■ 여전히 부동산을 가장 선호하는 가운데, 주식시장 강세로 PB 고객의 주식 선호도가 급증
PB고객이 선호하는 투자자산으로 주식 선호도가 급증한 것으로 나타났다. 전 세계적인 코로나19 대 유행으로 올 3월 주가가 폭락했으나, 전례를 찾아보기 힘든 유동성이 공급되면서 주가가 반등했고, 하 반기 주식시장은 역대 최고치를 돌파하고 있다. 이러한 변동성 장세와 지속적인 자산 가치 상승에 대한 기대로 주식에 대한 투자 선호도가 급증한 것으
로 보인다.
부동산은 2017년부터 2020년까지 지속적으 로 가장 선호하는 투자자산으로 꼽혔다. 주가지 수가 폭락한 2018년에 선호도가 상승했던 예금 은 유동성 확대로 인한 인플레이션이 우려되면 서 선호도가 감소했다. 수익률 기대가 어려운 예 금과 채권의 선호도 역시 하락했으며, 자산 가치 상승으로 비교적 우수한 수익률이 기대되는 부 동산 펀드와 리츠의 선호도는 크게 하락하지 않 는 모습을 보였다.
■ 토지 투자 선호도가 계속 상승하고, 여전히 아파트가 가장 선호하는 부동산 투자 자산
PB고객이 선호하는 부동산 투자 자산으로는 작년에 이어 올해도 일반 아파트가 가장 높은 비중을 차 지하는 것으로 나타났다. 아파트 가격의 급등세가 지속되면서 일반 아파트 강세가 지속되고 있으나, 규 제 강화로 선호도는 작년에 비해 소폭 하락했다.
다음으로는 상가, 재건축 아파트 순으로 나타 났으며, 규제 강화가 지속되고 있는 재건축 아파 트의 선호도가 최근 3년간 매년 5%p씩 빠르게 하락하고 있다. 공급 과잉 우려 등으로 2018년 과 2019년에 선호도가 빠르게 하락하던 상가는 2020년에 선호도가 다소 상승했다.
한편 2017년 이후 토지 가격 상승세가 지속 되면서(월 0.3~0.4% 내외) 토지에 대한 투자 선 호도가 2019년과 2020년에 꾸준히 상승하고 있다.
그림Ⅲ-27. PB고객이 선호하는 투자자산
자료: KB경영연구소
그림Ⅲ-28. PB고객 선호 부동산 투자자산
자료: KB경영연구소
34
11
25
2
5
25 41
21
7 6 4
22 35
16
12 10 10
16 34
8
24
3
8
23
부동산 예금 주식 채권 부동산
펀드/리츠 기타 2017 2018 2019 2020
(%)
19 22 32 28
35 31
26
21
33 26 22
24
4 14 9
12
3 3 7 8
6 4 5 6
2017 2018 2019 2020
기타
토지
오피스빌딩
상가
재건축아파트
일반아파트 (%)
■ 다주택자 규제 강화가 현실화되면서 2020년 일반 아파트 처분 의사가 가장 높음
PB고객이 처분하기를 희망하는 보유 부동산은 전년과 동일하게 일반 아파트, 상가, 토지, 재건축 아 파트의 순으로 나타났다. 다주택자 세부담과 부
동산 규제가 강화되면서 2019년 급등했던 일반 아파트 처분 의사가 세부담이 현실화되면서 2020년에도 여전히 높게 나타났다.
선호도가 상승한 상가와 토지의 처분 의사는 소폭 하락했다. 상가의 경우 코로나19 등의 영 향으로 여전히 처분하고자 하는 수요 의사는 높 은 상황이다.
한편 상가, 토지, 재건축 아파트의 처분 의사가 다소 감소하면서 상대적으로 오피스텔, 오피스빌 딩, 단독주택 등이 포함된 기타 부동산 처분 의 사가 다소 상승했다.
■ 종부세 부담이 현실화되면서 부동산 세무 상담이 급증
PB고객의 2020년 부동산 관련 상담과 자문 내용은 종부세 현실화가 가장 큰 영향을 미친 것으로 보 인다. 2018년과 2019년에 보유세와 종부세 강화에 따른 영향으로 부동산 세무에 대한 상담과 자문 요 청이 증가한 것으로 조사되었는데, 종부세 부담
이 현실화되면서 2020년에 부동산 세무 상담과 자문 요청 비중이 크게 증가했다(2019년 35%
에서 2020년 45%로 10%p 증가).
투자 포트폴리오에서 현금 흐름을 창출하기 위 한 수익형 부동산 상담은 2017년 1순위에서 지 속적으로 비중이 하락하고 있으나, 여전히 2순위 를 지키고 있다.
종부세 강화의 여파로 보유 부동산 처분 비중 역시 소폭 증가한 반면, 주거용 부동산 구입 비 중은 소폭 감소했다.
그림Ⅲ-29. PB고객 처분 희망 보유부동산
주: 기타는 오피스빌딩, 오피스텔, 단독주택, 연립주택, 전원주택 등 자료: KB경영연구소
그림Ⅲ-30. PB고객 부동산 상담과 자문 내용
자료: KB경영연구소
24 22 31 33
22 26
24 22
27 15
13 11
4
3
8 7
23 35 24 27
2017 2018 2019 2020
기타
재건축아파트
토지
상가
일반아파트 (%)
28 33 35 45
34 31 30 22
20 17 14 17
9 11 9 8
8 8 12 8
2017 2018 2019 2020 기타
주거용부동산 구입 보유부동산 처분 수익형부동산 구입 부동산세무
(%)
■ PB들은 아파트 분양과 신축 아파트를 2021년 가장 유망한 투자 수단으로 지목
PB들은 2021년 가장 유망한 부동산 자산으로 2020년과 동일하게 아파트 분양과 신축 아파트 구입 을 꼽았다. 분양아파트의 경우 시세대비 낮은 가
격으로 분양을 받을 조건만 되면 가장 유망한 부 동산으로 주목했다. 다만 아파트 분양을 꼽은 비 중은 다소 감소한 반면, 신축 주택 구입 비중은 소폭 증가했다. 지속적인 규제 강화에도 주택가 격 상승에 대한 기대감이 꺾이지 않으면서 아파 트를 여전히 가장 유망한 투자 수단으로 생각하 고 있는 것으로 보인다.
한편 2020년 전망에서 기대감이 크게 하락했 던 꼬마 빌딩은 2021년에 비중이 상승하면서 재개발보다 더 유망한 것으로 조사되었다.
2) 2021년 주택 매매시장 전망
■ PB들은 전국과 서울 매매가격 상승 전망하나, 상승률은 3%이내 전망
PB들은 2021년 전국 주택 매매가격에 대해 전년 대비 상승할 것이라고 응답했다. 하락할 것이라는 의견은 24%로 중개업소와 전문가보다는 하락
가능성에 무게를 두는 응답 비중이 높았다. 상승 정도에 대해서는 29%의 PB가 전국적으로 주택 매매가격이 1~3%상승할 것으로 보았고, 24%가 3~5%가량 상승할 것이라고 응답하면서 주택가 격이 비교적 강세를 보일 것으로 전망했다.
한편 2021년 서울의 주택 매매가격 상승폭에 대해서는 68%가 3%내 상승을 전망했다.
그림Ⅲ-31. PB가 전망하는 유망 부동산
주: 2018F(전망) 조사는 재개발· 재건축 합산치
2020F부터 신축(5년 미만), 구축(5년 이상) 아파트 구분 조사 꼬마 빌딩은 2020F까지는 소형 빌딩으로 조사되었음 자료: KB경영연구소
그림Ⅲ-32. PB의 2021년 주택 매매가격 전망
자료: KB경영연구소
28 29 32 26
10 3
18 22
3 6
29
17
15 15
17
12 10
7 14
5 12
26 19 15 11
2018F 2019F 2020F 2021F
기타
꼬마빌딩
재개발
재건축*
구축주택구입
신축주택구입*
아파트분양 (%)
■ 2021년 주택시장 안정화를 위해서는 공급 물량 확대 정책이 필요
PB들은 주택시장 안정화를 위한 정책으로 양도세 인하(25%)를 1순위로 꼽았다. 다주택자들에게 출 구 전략을 제공함으로써 시장 매물의 증가를 유도하여 가격 안정화를 도모하는 것이 필요하다고 판단 한 것이다. 재건축·재개발 활성화(22%), 신규 택지 공급(18%) 등의 정책이 뒤를 이었으나, 이는 모두 장기적인 공급 정책에 해당하며 조속한 시장 안정화를 위한 정책으로는 다소 미흡한 것으로 판단된다.
서울 주택가격이 급등한 2018년에도 PB들은 양도세 인하를 1순위로 꼽아 빠른 시장 안정화가 필요하 다고 보았다.
PB들은 최근의 주택시장 급등세가 언제쯤 안정화될 것인지를 묻는 설문에 2022년(42%)를 가장 많 이 꼽았으며 이어서 2021년(20%)을 선택하였다. PB의 상당수가 2년내 주택시장이 안정화될 가능성을 높게 보고 있다.
그림Ⅲ-33. PB들의 2021년 시장 안정화 필요 정책 그림Ⅲ-34. PB들의 주택시장 안정화 시기 전망
자료: KB경영연구소 자료: KB경영연구소
28
24
20
12
2
13 25
22
18
11
7
17 양도세인하
재건축/재개발활성화
신규택지공급
금리인상
임대차3법개정
기타 1순위
1+2순위 (%)
수도권 지역 주택시장 점검
: 현장에서 바라본 주택시장
Ⅳ
Ⅳ
최근 주택시장은 갈수록 세분화되는 모습을 보이고 있다. 수도권과 비수도권은 물론 수도권 내에서도 서울, 경기, 인천의 가격 양상이 다르고 서울 내에서도 구별, 동별로 특정 이슈와 공급 요인 등에 따라 급격한 가격 변화를 보인다. 게다가 정부 정책이 지역 단위로 효과가 나타나는 상황에서 특정 규제를 피하기 위해 인근 지역으로 수요가 몰리기도 한다. 향후 시장의 양극화가 확대될 수 있는 상황에서 지 역별 부동산시장의 가격 변화는 더욱 커질 것으로 예상된다. 5
그림Ⅳ-1. 수도권 현장 점검 세부 지역
자료: KB경영연구소
5 본 보고서는 2020년 12월 초 기준으로 작성되었으며, 보고서 내 지역 현황과 단지별 가격은 작성 당시의 기준임을 참고하기 바랍니다.
현장에서 바라본 주택시장
5<현장에서 바라본 수도권 주택시장>은 KB금융지주 경영연구소에서 운영하고 있는 KB부동산현장자문단의 의견을 기반으로 세부 지역 단위의 현장감 있는 정보를 제공하기 위한 목적으로 기획되었습니다.
[현장 점검 세부 지역(27)]
- 강남(11): 강남구(압구정), 강남구(대치), 강남구(개포), 서초구(반포), 송파구(가락), 송파구(잠실), 송파구(위례), 동작구(흑석), 영등포구(여의도), 강서구(마곡), 양천구(목동)
- 강북(8): 마포구(아현), 마포구(상암), 용산구(한남), 용산구(한강로), 성동구(성수), 성동구(금호) 광진구(광장), 노원구(상계)
- 수도권(8): 성남시(분당), 과천시, 하남시, 수원시(광교), 화성시(동탄), 남양주시(다산), 김포시, 인천(송도)
■ [강남] ① 강남구-압구정, 재건축 실거주 2년 피하기 위해 발빠른 조합 설립 추진
서울의 대표 재건축 단지인 압구정 지역은 재건축 초과이익환수제, 분양가상한제 등 지속되는 재건축 규제에 따라 재건축 진행이 더딘 모습을 보였 왔으나, 6.17대책으로 2년 이상 거주한 경우 조합원 분양 신청을 허용함에 따라 오히려 재건축 진행이 빨리 진행되었다. 2020년 12월 이후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용되기 때문에 오히려 2020년 안에 조합을 설립할 경우 2년 실거주 요건을 피할 수 있기 때문이다.
대책 발표 초기에는 크게 속도를 내지 못했으나, 2020년말 12월 현재 압구정 6개 재건축 구역 중 1~5구역에서 조합설립동의율 충족 조건인 75%를 달성하고 창립 총회를 계획하고 있으며 6구역도 현 재 조합설립동의율 70%를 넘겼다. 다만 3개월 유예기간의 부칙이 변경될 수 있으며, 최근 코로나19로 인한 사회적 거리두기 확대로 조합설립이 무산 될 경우 재건축 진행이 지연될 우려도 있다.
상반기에 주춤하던 주택 거래는 조합 설립에 대한 기대감으로 거래가 활발히 이루어지면서 매물이 모두 소진되었으나 여전히 매수 문의는 꾸준하다. 특히 30평대 매물이 많이 거래되고 있으며, 최고가 29억 원을 달성한 후 현재 호가는 30억 원 이상을 보이고 있다. 최근 전세가격이 30평대 기준 6~7억 원에서 11~13억 원으로 단기간 동안 약 1.5배 상승하면서 매매가격과 전세가격의 격차가 감소했다.
장기간 속도를 내지 못하던 재건축 사업이 진행되면서 조합 설립이 완료된 단지에 대해서는 향후 매 물 잠김 현상이 나타날 가능성이 존재한다. 조합 설립이 끝내 완료되지 못하더라도 인근 단지의 추진과 함께 재건축에 대한 기대감이 증가한 상황에서 매수세가 지속될 수 있다. 압구정 지역 주택 소유주들은 세부담을 느끼는 소유주인 경우 대부분 압구정이 아닌 다른 지역의 주택을 매도할 것으로 보이며, 1주 택자의 경우도 고령과 장기 보유로 인한 세액 공제 혜택으로 보유세 부담이 크지 않아 2021년 상반기 에도 많은 매물이 나오기는 어려운 상황이다.
그림Ⅳ-2. 압구정동 통합 재건축 사업 위치와 현황
재건축 구역 기존 단지 가구수(예정)
1구역 미성 1, 2차 1,223
2구역 현대 9, 11, 12차 1,924
3구역 현대 1~7, 10, 13, 14차
대림빌라트 4,055
4구역 현대 8차, 한양 3, 4, 6차 1,340
5구역 한양 1, 2차 1,232
6구역 한양 5, 7, 8차 672 자료: <이투데이>