자연친화적 산지개발을 위한 경제성 제고방안

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자연친화적 산지개발을 위한 경제성 제고방안

Environmentally Sound and Profitable Development for Promoting Residential Uses in Forest Areas

최영국․김종원․이수욱․김원철․배수진

1998. 12․본보고서 234면, 자료집 274면․수탁연구(농림부)

제1장 서론

제2장 산지개발실태 및 여건 1. 산지개발실태

2. 산지개발 관련제도 3. 산지개발의 문제점

4. 외국의 산지개발제도 : 대만 제3장 산지개발의 유형 및 국민성향 분석

1. 산지개발 유형별 특성

2. 산지개발에 대한 국민성향 분석

제4장 자연친화적 산지개발과 경제성 제고의 기본방향 1. 자연친화적 산지개발의 기준

2. 경제성 제고의 기본방향 3. 수요자 추가부담비용 추정결과

제5장 자연친화적 산지개발의 경제성 분석 1. 경제성 분석의 틀

2. 사례지별, 시나리오별 경제성 비교분석 3. 경제성 분석종합

제6장 산지개발의 경제성 제고 및 활성화 방안 1. 산지개발의 경제성 확보방안

2. 산지개발 활성화를 위한 제도적 개선방안 3. 현행 제도와 제안된 제도개선내용의 비교 제7장 요약 및 결론

1. 연구배경 및 목적 1) 연구의 배경

급속한 산업화와 도시화에 따른 인구 및 산업의 집중은 지금까지 꾸준하게 토지 공급확대를 위한 정책을 추진하였음에도 불구하고 만성적인 도시적 용도의 토지부족 이라는 문제를 안고 있다. 도시적 용도로서 산지이용이 새로운 과제로 등장하고 있 다. 산지를 타용도로 이용하고자 할 때 가장 큰 걸림돌은 두 가지로 요약된다. 하나 는 산지개발에 따른 자연환경의 훼손을 최소화하는 것이며 다른 하나는 사업성을 확 보하는 문제이다.

이 연구는 1997년『자연친화적 산지개발에 관한 연구』연구사업의 후속과제로서 자연친화적 산지개발을 추진하고자 할 때 어려움이 예상되는 경제성 확보방안을 강 구하여 산지개발을 활성화하는데 기여함으로써 궁극적으로 우량농지의 전용을 억제 하고자 하는데 연구의 배경이 있다.

2) 연구의 목적

산지개발의 전제는 자연환경의 훼손을 최소화하는 것이다. 자연지형을 그대로 살리 고 시설물이 자연과 조화를 이루도록 하는 하기 위해서는 환경기초시설의 설치, 공정 기간, 개발밀도 등에서 현재와는 다른 개발방식이 요구된다. 이와 같은 자연친화적 산지개발을 추진할 때 과연 경제성을 확보할 수 있는가의 여부를 판단해 보고자 하 는 것이 본 연구의 첫 번째 목적이다. 자연친화적 산지개발을 추진함에 있어 그 경제 성 여부도 다양한 결과가 예상된다. 경제성 확보에 큰 영향을 미치는 요소를 찾아내 어 이에 대한 정책적 제도적 대안을 제시함으로써 경제성을 제고하고자 하는 것이 본 연구의 두 번째 목적이다(보다 구체적인 자연친화적 산지개발의 기준은 한국토지 공사(1998)의 산지개발모형작성에 관한 연구를 참조).

2. 연구의 주요내용

1) 산지개발의 실태 및 문제점 (1) 산지전용 현황

국토이용구조면에서 볼 때 1985년부터 1997년까지 13년간 전용된 산지면적은 1,122.2㎢로서 연평균 86.3㎢씩 타용도로 개발되었다. 그러나 1985∼1990년 기간에는

연평균 93.7㎢씩 총 562.2㎢가 타용도로 개발된 반면, 1991∼1997년 기간에는 총 560.0

㎢로서 연평균 80.0㎢의 산지가 타용도로 전용되어 그 규모면에서는 감소추세를 보이 고 있다.

(2) 문제점

산지개발시 산지의 지형적 특성과 주변환경에 대한 고려가 미흡하고 공사편의를 위하여 경사진 지형을 평지화한다든지 지나친 절토로 산허리가 크게 잘려 보기 흉한 절개면을 만들고 있어 산지가 지니고 있는 쾌적성을 살리지 못한 개발이 이루어지고 있다. 또한 사업지 및 주변의 자연환경에 대한 사후관리가 미흡하다고 할 수 있다.

개발지주변에 대한 관리가 이루어지고 있지 못한 실정이며, 입지한 시설물에서 방출 되는 각종 오염원처리에 대한 대비책 역시도 미흡한 실정이다.

2) 산지개발에 대한 국민의식조사

산지개발에 대한 국민의 견해와 자연친화적으로 산지를 개발하여 보다 나은 삶의 질을 확보할 경우, 수요자들이 그 대가로 지불하고자 하는 비용의 추정을 위한 분석 자료를 확보하고자 일반국민과 전원형 주택입주자를 대상으로 설문조사를 실시하였 다. 설문결과는 다음과 같다.

(1) 산지개발시 고려되어야 할 사항은 쾌적한 환경(68%)이 생활여건의 편리성(29%) 보다 높게 나타나 쾌적한 환경을 더 선호하는 것으로 분석되었다.

(2) 산지 내에 위치한 주택으로의 이사여부를 묻는 질문에서 이사할 의사를 밝힌 설문자가 30%를 차지하였으며 기반시설 및 유통시설이 갖추어지면 이사하겠다는 잠 재적 수요자가 40%로 나타나, 전체의 70%가 쾌적한 환경으로 이사하겠다는 의사를 지니고 있음을 보여준다.

(3) 산지에 건설되는 주택은 응답자의 73.5%가 단독 또는 연립주택을 선호하는 것 으로 나타났다.

(4) 산지주택의 쾌적성을 유지할 경우 현재 거주하고 있는 주택가격보다 평당 37만 원(평균주택가격의 9%) 정도의 추가비용을 부담할 의사가 있다고 분석되었다.

3) 산지개발에 대한 경제성분석 (1) 분석절차

자연친화적 산지개발에 따른 사업성여부를 판단하기 위하여 아래 ‘경제성 분석의

틀’에서 보는 바와 같이 4단계를 구분하여 작업을 진행하였다. 이때 기존의 평지 및 경사지개발시 개발비용의 구성비는 사레지를 대상으로 하여 도출하였다. 도출과정에 서 사례지구의 표본수의 제약으로 인한 편차를 줄이기 위하여 시뮬레이션기법을 이 용하여 공종별 사업비를 구간예측을 통하여 추정하였다. 한편 도로공사비, 환경처리 시설비 등은 다양한 사례에 의한 원단위자료를 구축하였다.

1단계 2단계 3단계 4단계

기존의 평지 및 경사지개발

비용 분석

⇒

자연친화적 산지 개발의 영향주는

요소의 도출

⇒

쾌적한 산지개발에 대한 수요자의 추가부담의사 추정

⇒

시나리오에 의한 사례지별 비용변동 분석

<경제성 분석의 틀>

(2) 경제성 판단을 위한 시나리오 작성

사례지 선정은 지역, 대상지 지형적 특성, 개발대상지 중 산지비율, 위치, 개발규모 등을 중심으로 하였으며 전국에서 10개 대상지를 선정하였다.

10개 사례지를 대상으로 기존 개발방식에 의한 개발비용과 본 연구에서 요구하는 자연친화적 개발방식에 의한 개발비용을 비교분석하기 위하여 크게 4가지 영향요소 별 시나리오를 작성하였다. 고려한 요소는 산림존치율을 포함한 용적률, 토공발생량, 진입도로 개설연장, 용지비 등이다. 각 요소별 2∼4개의 등급을 주었으며 이때 사례 지구별로 128가지의 대안이 작성되었다. 각 사례지별 경제성 여부는 이와 같이 구성 된 각 경우에 대한 공사비 비교분석을 통하여 판단하였다.

(3) 분석종합

모두 1,280개의 시나리오별 경제성 여부를 판단한 결과를 기초로 하여 용적률, 용 지가, 진입로개설연장, 산지비율 등으로 나누어 경제성 여부를 종합하였다.

① 용적률 변화에 따른 사업성 판단

지가수준이 현 지가의 90%수준을 유지할 경우는 용적률에 관계없이 대부분 사업성 확보가 용이하지 않으며, 진입도로를 1km정도 개설할 경우는 대규모(6만평이상) 및 중규모(3만평내외)의 산지비율이 50%선에서는 사업성을 확보할 가능성이 있다. 다른 모든 조건이 용적률 120%와 동일할 경우, 용적률을 60%수준까지 낮추어도 사업성확

보 가능 패턴이 유사한 것으로 분석되어 용적률 변화가 단지조성에 따른 사업성에는 크게 영향을 미치지 않을 것으로 예상된다.

② 용지가격 변화에 따른 사업성 판단

용지가를 기준으로 각 지구별 항목별 입주자변동률을 재구성하여 보면 지가수준이 기존 가격의 90%선을 유지할 경우 중규모의 택지개발중 산지비율이 50%이하이면 용 적률에 관계없이 진입도로를 2km정도 개설할 수 있을 것으로 예상되며, 대규모개발의 경우 진입도로 1km정도에서는 사업성이 있을 것으로 판단된다. 소규모 개발의 경우 산지비율이 50%미만일 경우 용적률에 크게 상관없이 진입도로를 1km정도 개설가능성 이 있다. 다른 모든 조건을 동일하게 둘 경우 지가수준이 30%이상 떨어지면 중규모 이상에서는 거의 모든 조건에서 사업성확보가 가능할 것으로 판단된다. 소규모의 경우 산지비율이 50%미만인 경우에 한하여 사업성확보가 가능할 것으로 판단된다.

③ 진입로 개설 연장에 따른 사업성 판단

진입로 개설 연장이 1km 수준이면 중규모이상의 택지개발 규모에 산지편입비율이 50%수준일 때 사업성이 있을 것으로 판단된다. 그러나 소규모 개발이고 산지면적이 75%이상일 경우에는 도로개설 연장에 관계없이 사업성이 없을 것으로 보인다. 단지 소규모개발이고 산지비율이 50%이하이면 거의 모든 개발형태에서 사업성을 확보할 수 있을 것으로 예상된다. 진입로 개설연장이 2∼3km이상일 경우에도 진입도로연장 이 1km인 경우와 유사한 패턴을 보이지만, 4km이상일 경우에는 중규모이상에서도 산지비율이 75%이상이면 사업성확보가 용이하지 않을 수도 있다.

4) 경제성 제고를 위한 제도개선 방안 (1) 산지개발 비용절감을 위한 제도개선 방안

산지개발시 공사측면에서 비용 절감할 수 있는 것은 토공량을 줄이는 것이다. 자연 친화적으로 산지를 개발키 위해서 공사측면에서 고려할 수 있는 것으로 도로 및 주 차장 시설에 대한 것을 대상으로 개선안을 제시하였다.

(2) 산지개발 활성화를 위한 제도개선 방안

산지개발을 활성화하기 위한 방안으로 첫째 인허가 절차 간소화, 규제완화차원에서 개발지침의 준수를 전제로 한 환경영향평가의 생략, 각종 개발부담금의 면제 또는 감 면, 그리고 계획적 개발을 유도하기 위한 산지이용 및 관리에 관한 법률 제정 및 산지

이용기본계획수립 등을 제시하였다. 또한 자연친화적 산지개발을 위하여 제한하는 용 적률에 대한 인센티브를 부여하기 위한 방안으로 계획단위개발개념(PUD)을 제안하였 다.

3. 결론 및 정책건의

자연친화적 산지개발시 과연 경제성을 확보할 수 있을까 하는 것이 많은 사람 들의 의문이다. 그러나 자연친화적 개발과 경제성 확보는 서로 교환(trade-off)개념 이 아니다. 자연친화적 산지개발은 산지를 타용도로 이용하기 위한 전제인 것이 다. 민간사업자의 입장에서는 자연친화적 산지개발을 추진하기 위하여 필요한 기 준을 지켜야 한다면 그 테두리 안에서 사업성을 확보하기 위한 나름대로의 수단 을 강구할 것이다. 한편 정부에서 산지개발을 적극 추진하기 위해서는 자연친화적 기준을 지키도록 하는 유인책과 아울러 사업성확보가 가능하도록 각종 정책발굴 과 제도개선이 필요하다. 한편 산지개발을 활성화하기 위하여 국민적 공감대를 형 성하기 위해서는 산지이용의 당위성을 널리 알리는 것이 중요하다. 산지의 다양한 역할을 널리 알리고 또한 토지역할의 중요성을 국민들이 인정할 때에 비로소 산 지개발은 활성화될 수 있을 것이다.

한편 향후과제로서 자연친화적 산지개발을 활성화하여 국민들의 쾌적성에 대한 수 요를 충족시키고 사업시행자의 사업성을 확보하기 위해서는 산지개발 인・허가 과정 등의 공사외적 비용과 공사상에서 비용을 절감할 수 있도록 앞에서 언급한 제도적 개선에 대한 면밀한 검토가 필요할 것이다. 또한 자연친화적 산지개발 기준을 기반으 로 시범사업을 실시하여 여기에서 제시한 경제성 판단근거를 시행하여 봄으로써 새 로운 문제제기가 필요하며 그것을 바탕으로 보다 구체적인 경제성 확보방안을 제시 하여야 할 것이다.