, 영향력은 기간별로 서로 다르게 나타났다. 실질 GNP 성장률의 경우에는 단기적으로는 지가변동에 의해 정(+)의 영향을 받지만 장기적으로는 부(-)의 영향을 받는 것으로 드러났다. 회사채와 정기예금 등과 같은 대체자산들의 수익 률도 지가변동에 의해 영향을 받으며, 사채시장도 시차별로 효과는 서로 다르지만 지가 변화에 의해 영향을 받는 것으로 나타나고 있다.
이 같은 분석결과는 토지가격의 변동이 거시경제 제반 요소의 변화와 서로 밀접한 연 계성을 갖고 있다는 것을 보여 주는 것이다. 즉, 지가변동을 토지정책의 규제결과로 파 악하기보다는 거시경제현상의 하나로 파악할 필요가 있다. 동시에 토지정책만으로는 지 가안정을 달성하는 데에 한계가 있으며, 토지시장의 안정을 위해서는 거시경제정책을 동시에 고려해야 한다는 것을 시사한다.
이러한 거시경제변수와 지가 간의 관계가 의미가 있다고 전제했을 때, IMF체제 이후 우리의 경제 구조조정이 토지시장에 미치는 영향을 제5장에서 다루었다.
먼저, 지난 20여 년의 추세를 보았을 때, IMF협약 이후 경제성장률이 2.5∼3.0%로 하 향 조정되고, 총통화량 역시 8∼10% 이하로 운용될 경우, 지가는 상당수준으로 하락할 가능성이 있다. 다만, 긴축정책으로 금리가 인상되고 이것이 물가상승으로 연결될 경우, 지가 역시 올라갈 요인이 발생할 것이다.
둘째, 금융위기가 금융기관이 안고 있는 28조 5,000억 원의 부실채권에도 일부 원인이 있었다. 담보부동산이 모두 토지라고 가정하더라도 이것이 토지시장에서 차지하는 비중 은 8.2%, 토지시장에서 법인-개인간 거래비율이 연평균 4%에 불과한 것을 감안하면, 담 보부동산 매각이 전체 토지시장에 미칠 영향은 미미할 것으로 추정된다. 다만, 담보부동 산의 실제 매각가격이 시장가격의 45% 수준에 그칠 것인 바, 이처럼 낮은 가액의 거래 는 결국 주변 토지가격을 하락시키는 효과를 가질 것이다.
셋째, 기업의 산업구조 조정은 비업무용 및 불요불급한 토지수요를 감소시켜 지가를 하락시킬 것이다. 정부의 토지시장에 대한 제반 규제완화 역시 토지공급을 확대시켜 장 기적으로는 지가를 안정시키는 방향으로 작용할 것이다. 다만 외국자본이 우리 토지시 장에 들어올 경우, 토지에 대한 수요 증대와 함께 지가가 상승할 가능성이 있다.
IMF 구제금융 이후 우리가 선택할 경제의 구조조정은 부문별로 이처럼 서로 상반되 는 방향으로 토지시장에 영향을 줄 것이다. 그러나 경제성장 둔화, 이에 따른 실업인구 증가와 소득감소, 재정긴축과 민간투자 감소, 부도기업 증가와 물가상승 우려 등은, 단 기적으로 토지가격의 하락 및 안정을 초래하는 쪽에 더 큰 영향을 미칠 것으로 전망된 다.
다만, 우리 토지시장의 특성을 고려했을 때, 토지가격이 폭락할 가능성은 희박할 것으 로 보인다. 부동산가격이 폭락하기 위해서는 이른바 버블가격이 포함되어 있어야 하지 만, 지난 몇 년 동안 우리 토지시장에서 상당수준의 버블이 이미 소진되었기 때문이다.
오히려 경제 구조조정의 과도기 중에 기본적으로 수요가 뒷받침되는 주택용지 등 일부 용도 및 일부 지역에서는 물가 불안심리에 의해 오히려 지가가 상승할 가능성도 있다.
토지가격에서 거품이 제거되어 안정적으로 지가가 하락한다면, 장기적으로 국제경쟁 력이 향상되고, 소득계층간의 사회적 위화감이 완화되며, 노동생산성이 제고되는 등 한 국경제의 구조조정과 경제안정에 바람직할 수 있다. 다만, 토지가격이 안정화 과정을 거 치지 않고 급격히 하락한다면, 단기적으로 우리 경제에 미칠 부작용이 적지 않을 것이 다.
따라서 일시적인 부작용을 막기 위한 보완대책의 마련이 필요하다. 먼저, 부실채권 담 보부동산의 처분이 원활히 추진되어야 할 것이다. 둘째, 원활한 부동산 거래를 지원해야 할 것이다. 셋째, 보유 부동산의 활용을 촉진할 필요도 있을 것이다.
