■ 투자수요 억제정책에서 공급확대 기조로 변화
2017년 현정부 출범 이후 국내 주택시장은 서울과 수도권 아파트를 중심으로 매매가격이 빠르게 상 승했으며, 최근 들어 5대 광역시뿐 아니라 기타 지방까지 주택시장 불안이 확대되는 모습을 보이고 있 다. 2020년 11월 현재 전국 주택가격은 2017년 5월 대비 11.7% 상승했다(서울 아파트 36.6%, 5개 광역시 7.6%). 기타 지방의 경우 같은 기간 4.8% 감소세를 기록했는데, 올해 들어 일부 지역에서 가격 상승세 로 전환되는 등 기타 지방의 주택가격 상승 움직임이 확대되는 모습이다.
지난 2017년 6월부터 주택시장 안정화를 위해 다양한 부동산 관련 규제 대책이 제시되었는데, 이는 과거 참여정부 당시의 부동산 정책과 여러모로 닮은꼴을 보인다. 부동산 관련 세금 강화, 규제 지역 확 대, 대출 규제 강화 등 주로 주택 투자수요 억제에 초점을 맞추고 있으며 참여정부 당시 대부분 도입된 정책들이기 때문이다. 참여정부 당시에는 글로벌 경기 호황으로 국내외 유동성이 풍부한 데다 가계 소 득이 빠르게 증가하면서 부동산시장으로 자금이 유입되어 부족한 물량 대비 주택가격이 상승했다. 반면 최근 상황은 코로나19에 따른 국내외 경기 침체가 장기화되면서 가계 소득의 성장률이 낮고, 저금리로 유동 자금이 풍부하면서 실수요자의 추격 매수 심리가 확대되어 서울과 수도권뿐 아니라 5대 광역시와 일부 기타 지방의 주택가격이 상승하고 있다. 또한 시장 내 주택 수요가 여전히 높은 반면, 신규 개발 택지 부족과 정비 사업 규제로 신규 공급 방안이 많지 않아 공급 부족에 대한 우려가 높고, 추가 상승 기대감으로 주택시장에 수요가 더욱 집중되고 있다. 이에 정부는 출범 이후 시장 안정화를 위해, 다주 택자 규제 강화 등 투자수요 억제 정책을 지속적으로 발표하고 있으나 시장은 쉽사리 진정되고 있지 않는 상황이다.
그림Ⅱ-34. 노무현 정권 출범 전후 주택가격 변화 그림Ⅱ-35. 문재인 정권 출범 전후 주택가격 변화
자료: KB국민은행 자료: KB국민은행
-5 0 5 10 15 20 25 30 35 40
2년전 2001
1년전 2002
1년차 2003
2년차 2004
3년차 2005
4년차 2006
5년차 2007
전국 서울아파트
(전년동월, %)
2년차 -1.0%
3년차 +10.0%
4년차 +22.8%
5년차 +2.2%
서울아파트 2년 동안 +53.4%
1년차 +11.2%
-5 0 5 10 15 20 25 30 35 40
2년전 2015
1년전 2016
1년차 2017
2년차 2018
3년차 2019
4년차 2020
5년차
전국 서울아파트
(전년동월, %)
1년차 +9.9%
2년차 +8.4%
서울아파트 2년 동안 +9.2%
3년차 +5.5%
3년차 +7.4%
■ 규제 정책에 대한 우려 목소리, 규제 강화가 아닌 공급 필요성에 대한 여론 확대
참여정부의 부동산 정책과 현정부의 부동산 정책은 여러모로 닮은꼴을 보이지만 규제 강도는 더 높 아지고 시행 시기는 즉각적인 것으로 평가된다. 참여정부의 대표적인 부동산 정책은 재건축 관련 규제 강화, 다주택자 세금 강화, 대출 규제 강화, 분양가상한제 도입 등을 들 수 있으며, 당시 처음 제도가 도 입되면서 강력한 규제 정책으로 평가받았다. 문재인 정부 3년 차인 현재 이 같은 제도들의 대부분이 제 도 도입 후 짧은 유예기간을 두고 곧바로 시행되고 있다. 종부세 등 세금 관련 정책의 조속한 시행, 공 시가율의 단계적 인상과 민간택지 분양가상한제도 개선안 발표 이후 2개월 만에 동 단위로 적용 대상 을 확정했다. 한편 최근 규제 강화책뿐 아니라 공급의 필요성에 대한 시장 내 여론이 확대되고 있는 상 황이다. 이에 따라 3기 신도시의 조속한 추진과 서울 등 도심 내 유휴 부지를 활용한 임대주택 공급, 전세형 주택 공급 방안 등이 제시되었으며, 향후 지속적인 공급확대 시그널을 시장에 줄 필요가 있다.
표Ⅱ-3. 참여정부와 문재인정부의 부동산 규제 대책 비교
참여정부(2003~2007년) 문재인정부(2017년 5월~)
2003년 2017년
5.23일
9.5일
-재건축 아파트 분양 규제 강화 -분양권 전매제한
-300가구 이상 주상복합아파트 전매 금지 -투기지역, 투기과열지구 확대 지정 -재건축 소형 평형 의무 비율 도입 -조합원 지위 양도 금지
6.19일 -조정대상지역 추가 지정, 조정대상지역 청약 강화 -LTV·DTI 대출 규제 강화(60%), 전매제한 강화
8.2일 -투기지구, 투기과열지구 지정 -재건축, 재개발 규제 정비
-소득세 강화, LTV 등 대출 규제 강화(40%)
10.29일 -종부세 조기 시행, 보유과세 과표 현실화
-다주택자 양도세 중과, 실거래가 과세 기반 조성 -투기과열지구, 토기거래허가구역 확대 지정 -개발부담금지제 연장, 분양권 전매제한 확대
9.5일 -분당, 대구 등 투기과열지구 지정
10.24일 -신DTI, DSR 도입, 부동산임대업자 규제 강화 12.13일 -임대주택등록 시 세제 혜택 확대
2004년 2018년
2.20일 -재건축 안전진단 기준 정상화(구조 안정성 강화)
2.4일 -주택거래신고제 시행
-주상복합아파트 분양권 전매제한
-재건축 개발이익환수 등 공개념제도 도입 준비 -토기거래허가 요건 강화, 투기지역 추가 지정
8.27일 9.13일
-수도권 공공택지 30여 곳 추가 개발(30만 가구) -서울 경기 일부 투기지역, 투기과열지구 추가 지정 -주택임대사업 혜택 축소, 대출 규제 강화 -종부세율 확정
2005년 2019년
2.17일 -채권입찰제 도입
-재건축 안전진단 강화, 초고층 재건축 불허 8.12일 -민간택지 분양가상한제 적용 기준 개선
5.4일 -재산세 실효세율 1%, 기반시설부담금제 개편
-토기거래허가제 강화 10.1일 -LTV 적용 대상 확대, 고가 주택 전세 대출 제한
-동 단위 민간택지 분양가상한제 실시
8.31일 -종부세 가구별 합산
-2009년까지 과표 적용률 100%
-2007년부터 양도세 실거래가 과세 -2006년부터 1가구 2주택 실거래 과세 -토지 개발부담금 부활, 기반시설부담금 신설 -송파 신도시 건설, 분양권 전매제한 강화
12.16일 -투기지구, 투기과열지구 주택담보대출 관리 강화, 시가 15억 원 이상 고가 주택 담보대출 금지 등 -종부세 강화와 양도세 조정
-민간택지 분양가상한제 적용 지역 확대
표Ⅱ-3. 참여정부와 문재인정부의 부동산 규제 대책 비교
참여정부(2003~2007년) 문재인정부(2017년 5월~)
2006년 2020년
2.20일
-주택담보대출 규제 강화, 수도권 조정대상지역 신규 지정, 전매제한 강화
3.30일 -재건축 개발이익환수제, 재건축 안전진단 강화 -고가 주택 대출 요건 강화
11.15일 -분양 원가 공개 확대
-LTV 규제 강화, DTI 규제 확대 적용 5.6일 -수도권 주택 공급 기반 강화
2007년 6.17일 -수도권 규제지역 확대와 대출 강화, 재건축 규제
강화, 법인 주택담보대출 금지와 세제 보완
1.11일 -민간택지 분양가 규제, 원가 공개 7.10일 -다주택자 종부세, 취득세 인상, 양도세 인상, 등록임
대주택 혜택 폐지 등
8.4일 -서울 권역 등 수도권 13만2천 호 추가 공급 방안 11.19일 -전세형 주택 공급 방안
자료: 국토교통부 보도자료
■ 주택시장 안정화 정책기조는 불변, 정책의 신뢰성 확보를 고민할 시점
주택시장 내 수요 대비 공급 부족에 대한 우려는 매수우위지수로 뚜렷하게 나타나고 있는데, 서울과 수도권뿐 아니라 5대 광역시와 기타 지방의 매수우위지수도 100에 근접하며 시장 내 높은 수요를 반 영하고 있다. 강화된 규제 대책과 정책기조를 감안할 때 향후 신규 주택 공급은 상당히 제한적일 것으 로 예상되며, 수요 대비 공급 규모 축소는 단기적으로 주택가격 추가 상승 요인으로 작용할 수 있다. 다 만 이미 급등한 매매가격에 대한 부담과 소득 대비 지나치게 높은 주택가격을 감안할 때 상승 여력은 다소 제한적일 수 있다. 현재 서울 아파트의 PIR은 18~19년 정도로 추산되는데, 이는 번 돈을 쓰지 않 고 모을 경우 서울 아파트를 구입하는 데 18~19년이 소요됨을 의미한다. 지난해 서울 아파트의 PIR이 14년이었던 점을 감안한다면 주택가격 부담이 상당히 높은 편이다.
그림Ⅱ-36. 매수우위지수 그림Ⅱ-37. 소득증가율과 서울 아파트 평균 PIR
주: 매수우위지수는 0~200 이내. 100을 초과할수록 매수자가 많다 는 것을 의미
자료: KB국민은행
주: 서울 아파트 평균 매매가격 활용(2008년 이전은 지수변동률로 추산) 도시 2인 이상 가구의 연소득 기준(분기 자료)
자료: KB국민은행, 통계청
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180
'11.4 '12.11 '14.6 '16.1 '17.8 '19.3 '20.10
전국 서울
기타지방 5개광역
7 8 9 10 11 12 13
-20 -10 0 10 20
'94 '97 '99 '02 '04 '07 '09 '12 '14 '17 '19 소득증가율(좌)
소득대비주택가격비율(우)
(전년동기, %) (년)
국내 주택시장 불안이 확대되는 상황에서 정책기조는 지속될 것으로 예상된다. 다만 주택이 가계 자 산의 상당 부분을 차지하고 있고, 실수요자의 주택 마련에 대한 높은 의지를 감안할 때 주택시장 안정 화를 위한 추가 정책 제시 가능성도 있을 것으로 예상된다. 주택시장 내 매물 확보와 가격 상승세 확산 방지를 위한 다주택자 매물의 양도세 완화, 공급 규제를 위한 재건축·재개발 활성화 방안, 청약제도 보 완과 청약 과열 방지 대책, 비규제 지역에 대한 풍선효과 방지 방안 등을 고려할 수 있을 것이다. 3기 신도시의 조속한 시행과 전세시장 안정화를 위한 임대주택 공급 등 부족한 공급 물량 확보를 위한 노 력도 계속될 것으로 예상된다. 다만 연이은 고강도의 규제 정책에 대한 시장 내 피로감과 규제에도 불 구하고 주택가격 상승세가 계속되는 상황에서 부동산 정책의 신뢰성 확보에 대해 고민할 시점으로 판 단된다.
주거용부동산시장 설문조사
Ⅲ
Ⅲ 1. 지역 공인중개사 설문 결과
2. 부동산시장 전문가 설문 결과
3. KB 자산관리전문가(PB) 설문 결과
● 2021년 주택매매시장 상승 의견 많으나, 2020년보다 상승폭 둔화
- 지역별로 보면 3%내 상승 전망이 수도권은 43%, 비수도권 45%로 대다수를 차지 - 서울은 공급부족, 기타지역은 공급부족과 전세수요의 매매전환으로 가격상승을 예상
- 2020년 1~11월까지 수도권 매매가격 상승률이 9.2% 기록한 점을 감안시, 상승세는 다소 둔화될 것으로 보는 시각이 많음
- 한편 그동안 가격하락세를 보였던 기타지방의 경우, 대다수가 가격 상승세를 전망. 상승 전망 의 주된 이유로는 전세 수요의 매매전환 증가 및 금리인하에 따른 유동성 영향을 지적
● 향후 전세시장 불안에 대한 우려의 시각, 서울 뿐 아니라 기타지방도 강세 예상 - 전지역에서 전세가격 상승세를 전망, 특히 7% 이상 상승 예상도 대다수
- 2020년 전국의 전세가격 상승률이 5.4%인 점을 감안시 향후 전세시장 불안우려 존재 - 전세가격 상승요인으로 전세물량 감소의 여파가 가장 클 것으로 지적
● 2021년 주택시장 안정화를 위해 양도세 인하, 정비사업 활성화 등 필요성 부각 - 주택시장 안정화시기는 2021~2022년 응답이 가장 많음
- 수도권 뿐 아니라 기타지방에서도 양도세 인하 등 거래활성화 대책이 1순위로 선택 - 이어서 도심 재개발·재건축 활성화, 임대차법 일부개정의 필요성을 주장
● 투자유망 부동산으로 분양아파트에 여전히 높은 관심, 재개발 선호도 증가 - 분양 아파트(30%)는 모든 지역에서 투자유망 부동산 1순위로 선택
- 2순위로 서울은 재개발·재건축을 선택했으며, 경기권은 신축주택을 기타지방의 경우 신축주 택과 토지에 대한 선호도가 상대적으로 높게 나타남