제 4장 자연친화적 산지이용 기준 개발

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요약

제 1장 연구의 개요

우리나라는 산지가 64%를 차지하고 있으며 이 중에서 70% 이상은 보전산지로 개발이 제한되고 있다. 반면에 국가경제발전에 필요한 토지개발 수요는 지속적으로 증가하여 왔다. 산지전용은 다목적 이용이 가능한 준보전산지 이외에 보전 목적의 준보전산지에서도 이뤄지고 있으며, 전체 산지 전용의 25% 가량이 이뤄지고 있다.

현행 산지관리제도 안에서 토지(산지)이용은 완전 보전상태이거나 해제․전용에 의한 완전 개발로 이원화되어 있다. 산지개발은 산지전용허가와 개발행위허가를 통하 여 이루어진다. 이때의 허가기준은 자연훼손을 최소화하거나 복원 가능성을 고려하지 못하고 있으며 보전산지와 준보전산지에 동일하게 적용되고 있다. 이로 인해 보전 목적으로 지정된 보전산지는 전용이 되면 완전 개발로 이어져 당초의 보전 목적을 상실하게 된다. 따라서 산지를 지속적으로 자연환경과 생태계를 유지하고 산지의 고유 특성을 보전할 수 있는 제도적 장치가 있어야 한다.

최근 이러한 산지관리제도의 문제점을 해결하고자 2013년 ｢제1차 산지관리기 본계획｣이 고시되었다. 구체적으로 ‘자연친화적 산지이용 및 복구체계 구축’가 5대 전략 중 하나로 비중 있게 다루어지고 있고, 전략 달성을 위한 세부과제로

‘자연친화적 산지개발 유도’, ‘자연순응형 산지이용 및 복구·복원’ 등이 제시되었 다. 이들 과제가 목표를 달성하기 위해서는 먼저 자연친화적 산지개발을 유도할 수 있는 산지이용기준 개발이 선행되어야 한다.

본 연구의 목적은 자연친화적 산지개발을 유도할 수 있도록 새로운 자연친화적 산지이용 기준을 제시하는 것이다. 구체적으로는 ｢제1차 산지관리기본계획｣에서 제시한 ‘자연친화적 산지이용 및 복구체계 구축’ 전략과 세부과제의 목표를 달성하 기 위해서 가장 기반이 되는 자연친화적 산지이용기준을 개발하는 것이다.

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제 2장 현행 산지관리제도의 운영실태

1. 산지관리제도 분석의 틀

현재 우리나라 산지관리제도는 크게 보전의 성격을 가지고 있지만, 세부적으로 는 보전·이용·개발로 구분할 수 있다. 산지보전은 산지구분 및 행위제한, 산지이용 은 산지 일시사용, 산지개발은 산지전용허가가 대표적인 제도이다.

<그림 1> 산지관리제도의 보전·이용·개발의 개념

2. 보전관련제도 및 기준

산지보전의 시작은 보전할 산지를 정하는 것이다. 산지관리법 제4조 산지의 구분에서는 산지를 합리적으로 보전하고 이용하기 위하여 전국의 산지를 보전산지 와 준보전산지로 구분하고 있다. 보전산지는 산림자원육성, 자연경관보호, 자연생 태보전 등의 보전 목적으로 지정되어 관리되고 있다. 보전산지는 보전의 목적으로 관리되어야함에도 불구하고 매년 상당량의 보전산지가 전용되어 도시용도로 개발되 고 있다. 보전산지의 전용 현황을 살펴보면 준보전산지 전용면적의 50%, 전체 산지의 25% 정도의 전용이 이뤄지고 있다.

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3. 개발관련제도 및 기준

일반적으로 지역지구 지정을 포함하는 산지는 기존에 지정되었던 지역·지구해 제 후 산지전용허가와 개발행위허가의 단계를 거친 후 개발이 가능해진다. 그 이외의 산지는 산지전용허가와 개발행위허가의 단계를 거친 후 개발이 가능하다.

민간인 통제선 이북지역은 자연친화적 산지이용을 위해 생태적산지전용제도를 별도로 운영하고 있다.

<그림 2> 산지의 개발 절차

산지전용은 산지를 조림, 입목의 벌채·굴취 등의 용도 외로 사용하거나 이를 위해 형질변경을 하는 것을 지칭한다. 산지전용허가기준은 표고제한 등의 입지기준과 절성토경사면의 수평투영면적 등의 부지조성기준이 있다. 하지만 이 기준은 양호한 산림과 산지지형 훼손을 최소화하기보다 훼손규모에 상관없이 최종 상태가 산사태 등 2차 재해로 연결되지 않는 것에 중점을 두고 운영되고 있다.

개발행위허가는 계획의 적정성, 기반시설의 확보여부, 주변 환경과의 조화 등을 고려하여 개발행위에 대한 허가여부를 결정함으로서 적절한 계획에 의한 개발이 이뤄지도록 하는 제도이다. 개발행위허가기준은 경사도 등 입지와 도로 미설치 토지형질변경 등 부지조성 기준이 있다. 하지만 이 기준도 양호한 산림과 산지지형 훼손을 최소화하기보다 훼손규모에 상관없이 최종 상태의 비탈면·절개면 안전조치 등에 중점을 두고 운영되고 있다.

생태적산지전용허가는 민북지역에서 산지전용이 필요한 필요한 지역을 계획 적· 생태적으로 산지전용을 허가하는 제도이다. 이 허가기준은 일반 산지전용에서 중요한 비중을 차지하고 있는 경사와 입목축적 기준을 완화하고 대신 생태적 훼손을 억제하기 위해 건축물 높이 및 원형존치율 등의 기준 도입하였다.

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4. 이용관련제도 및 기준

산지일시사용이란 산지를 복구할 조건으로 조림 등의 용도로 일정기간 동안 사용하 거나 산지의 형질을 변경하는 제도이다. 산지일시사용이 가능한 행위는 이용 후 복구가 쉬운 송전시설·간이농림어업용 시설 등에 국한되어 있다. 이용기간은 최대 10년이며, 10년 범위 안에서 연장하는 것을 원칙으로 한다.

산림복지단지는 산지전용을 통해 건축 가능했던 주거·숙박·편의시설을 산림복지목 적을 위해 산지전용을 하지 않고 건축가능하게 하는 지구이다. 이 단지는 기존에는 개발이 불가능했던 보전산지에 시설물 건축이 가능하다는 특이점이 있다. 그러나 이 제도는 현재 입법 과정에 있어 구체적인 개발관련 기준이 마련되지 않은 상황이다.

5. 시사점 도출

산지개발과 이용에 관한 기준을 입지, 부지조성, 이용기간으로 구분하여 자연친화 적 산지이용 측면에서 비교한다.

자연친화적 입지기준은 보전이 필요한 지역은 보전하고 개발이 가능한 지역은 이용하는 지역맞춤형 입지제어 기준이다. 대표적 지표인 경사도 25°는 전국을 획일 적으로 산지전용을 제한하고 있다. 우리나라 산지가 지역별로 다양한 특성을 가지는 점을 감안할 때 지역 특성을 고려한 정교한 입지제한이 필요하다. 한편 산지전용허가 지표 중 하나인 입목축적은 산림생태계 보호를 위해 시․군 입목축적의 150%이상 지역을 산지전용하지 못하게 하는 역할을 하고 있으나, 현실에서는 반대로 150%가 되지 않도록 불법적인 행위를 야기하고 있다. 따라서 산림경영을 북돋우기 위한 발상의 전환도 필요한 것으로 판단된다.

자연친화적 부지조성 기준은 인위적 훼손을 최소화하는 기준이다. 절성토면 수직높 이 등 현재의 토공량 관련지표는 절성토량의 최소화가 목적이 아니라 절성토의 결과가 재해 등에 대비한 안전조치를 하였는가를 검토하는 기준이다. 그리고 산지전용 허가의 형질변경 관련지표인 ‘원형존치율’은 부지 대비 개발면적을 제한하는 것으로 부지가 넓어질 질수록 개발면적이 늘어나는 한계가 있다. 자연친화적 산지이용을 위해서 인위적 훼손을 최소화하는 지표 개발이 필요하다.

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제 3장 국내외 산지이용 사례

산지이용으로 인한 훼손정도가 과도한 사례와 낮은 사례를 요소별로 분석하여 현행 문제점을 진단하고 자연친화적 산지이용기준 도출에 참고하고자 한다.

1. 산지훼손 정도가 과도한 산지이용 사례

첫째는 과도한 건축물 높이로 인한 경관 훼손 사례이다. 산지는 경사지로 이뤄져 있기 때문에 높은 표고에 산지와 조화되지 않은 시설물이 위치할 경우 평지보다 눈에 더 잘 뛰어 산지경관을 훼손한다. 대표적인 산지경관훼손 사례는 건축물이 주변 수목보다 높게 지어져 주변 산림과 이질감을 불러일으키는 경우이다.

둘째는 평탄화 작업을 위한 과도한 형질변경으로 산림생태계 훼손 사례이다.

산지에서의 시설물 건축을 위한 평탄화 작업 등 형질변경은 지형 및 토양 등의 원형훼손으로 이어진다. 현 제도상으로는 산지의 특수성을 고려한 형질변경면적 제한 기준이 없어 무차별적인 수목의 벌채와 지형 훼손이 발생한다. 부지 전체 또는 부지의 상당부분을 평탄화하여 형질변경면적이 크게 발생나는 개발 사례가 많이 나타나고 있다.

셋째는 토공량을 과도하게 발생하여 복구가 불가능한 수준으로 산지지형을 훼손 사례이다. 현행 기준은 산림 및 산지훼손 규모의 최소화보다 최후의 상태의 안전조치 여부에 중점을 두고 제도를 운영하기 때문에 거대한 옹벽이 생기거나 과도한 산지지형 의 훼손을 유발하는 건축이 이루어진다.

건축물의 높이 형질변경 절성토

<그림 3> 산지훼손 정도가 과도한 산지이용 사례

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2. 산지훼손 정도가 낮은 산지이용 사례

첫째는 주변 수목보다 낮게 건물이 건축되어 산림과 조화를 이룬 사례이다.

산지는 경사지로 이뤄져 있기 때문에 높은 표고에 산지와 조화되지 않은 시설물이 위치할 경우 평지보다 눈에 더 잘 뛰기 때문에 산지경관에 유념하여야 한다.

대표적인 산지경관 양호 사례는 주변 수목보다 낮은 저층 건축물을 건축할 경우 주변 수목에 의해 건축물이 차폐되기 때문에 경관적으로 산지와 조화롭게 보인다.

둘째는 최소의 형질변경으로 건축물이 생태계의 일부분으로 동화한 사례이다.

산지에서의 시설물 건축을 위한 평탄화 작업 등으로 인해 발생하는 형질변경은 지형 및 토양 등의 원형훼손으로 이어지기 때문에 최소화할 필요가 있다. 부지 전체를 평탄화하는 대신에 건축물 바닥면적 만큼 절성토하거나 기존에 식재된 수목을 보호하 기 위하여 지붕에 구멍을 뚫는 등의 사례, 암반을 제거하지 않고 그 위에 건축물을 고정시키는 방법으로 정자를 만든 사례 등이 있다.

셋째는 최소한의 토공량만을 발생하여 건축물 철거 시 원지형으로 복원이 가능하도 록 개발한 사례이다. 자연친화적 산지개발은 복원을 고려하여 산림 및 산지 지형훼손 규모의 최소화에 있다. 산지 지형훼손 최소화는 최소한 절성토를 한다는 것을 의미하 고, 최소의 절성토로 확보하지 못한 건축물바닥의 기초는 필로티 등 대체 기법을 이용할 수 있다.

건축물의 높이 형질변경 절성토

<그림 4> 산지훼손 정도가 낮은 산지이용 사례

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제 4장 자연친화적 산지이용 기준 개발

1. 산지이용 기준 개발의 틀

본 연구에서 정의하는 자연연친화적 산지이용은 산지의 인위적 훼손을 최소화한 상태에 서 일정기간 동안 도시용도로 사용하다가 다시 임업 및 생태계 보전용도로 복원하여 사용하는 것을 말한다. 이것은 영구적 도시용도로 사용함에 따른 생태계 훼손이 발생하는 산지전용과 달리 복원을 전제로 한 한시적·제한적 산지개발을 의미한다.

자연친화적 산지이용 기준 개발을 위하여 기준을 입지, 이용기간, 부지조성으로 구분할 수 있다. 입지부문은 도시용도로 일시사용 후 복원되었을 때 원래의 생태계가 유지될 수 있는 공간을 어떻게 도출할 것인가에 대한 것이고, 이용기간부문은 시설물 내구연한과 타 제도와 견주어 얼마나 오랜 시간 이후 복원해야 산지관련 제도의 안정성과 원래의 생태계로 돌아가는데 적당한가에 대한 것이며, 부지조성부문은 실제 건축물이 지어질 때 지상부·지표부·지하부 개발 범위를 정하는 기준들이 어느 정도 복원 용이성을 고려하는 것이 적당한가에 대한 것이다.

<그림 5> 자연친화적 산지이용기준의 구성요소

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2. 입지 기준

입지 기준은 어떠한 입지 특성을 지닌 지역에 산지이용을 허용하는지에 관한 기준이다. 보전이 꼭 필요한 산지를 제외한 모든 산지는 1차적으로 자연친화적 산지이용의 대상이 될 수 있다. 보전이 꼭 필요한 산지는 한번 훼손되면 복원이 어렵거나, 생태적으로 보전이 꼭 필요한 지역이 해당한다. 훼손이 되면 복원이 어려운 지역으로는 지형적 측면에서 백두대간 등 주요 산줄기 지역이 있고, 생태․문화적 측면에서 제도적으 로 보전 목적으로 지정된 공익용산지가 있다. 또한 훼손이 자연재해와 같은 2차적인 피해로 이어질 수 있는 지역으로 사면 모델에 의한 침식 및 이동사면을 제외한다.

인프라 측면에서 기반시설 설치 시 산지 훼손의 정도가 크기 때문에 기반시설 미설치 지역도 제외한다. 다만 산림경영 증진과 불법 산림 훼손을 방지하기 위하여 시․군․구 평균 입목축적률의 120% 이상의 지역을 대상으로 자연친화적 산지이용을 적용한다.

<그림 6> 공간기준 중 대상지역

3. 이용기간 기준

복원은 산지를 도시용도로 일정기간 사용하다가 이용의 목적이 달성되면 다시 임업 및 산림생태 용도로 관리하는 것이다. 복원은 도시용도로의 사용이 종료된 이후 가능하기 때문에 이용기간을 설정하는 것이 중요하다.

본 연구에서는 산지일시사용과 분묘의 이용기간과 건축물의 내구연한을 고려하

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여 자연친화적 산지이용의 최초 이용기간을 20년으로 설정한다. 건축물의 내구연한 과 산지일시사용의 경우를 참조하여 자연친화적 산지이용기간의 연장 이용기간으 로 10년 1회 연장을 제안한다. 인센티브 이용기간은 자연친화적 산지이용의 정도에 비례하여 이용기간을 늘려주는 기간이다. 그리고 산지이용이 끝나는 시점에서는 최초의 산지이용 시점의 산지상태를 알 수 없기 때문에 산지전용이 이루어지기 전에 복원의 상태를 정해야 하고, 그때 필요한 비용도 사전에 산정하여야 한다.

4. 부지조성 기준

부지조성 기준은 단독주택 건축을 위해서 산지의 인위적 훼손을 최소화한 상태에서 부지를 조성하는 기준이다. 건축을 위한 부지를 지상부, 지표부, 지하부 로 구분하고 각각의 기준을 제시한다.

□ 지상부 기준

자연친화적 산지이용을 위해 산지의 지상부 건축물은 주변 숲과 조화를 이루어야 한다. 숲속에서는 건물도 하나의 나무와 같이 조화를 이루어야 되기 때문에 건물이 숲에 안기도록 건축되어야 한다. 지상부 경관훼손과 관련된 지표는 ‘높이제한’, ‘층수 제한’, 그리고 ‘스카이라인’이 있다.

본 연구에서는 지상부 지표로 타 지표를 아우를 수 있는 건축물 높이를 대표 지표로 선정하였으며, 층수를 병기해서 사용할 것을 제안한다. 그리고 자연친화적 산지이용을 위한 건축물 높이 기준으로 최대훼손·적정훼손· 최소훼손 높이를 정한다.

이 높이 기준은 시․군 도시계획조례에서의 건축물 높이, 생태적 산지전용허가 기준 중 건축물 높이, 그리고 ｢건축법｣의 건축물 높이를 고려하여 결정한다.

자연친화적 산지이용을 위해 허용할 수 있는 최대 수준의 건축물 높이를 3층(9m) 으로 정하고, 자연친화적 산지이용과 단독주택으로서의 유용성을 고려하여 적정 수준의 건축물 높이를 2층(6m)으로 정하며, 그리고 최소 수준의 건축물 높이는 1층(3m)으로 정한다.

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□ 지표부 기준

산지의 지표부는 자연친화적 산지이용을 위해 부지 평탄화 작업 등으로 인해 발생하 는 지표부 훼손을 복원이 가능한 수준으로 제한하여야 한다. 지표부와 관련된 지표로는 원형존치율, 비우수투과율, 형질변경면적제한, 보전산지 편입비율 등이 있다.

본 연구에서는 지표부 지표로 타 지표를 아우를 수 있는 형질변경률을 제안한다.

형질변경률은 건축물 바닥면적에 대한 형질변경이 발생한 면적의 비율을 의미한다.

형질변경면적(㎡)

형질변경률(배) = --- 건축물 바닥면적(㎡)

<그림 7> 형질변경률의 정의

자연친화적 산지이용을 위한 형질변경률 지표의 기준으로 최대훼손·적정훼손·최소 훼손 형질변경률를 정한다. 이 형질변경률의 기준은 동전의 양면과 같은 원형존치율을 이용하여 다양한 시뮬레이션을 수행 후 설정한다. 자연친화적 산지이용을 위한 적정 수준의 형질변경률로 원형존치율 60%에 해당하는 2배로 정한다. 자연친화적 산지이 용의 최대 수준은 훼손면적 60%, 즉 원형존치율 40%라 할 수 있다. 자연친화적 산지이용의 최소 수준은 훼손이 적으면 적을수록 복원하기 쉽겠지만, 현실적으로 단독주택을 건축해야 하기 때문에 건축물 바닥면적에 해당하는 형질변경은 1배이다.

․ 사업 부지: 330㎡(약100평)

․ 건축물 바닥면적: 66㎡(약20평)

․ 형질변경면적: 132㎡(약40평)

․ 원형존치면적: 198㎡(약60평)

․ 형질변경률

= 132㎡÷66㎡=2.0(배)

<그림 8> 원형존치율과 형질변경과의 관계

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□ 지하부 기준

산지의 지하부는 자연친화적 산지이용을 위해 건축물 및 부대시설 건축의 기초를 세우기 위한 절성토 작업 등에 따른 지형훼손을 복원이 가능한 수준으로 제한하여야 한다. 지하부와 관련된 지표는 경사도, 절성토 경사면의 기울기, 절토고, 성토고, 절성토 경사면의 기울기, 절토 및 성토면의 수직높이, 사면면적, 절성토 경사면의 수평투영면적 등이 있다.

본 연구에서는 지하부 지표로 타 지표를 아우를 수 있는 지하1층기준 지형변화지수 를 제안한다. 지하1층기준 지형변화지수는 지하 1층 건축물의 부피(건축물 바닥면적

×지하 1층 깊이)에 대한 절성토로 인해 실제 발생한 토공량의 비율을 의미한다.

그리고 자연친화적 산지이용을 위한 지하1층기준 지형변화지수의 기준으로 최대훼 손·적정훼손·최소훼손 지하1층기준 지형변화지수를 설정한다. ‘지형의 경사도’ 및

‘부지를 평탄화 한 면적’을 다르게 설정한 시뮬레이션을 통해서 지하1층기준 지형변화 지수 기준의 최대․적정․최소 수준을 설정한다.

그 결과, 자연친화적 산지이용임을 고려하여 건축물의 바닥면적 만큼 절성토 하는 것을 기준으로 적정 수준은 산지전용허가 기준 인 경사도 25°의 지형변화지수인 약 1.0으로 설정하며. 최대 수준은 급경사지의 개발을 제한하는 의미로 경사도 30°(절험지) 이상의 지형변화지수를 고려하여 약 1.4로 정한다. 지하1층기준 지형변화지수의 최소 수준은 평균경사도 15°(완경사) 이하의 지형변화지수를 고려하여 약 0.6으로 설정한다.

깊이(3m)

건축물 바닥면적(㎡)

※ 지하1층토공량 : 건축물 바닥면적(㎡) × 지하 1층 깊이(m)

<지하1층기준 지형변화지수>

실 토공량(㎥)

= --- 지하1층토공량(㎥) {건축물 바닥면적(㎡)×지하 1층 깊이(3m)}

<그림 9> 지하1층 토공량과 지하1층기준 지형변화지수

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5. 자연친화적 산지이용기준의 종합

자연친화적 산지이용 기준은 입지, 이용기간, 부지조성의 3개 부문과 하위 부문 인 11개 지표로 종합된다. 입지부문은 주요 산줄기관련 지역, 생태․문화적으로 중요한 지역, 산사태 발생 가능성이 높은 지역, 산림경영 증진이 필요한 지역의 4개 지표로 구성되고, 이용기간부문은 최초․연장․인센티브 이용기간, 복원의 4개 지표 이뤄진다.

부지조성부문 지상부, 지표부, 지하부로 총 3개의 지표로 구성되며, 이 때 지상부·지표 부·지하부는 각각 최소․적정․최대 수준으로 구분된다.

항목 지표 기준 및 점수

입지

주요 산줄기관련 지역 제외 백두대간 등

생태·문화적으로 중요한 지역 제외 공익용산지 증 산사태 발생 가능성이 높은 지역 제외 사면모형 중 침식 및 이동사면 산림경영 증진이 필요한 지역 우선 적용 임목축적 120% 이상지역

이용기간

최초 이용기간 20년

연장 이용기간 10년

인센티브 이용기간

점수제 총점에서 8/10-9/10: 5년 9/10-10/10: 10년

복원 산지개발 당시로의 복원

산지개발 당시 복원비용 산정 및 예치

부지 조성

지상부 건축물 높이

최소 훼손 수준 1층(3m) 적정 훼손 수준 2층(6m) 최대 훼손 수준 3층(9m)

지표부 형질변경율

최소 훼손 수준 1배

적정 훼손 수준 2배

최대 훼손 수준 3배

지하부 지하1층 기반 지형변화지수

최소 훼손 수준 0.6

적정 훼손 수준 1

최대 훼손 수준 1.4

<표 1> 부문별 자연친화적 산지이용기준 항목과 지표

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제 5장 자연친화적 산지이용 기준 적용 시뮬레이션 및 활용방안

1. 자연친화적 산지이용 기준 적용 시뮬레이션

자연친화적 산지이용 기준에 대한 적용 가능성을 검증하기 위해서 입지와 이용기간 부문을 고정하고 부지조성부문을 대상으로 시뮬레이션을 수행 한다. 산지이용 지역의 지형과 환경의 특이성을 고려한 융통서 있는 산지이용을 유도하기 위해서 지표 값의 총점이 일정 수준 이상일 경우 산지개발을 허가하는 점수제 도입이 필요하다.

이를 위해 4장에서 제시한 부지조성부문 지표들의 최대·적정·최소를 확장하여 지표의 값을 6단계로 설정한다. 최대는 0점, 적정은 20점, 최소는 50점에 할당하고, 최대 이상의 값이 나올 경우는 다른 지표의 점수가 높다하더라고 불허가토록 한다.

점수 50 40 30 20 10 0 (점) 불허가

지 상

건축물 높이 (m)

3 이하

(약1층) 3~4.5 4.5~6 6~7.5

(약2층) 7.5~9 9~10.5 (약3층)

10.5 초과 지

표

형질변경률

(배) 1.2 이하 1.2~1.6 1.6~2.0 2.0~2.4 2.4~2.8 2.8~3.2 3.2 초과 지

하

지하1층 기준지형 변화지수

0.6 이하 0.6~0.8 0.8~1.0 1.0~1.2 1.2~1.4 1.4~1.6 1.6 초과

<표 2> 자연친화적 산지이용의 부지조성․이용 기준

<그림 10> 자연친화적 산지이용 기준의 조합에 의한 최소-최대 허용기준

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시뮬레이션은 본 연구에서 제안하는 자연친화적 산지이용이 가능한 최저 점수인 60점과 최고 점수 150점, 그리고 이용이 불가능한 0점의 지표간 조합을 통해 모형을 도출했다. 지상부, 지표부, 지하부의 3가지 부문의 적정점수(20점)를 합산하였을 때 종합점수가 60점이 되므로, 60점을 자연친화적 산지이용이 가능한 최소 점수 설정한다. 같은 방식으로 3가지 부문의 최대 점수(50점)을 합산할 경우 150점이 되며, 이 점수를 자연친화적 산지이용이 가능한 최대 점수로 설정한다. 점수제 내에서 고도의 자연친화적 산지이용을 유도하기 위해 최고 점수 150점에 근접한 경우 인센티 브를 부여할 수 있다.

□ 대상지

대상지는 소규모 건축물을 대상으로 하였고 용도지역상 보전녹지지역(건폐율 20%, 용적률 80%)이면서 대지는 평균경사도 25°라고 가정한다.

① 건축물 바닥면적: 60m²

② 주차공간: 2.3m × 5m = 11.5m²

③ 부지 내 통행로: 10m

④ 부지 인근에 도로가 있다는 것을 전제

⑤ 절성토가 이루어질 때, 절토와 성토의 비율을 5:5로 가정

<그림 11> 자연친화적 산지이용 지표 적용 모형의 개발부지 및 전제조건

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□ 자연친화적 산지이용의 최하수준 모형(건축물 높이 최소화)

본 사례는 60점(안) 중 지상부에서 최대 점수, 지하부에서 최소 점수를 받은 50-10-0(지상-지표-지하)의 조합이다. 이 조합은 다른 사례와는 반대로 지상부 점수가 최고점(50점)을 받지만 지표부와 지하부는 각 10점, 0점으로 총점 60점을 받은 사례이다. 이 사례는 건축물의 높이는 최대한 낮게 하는 대신 절성토의 양이 가장 많이 발생하는 사례이다.

구분 내용 점수

지상부 건축물 높이 3m 50점

지표부 형질변경률

① 건축물로 인한 형질변경면적: 146m²

② 주차장: 11.5m² 0점

③ 부지 내 통행로: 10m² 총: 167.5m²

① 건축물을 위한 절성토: 246.2m³

10점

② 주차공간을 위한 절성토: 5m³ 총: 251.2m³

총점 60점

<표 3> 60점(안) 지상부에서는 최대의 점수, 지하부에서는 최소의 점수의 구성

오른쪽 측면/왼쪽 측면

<그림 12> 60점(안) 지상부에서는 최대 점수, 지하부에서 최소 점수의 사례

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□ 자연친화적 산지이용의 최하수준 모형(형질변경률 최소화)

본 사례는 60점(안) 중 지상부에서 최소 점수, 지표부에서 최대 점수를 받은 0-40-20(지상-지표-지하)의 조합¹⁾이다. 이 조합은 지표부가 최고점(40점)을 받고, 지상부와 지하부가 각 0점, 20점으로 총점 60점을 받은 사례이다. 지표부에서 가장 높은 점수를 받기 위해서, 절토 성토가 동시에 일어나는 다른 사례의 지하부와 본 사례에서의 지하부는 절토만이 이뤄지도록 하였다.

지상부 건축물 높이 10.5m 0점

① 건축물을 위한 형질변경면적: 94.2m²

40점

② 부지 내 통행로: 8m² 총: 102.2m²

총: 89.5m²

20점 총: 207.2m³

총점 60점

<표 4> 60점(안) 지상부에서 최소의 점수, 지표부에서 최대의 점수의 구성

<그림 13> 60점(안) 지상부에서 최소 점수, 지표부에서 최대 점수의 사례

1) 다른 사례와 다르게 최고점을 50점이 아닌 40점으로 설정 한 이유는, 지표부가 50점일 경우 형 질변경 가능 면적이 매우 좁아 지하부에서 10점을 받을 수 있는 만큼 절성토 하기가 어렵다.

따라서 지표부의 최고점을 40점으로 하고 지하부를 20점으로 조정하여 시뮬레이션 하였다.

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□ 자연친화적 산지이용의 최하수준 모형(절성토량 최소화)

본 사례는 60점(안) 중 지상부에서 최소 점수, 지하부에서 최대 점수를 받은 0-10-50(지상-지표-지하)의 조합이다. 이 조합은 지상부의 점수가 0점으로 최하점 이나 지표부는 10점, 지하부는 최고점인 50점으로 총점 60점을 받게 된다. 이는 건축물의 높이를 최대로 높이고 절성토의 양을 최대한 줄인 사례에 해당된다.

① 건축물을 위한 형질변경면적: 82m²

10점

② 주차장: 11.5m²

③ 부지 내 통행로: 10m²

④ 기타 간이공간: 40m² 총: 143.5m²

50점

총점 60점

<표 5> 60점(안) 중 지상부에서는 최소의 점수, 지하부에서는 최대의 점수의 구성

<그림 14> 60점(안) 중 지상부에서 최소 점수, 지하부에서 최대 점수의 사례

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□ 자연친화적 산지이용의 최대수준 모형

지상부, 지표부, 지하부 모두 최고 점수로 조합된 가장 자연친화적인 산지이용사례 이다. 지표부가 50점에 해당되기 위해서는 최소한으로 지표부·지하부가 50점에 해당 하기 위해서는 형질변경면적과 절성토량을 최소로 줄여야 한다. 그러기 위해서는 본 시뮬레이션에서는 필로티를 사용하였다.

지상부 건축물 높이 3m 50점

50점

② 주차장: 11.5m²

③ 부지 내 통행로: 10m² 총: 89.5m²

50점

총점 150점

<표 6> 150점(안) 지상부, 지표부, 지하부에서 최고의 점수의 구성

<그림 15> 150점(안) 지상부, 지표부, 지하부에서 최고 점수의 사례

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□ 훼손적 산지이용 모형

모든 지표에서 0점으로 평가되는 경우는 모든 지표가 불허가의 경계에 위치하는 경우이다. 이 경우는 산지에 어울리지 않는 훼손적 산지이용에 해당된다. 본 사례는 부지 전체 대비 형질변경이 100% 이루어지지는 않았으나 상당부분 형질변경이 이뤄진 것을 볼 수 있고, 절성토의 양도 상당한 것을 볼 수 있다. 또한 건축물의 높이가 저층이 아니기 때문에 비교적 도시지역에서 이뤄지는 개발과 비슷한 모습을 띈다고 할 수 있다.

② 주차장(1대): 11.5m² 0점

③ 부지 내 통행로: 10m² 총: 175.5m²

0점

총점 0점

<표 7> 0점(안) 지상부, 지표부, 지하부에서 최소의 점수의 구성

<그림 16> 0점(안) 지상부, 지표부, 지하부에서 최소 점수의 사례

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2. 자연친화적 산지이용 기준의 활용 방안

본 연구에서 도출한 자연친화적 산지이용 기준은 특정 제도의 지표를 활용하거나 특정 제도에 부분적으로 활용하는 방안이 있다. 입지부문, 시간부문, 그리고 부지조성부 문의 지표 전체를 활용하는 방안은 산지이용허가제와 같이 새로운 제도 도입과 함께 산지이용의 포괄적인 면을 고려할 때 사용할 수 있다. 지표 중 일부를 활용하는 방안은 산지전용허가 등 현행 제도에서 부족한 부분을 보충해주는 역할을 할 수 있다.

□ 산지이용허가제의 기준으로 활용

산지이용허가제는 복원을 전제로 산지를 일정기간 동안 도시용도로 사용하는 것으로 정의할 수 있다. 이때는 본 연구에서 제시하는 입지, 이용기간, 부지 조성·이용 기준을 모두 사용하여 운용한다. 또한 자연친화적 산지이용을 유도할 수 있도록 훼손이 적게 발생하는 이용일 경우 이용기간을 연장해주는 인센티브 부여 방식을 사용할 수 있다.

<그림 17> 산지이용허가제의 메커니즘

□ 현행 산지전용허가 기준으로 활용

현행 산지전용허가 기준으로 활용했을 때, 산지전용허가기준을 대체 혹은 보완 하여 운영하는 방법이 있고, 산지전용허가 기준과 자연친화적 산지이용 기준을 산주가 산지여건을 고려해 선택적으로 활용하는 방안도 있다.

□ 산림복지단지의 시설 기준으로 활용

현행 산림복지단지에서는 명확한 시설기준이 미비하기 때문에 자연친화적 산지이 용 기준을 산림복지단지의 주거시설에 적용할 수 있다.

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제 6장 결론 및 정책제언

1. 결론 및 정책제언

본 연구에서는 우선 자연친화적 산지이용 개념을 정립하고,. 자연친화적 산지이용 기준을 시뮬레이션을 통해 입지·이용기간·부지조성의 세 가지 부문에서 제시하였다.

이 중에서 부지조성 기준을 지상부, 지표부, 지하부로 나누어 설정하였다. 그리고 자연친화적 산지이용 기준을 활용하여 현행 산지전용제도, 산지일시사용제도 및 산림복지단지를 보완하거나 산지이용허가제 도입을 위한 기준으로 활용할 수 있는 방안을 제시하였다.

본 연구의 정책제언은 3가지를 제시한다. 먼저, 다양한 산지여건과 산지수요에 비해 경직적으로 운영되는 산지전용허가 기준을 새로이 개발된 자연친화적 산지이용 기준으로 대체 하거나, 다양한 지역특성을 반영할 수 있는 제2의 산지전용허가 기준으 로 사용할 수 있다. 둘째, 대표적 산지이용제도로 도입예정인 산림복지단지의 시설기준 으로 자연친화적 산지이용기준을 활용할 필요가 있다. 셋째, 개발과 보전의 이분법적 산지관리체계에서 개발·이용·보전의 3단계 산지관리체계 전환에 따른 산지이용허가제 도입 시 자연친화적 산지이용기준을 산지이용허가기준으로 사용할 필요가 있다.

2. 연구의 성과와 향후 과제

본 연구의 학문적 성과는 산지개발로 인한 지형훼손을 산지전용허가 및 산지이용허 가제 등 산지관리에 사용할 수 있는 지표로 개발한 것에 있다. 정책적 성과는 다양한 산지여건과 산지이용수요 증대에 부합하는 산지관리를 위해 필요한 자연친화적 산지이용 기준의 개발에 있다. 본 연구에서 제시한 기준을 산지관리제도에 도입한다면 산지에 특화되고 개발행위허가와 차별성이 있는 제도가 될 것으로 기대된다.