건축법
2018년 1학기 토지공법
신한대학교 공공행정학과
12주차
22. 건축법
□ 건축법의 적용대상
대지
- 원칙 : 각 필지로 구획된 토지
- 예외 : ① 2 이상의 필지를 합필하여 하나의 대지로 간주
② 1 이상의 필지를 분필하여 필지의 일부를 하나의 대지로 간주
건축물
- 원칙 : 토지에 정착하는 공작물 중 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물 및 이에 부수되는 시설물
- 예외: ① 문화재보호법 상 지정·가지정 문화재 ② 철도관련시설
③ 고속도로통행료 징수시설 ④ 컨테이너를 이용한 간이창고
도로
- 원칙 : 보행 및 자동차통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로
- 예외 : 지형적 조건상 차량통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 시장·군수·
구청장이 그 위치를 지정·공고하는 구간 안의 너비 3m 이상인 도로 건축설비 건축물의 효용을 증가시키는 시설로서 건축물의 일부
공작물 축조신고를 완료한 건축물의 일부
주요구조부 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀 및 주계단을 말함 지하층 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 충
22. 건축법
□ 건축법의 적용대상행위
건 축
신축
- 건축물이 없는 나대지에 새로이 건축물을 축조하는 것
- 부속건축물만 있는 대지에 새로이 주된 건축물을 축조하는 것(개축·재축 제외)
- 기존 건축물이 전부 철거 또는 멸실된 대지에 새로이 건축물을 더 크게 축조하는 것 증축 기존 건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적·연면적 또는 높이를 증가시키는 것
개축 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽·기둥·보·지붕틀 중 3 이상이 포함되는 경우)를 철거하고 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것
재축 건축물이 천재지변 기타 재해에 의하여 멸실된 경우에 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범 위 안에서 다시 축조하는 것
이전 건축물을 그 주요 구조부 (내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀 및 주 계단)를 해체하지 아니하고 동일한 대지 안의 다른 위치로 옮기는 것
대수선 건축물의 기둥·보·내력벽·주계단 등의 구조 또는 외부형태를 수선․변경 또는 증설 리모델링 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 대수선 또는 일부 증축 행위 용도변경 건축물을 사용하다가 다른 용도로 사용하기 위해 구조 등을 변경하는 것
22. 건축법
□ 건축법의 적용 범위
허가권자 의 건축법 완화 적용
건축관계자의 요청
건축주·설계자·시공자 또는 감리자가 법 규정 적용이 매우 불합리하다고 인정하는 대지 또는 건축물에 대하 여 완화적용을 특별시장·광역시장 또는 시장·군수·구청장에게 요청
허가권자의 결정 및
통지
건축위원회의 심의를 거쳐 신청인에게 통지
완화대상
① 수면 위에 건축하는 건축물 등 대지의 범위를 설정하기 곤란한 경우
② 거실이 없는 통신시설 및 기계·설비시설인 경우
③ 31층 이상인 건축물(공동주택은 제외)과 발전소, 제철소, 운동시설 등 특수용도의 건축물
④ 전통사찰, 전통한옥 등 전통문화의 보존을 위하여 시·도의 건축조례로 지정하는 지역의 건축물인 경우
⑤ 경사진 대지에 계단식으로 건축하는 공동주택으로서 지면에서 직접 각 세대가 있는 층으로의 출입이 가능하고 위층 세대가 아래층 세대의 지붕을 정원 등으로 활용하는 것이 가능한 형태의 건축물인 경우
⑥ 사용승인 얻은 후 15년 이상이 경과되어 리모델링이 필요한 건축물
22. 건축법
기존 건축물 등에
대한 특례
(1) 대통령령이 정하는 기존건축물에 대한 특례 사유
① 도시·군관리계획의 결정·변경 또는 행정구역의 변경이 있는 경우
② 도시·군계획시설의 설치, 도시개발사업의 시행 또는 「도로법」에 의한 도로의 설치가 있는 경우
③ 국토교통부령이 정하는 다음의 경우
ⓐ 종전의 「특정 건축물정리에 관한 특별조치법」에 의하여 준공검사필증을 교부 받은 경우
ⓑ 「도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법」에 의하여 준공인가증을 교부 받은 경우
ⓒ 「공유토지분할에 관한 특례법」에 의하여 공유토지가 분할된 경우
(2) 다음에 해당하는 경우에는 건축을 허가할 수 있다.
① 기존건축물의 재축
② 증축 또는 개축하고자 하는 부분이 법령 등의 규정에 적합한 경우
③ 기존건축물의 대지가 도시계획시설의 설치 또는 「도로법」에 의한 도로의 설치로 인하여 법 제49조의 규
정에 의하여 당해 지방자치단체가 정하는 면적에 미달되는 경우로서 당해 기존건축물의 연면적의 합계의
범위 내에서의 증축 또는 개축
23. 사전결정 및 건축허가 ·시공·감리·사용승인
□ 건축허가
§ 건축물의 자유로운 건축을 건축법규에 의하여 일반적으로 금지하고, 일정한 요건
을 갖춘 건축에 대해서만 그 금지를 상대적으로 해제하여 적법하게 건축할 수 있도
록 해 주는 명령적 행정처분이다.
- 건축물의 건축이 법령상의 건축제한규정에 적합하게 행해지도록 하여 건축행정
상의 목적을 보다 효과적으로 달성하기 위한 사전통제적 개입수단을 의미
23. 사전결정 및 건축허가 ·시공·감리·사용승인
§ 건축허가의 절차
23. 사전결정 및 건축허가 ·시공·감리·사용승인
□ 건축허가 및 착공의 제한
제한권자 제한사유 제한기간
국토교통부장관 (허가권자의 건축허가나
착공을 제한) : 법 제12조 ①
① 국토교통부장관이 국토관리상 특히 필요하다 고 인정한 경우
② 주무부장관이 국방·문화재보존·환경보전·국민경 제상 특히 필요하여 요청한 경우
2년 이내의 범위 (1회에 한하여 1년 이내
연장가능) : 법 제12조 ③
시·도지사 (시장·군수·구청장의 건축허가나 착공을 제한)
: 법 제12조 ②, ⑤
지역계획 또는 도시계획상 특히 필요하다고 인정한 경우
23. 사전결정 및 건축허가 ·시공·감리·사용승인
□ 허가·신고사항의 변경
§ 허가사항의 변경
: 바닥면적의 합계가 85㎡를 초과하는 부분에 대한 증·개축에 해당하는 변경인 경 우에는 허가를 받아야 한다(85㎡ 이하인 변경은 신고를 해야 한다.)
§ 신고사항의 변경
① 바닥면적의 합계가 85㎡ 이하인 변경은 신고를 해야 한다.
② 신고로써 허가에 갈음하는 건축물의 경우에는 변경 후의 건축물의 연면적이 각 각 신고로써 허가에 갈음할 수 있는 규모 안에서의 변경은 신고할 것
③ 건축주·공사시공자 또는 공사감리자를 변경하는 경우에는 허가권자에게 변경 신고를 하여야 한다.
23. 사전결정 및 건축허가 ·시공·감리·사용승인
§ 변경부분에 대한 사용승인신청시의 일괄신고(법 제10조 ②, 영 제12조 ③)
: 변경부분에 대한 허가 또는 신고사항 중 다음에 정하는 사항의 변경은 사용승인 을 신청하는 때에 허가권자에게 일괄하여 신고할 수 있다.
① 변경되는 부분의 바닥면적의 합계가 50㎡ 이하이거나(건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하는 경우에 한함), 연면적 합계의 1/10 이하인 경우(건축물의 동 수나 층수를 변경하지 아니하는 경우에 한함)
② 대수선에 해당하는 경우
③ 변경되는 부분의 높이가 1m이하이거나 전체 높이의 1/10 이하인 경우(건축물 의 층수를 변경하지 아니하는 경우에 한함)
④ 변경되는 부분의 위치가 1m 이하인 경우
24. 건축물의 대지 및 도로·건축제한·공개공지
□ 건축물의 대지 및 도로
§ 대지
: 「건축법」상 ‘대지라 함은 「지적법」에 의하여 각 필지로 구획된 토지를 말한 다. 다만, 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 2 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 또는 1 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.
§ 도로
: 보행 및 자동차통행이 가능한 너비 4미터이상의 도로(지형적 조건으로 자동차통 행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령이 정하는 구조 및 너비 의 도로)로서 다음 각목의 1에 해당하는 도로 또는 그 예정도로를 말한다.
ⓐ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」·「도로법」·「사도법」기타 관계법령 에 의하여 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로
ⓑ 건축허가 또는 신고시 특별시장·광역시장·도지사 또는 시장·군수·구청장 이 그 위치를 지정·공고한 도로
24. 건축물의 대지 및 도로·건축제한·공개공지
□ 건축설비
§ 건축물의 편익·효용증진을 위한 전기·전화·가스·급수·배수·승강기·피뢰 침·국기게양대·공동시청안테나 등의 설비
§ 건축설비의 설치 원칙
① 건축설비는 건축물의 안전·방화, 위생, 에너지 및 정보통신의 합리적 이용에 지 장이 없도록 설치하여야 하고, 배관피트 및 닥트의 단면적과 수선구의 크기를 해 당 설비의 수선에 지장이 없도록 하는 등 설비의 유지·관리가 쉽게 설치하여야 한다.
② 1만㎡ 이상 건축물의 설비는 해당 기술사의 설계를 요한다.
24. 건축물의 대지 및 도로·건축제한·공개공지
건축설비 설치대상 건축물
승강기
① 승용 승강기 : 6층 이상으로 연면적이 2,000㎡ 이상인 건축물 단, 각층 거실의 바닥면적 300㎡ 이내마다 1개소 이상의 직통계단을 설치한 6층인 건축물은 승강기를 설치하지 아니할 수 있다.
② 비상용 승강기 :높이 31미터를 넘는 건축물에 설치
피뢰설비 높이 20m 이상인 건축물
방송 공동수신설비
건축물에는 방송수신에 지장이 없도록 공동시청 안테나, 유선방송 수신시설, 위성방송 수신설비, 에프엠(FM)라디오방송 수신설비 또는 방송 공동수신설비를 설치할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 건축물에는 방송 공동수신설비를 설치하여야 한 다.
1. 공동주택
2. 바닥면적의 합계가 5천제곱미터 이상으로서 업무시설이나 숙박시설의 용도로 쓰는 건축물
24. 건축물의 대지 및 도로·건축제한·공개공지
□ 면적ㆍ높이 등의 산정방법
§ 면적산정 방법
(1) 대지면적 : 대지의 수평투영면적
(2) 건축면적 : 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적 (3) 바닥면적
: 건축물 각층 또는 그 일부로서 벽·기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적
(4) 연면적
① 원칙 : 각층 바닥면적의 합계(지하층 포함)
② 예외 : 용적률 산정시는 지하층의 면적과 지상주차장의 면적 및 주민공동시설 면적은 제외
24. 건축물의 대지 및 도로·건축제한·공개공지
§ 건축물의 높이 : 지표면으로부터 당해 건축물의 상단까지의 높이
§ 공개공지·공개공간 등의 확보
- 공개공지 또는 공개공간이란 도심지의 환경을 쾌적하게 조성하기 위하여 일정용 도 및 규모 이상인 건축물에 일반이 사용할 수 있도록 설치한 소규모 휴식시설 등을 말한다.
- 공개공지의 확보면적 : 당해 건축물의 대지면적의 10% 이하의 범위 안에서 건축 조례로 정한다.
