6. 주 택 1
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서민주거안정과 주거기준 달성방안 연구
Housing Policy to Secure the Lower-Income Families Below Housing Standard
1999. 12／364면／수탁연구／건설교통부․대한주택공사 윤주현․김혜승․조판기․김윤중․지소림
과거의 주택정책은 주택재고부족문제를 시급히 해결하기 위하여 총량차원의 대량공급 정책과 더불어 무주택자의 내집마련을 지원하는 데 정책의 초점을 두었다. 따라서 지원대 상계층을 분명히 구분하여 차별화하지 못한 결과 정책지원효과가 중상위층으로 흐르는 문 제가 있었다. 그리고 총량차원의 주택공급정책이 한계에 달하면서 질적 주택정책, 계층지향 적 주택정책의 필요성이 시장경제 활성화 측면이나 사회적인 측면에서도 절실해지고 있다.
본 연구는 주택시장을 차별화하여 하부구조를 분석함으로써 계층별로 차별화된 주택 정책방향을 제시하고, 특히 시장소외계층에 대한 정책방안을 모색함으로써 공공부문의 역 할을 규명하는 데에 목적이 있다.
이를 위하여 점유형태, 주택규모, 소득계층 등 다양한 계층별 각각의 주거실태 그리고 주거기준미달가구의 규모파악 및 그들의 주거특성을 파악하고, 주거기준미달가구를 주택시 장진입가능계층과 시장소외계층으로 구분하여 차별화된 주거안정방안을 제시하였다. 또한 지원방안을 실천하는 과정에서 공공부문의 역할 특히 주택공사의 역할 및 임무를 도출함으 로써 전환기의 공공주택정책방향에 부응하는 주택공사의 효과적인 업무추진을 지원하는 데 일조하였다.
점유형태별, 주택규모별, 소득계층별 구분의 하위 30% 정도를 서민계층으로 정의하여 주거실태를 파악한 결과 서민주거의 문제점으로는 주거수준이 열악하며, 주거비부담이 과 다하고, 계층간 주거소비의 불균형이 확대되고 있었다. 또한 서민의 정상주택거주율(서민주 택보급률)이 51.4%로 나타나는 등 서민계층을 위한 주택재고가 부족하다는 점을 들 수 있 었다. 또한 건설교통부의 연구결과(1997)에 의거 주거시설기준, 침실이용기준 및 면적기준 의 세 가지 기준 중 하나라도 충족되지 못한 경우를 주거기준미달가구로 판정했을 때 주거 기준미달가구의 규모는 약 446만 가구로 나타났다. 전체 미달가구의 87%가 단독주택에 거
주하고 있으며, 가구당 평균 주거면적은 11.5평, 10평 이하가 50% 이상을 차지하며, 1인당 주거면적은 3.8평인 것으로 나타났다. 가구당 사용방수도 2개 이하가 65%를 차지하였고 1990년 이전에 건축된 오래된 주택에 사는 가구가 86%를 차지하여 전반적으로 주거수준이 열악함을 보였다. 본 연구에서는 이러한 주거기준 미달가구 해소를 위한 주택정책의 우선 적 목표를 주거시설 미비가구(380만)의 해소에 국한하였다. 이는 정책목표의 단순화를 위하 여, 그리고 주거시설 미비가구 해소노력이 침실이용기준 미달가구 및 면적기준 미달가구의 해소에도 크게 기여할 것으로 보았기 때문이다.
또한 본 연구에서는 주거기준 미달가구에 대하여 시장참여능력이 있는 계층과 시장 참여능력이 없는 계층(시장소외계층)을 구분하여 정책방안을 수립하였다. 경제능력이 있는 주거빈곤계층에 대해서는 스스로 해결하도록 유도하고 정부가 직접 지원할 필요는 없기 때 문이다. 시장소외계층 중 최하위 계층에 대해서 주거비를 지원하고, 차상위계층에 대한 전 세자금 저리지원 및 집주인에 대한 주택개보수 지원, 그리고 시장소외계층 중 상위계층에 대해서는 공공임대주택의 공급하는 방안을 검토하였다. 그리고 주거기준 미달가구 중 시장 참여능력이 있는 계층에 대하여는 주택개보수, 공공(분양/임대)주택의 공급, 내집마련 지원 등의 수단을 활용하여 주거수준제고를 유도하는 방안을 검토하였다.
이러한 서민주거안정을 위한 정책방안은 크게 주택재고 확보방안과 주거비 지원방안 으로 나누어진다. 우선 주거시설기준 미달가구(380만)의 해소에 필요한 주택 수는 280만 호 로 추정되었으며 이를 해결하기 위해서는 필터링 효과는 미약하므로 공공임대주택 및 주택 개보수 위주의 해소방안을 마련하였다. 이를 위한 대안을 검토한 결과 공공주택건설이 필 요한 물량은 70만∼112만 호이며, 이를 위한 자금소요규모는 약 43조∼69조 원으로 추정되 었고, 주택개보수 물량은 140만∼196만 호로서 자금소요액은 1조 4,000억 원∼1조 9,600억 원으로 추정되었다. 다음으로 주거비 지원의 경우에는 년 54만 가구에 2,700억 원∼5,400억 원이 소요되며 전세자금 저리지원 년 3,000억 원(99년 수준을 유지한다고 가정)으로 추정되 었다. 이를 위한 재원조달방안으로서는 재정의 직접지원, 조세정책에 의한 지원, 국공채발 행, 공공기금활용, 민간금융활용, 기타의 방안을 고려해 보았다. 즉 국민기초생활보장법에 의해 주거비를 지원하되 향후 점차 재정역할을 증대해 나가야 할 것이며, 부동산 관련 조세 의 과표를 현실화시키고, 공공주택건설 및 주거안정대책 지원을 위하여 국민주택기금의 활 용할 것을 제안하였다. 기타 방안으로는 공공기금의 주택부문 MBS 및 ABS투자를 적극적 으로 유도하고, 정부의 이차보전을 통하여 유동성이 풍부한 민간금융을 활용하며, 주택공사 의 임대자산을 유동화하는 등의 방안을 제시하였다.
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서민주거안정을 위한 공공부문의 역할분담방안으로는 중앙정부는 정책기본방향을 수 립하고 정책연구 및 평가를 수행하며, 재원배분, 업무조정 등의 역할에 중점을 두고, 지방정 부는 주택정책의 지방화에 따라 지방특성에 맞는 주택계획의 수립 및 집행할 것을 제안하 였다. 또한 정부투자기관은 정책방향전환에 따른 역할을 조정하여 공공주택정책의 실행기 관으로서 민간부문과는 차별화를 시키면서 민간부문을 선도하는 역할에 충실해야 한다.
마지막으로 대한주택공사는 주택부문의 공기업으로서 공공성을 강화하는 것을 기본방 향으로 하되, 서민주거안정을 위한 순수한 의미의 공공임대주택 공급 확대, 임대주택관리 및 주택재고 관리(주택개보수), 불량주택개량을 통한 저가의 주거공간 공급, 도시정비 사업, 주거문화 창달을 위한 시범사업 실시, 대국민 주택관련 서비스 및 정보 제공, 잠정적인 공 공분양 주택공급 또는 해외시장개척 등 수익사업의 발굴 등 업무영역을 조정해야 할 것이 다. 중장기적으로 주택공사는 기존의 분양주택건설기능은 민영화하고, 서민주거안정을 위 한 주택정책을 담당하는 종합기구로서의 역할 전환이 요구된다.
