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주택시장 경기동향 및 단기전망 연구
Short-term Forecasting Model for the Housing Market
2000. 12／102면／기본연구／국토연 2000-53 윤주현․김혜승
주택시장의 동향 및 전망은 주택시장 참여자 모두의 행동을 결정하는 데 중요한 영향 을 미치게 된다. 즉 주택건설업체는 주택건설공급계획의 수립을 위하여, 주택수요자 및 투 자자는 주택구입 또는 주택투자의 결정을 위하여, 그리고 주택정책 당국자는 주택시장 안 정 및 지원 대책마련을 위하여 주택시장의 움직임에 대한 파악이 요구되고 있는 것이다.
이러한 필요성에 따라 본 연구에서는 주택시장의 경기동향 및 전망에 관한 지속적인 연구의 첫 단계로 우선 주택경기를 정의하고, 주택시장의 움직임을 분석하기 위한 단기모 형을 개발하며, 그것을 토대로 2001년의 주택시장을 전망하였다.
주택경기란 주택부문의 총체적인 경제활동의 움직임이라고 정의할 수 있다. 여기에서 경제활동이란 이익추구 또는 효용극대화를 위해 시장참여자들이 취하는 행동이 집단적으로 나타나는 현상으로 주택을 구입하는 행위가 주택수요자의 경제활동인 반면 주택공급자의 경제활동은 주택을 건설하는 것이라 할 수 있다. 이러한 주택의 수요자와 공급자의 경제활 동으로 주택시장에 나타나는 경제활동의 현상으로 주택가격 및 주택거래 등을 들 수 있다.
주택경기의 현상태가 어떠한지 또 앞으로 주택경기의 향방이 어디인지를 파악하기 위 해서는 주택경기를 정확하게 나타내주는 지표를 작성해야 할 것이다. 본 연구에서는 이러 한 종합적인 주택경기지표를 작성하는 작업은 후속 연구로 남겨두고 우선적으로 개별지표 인 주택가격의 움직임을 통하여 주택경기의 단기전망을 시도하였다. 이는 주택가격이란 모 든 주택시장 참여자들의 활동 및 경제여건 등을 반영하는 척도로서 이미 기존연구에서 많 이 사용되었고, 일관성과 신뢰성을 가진 주택가격지수통계자료에 대한 접근이 보다 용이했 기 때문이다. 따라서 본 연구에서는 주택매매가격 및 전세가격에 대한 단기전망을 위한 시 계열분석모형의 구축에 주력하였다.
우선 주택가격지수로 이루어진 시계열이 안정적 확률과정으로 변형될 수 있다는 전제
하에 안정적 시계열을 대상으로 시계열분석에서 많이 이용되고 있는 방법인 단변량 ARIMA모형을 개발하였다. 다음으로 시계열의 특정기간에 대해 일종의 더미변수를 적용하 여 외부적인 충격의 파급효과를 ARIMA모형에 반영하여 설명력과 예측력을 제고시키는 개 입분석모형을 개발하였다. 이러한 개입분석모형의 구축과 더불어 주택가격에 영향을 주는 여타 경제변수에 대한 분석을 포함한 변환함수모형을 구축하여 2001년도 주택가격을 전망 하였다.
본 연구에서는 이러한 세 가지 형태의 모형 중 우선 주택가격의 향후 3개월까지의 초 단기예측을 위해서는 모형의 적합성 및 예측력 검정을 통하여 ARIMA모형보다 우수하다고 평가된 개입분석모형을 이용하였다. 이때 지역별(전 도시, 서울시, 광역시), 주택유형별(종 합, 아파트) 매매 및 전세가격의 초단기전망을 시도하였으며, 월별 자료를 이용하여 향후 3 개월(2000년 7월∼9월)까지를, 분기별 자료를 이용하여 향후 2분기(2000년 3/4분기∼4/4분 기)까지를 예측하였다. 예측결과를 요약하면 분기별 자료를 통한 예측치에 비해 월별 자료 를 통한 예측치가 더 나은 결과를 보였다. 95%의 신뢰구간에서 서울(종합)과 광역시(아파 트)의 3/4분기 전세가격 예측치를 제외한 모든 실제치가 포함되었다. 따라서 개입모형에 의 한 주택 및 전세가격의 단기전망은 95% 이상의 신뢰도를 지닌 예측치를 제시해 주고 있다 고 할 수 있다.
반면 2001년의 주택가격을 예측하기 위해서는 여러 가지 투입계열을 포함하되 연구자 의 판단을 반영하면서 예측력을 향상시켜보고자 변환함수모형을 이용하였다. 주택가격이 수요, 상대가격 및 공급의 함수라고 보고, 수요측면을 나타내 주는 변수로는 거시경제변수 인 실질GDP와 통화량(M2)을, 상대가격 변수로는 소비자물가지수를, 그리고 공급변수로는 주거용건축허가면적을 채택하였다. 이와 더불어 1997년 말부터 시작된 외환금융위기를 반 영할 수 있는 개입변수도 투입계열로 포함시켰다. 산출계열인 주택가격자료는 주택은행에 서 발표하고 있는 분기별 전 도시와 서울의 매매 및 전세 가격지수를 이용하였다. 이때 통 계자료의 한계상 월별자료가 아닌 분기별 자료를 이용하였고, 각 산출 및 투입계열로는 수 준변수가 아닌 전분기대비변화율을 사용하였다. 이때 1986년 2/4분기부터 1998년 4/4분기까 지의 자료를 이용하되 전도시와 서울의 매매 및 전세 가격지수 즉 네 가지의 산출계열 각 각에 대해 5개의 투입시계열을 가지고 여러 가지의 투입계열의 조합을 만들어 변환함수모 형을 다양하게 식별, 추정하고 진단과정을 거친 후 예측력이 가장 좋은 모형을 선정하였다.
이렇게 선정된 모형을 토대로 1986년 2/4분기부터 2000년 2/4분기까지 분기별 자료를 이용 하여 2001년의 주택가격을 전망하였다. 이때 예측기간(2000년 3/4분기∼2001년 4/4분기)동
안의 투입계열의 예측치 중 실질GDP 및 소비자물가지수의 경우는 KDI의 발표자료를 이용 하였고, 나머지의 경우에는 각 투입계열의 ARIMA모형에 의한 예측치를 적용하였다.
이렇게 전망한 결과는 다음과 같다. 2000년 4/4분기를 기준으로 한 2001년의 전국의 매 매가격은 0.6% 정도 증가하고, 서울의 매매가격은 2.8% 증가하는 것으로 나타났다. 반면 같 은 기간 동안 전국의 전세가격은 2.9%, 서울의 전세가격은 5.4% 증가하는 것으로 전망되었 다. 분기별 변화율을 살펴보면 특히 전세가격은 2/4분기와 4/4분기의 경우 전분기에 대비해 서 가격이 하락하는 것으로 전망되었다. 이는 1997년 이후 1998년까지의 분기별 전세가격 변화율의 과거추이 및 다른 연도의 분기별 과거추이 즉 2/4분기와 4/4분기의 전분기대비증 가율은 1/4분기와 3/4분기의 경우에 비해 낮게 나타나는 추이를 반영하는 것이라 할 수 있 다. 또한 이는 자녀의 학과정을 고려하는 전세가구에게 1/4분기와 3/4분기가 주된 이사철이 되는 우리의 현실을 반영하는 것이라 해석할 수 있다.
본 연구에서는 주택경기의 단기전망을 위해 주택경기를 나타내는 여러 가지 지표 중 주택시장을 단적으로 나타내 주는 주택가격만을 중심으로 분석하였다. 그러나 앞으로는 분 석대상 지표의 범위를 점차 확대시키고 주택경기를 나타내는 종합지수를 작성하는 등 주택 경기를 다양하고 종합적인 측면에서 분석할 필요가 있다.
또한 본 연구에서는 ARIMA모형, 개입분석모형, 변환함수모형을 중심으로 단기예측모 형을 구축하였다. 향후에도 이러한 모형들은 지속적으로 관리되어야 하며 동시에 본 연구 에서 시도하지 못했던 여타 다변량 시계열 모형 및 구조모형의 개발 등에도 계속 관심을 기울여야 할 것이다. 즉 기존모형 및 새로운 모형과의 유용성을 비교하여 운용하면서 우리 나라 주택경기의 특성을 가장 잘 반영할 수 있는 모형구축을 위해 지속적으로 노력해야 할 것이다.
