스마트성장 이해하기 2
엮음｜스마트 성장 네트워크
옮김｜이왕건ㆍ이유리ㆍ이현수ㆍ구홍미
Getting to Smart GrowthⅡ
창 조 적 도 시 재 생 시 리 즈 1 7
100가지 실행정책
Getting to Smart Growth Ⅱ : 100 More Policies for Implementation
by Smart Growth Network
Copyright ⓒ 2005 Smart Growth Network(www.smartgrowth.org)
이 책의 한국어판 저작권은 Smart Growth Network와의 독점계약으로 국토연구원 도시재생지원사업단에 있습니다.
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삶의 질보다는 경제성장이 우선시 되던 시절이 있었습니다. 함께 가는 것은 더디고 품이 많이 드니, 집중된 힘을 모아 효율적으로 문제를 해결하는 방식을 선호하였습니다. 그러나 이제는 알고 있습니다. 우리가 이루고자 하는 경제성장은 국토발전과 환경보전, 국민의 삶의 질 향상을 위해 함께 추구할 목표인 것을 말입니다.
이러한 인식의 변화가 도시재생 분야에서 나타나기 시작하였습니다.
정부도 시민과 지역이 주체가 되는 도시의 재생과 발전을 정책적으로 지원하고 있고, 창조적 도시재생을 통해 쇠퇴된 구시가지의 문제를 해결하고 경제 활성화와 문화사회ㆍ복지ㆍ복지기반을 강화하려는 노력이 선진국을 중심으로 공간계획의 핵심적 패러다임이 되고 있습니다.
국토연구원에서 기획한「창조적 도시재생 시리즈」는 창조적인 방법으로 우리 이웃, 우리 동네, 우리 도시, 우리 지역을 살기 좋은 공간으로 만들어 가는 노력이 담긴 이야기들입니다. 부디 이 시리즈물이 쇠퇴하는 도시를 살려내고 아름다운 국토를 만들어 가는데 참고자료로 널리 활용되기를 기대합니다.
2011년 8월 국토연구원 원장
박 양 호
창조적도시재생시리즈를내며
우리는 미국 환경보호청(U.S. Environmental Protection Agency, EPA)의 트렌트 프레이저(Trent Frazier), 케 빈 넬슨(Kevin Nelson), 리사 니센슨(Lisa Nisenson), 매리 케이 샌토르(Mary Kay Santore), 리 소벨(Lee Sobel), 에릭 스프라그(Eric Sprague), 팀 토르마(Tim Torma)와 국제도시/카운티관리협회(International City/County Management Association, ICMA)의 댄 에머린(Dan Emerine), 에릭 펠드만(Eric Felfman), 아미 지론(Amy Jiron), 제니퍼 워커(Jennifer Walker) 등 출판에 참여한 집필진 및 연구진의 노고에 감사한다. 이 들의 노력과 팀워크가 없었다면, 스마트 성장에 관한 이러한 기본 지침서는 나올 수 없었을 것이다. 특히 환경보호청의 매리 케이 샌토르(Mary Kay Santore)와 국제 도시/카운티관리협회의 댄 에머린(Dan Emerine), 나데자 미시코프스키(Nadejda Mishkovsky)는 일련의 프로세스를 조정하였고 책자로 출판될 수 있도록 초안 작성과 원고 검토에서 중요한 역할을 하였다. 로렌스 아르바흐(Laurence Aurbach), 존 베일리 (John Bailey), 찰리 바르트쉬(Charlie Bartsch), 노린 비틀레이(Noreen Beatley), 케이시 블라하(Kathy Blaha), 히더 도이치(Heather Deutsch), 폴 드레이크(Paul Drake), 로버트 프리만(Robert Freeman), 드 라니 아 하디(DeLania Hardy), 말라 홀렌더(Marla Hollander), 스테파니 제닝스(Stephanie Jennings), 레아 칼리노 스키(Leah Kalinosky), 데니스 리치(Dennis Leach), 데론 로바아스(Deron Lovaas), 에이린 루체니저(Aarin Lutzenhiser), 바바라 맥밀렌(Barbara McMillen), 스튜어트 멕(Stuart Meck), 조 몰리나로(Joe Molinaro), 스 티브 모우존(Steve Mouzon), 리사 뮐러(Lisa Mueller), 나단 노리스(Nathan Norris), 루시 로우랜드(Lucy Rowland), 빅터 루빈(Victor Rubin), 조 실링(Joe Schilling), 줄리아 슈워드(Julia Seward), 엘렌 슈바트(Ellen Shubart), 스튜어트 시로타(Stuart Sirota), 벤자민 스탈렛(Benjamin Starrett), 메간 수스먼(Megan Sussman), 피터 스위프트(Peter Swift), 해리엇 트레고닝(Harriet Tregoning), 빌 윌킨슨(Bill Wilkinson), 제시 카 윌킨슨(Jessica Wilkinson), 폴 자이코프스키(Paul Zykofsky) 또한 도움을 주었으며, 이러한 보고서가 만 들어지는데 훌륭한 통찰력과 리뷰를 제공하였다. 이 기본지침서 전반에 걸쳐 인용된 많은 사진작가들과 다 른 동료들은 이미지 자료의 사용을 허락해 줌으로써 값진 도움을 주었다. 특히 다양한 의견과 자료를 제공 해 준 EPA의 개발, 커뮤니티, 환경분과의 제프 앤더슨(Geoff Anderson), 린 데자우털스(Lynn Desautels)와 그 외 멤버들에게 감사의 인사를 전한다. 또한 이번 개정판에 포함된 많은 아이디어를 제공해준 데이비드 빅스(David Biggs), 메리 매서니(Mary Matheny), 짐 맥엘피시(Jim McElfish), 조하나 나이든(Johanna Nyden), 켄릭 피에르(Kenrick Pierre), 로버트 푸엔테스(Robert Puentes), 톰 슈타인인바흐(Tom Steinbach), 그 외의 많은 분들에게도 감사의 말씀을 올린다. 마지막으로 크리스티안 켈러(Christian Kohler)는 교정과 편집을 도와주었으며, 캐롤 어니스트(Carol Earnest)는 디자인과 배치방식을 담당하였다.
이 보고서는 미국 환경보호청의 개발, 커뮤니티, 환경분과와의 공동연구 하에 진행되었다.
감사의 글
스마트 성장 네트워크는 미국전역을 대상으로 근린, 커뮤니티, 지역차원의 개발수준을 향상시 키기 위해 민간, 공공, 비정부기구가 참여하여 결성한 조직이다. 스마트 성장 네트워크는 경제성 장, 환경보호, 공중보건, 커뮤니티의 활력증진에 대한 관심이 높아지면서 성장을 위한 새로운 방 법을 찾기 위해 결성되었다. 여기에는 미국농지보존협회(American Farmland Trust), 미국계획협 회(American Planning Association), 대도시계획기구협회(Association of Metropolitan Planning Organizations), 근린기술센터(Center for Neighborhood Technology), 뉴 어바니즘 협회 (Congress for the New Urbanism), 자연보호 펀드(Conservation Fund), 환경법률연구소 (Environmental Law Institute), 지속가능성과 지역 성장을 위한 조지 워싱턴 대 로스쿨센터 (George Washington University Law School’s Center for Sustainability and Regional Growth), 성 장관리 리더십 연합(Growth Management Leadership Alliance), 교통공학연구소(Institute of Transportation Engineers), 국제도시/카운티관리협회(International City/County Management Association), 지방정부위원회(Local Government Commission), 지역 이니셔티브 지원 법인 (Local Initiatives Support Corporation), 지속가능한 커뮤니티를 위한 시장 합동 연구센터의 카운 티/연방 협의회 연합(National Association of Counties/United States Conference of Mayors Joint Center for Sustainable Communities), 메릴랜드 주정부(State of Maryland), 전국카운티협회 (National Association of Counties), 미국 지방정부 환경전문가협회(National Association of Local Government Environmental Professionals), 전국 부동산 중개사 협회(National Association of Realtors), 다가구주택협회(Multi-Family Housing Association), 미국 근린 연합(National Neighborhood Coalition), 미국 해양·대기관리기구(National Oceanic and Atmospheric Administration), 역사 자원 보존을 위한 내셔널 트러스트(National Trust for Historic Preservation), 미국 야생동식물 보호협회(National Wildlife Federation), 천연자원 수호위원회(Natural Resources Defense Council), 북동-중서부 연구소(Northeast-Midwest Institute), 철길 산책로 관리단(Rails-to- Trails Conservancy), 시닉 아메리카(Scenic America), 스마트 성장 아메리카(Smart Growth America), 미국 육상교통정책 프로젝트(Surface Transportation Policy Project), 지속가능한 커뮤 니티 네트워크(Sustainable Communities Network), 국공유지 신탁(Trust for Public Land), 도시토 지연구소(Urban Land Institute), 미국 환경 보호국(U.S. Environmental Protection Agency) 등이 협력하고 있다. 개별 회원에 대한 정보, 스마트 성장에 관한 출판물 및 정보는www.smartgrowth .org에서 이용가능하다.
스마트 성장 네트워크에 대하여
스마트성장이해하기 Ⅱ
스마트 성장 이해하기Ⅰ: 100가지 추가 실행정책 1권을 출간하였을 때 실질적 인 정보에 관심을 가진 고객이 많다는 것을 알게 되었다. 우리는 많은 독자들로 인 해 놀라지 않을 수 없었다. 책자가 발행된 2002년 1월부터 2003년 9월까지 약 20,000부가 배포되었고, 68,000건 이상이 다운로드 되었다.‘스마트 성장 이해하 기’는 개발자, 건축가, 계획가와 계획위원회, 시 및 카운티, 시장 및 시의원, 시민, 부동산업자들뿐만 아니라 스마트한 성장을 위한 활동에 익숙하지 않은 사람들과 모임들로부터도 요청이 있었다. 컨퍼런스의 조직 원리로 활용된 보고서는 학계 교육과정의 필독서로 요구되었으며, 설문조사의 기초자료, 그리고 시위원회, 도 시계획위원회 및 미국과 전 세계의 스마트성장 위원회에 제공되었다. 심지어 스 페인어로 번역되기도 하였다. 분명히, 구체적인 대책과 함께 스마트 성장 아이디 어를 연결하는 정보에 대한 수요가 있었다.
스마트 성장 이해하기 Ⅱ는 1편에 이어 시작되었다. 이전 보고서와 마찬가지로, 두 번째 보고서 또한 다양한 스마트 성장의 도구, 정책, 접근방법으로 더 살기 좋 은 커뮤니티를 만들 수 있음을 보여준다. 각 커뮤니티들은 자신만의 고유한 도전 을 가지고 있고 스마트 성장은 유연한 해답을 요구한다. 1권과 2권은 현지사정, 지 역비전, 그리고 지역의 가치에 맞게 짜 맞출 수 있는 옵션들을 제공한다.
두 보고서 사이에는 몇 가지 주요한 차이점이 있다. 우선 제일 중요한 것은 스마 트 성장 이해하기 Ⅱ에서는 새 정책을 제공한다는 점이다. 또한 공공부문에 대한 많은 실행들을 포함하며, 민간부문이 더 살만한 커뮤니티를 홍보하기 위해 취할 수 있는 단계를 강조하였다. 이번 보고서에서는 또한, 이전 보고서보다 구체적이 다. 본 보고서에서는 개별 프로그램들(때때로 광범위한 아이디어들의 특별한 적
100가지 실행정책
용)에 대해 논의하고 다양한 정책과 프로그램 및 프로젝트를 성공적으로 실현시 킨 사례연구를 통해 강조한다. 몇 가지 사례에서는 완전히 새롭고, 처음 적용되는 정책들을 볼 수 있다. 마지막으로,‘실행 방법론’이외에도, 현장에서 스마트 성장 프로젝트가 실천되기 위해 중요한 재정적인 측면을 예시하는‘재정 방법론’을 포 함하였다. 이러한 방법론들은 개발에 대한 중요한 사실요소들을 제시한다. 재원 조달방안을 마련한다는 것은 실질적인 사업실행력을 확보한다는 것으로 해석될 수 있다.
현재 스마트 성장 프로젝트에 대한 자금조달능력은 어느 때보다 높아지고 있 다. 스마트 성장을 실행할 동력이 공공과 민간 부문에서 지속적으로 높아지고 있 다. 뉴어바니즘 의회(Congress for the New Urbanism, CNU)는 2001년에서 2002년 까지 스마트 성장 개발사례가 26% 증가하였으며, 2002년 12월까지 472개의 스마 트 성장 개발사업이 완료되었다고 추정하고 있다. 다른 연구에서 CNU는 향후 20 년간 새로운 주택에 대한 수요가 현재보다 1/3정도까지 증가할 것이며 이를 통해 적정밀도의 걷기 좋은 커뮤니티가 만들어질 것으로 예상하고 있다. 공적인 측면 에서 스마트 성장은 상당한 지원을 받고 있다. 계획과 스마트 성장, 그리고 유사 주제와 관련하여, 17명의 주지사가 지난 8년간 12개의 주 명령을 공표한데 반해, 1999년부터 2001년 사이 19개의 명령이 공표되었다. 553개의 주 및 지방을 대상으 로 한 2000년 11월 선거에서는 오픈스페이스 78.2%, 경제개발 71.4%, 기반시설 개 발과 관련된 대책의 74.7%가 승인되는 등, 이전투표와 비교하여 성장과 관련된 높 은 수치가 관찰되었다.
이러한 긍정적인 분위기는 개발이 경제, 커뮤니티, 환경개선에 기여할 수 있을
것이라는 믿음을 반영한다. 그들은 농지로 사용되었던 기존의 쇼핑센터를 방치하 여 나중에 농지로 재사용할 수 있도록 하는 방식에 대해 의문을 제기하고 있다. 그 들은 심각한 교통체증 속에서 장거리 운전을 하게 함으로써 선택과 이동성을 제 한하는 개발결정에 불만을 가지고 있다. 그들은 주거선택을 제약하고 주택가격을 높이는 현재 법규에 좌절감을 느껴왔다. 그들은 세금과 지역예산이 기존의 기반 시설을 무시하고 커뮤니티 근교 재건에 쓰이는 것을 알고 있다. 일반적으로, 이러 한 이슈는 성장 대 반성장(growth-as usual vs no-growth)의 형태로 논의되어 왔다.
문제는 어떠한 선택도 문제를 해결할 수 없다는 것이다.
좀 더 실용적인 질문에 초점을 맞춰 스마트성장의 대중성은 대개“어떻게 그리 고 어디에서 우리가 성장해야 하는가?”와 같은 의문에 초점을 맞추고 있다. 이에 대하여 질문함으로써, 커뮤니티는 성장의 혜택을 얻고 많은 함정들을 피할 수 있 었다. 현재 예산문제와 세입경쟁은 어떻게, 그리고 어디를 성장시키는 것이 중요 한지에 대한 질문을 만들었다. 예산부족은 커뮤니티가 그들의 경제 개발 잠재력 을 극대화 하면서 모든 자금(dollar) 투자를 최대한 활용할 수 있어야 함을 의미한 다. 교통량을 줄이고, 오픈 스페이스를 보존하며, 그들의 세금을 효율적으로 사용 하는 기회를 확인한 많은 커뮤니티들은 또한 오래된 규정, 왜곡된 보조금, 험난한 인증 절차를 없애는 것이 가능하다는 것을 알게 되었다. 다행히, 스마트 성장을 인 기 있게 만드는 동력(dynamics)은 장애물을 제거하고 시장기능에 정치적 의지를 제공하는 방식이 될 것이다.
스마트 성장은 다양한 방법으로 특성화되고 있는데, 개발에 적합하게 구획되지 않고 특정지역이 성장하고, 복합용도가 아닌 고밀로 지어지거나, 저렴한 주택을 제공하지 않고 대규모로 재개발되는 사례처럼 일부에서는 스마트 성장이라는 용 어의 대중성을 잘못된 방향으로 특성화 시켰다. 이러한 사례들은 시너지 효과를 내고 혜택을 만드는 많은 스마트 성장 원칙들(박스 참조)과의 결속력이 부족하다.
가장 성공적인 커뮤니티는 스마트 성장 원칙을 통합하는 다면적인 접근을 택함으 로써, 스마트 성장의 목표를 최대한 달성하게 된다. 새로운 개발은 기존 지역사회 에 가치를 높인다. 지역들은 그들의 투자를 극대화 시킨다. 주민들은 생활 편의시 설(예를 들어, 학교, 상점, 레스토랑, 도서관)을 가는데 걷기, 자전거타기, 대중교 통, 자가운전 등의 다양한 교통수단을 선택할 수 있으며, 직장은 집 가까이 위치한 다. 다양한 주거형태와 커뮤니티가 복합된 유형은 커플, 싱글, 가족, 그리고 노인
들의 요구를 충족시켜, 시장에 현존하는 많은 아메 리칸 드림을 이루도록 한다.
1권에서 가장 유익했던 경험은 이 책이 어떻게 의미 있는 행동이나 정책을 바꿀 수 있었는지에 대 해 많은 칭찬의 이메일과 편지를 받았던 것이다.
우리는 스마트 성장 이해하기 Ⅱ의 독자들로부터 더 많은 이야기와 의견을 회신받기를 기대하겠다.
주저하지 말고 [email protected]로 이메일 을 보내면 된다. 그럼 스마트 성장 이해하기 Ⅱ를 즐겁게 읽기를 바라며, 당신의 커뮤니티와 미국에 걸쳐 있는 수많은 커뮤니티에 더 나은 미래를 만들 수 있길 바란다.
1. 복합적 토지이용
2. 고밀 건축설계방식의 이점 활용 3. 다양한 주거기회와 선택권 제공 4. 걷기 편리한 근린지역 조성 5. 확실한 장소성을 가진 차별화되고
매력적인 커뮤니티 조성
6. 오픈스페이스, 농지, 아름다운 자연경관, 환경적으로 중요한 지역 보존
7. 기존 커뮤니티를 위한 개발강화와 유도 8. 교통수단 선택의 다양성 제공
9. 예측가능하고 공정하며 비용 효율적인 방식으로 개발 결정
10. 개발결정과정에서 커뮤니티와 다양한 이해관계자 간의 협력 촉진
스마트
성장 원칙
011 1장 복합적 토지이용
027 2장 고밀 건축설계방식의 이점 활용 043 3장 다양한 주거기회와 선택권 제공 061 4장 걷기 편리한 근린지역 조성
077 5장 확실한 장소성을 가진 차별화되고 매력적인 커뮤니티 조성
093 6장 오픈스페이스, 농지, 아름다운 자연경관, 환경적으로 중요한 지역 보존 111 7장 기존 커뮤니티를 위한 개발강화와 유도
129 8장 교통수단 선택의 다양성 제공
147 9장 예측가능하고 공정하며 비용 효율적인 방식으로 개발 결정 165 10장개발결정과정에서 커뮤니티와 다양한 이해관계자 간의 협력 촉진
180 부록 A : 100가지 실행정책 매트릭스 200 부록 B : 스마트 성장기금 및 출연기관 명부 208 참고문헌
211 약어목록 목 차
복합적 토지이용
Getting to Smart GrowthⅡ
제 1 장
1. 복합적 토지이용 개발을 장려하는 종합계획(comprehensive plan)과 소단위지역 계획을 채택하라.
2. 토지용도 복합화를 실현하기 위해 개선된 용도지구제(zoning) 기법을 사용하라.
3. 복합적 토지이용 프로젝트를 실현하기 위한 지역계획 보조금(grants)을 제공하라.
4. 단일용도 재개발방식을 복합용도 개발로 전환하라.
5. 폐쇄, 사용중단, 방치된 업무공간을 재활용하라.
6. 기개발지 및 신규개발지에 저층부 상업시설과 상층부 주거시설 개발시 인센티브를 제공하라.
7. 주거지역에 근린생활시설을 배치하라.
8. 탄력적인 계획의 적용을 위한 유동지역제(floating zone)를 도입하라.
9. 토지이용을 다양한 수직적, 수평적으로 조합하라.
10. 대학 지구를 복합용도로 개발하라.
사진 : 미국 환경보호국 개발, 커뮤니티, 환경분과 (EPA-Development, Community, and Environment Division)
주
거, 상업, 녹지, 업무와 같은 다양한 용도들은 역동적인 커뮤니티를 구성하 는 중요한 요소이다. 이것은 기회와 편의를 제공하고 다양한 유형의 가구 와 수요를 충족시킨다. 복합적 토지이용이 실현된 커뮤니티의 경우 주민들이 개 와 함께 걸어서 공원에 갔다 집으로 돌아오는 길에 가게에서 빵을 사거나, 커피를 한 잔 마실 수도 있고, DVD를 빌릴 수도 있다. 상가와 공공장소의 연계가 아직 이 루어지지 않은 구역을 걷기 쉽게 만드는 것이 복합적 토지이용이 이루어진 커뮤 니티의 보편적인 모습이다.필라델피아 데일리 뉴스(Philadelphia Daily News)의 최근 조사에 따르면, 필라 델피아의 중심도시(Center City)는 미국에서 도보로 출근하는 시민들이 가장 많은 도시(38,000명, 지역주민의 50% 이상)임을 자랑한다.1)이 연구는 차를 소유하고 싶 지 않거나, 소유할 여력이 없는 사람들이 복합적 토지이용 개발의 가장 큰 수혜자 임을 보여준다. 집에서 직장까지의 거리가 가까울수록 대중교통에 대한 추가적인 비용부담 없이 생활할 수 있다. 노인들 또한 복합적 토지이용의 혜택을 누릴 수 있 다. 복합용도가 이루어지지 않은 커뮤니티에 살고 있는 많은 노인들은 택시나 버 스 또는 이웃이나 가족들의 차에 의존하여 일상생활을 영위한다. 반면, 복합용도 가 이루어진 커뮤니티에 살고 있는 노인들은 걸어서 식료품점, 미용실, 병원, 약속 장소에 갈 수 있고, 노인들은 건강하고 독립적인 삶을 살 수 있다.
도시에서 사람들은 일반적으로 다양한 용도간 상충을 경험하게 된다. 그러나 도심, 도시 근린지역, 교외주거지, 농촌주거지를 포함한 다양한 주거지에서 복합 적 토지이용의 혜택을 얻을 수 있다. 버지니아 주의 레스턴 타운센터(Reston Town Center)와 플로리다 주의 레이크스 타운센터(Lakes Town Center)는 지난 10
타운센터 지구(Town center districts)에서는 많은 커뮤니티에 사용하는 유연한 용 도지역제 방식이 사용된다. 오래된 도시에서 타운센터 지구는 도심(CBD)을 개발하 거나 재개발하는데 인센티브를 적용해왔다. 최근 녹지지역(greenfield sites)을 대상으로 다른 지역보다 독특하며, 복합적이며 고밀도의 개발패턴을 적용하는 방식이 이용되고 있다. 두 가지 응용프로그램들은 용도지역제를 활용하여 복합적 토지이용을 실현하는 커뮤니티로 변모하도 록 시도되고 있다. 타운센터 지구를 지정하여 성공한 지자체로는 노스캐롤라이나 주의 캐리 (Cary), 뉴저지 주의 워싱턴 타운십(Washington Township), 알래스카 주의 앵커리지 (Anchorage), 일리노이 주의 스완지(Swansea)가 있다.
실행 방법론
년간 명성이 높아져 오늘날 미국에 서 가장 인기 있는 부동산개발사례 중 하나가 되었다. 지난 20년 동안, 30개 이상의 복합용도 타운센터가 만들어졌으며, 지금도 전국 각지에 건설 중이다. 타운센터는 사무실과 소매점 임대가격, 주택 매매가격, 아 파트 임대료, 소매업 매출 및 판매세 규모, 호텔 객실과 숙박요금에 있어서 인접지역의 부동산 가격보다 지속적으로 높게 평가되고 있다.2)또한 소도시, 교외지역 그리고 다른 기존의 커뮤니티들은 커뮤니티를 개선할 주요 부분들을 찾고 있다. 그들은 미개발지에 복합용도로 다 운타운을 개발하고, 대중교통수단 정차지점에 복합용도 중심지를 집중적으로 개 발하는데 전략적으로 직접 투자해오고 있다.
복합적 토지이용이 시대적 흐름이라는 사실은 교외 커뮤니티와 도시 근린지역 의 재생에서 분명하게 나타난다. 부동산 개발업자, 지역주민, 정부기관을 포함한 모든 이해 당사자들은 전통적인 프로젝트보다 생활, 쇼핑, 업무와 관련된 더 많은 옵션을 제공할 수 있는 환경을 만들 경우 더 많은 혜택을 받을 수 있다. 스마트 성 장 이해하기Ⅰ에서는 특히 용도지역을 복합용도로 개발하는데 있어 장애물을 제 거하는 방법에 중점을 두었고 따라서 주거, 상업, 업무용 건물들이 하나의 지역 안 에서 법적으로 존재할 수 있도록 하였다. 그러나, 용도지역을 조정하는 것은 복합 적 토지이용의 기회를 만들고 연결하는 첫 걸음일 뿐이다. 복합적 토지이용이 되 기 위해서는 조례를 개정하거나 재정적인 인센티브를 제공하는 것 이외에도, 종 합적인 계획을 마련하고 근린이 주도하는 계획 활동들이 반영되어야 한다.
덴버(Denver)의 상업과 주 거 용도를 통합한 로프트 스 타일(loft-style) 개발 사진 : 앵크롬 모이산 건축 연합 (Ankrom Moisan Associated Architects)
지방정부는 일반적으로 자원의 가용여부와 정치적 의지에 따라 5년에서 10년 단위로 종합계획을 변경한다. 종합계획은 미래의 개발을 위한 지역의 목표를 설 정한다. 특정지역에 복합용도 개발을 확대하기 위한 명백한 목표를 설정하는 것 은 실행에 있어서 중요한 진전이 될 수 있다. 종합계획은 기반시설에 대한 투자결 정에 중요한 영향을 미칠 수 있고, 경제개발전략은 복합용도 개발을 촉진하는데 사용될 수 있다. 개발업자는 지역이 필요로 하고 동의할 가능성이 높은 개발유형 을 분명히 인지할 수 있다. 그리고 분쟁이 발생하는 곳에서 종합계획은 용도변경 승인, 도심지역 주택수요, 그리고 기타 유사한 결정과 같은 지방정부의 역할을 정 당화하는데 필요하다.
많은 지방정부는 종합계획을 정기적으로 수정할 뿐만 아니라 복합용도 개발을 실현하기 위해 소단위 지역계획을 수립하고 있다. 예를 들어, 텍사스 주의 휴스턴 시처럼 전통적인 용도지역제가 적용되지 않는 도시는 복합적인 용도지역이 존재 하지 않아 다른 용도가 동시에 존재하는 것이 불가능하므로 성능기준 (performance standards)을 적용한다.3)휴스턴 시는 소단위 지역계획에서 이러한 성능기준을 활용한다. 개별 계획은 지정된 블록이나 근린에 입지할 수 있는 용도 의 유형을 명시하며 이러한 용도는 의도한 결과(예를 들어 주민들이 걸어서 소매 점을 가거나, 직장인들은 자가용을 이용하지 않고 점심을 먹을 수 있도록 하는)를 명시한 지침에 근거하여 허용된다.
미시간 주의 그랜드래피즈(Grand Rapids)처럼 다른 커뮤니티들의 지역특화계 획(area-specific plans)은 근린단위에서 토지용도를 결정하는데 활용된다. 지역특 화계획은 신개발과 기존 근린간 양립성을 촉진하여 적절한 토지이용이 분배되도 록 하며, 기준 및 설계가이드라인을 명확히 하여 개발이 종합계획과 일관성을 가 지고 실행될 수 있도록 한다. 지역특화계획은 토지용도의 복합화를 규정할 뿐만 아니라 어떤 토지용도로 개발될 것인지에 대한 틀을 제공할 수 있다. 예를 들어, 노스 이스트 벨트라인 공동개발계획(North East Beltline Joint Development Plan)은 간선 축(arterial corridor)을 중심으로 주거, 상업·업무지역을 배치하는 방식을 채 택하고 있다. 도면이 포함된 서류에는 다양한 토지용도가 표현된 필지별 개발계
복합적 토지이용 개발을 장려하는 종합계획(comprehensive plan)과 소단위지역계획을 채택하라.
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획들을 포함하고 있다. 이것은 일반적으로 어떠한 복합개발이 이루어질 수 있을 것인지에 대해 구체적인 설명 없이 복합용도로 개발하고자 하는 지역을 보여주는 표준 계획과는 다르다. 세부사항에 대해 충분한 고려가 없다면“복합용도”지역 은 결국 용도가 인접하더라도 기능 또는 디자인 관점에서 상호관련성을 갖지 못 하게 된다.
많은 도시들은 시대에 뒤처지고 오래된 용도지역 조례를 근거로 기본계획과 개 발을 결정한다. 클리블랜드(Cleveland), 디트로이트(Detroit), 밀워키(Milwaukee), 로체스터(Rochester) 시는 효과적이지 못한 용도지역 조례를 개정하는데 필요한 조치를 취했다. 시카고와 뉴욕의 도매지역은 현대적인 개발패턴을 적용하기 위해 필요한 사항을 개정해왔다. 종합적인 지역지구제를 개정하는데 시간과 재정적인 제약을 받기 때문에 많은 커뮤니티들은 대상지 맞춤형 개발(site-specific developments) 또는 부적격 용도를 수용하기 위해 극히 일부에 대해서만 용도지 역 조례를 개정한다. 방법과 관계없이, 용도지역 조례 개정은 현재 다양한 방식을 띠고 있다. 한 예로 형태 중심형 조례(Form-based code)가 있는데 허용 또는 불허 용도를 명시하지 않고 건축 설계와 목표에 대한 요건을 기준으로 규제하는 메커 니즘이다. 형태 중심형 조례는 토지이용보다 커뮤니티의 물리적 형태가 가장 본 질적이며 형태에 대한 아이디어는 가장 본질적이며 지속적인 특성이 될 것이라는 생각에 근거를 두고 있다. 버지니아 주의 알링턴 카운티(Arlington County)에 있는 콜롬비아 파이크 코리더(Columbia Pike Corridor)를 재개발하는데 형태 중심형 조 례를 채택하였다. 관련 정보는 http://www.co.arlington.va.us 에서 볼 수 있다.
플로리다 주의 라르고(Largo) 시에서는 지역지구제를 성과평가제(performance measurement)로 변경하였다. 이것은 만약 개발의 어떤 특정 측면이 구체화되고 만족되었다면 용도지역제를 완화하는 규정이 적용되도록 하는 내용을 포함한다.
예를 들어, 건축선 후퇴(setback)를 줄임으로써 건물의 높이를 높일 수 있다. 결과 적으로 개발자들이 고밀도의 복합적 토지이용 프로젝트를 실행할 수 있게 된다는 것이다. 라르고 시의 목표는 이러한 유형의 개발이 허용되고 촉진될 수 있도록 용
토지용도 복합화를 실현하기 위해 개선된 용도지구제(zoning) 기법을 사용하라.
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도지역제와 관련된 패키지를 조정하는 것이다.4)
혁신적인 지역지구제의 다른 사례는 타운센터 용도지역(Town Center Zoning District)이다. 이러한 유형은 도시나 타운의 상업지구나 도심을 활성화하는데 도 움을 주며, 종래의 지역지구제 조례(zoning ordinance)의 한 구성요소로 가장 적합 하다. 예를 들어, 일리노이 주의 윈필드(Village of Winfield)에서는 단일필지(또는 통합된 필지) 위에 복합적인 토지이용을 촉진하는 탄력성을 제공하는 타운센터 지구(Town Center District)를 성공적으로 설계하여 적용하였다. 윈필드의 타운센 터 지구계획(Town Center District Plan)은 디자인 가이드라인과 보행자가 걷기 좋 고 상업과 주거가 혼합된 지역을 조성하는 것을 목표로 하는 용적규제(bulk regulations)를 포함한다. 이러한 유형의 용도지구(zoning district)은 일반적으로 동 질적인 용도지역에서 변화를 실현하지 않고 다양한 용도와 밀도의 개발이 이루어 지도록 한다.
지역계획 보조금은 커뮤니티 재개발과정에서 복합적 토지이용이 실현될 수 있 도록 하는데 중요한 역할을 할 수 있다. 대부분의 교외지역이 확대되고 개발되는 과정에서 대규모 면적이 단일용도로 개발되기 때문에 특정지역이 새로운 개발형 태로 변화될 가능성이 거의 없다. 보조금은 지방정부가 혁신하는데 필요한 재원
복합적 토지이용 프로젝트를 실현하기 위한 지역계획 보조금(grants)을 제공하라.
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미국계획협회(APA)에서는 계획차원에서 복합용도 커뮤니티 개발을 지원하는 모델 규정과 계획조문을 포함하는‘스마트 성장 입법지침’(Growing Smart Legislative Guidebook)을 마련하였다. 지침은 커뮤니티가 토지이용 개발을 촉진하도록 하는 규정, 조례, 그리고 계획기법을 어떻게 개정할 수 있는지 구체적인 사례를 제시하며 소개하고 있는데, 이것 은 스마트 성장 원칙과 일치한다. 내용의 상당부분은 토지이용규제와 토지개발 시행규칙에 대 한 문제를 다루고 있다. 가이드북은 또한 개정하여야 할 규정과 효과적인 사례를 제시하고 있 는데 오픈스페이스의 보존, 기존의 지역사회에 대한 투자 확대, 혼합 토지이용의 실현가능성 제고에 직접적인 효과가 있을 것이다. 자세한 내용은 미국계획협회(www.planning.org)에 문의 바람
실행 방법론
을 제공할 수 있다. 일단 프로젝트의 이러한 유형을 경험하고 실행된 사례를 접해 보면, 후속 프로젝트는 수월해진다.
이러한 인센티브의 사례는 살기 좋은 커뮤니티 만들기 보조금(Livable Communities Opportunity Grants)으로 불리는 미니에폴리스-세인트 폴 (Minneapolis-St. Paul) 메트로폴리탄 위원회에서 관리하는 프로그램이다. 이 프로 그램은 대도시 지역에 걸쳐 보조금을 제공한다. 실제 개발되기 전 스마트 성장전 략을 지원하기 위해 $10,000~$75,000 정도의 기금이 주어진다. 기금은 개발을 위 해 오염된 토지를 정화하고 저렴한 주택을 위한 토지를 마케팅하거나 개발을 위 한 교통수단의 통합을 지원한다. 크리스털(Crystal) 커뮤니티에 있는 40에이커에 달하는 웨스트 팬핸들 재개발(West Panhandle Redevelopment)은 주거 선택, 효율 적인 토지이용, 대중교통 접근성, 자연환경 개선, 삶의 질 향상을 추진하였다. 다 른 프로젝트로서는 브루클린 센터(Brooklyn Center)에 있는 리틀 아시아 스트립 (Little Asia Strip)을 아시아를 주제로 한 복합용도의 상업주거지로 개발하는 사업과 450에이커에 달하는 파밍턴(Farmington) 도심역사지구를 복합용지의‘스프루스 스트리트(Spruce Street)’로 재개발하는 계획이 있다.
가정과 사무실의 도보권 내에 상점을 배치하는 것처럼 설계와 개발을 통합할 경우 보조금을 제공하는 프로세스는 커뮤니티에 특별한 혜택을 제공한다. 보조금 프로그램의 인센티브는 지역계획 수립주체가 최상의 사례를 선택하고 다른 커뮤 니티가 보조금 지급지침을 준수한 프로젝트를 제안하도록 유도한다. 모든 프로젝 트가 재정지원을 받지 못하더라도 이러한 프로세스는 커뮤니티가 복합 용도개발 을 실현하는데 도움을 줄 수 있다.
단일용도 지구(single-use district)는 현재의 도시개발패턴을 상징하고 있다. 스 트립 센터(strip centers), 오피스 파크(office parks), 인더스트리얼 파크(industrial parks), 엔터테인먼트지구(entertainment districts), 몰(malls) 등 이름 그 자체가 현 실을 대변하고 있다. 이러한 단일용도지역을 복합용도지역으로 만드는 것은 근본
단일용도 재개발방식을 복합용도 개발로 전환하라.
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적인 도전이며 엄청난 기회이기도 하다. 이러한 기회는 기반시설을 보다 효율적 으로 사용할 수 있으며, 투자의 가치를 높이고, 시설사용자들에게 더 많은 편의를 제공한다. 잠재적인 혜택을 인지한 커뮤니티들은 어렵지만 개선하고자 도전하고 있다.
뉴저지 주의 스마트 성장 사무소에서는 주 개발·재개발 계획(State Development and Redevelopment Plan)의 일환으로 지방지원계획 보조금(Local Assistance Planning Grants)을 통해 이러한 문제를 해결하고자 시도하고 있다. 이 러한 새로운 보조금은 단일용도지역을 복합용도지역으로 전환하고자 하는 개발 사업에 관심이 있는 지방정부를 대상으로 설계지침과 기술을 지원한다.5)뉴저지 주의 우드리지(Woodridge) 자치구는 36에이커에 이르는 커티스-라이트(Curtiss- Wright) 공군 창고를 포함하는 150에이커의 오래된 동네를 복합용도의 전통적인 근린지역으로 재개발하기 위한 계획을 수립하는 과정에서 보조금을 지원받았다.
주정부는 또한 성공적인 사례를 확산시키기 위해 주지사가 포상 프로그램 (Governors Award Program)을 마련하였다.
공항, 군사기지, 병원처럼 크고 낡은 시설물들이 다양한 용도의 중심지로 바뀌 고 있다. 이러한 사례로는 덴버 시의 스태플톤(Stapleton) 공항, 시카고 시의 졸리 엣 무기고(Joliet Arsenal), 볼티모어(Baltimore) 시의 내항(Inner Harbor) 등이 있다.
어떤 개발사업이 실현될 수 있도록 정부는 용도지역제나 개발 가이드라인을 바 꾸는데 적극적이어야 한다. 버려진 공항 또는 폐쇄된 군사기지의 경우 규모가 크 고 용도변경을 촉진하기 위해 새로운 용도지역으로 변경해야 하는 복잡성을 가지 고 있다. 예를 들어, 새로운 용도지역의 도입은 덴버의 스태플톤(Stapleton) 공항을 보행자에게 친화적인 주거지, 상점, 상가시설이 있는 복합용도지구로 개발되도록 만들었다. 다른 프로젝트에서는 환경적으로 민감한 지역의 재사용을 조정하거나 사업대상지의 재개발을 위해 마케팅 계획을 수립하는 계획과 관련된 특별한 노력 을 요구할 수 있다.
폐쇄, 사용중단, 방치된 업무공간을 재활용하라.
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어떠한 프로젝트라도, 핵심적인 의사결정자, 심의기관, 토지소유자 간의 협조가 중요하다. 이러한 사업지역들이 재개발될 때 복합용도개발은 기존의 커뮤니티와 환경요소들을 통합시키는데 기여하여야 한다. 스테플톤(Stapleton) 프로젝트를 실 현하는데 중심이 된 새로운 가로는 기존 근린가로와 연결되고 조화를 이루도록 설계되었다. 특히, 프로젝트의 경계부를 구성하는 가로를 따라 늘어선 건축물들 은 인근 커뮤니티의 스타일과 설계적인 특성을 반영하도록 요구하고 있다. 이것 은 기존 건축물과 스테플톤 프로젝트를 통해 만들어지는 건축물간 연속성을 보장 한다.
도시지역의 커뮤니티, 교외지역 의 커뮤니티, 그리고 농촌 커뮤니티 들은 특히 주거와 상업시설이 서로 근접하여 개발되는 복합적 토지이 용의 장점을 인식하고 있다. 이러한 복합용도 개발방식은 지역 상인들 에게 더 많은 판매기회를 주며, 주민 들에게는 편의를, 소매업 종사자에 게는 인근지역에 주거를 마련할 수 있기 때문에 특히 매력적일 수 있다. 이러한 개 발유형은 미국의 일부지역에서는 흔히 볼 수 있는 현상이지만 다른 커뮤니티에서
기개발지 및 신규개발지에 저층부 상업시설과 상층부 주거시설 개발시 인센티브를 제공하라.
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경제적 침체를 고려해 볼 때, 도시들은 오래되고, 전통적인 토지이용방식에서 새로 운 방법론을 찾고 있다. 예를 들어, 샌프란시스코는 최근 도심의 빈 오피스 공간을 주 거로 바꾸었다. 일부 비평가들은 평방피트에 250달러나 소요되는 수리비용이 비싼 주택을 만 든 것이라고 비판한다. 그러나 지지자들은 주택공급의 증가는 시내주민들뿐만 아니라 식료품 점과 같은 더 많은 시장수요를 필요로 하는 업종을 유치할 것이라 말한다. 매사추세츠 주의 케 임브리지(Cambridge)시에서는 산업용 시설물들이 주택과 가게로 바뀌고 있다. 현대적인 생산 공정과 오염방지 기술을 통해 생산 공간과 주거가 쉽게 공존할 수 있도록 만들었다. 케임브리 지(Cambridge)는 기존 공업지역에 복합용도가 도입될 방법을 모색하고 있다.
실행 방법론
복합용도는 주거용 건축물 을 쉽게 상업용도로 변경될 수 있도록 한다.
메릴랜드 주의 어퍼 말보로 (Upper Marlboro) 사진 : 헤더 도이치(Heather Deutsch)
는 이제 겨우 장점을 인식하기 시작한 상황이다. 피닉스 시는 상업 및 복합용도로 이루어진 활기찬 노선상가지역과 커뮤니티를 만들기 위한 계획을 추진해왔으며 로스앤젤레스는 일부 중심가로를 대상으로 밀도를 높이고 복합용도 개발을 확대 하는 시범사업을 추진하고 있다.6)
일부 지역에서는 이러한 개발방식이 삶의 질을 높이고 경제적 경쟁력을 강화하 는데 있어서 매우 중요한 구성요소라 믿고 있다. 캘리포니아 주의 몬테레이만 (Monterrey Bay)에 있는 상주인구가 5만 명이 넘는 부유한 커뮤니티인 산타크루즈 (Santa Cruz)는 상업지구 개발을 촉진시키기 위해 재개발부서(redevelopment agency)를 설립하였다. 최근 완공된 프로젝트인 1010 퍼시픽 아파트(1010 Pacific Apartments)는 시장가격으로 판매되는 주택 70채, 저렴한(affordable) 주택 40채, 10,000 평방피트에 달하는 1층 소매점, 100대의 자전거를 보관할 수 있는 공간을 포함한다. 이 프로젝트는 개발자금으로 조세담보금융(tax increment financing), 저 소득계층 세액공제(low-income tax credits) 및 개발 부담금(impact fees)을 사용하 였다.7)재개발부서는 캘리포니아의 개발노력을 선도하여 활성화시켜왔으며, 복 합용도 프로젝트 자금을 조달할 수 있는 잠재력을 높이는데 결정적인 역할을 해왔다.
시카고(Chicago)에서 약 35마일 북서쪽에 위치한 93,000명의 도시인 일리노이 주의 엘진(Elgin) 시는 시가 보증하는 재정 인센티브를 통해 도심에 새로운 활기를 불어넣으려는 노력이 구체화되면서 활성화되고 있다. 재개발부서를 통해서 실행 되지는 않지만, 도시는 세금 경감, 건물외관 개선 프로그램, 도로와 상하수도, 전 기 등 공급처리 시설 정비를 통해 사업대상지의 여건을 개선하는데 자금을 제공 하였다. 엘진 시는 10개의 별도 도심재건 프로젝트를 완료한 1999년 이래로, 도시 의 방치된 공간에 주민들이 돌아오고 있다. 이러한 프로젝트는 주로 주거나 상업 지역을 개발하여 개선하고 현대화하는데 초점을 맞추고 있다.
주로 막다른 골목(cul-de-sacs)과 구불구불한 도로로 설계된 종래의 블록들은 주 민들이 상점에 갈 때마다, 심지어 우유하나 사러갈 때조차 차를 몰고 이동하도록 만들었다. 개발업자와 지방정부는 주거지역의 보도권 내에서 편리하게 쇼핑을 할 수 있는 대안을 찾고 있다. 이러한 배치방식은 교통량과 대기오염을 줄이고, 근린 지역을 더욱 편리하게 만들며, 주민들이 이웃들과 서로 만날 수 있는 기회를 줄 수 있다.
대부분의 주거지역들은 소극적인 공공공간이나 광장, 단지입구 조경과 같은 주 민들이 모일 수 있는 공간을 포함한다. 또 다른 단지는 테니스 코트나 수영장을 포 함할지도 모른다. 약간의 계획과 몇 개의 창의적인 디자인은 이러한 공공공간 중 하나에 작은 편의점을 둘 수 있도록 변경할 수 있다.
메릴랜드 주 콜롬비아(Columbia) 시의 신도시 개발사례는 이러한 아이디어의 특징을 보여준다. 콜롬비아 시는 주거와 중심에 상업시설을 포함하는 마을광장, 업무시설, 학교나 수영장과 같은 공공시설이 입지한 마을을 건설하였다. 각 주민 들은 더 이상 주민센터나 편의시설에서 1마일이나 떨어져 살 필요가 없다. 주민들 은 자가용뿐만 아니라 도보나 자전거를 이용해 마을 서비스센터(village center services)를 이용할 수 있게 되었다.
지방정부는 어메니티를 높이기 위한 계획에 이러한 부지를 포함시키도록 개발 업자에게 요구함으로써 적극적으로 편의점과 레스토랑의 입지를 장려할 수 있다.
그러나 소규모 상점이나 식당의 성공 가능성은 근거리에 충분한 주민들을 확보하 고 있는지에 좌우된다. 그러므로 이러한 소매점 개발을 유도할 지역을 선정하고 자 할 때에는 이러한 사업이 더 성공적으로 추진될 수 있도록 추가적인 용적률 제 공(density bonuses)에 대한 논의가 이루어져야 한다.
주거지역에 근린생활시설을 배치하라.
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개발계획을 결정하는 과정에 탄력성을 부여하는 것은 지방정부 조직뿐만 아니 라 민간부문 개발업자들의 혁신적인 발전을 촉진하기 위해서도 중요하다. 계획단 위개발(planned unit developments, PUD)과 중첩지구(overlay district)와 같은 획기 적인 용도지역제 적용방식은 복합용도개발 프로젝트의 창의성을 높이는데 기여 할 수 있다. 이러한 제도적 장치는 지정된 용도지역 안에서 유연성을 제공하는 기 반이 된다. 이 지구는 일종의 계획된 단위개발을 위한 지구로 이해할 수 있는데 복 합용도, 건축선 후퇴규정(setback)의 완화, 용적 규제(bulk regulations)를 허용하면 서 설계수준에 대한 규제와 성능을 강조할 수 있으며 기존의 용도지역에 중복하 여 설정하는 중첩지역이 될 수도 있다.8)대안적인 방식으로, 커뮤니티는 용도지역 조례(zoning ordinance)에서 규정한“유동(floating)”지역으로 명시될 수 있지만, 특정 프로젝트를 위한 용도로 지정되기 전까지는 사용될 수 없다. 유동지역은 특 정용도를 입지시키는데 있어서 상당한 유연성 있는 커뮤니티가 될 수 있도록 용 도지역을 규정한 지도(zoning map)에 표현될 수 있다. 대부분의 경우, 지자체는 어떠한 용도로 개발할 것인지 정하지 못할 경우 유동지역을 지정한다. 이렇게 명 시되지 않는 지역은 구역 전체나 일단의 필지에 대해 용도지역을 변경하지 않고 합리적인 지역으로 명시하는 방식이 될 수 있다.
아이오와 주의 에임스(Ames), 위스콘신 주의 밀워키(Milwaukee), 메릴랜드 주 의 몽고메리 카운티(Montgomery County)에서는 복합용도개발을 위한 부지를 대 상으로 유동지역을 지정한다. 에임스는 마을 거주지, 교외 거주지, 저밀도 거주지 등 세 가지 유형에 대해 유동지역을 사용하였다. 이러한 유동지역은 각각 대규모 지구(district) 내에서 고밀 개발, 동일 용도지역에서 소매점과 저렴한 주택의 근접 개발을 허용하는 추가개발을 위해 제공된다. 유동지역으로 지정이 가능한 지역의 범위는 거의 무한대이다.
탄력적인 계획의 적용을 위한
유동지역제(floating zone)를 도입하라.
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종종 가장 효과적인 용도간 혼합은 같은 건물 내에서 발생한다. 소음은 도심 주 거지에서 문제가 될 수 있는데 특히, 가로변 주거지의 경우 문제를 유발할 수 있 다. 일부 지역에서는 도심에 1층은 상점, 2~3층은 사무실, 그 이상 층은 주거로 개 발하는 것을 장려하여 주택을 공급하기 위해 노력했다.
2002년 9월 워싱턴 DC는 개발업자에게 수평적인 개발보다 수직적인 개발을 장려 하는 법안을 제정하였다.9)시의 계획국은
‘변화(Trans-Formation) : 워싱턴 DC의 대 중교통 중심형 근린 센터 재창조 : 근린 주 민들을 위한 디자인 핸드북’이라는 책자를 발간하였다. 책자는 설계차원의 혁신과 개 선을 통해 대중교통 중심형 개발을 장려하 는 방법을 예시하기 위한 것이다. 근린에 최소한 6층 이상의 건물을 짓도록 하는 수 직적 개발은 용도지역제에 추가적인 용도 를 허용하거나 부지에 복합용도로 개발하 면 밀도 보너스(density bonuses)를 제공함 으로써 이루어질 수 있다. 지자체는 대상구역에 하나 이상의 복합용도 개발을 위 한 요소를 포함하면 재정적인 인센티브를 지원한다. 이러한 인센티브는 건물 전 면부(facade) 개선 프로그램이나 사업대상지 준비 및 검토절차를 위해 재정을 늘 리거나 세금을 감면하는 방식으로 이루어질 수 있다.
대학교는 해당 도시와 마을의 중요한 랜드 마크이며 핵심기관이다. 학교는 주 요한 고용주이며 종종 수백 명의 학생들을 수용하고 있다. 캠퍼스는 또한 기존 근
토지이용을 다양한 수직적, 수평적으로 조합하라.
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대학 지구를 복합용도로 개발하라.
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1층은 이태리식당으로 사용 하고 2층 이상은 주거용도 로 이용되는 필라델피아의 활기찬 근린생활시설 사진 : 헤더 도이치(Heather Deutsch)
린지역의 가장 큰 부분을 차지하고 있다. 점차 더 많은 대학들이 근린지역을 더 매 력적인 공간을 만들기 위해 변화를 추구할 뿐만 아니라 학생단체와 인근주민들에 게 레스토랑과 소매점 같은 복합용도 생활편의시설을 제공하기 위한 새로운 마스 터플랜을 수립하고 있다.
학교는 캠퍼스에 대규모 복합용도 개발을 포함하기 위해 다양한 접근법을 시도 할 수 있다. 어떤 경우, 학교는 복합용도센터를 건설하기 위해 보유부동산을 활용 할 수 있다. 필라델피아 주에 있는 펜실베이니아 대학(University of Pennsylvania) 은 2001년 캠퍼스 개발 계획의 일환으로 305,000평방피트의 복합용도시설물을 개 발하는 산솜 커먼(Sansom Common)프로젝트를 시행하였다. 이 프로젝트는 대학 서점, 숙박시설, 259개의 객실을 갖춘 호텔, 54,000평방피트의 상점과 레스토랑으 로 이루어져 있다. 학생주택 또한 프로젝트의 일환으로 만들어질 것이다.10)
대학은 또한 그들이 짓는 새로운 기숙사가 다양한 서비스를 제공하는데 도움이 될 수 있다. 오리건 주 의 포틀랜드 주립 대학교(Portland State University)는 4,900만 달러를 들여 학생주택과 복합용도 시설을 건 설공사 중이다. 프로젝트는 층별로 상점과 강의공간, 그리고 384개의 원룸으로 된 8층의 학생용 주택으로 이루어질 것이다.11)
끝으로 대학은 일반적으로 커뮤니티의 목표를 지원하기 위해 지역에 있는 계획 가와 공동 작업을 할 수 있다. 1994년 황폐하고 안전성이 우려되는 지역을 대상으 로 오하이오 주립대 콜럼버스 캠퍼스에서는 교수, 교직원, 학생, 대학 커뮤니티 단 체, 콜럼버스 시정부로 구성된 대학지역 개선 위원회(University Area Improvement Task Force)를 설립하였다. 1996년, 캠퍼스 파트너는 지역단체, 지자 체 관계자, 대학 관계자들과 함께 일과 후 활동하는 대학 근린재생계획(University Neighborhoods Revitalization Plan)을 발표하였다. 지자체와 협력하여 학생들의 임 대주택 개선, 대학지구(University District)내 주택소유자의 비율 증가, 근린단위 소 매시장 서비스 활성화를 포함하는 250개의 권장사항을 제시하였다. 사우스 캠퍼 스 게이트웨이(South Campus Gateway)의 주요 프로젝트는 2005년 여름에 발표될 예정이다. 캠퍼스 파트너에 따르면, 사우스 캠퍼스 게이트웨이는 오하이오 주에
메릴랜드 주 게이더스버그 켄트랜드(kentland)를 대상 으로 한 뉴어바니스트의 개 발은 주민들이 거주하고 일 하는 공간(live-work unit) 을 선택할 수 있도록 한다.
사진 : 헤더 도이치(Heather Deutsch)
서 시도한 가장 규모가 큰 복합용도 도시 재개발 프로젝트가 될 것이다.12)
미국역사보존위원회(National Trust for Historic Preservation)의 중심가 프로그램(Main Street Program) 외에도 많은 지방, 주, 연방 프로그램들이 도심과 상업지구 활성화 를 위한 직접적인 자금을 제공한다. 캘리포니아 주의 산타크루즈(Santa Cruz)처럼 많은 마을과 도시에는 재개발기관 또는 커뮤니티부서나 경제개발부서 내에 재개발과 등이 있다. 주(state) 상무부/커뮤니티부서를 통해 제공되는 이러한 자금은 소매점과 주거용 토지이용을 통합하는 프로그램을 지원할 수 있다.
실행 방법론
1. Mark Alan Hughes,“Philadelphia’s Valuable Foot Fetish,”Philadelphia Daily News, May 20, 2003.
2. Charles Lockwood,“Raising the Bar: Town Centers are Outperforming Traditional Suburban Real Estate Products,”Urban Land Magazine, February 2003.
3. For details, see City of Houston, Department of Planning and Development, http://www.ci.houston.tx.us/planning.htm.
4. For details, see City of Largo, Community Development Department, http://www.largo.com/index.cfm?action=dept&drill=community.
5. Paul Drake, New Jersey State Office of Smart Growth, phone conversation, August 18, 2003.
6. Jon Talton,“How Commercial Arteries in L.A. Stay Healthy,”Arizona Republic, April 29, 2003.
7. Eugene Arner, City of Santa Cruz, Department of Planning and Community Development, e-mail, May 1, 2003.
8. Bob Kindred, City of Ames, Iowa, Department of Community Development, phone conversation, May 1, 2003.
9 Washington, D.C., Department of Planning:
http://www.planning.dc.gov/documents/pdf/Trans-Principle5.pdf.
10. See http://www.elkus-manfredi.com/sansom.html.
11. Sheila Bacon.“Portland State University’s Broadway Housing Creative Financing Speeds up Process.”September 2003.
http://northwest.construction.com/features/archive/0309_Feature1.asp 12. Campus Partners, The Ohio State University. See
http://www.osu.edu/org/osucp/index.html.
고밀건축설계 방식의이점활용
Getting to Smart GrowthⅡ
제 2 장
1. 압축형 개발 보증프로그램(endorse program)을 개발하라.
2. 소형주택(cottage housing) 개발 용도지역 조례를 채택하라.
3. 환경의 질을 개선하기 위해서는 압축형 개발과 현장중심의 최고경영기법을 연계 하라.
4. 전통적인 근린설계방식을 이용하라.
5. 커뮤니티의 안전성을 높이기 위해 압축형 설계방식을 활용하라.
6. 빈 창고를 주거지로 세분화하라.
7. 기존 도시 중심에 위치한 대형 매장의 적절한 규모를 조정하고 설계하라.
8. 압축형 복합 상업지구와 기업용 캠퍼스를 조성하라.
9. 최소필지규모 요건을 전략적으로 없애거나 축소하라.
10. 고밀근린과 저밀근린 간의 전환을 관리하라.
사진 : 뉴어바니즘 위 원회(Congress for the New Urbanism)
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축형 건축설계와 고밀도는 종종 커뮤니티의 거센 저항에 부딪쳐왔지만, 소 비자 선호도와 인구구조의 변화로 품질 좋은 고밀주택과 커뮤니티에 대한 수요가 늘어나고 있다. 최근 조사결과에 따르면, 미국인들은 통상적으로 생각해 왔던 것보다 콘도, 복층형 아파트(duplexes), 타운하우스, 단독주택 등 다양한 유 형의 주택을 선호하는 것으로 나타났다. 또한, 다양한 근린 유형을 선호하였는데 특히, 보행권내에 상점과 서비스시설이 있는 것을 선호하였다.1)최근의 다른 조사 에 따르면, 미국인의 63%가 걸어서 상점이나 다른 장소로 가고 싶어 하는 것으로 나타났다.2)같은 조사에서 미국인들의 54%가 자신의 집에서 걸어서 갈수 있는 상 점이나 레스토랑이 너무 적다고 생각하는 것으로 나타났다.고밀개발은 걷기 편한 커뮤니티 를 만들고 다양한 교통수단을 제공 하는 핵심 요소이다. 소매점의 관점 에서 보면, 고밀도는 더 많은 고객을 의미한다. 더 압축적으로 개발된 근 린은 근린지역 내에서 더 많은 수의 가게와 레스토랑의 영업을 가능하 게 한다. 또한, 고밀도는 다양한 교 통수단의 도입을 가능하게 한다. 동일한 지역에 더 많은 승객이 있다는 것은 버스 또는 기차 서비스가 가능하고 편리하게 이용될 것임을 의미한다. 저밀개발은 개 발대상지역의 경계부에 정류장을 설치할 수 있게 하는 반면, 더 사람들이 있는 지 역의 개발은 모든 주민들이 짧은 보도권 안에 중앙 환승센터를 유치할 수 있도록 한다.3)주거밀도에 근거한 교통수단의 다양화는 사람들이 출퇴근이나 통학, 심부 름, 아이를 놀이방에 데려다 주고 데려오는 것과 같은 일상적인 일처리를 위해 다 양한 교통수단(보행, 자전거, 대중교통, 자동차)을 자유롭게 선택할 수 있게 한다.
고밀개발은 또한 주거선택의 다양성을 높인다. 고밀개발 사업은 단위주택당 건 설비용을 줄여 개발업자들이 시장에 더 유연하게 대응을 할 수 있도록 함으로써 소비자들에게 다양한 주거수요를 충족시킬 수 있는 주거유형을 제공할 수 있다.
젊은 독신자들은 엔터테인먼트에 편리하게 접근할 수 있는 소형주택을 원하며, 부부와 자녀로 이루어진 가정은 큰 마당과 여러 개의 침실이 딸린 주택, 집의 유지 보수가 힘든 은퇴자의 경우 마당이 작으며 많은 편의시설과 서비스가 있는 주택
압축형 개발은 커뮤니티의 이용방식을 다양화하고 교 통수단에 대한 선택의 폭을 넓힌다.
사진 : 헤더 도이치(Heather Deutsch)
을 선호한다. 하나의 근린지역에서 다양한 선택이 가능하도록 하는 것은 주민들 이 다른 동네로 이사를 가지 않더라도 집을 바꿀 수 있도록 한다. 소득이 제한된 가구의 경우 고밀개발을 통해 다양한 가격대의 더 많은 주택을 선택할 수 있게 된 다는 것을 의미한다.
어메니티 요소가 많은 편리한 근린, 공공부문에서 교통문제 해결, 공공재원의 효율적 이용을 원하는 소비자들의 열망이 압축형 개발에 대한 관심을 높이고 있 다. 다음의 정책과 전략은 커뮤니티 안에서 압축형 건축 설계를 지원하기 위한 다 양한 방법을 포함하고 있다.
많은 커뮤니티의 주민들은 개발이 진행되는 동안 개발계획에 대해 불만을 보여 왔다. 그러나 스마트 성장의 도입으로 서민형 주택(affordable housing) 지지자로 부터 환경단체에 이르기까지 많은 조직들이 수준 높은 개발제안들을 지원하고 있 다. 그린벨트 얼라이언스(Greenbelt Alliance)는 압축형 개발 보증프로그램 (Compact Development Endorsement Program)을 통해 수준 높은 프로젝트를 지 원한다. 얼라이언스는 그러한 프로그램이 스마트 성장 개발자를 위한 개발 프로 세스를 용이하게 하여 향후 개발사업이 촉진되길 기대한다.
얼라이언스는 주거지, 복합적 토지이용, 상업지 개발을 보증하고 지원하는데, 이러한 방식은 보행자, 대중교통 중심의 교통체계, 효율적인 토지이용, 만 지역 (Bay Area)에 대한 서민형 주거의 공급을 가능하게 한다.4)얼라이언스 회원들은 보증 가능여부를 검토하기 위해 다양한 기준을 사용한다. 이러한 기준에는 서민 형 주택의 공급가능성, 보행 친화도, 개발밀도가 포함된다. 기준이 충족되면, 개발 업자는 공청회와 기타 포럼에서 추천서와 활동지원서를 제공받게 된다.
압축형 개발 보증프로그램(endorse program)을 개발하라.
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2001년 얼라이언스는 산타클라라(Santa Clara)에 있는 42가구의 아파트 개발 프 로젝트인‘게이트웨이 시니어 프로젝트’(Gateway Senior Project)를 지원하였다.
도심에 위치한 이 프로젝트는 보행과 대중교통 이용을 권장하며, 인근 상점과 서 비스 시설에서 5블록 떨어진 철도역을 포함한다. 100% 압축형 설계 개념에 따라 주택을 건설하였으며 1930년대 미션 리바이벌(Mission Revival) 스타일의 건축양 식을 이용하여 기존의 근린 구조와 조화를 이루도록 하였다.5)
인구 변화에 따른 수요 증가로 미 국의 커뮤니티에서는 시민들에게 부담이 될 정도의 높은 주택가격이 형성되고 있다. 그 결과, 공무원들은 커뮤니티의 특색을 살리면서 추가 적인 주택 개발을 유도할 수 있는 다 양한 해결책을 모색하고 있다. 커뮤 니티의 대부분은 소형주택의 장점 을 재발견하고, 소형주택 개발(cottage housing development, CHD) 용도지역 조례 라 불리는 새로운 조례를 제정하고 있는데, 이것은 전통적인 주거유형의 개발이 가능하도록 만들어진다.
소형주택은 보통 1,000평방피트 미만의 독립된 단독주택 형태로서 주택과 관련 된 편의시설이 통합되어 있다. 소형주택의 스타일과 규모 때문에 개발업자는 단 독주택의 느낌과 특징을 손상시키지 않고 토지의 작은 구획 안에서 소형주택을 집단화(cluster) 할 수 있다. CHD 조례는 주택이 지정된 면적범위 내에 건설될 수 있는 커뮤니티를 특별지구(specific zone)로 지정하여 이러한 단위의 개발을 용이 하게 한다. 이러한 지구 내에서, 커뮤니티조직의 관계자들은 적절한 밀도와 편의 시설에 대한 디자인을 결정하기 위해 개발업자와 함께 작업 할 수 있다.
워싱턴 주 푸젓사운드(Puget Sound) 휘드비섬(Whidbey Island)에 위치한 작은
워싱턴 주 랭글리(Langley) 의 3번가에 있는 소형주택 은 기존 조례에서 요구한 토 지면적의 1/3만 사용하여 서민주택을 구입할 수 있도 록 하였다.
사 진 : 로 스 채 핀 (Ross Chapin)
소형주택(cottage housing) 개발 용도지역 조례를 채택하라.
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마을인 랭글리(Langley)는 최근 발효된 CHD 조례로 혜택을 누리고 있다. 1990년 대 초, 시애틀 지역 인근 랭글리 커뮤니티에 새로운 활력을 불어넣을 개발 압력이 발생하였지만, 커뮤니티의 전원적인 특징이 훼손된다는 문제가 있었다. 따라서 1995년 커뮤니티 관계자들은 추가주택 건설시 주변 마을의 스타일과 조화를 이루 는 고밀도의 소형주택 클러스터 개발이 가능하도록 하는 최초의 CHD 조례를 채 택하였다. 조례에 따라, 지구에 건설되는 주택은 1에이커에 12가구가 클러스터화 되며, 650~975평방피트의 면적에 건설될 수 있다. 각각의 가구는 완전히 독립될 수 있으며, 대규모 주택에서나 볼 수 있는 많은 편의시설들이 통합 설치될 수 있 다. 놀랍게도, 지역의 일부 개발업자들은 신속하게 새로운 조례를 지역에 적용하 여 가장 매력적인 주택을 건설할 기회로 활용하였다. 조례에 따라 가장 먼저 개발 된 3번가 주택들은 빠르게 지역주민과 미래 구매자들로부터 찬사를 받고 있다. 개 별필지는 기존 조례에서 필요로 한 토지의 1/3만 이용하여 지역 구매자들에게 다 양한 새로운 주택을 제공하였다.
압축형 개발은 환경적인 측면에서 혜택을 준다. 고밀도는 더 많은 교통수단의 도입을 가능케 함으로써, 지역의 대기 질을 개선하는데 기여할 수 있다. 환경보호 국(U.S. Environmental Protection Agency, EPA)에서는 애틀랜타(Atlanta) 미드타운 에 있는 애틀랜타 스테이션(Atlantic Station)을 고밀도로 개발하면 동일한 미개발 지를 저밀도로 개발되는 것과 비교해 배기가스를 33% 줄일 것으로 예측하고 있 다.6)연구는 또한 고밀개발이 수자원 보호에 중요한 역할을 할 수 있다고 제안한 다. 특히 고밀개발은 토지소비를 줄여 다른 용도로 개발할 수 있도록 하며 토지가 지속적으로 생태적인 기능을 수행할 수 있도록 한다.
환경의 질을 개선하기 위해서는 압축형 개발과 현장중심의 최고경영기법을 연계하라.
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보존적 가구분할방식(conservation subdivisions)은 오픈스페이스를 보존하는 대중적 인 방법이 되었다. 그러나 이러한 방식은 추가적인 분리로 이어지고, 자동차에 대한 의존도를 높이며, 어떤 경우에는 개발을 위한 추가적인 토지이용이 일반화될 수 있으므로 신중 하게 사용해야 한다. 커뮤니티를 위한 큰 비전에 따라, 보존적 가구분할방식이 중요한 역할을 할 수 있지만, 단편적인 수단이나 해결책으로 인식되는 것은 피해야 한다.
실행 방법론
1995년 사우스캐롤라이나 해안 보존 연맹(South Carolina Coastal Conservation League)은 사우스캐롤라이나 마운트 프레즌트(Mount Pleasant)에 있는 583에이커 의 벨 홀(Belle Hall)지역에 대해 두 가지 대안을 중심으로 수질 영향을 살펴보았 다. 그 결과 타운중심의 콤팩트한 시나리오에 비해, 종래의 저밀 시나리오에서는 오픈 스페이스가 8배 높게 소비되었고 43% 이상의 유출수(runoff), 4배 이상의 침 전물, 4배 이상의 질소, 3배 이상의 인이 발생하였다.7)
그러나 압축형 개발이 만약 잘못된 장소에 적용될 경우 오염의“핫 스팟”이 되 거나 환경적으로 중요한 지역에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 최상의 경영관리 (Best management practices, BMPs)는 개발에 인접한 지역의 환경자원에 미치는 영향을 최소화하며, 개발지역에서 발생하는 오염을 줄일 수 있다. 완충지대, 주거 지의 좁은 도로, 나무가 심어진 곳을 포함하여 커뮤니티에서 이용 가능한 많은 BMPs가 있으며, 압축적으로 설계된 지역과 통합적으로 활용될 때 오염증가를 해 결할 수 있다.8)
복합적 토지이용, 보행자 친화, 압축형 개발은 새로운 현상이 아니다.“전통적 인 근린설계”(traditional neighborhood design, TND) 방식은 2차 세계대전 때까지 미국에서 가장 일반적인 도시개발 형태였다.9)본래 TND개발은 여전히 워싱턴 주 의 시애틀(Seattle), 인디애나 주의 댄빌(Danville)과 같은 도시 및 농촌지역에서 볼 수 있다. 시애틀의 캐피털 힐(Capitol Hill)은 주민들이 걸어서 발런티어 공원 (Volunteer Park)으로 가거나, 커피 한 잔을 들고 15번가를 따라 걸을 수 있는 기회 를 제공한다. 덴빌(Danville)의 타운스퀘어(town square)는 공공 도서관과 메이베 리 카페(Mayberry Cafe)처럼 주민들이 모일 수 있는 장소를 제공한다.
그러나 1940년대 중반부터 현재까지, 미국 전역의 일반적인 개발패턴은 상업, 소매, 업무, 주거로 용도가 분리되어 단일용도, 저밀도, 승용차 의존적인 설계의 특징을 보여 왔다. 이러한 새로운 개발형태는 주거, 상업, 소매지역으로 뻗어나가 과거의 활기찬 커뮤니티를 변화시켰다. 이러한 맥락에서 압축형 개발은 밀도를
전통적인 근린설계방식을 이용하라.
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(그리고, 광범위한 개발을) 결정하는 작업인 설계, 도시기반시설, 복합적 토지이 용, 교통수단의 선택, 그리고 기타 기능들이 제 위치에 있지 않으면, 불필요한 비 용을 유발할 수 있다는 것을 보여준다. TND로 기존 커뮤니티를 개선하고 새로운 것을 만드는 일은 커뮤니티에 새로운 기능을 부여하여 경제, 사회, 환경에 혜택을 줄 수 있다.
TND는 중심부와 경계부의 명확한 구분, 짧은 보행으로 다양한 목적지에 접근, 다양한 주택 유형과 스타일, 대중교통에 대한 접근성이 복합되어 근린을 개발하 는 방식을 포함한다.10)
잘 설계된 압축형 개발방식은 모든 사람들이 자신의 커뮤니티에서 원하는 보안 과 안전의식을 높이는데 기여할 수 있다. 신개발 또는 시가지 정비에서 건물의 전 면부와 매력적인 공공 오픈스페이스, 보도가 있는 좁은 길을 통합적으로 연계함 으로써, 커뮤니티 자체적인 활동을 통해 보안과 안전을 촉진할 수 있다. 이러한 범 죄 예방의 유형을“거리에 대한 감시의 눈(eyes on the street)”이라고 하는데, 사람 들이 거리를 이용하며 그들의 집이나 마당에서 거리를 살피는 적극적인 커뮤니티 활동이 길거리 범죄를 막을 수 있다는 생각에서 출발한다. 커뮤니티의 기능을 관 찰하고 기술한 제인 제이콥스(Jane Jacobs)는 1960년대 초반 고밀도와 압축형 건 축설계방식의 범죄 예방효과에 대해 언급했다. 그녀는 개인이 도시의 가로, 공원, 공공장소를 사용할 수 있도록 기회를 제공하는 수단으로서 압축형 디자인의 장점 을 설명하였다.11)
미국 전체에 걸쳐, 근린 계획가와 커뮤니티활동가들은 안전한 커뮤니티를 만드 는 노력에 주민을 참여시키기 위해 환경디자인 또는‘환경설계를 통한 범죄예방’
(Crime Prevention Through Environmental Design, CPTED)으로 범죄예방을 홍보 하기 시작했다. CPTED의 핵심 구성요소인 방어공간(defensible space) 구축은 주 민들이 주변에 관심을 갖고 커뮤니티의 방범활동(community policing) 계획을 채 택할 때부터 이루어진다. 기존 근린에서, 방어공간은 교통 진정 계획(traffic-
