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사회 경제구조 전환기의 ㆍ 주택정책 패러다임 정립방안 연구

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(1)

▮ 목차 ▮

제 장 서론1 .

제 장 사회 경제적 여건변화와 주택정책의 과제2 . ㆍ

제 장 주택시장 뉴트렌드와 주택정책 패러다임 변화3 .

제 장 여건변화에 대응한 외국의 주택정책4 .

제 장 사회 경제적 여건변화에 대응한 주택정책 방향5 . ㆍ

제 장 결론6 .

KRIHS ISSUE PAPER 2011-13

발행처 국토연구원: 발행인 박양호: 주소 경기도 안양시 동안구 시민대로: 254

전화: 031_380_0114 팩스: 031_380_0470

국토연구원 홈페이지(www.krihs.re.kr)를 통해서도 볼 수 있습니다.

사회 경제구조 전환기의 ㆍ 주택정책 패러다임 정립방안 연구

A Study on Housing Policy Paradigm Shift for Social and Economic Structural Changes 이수욱 최윤경 박천규 이현지 전성제 외ㆍ ㆍ ㆍ ㆍ

(2)
(3)

인 중심의 소형가구 증가 저출산 고령화 경제성장 둔화와 가계실질소득 감소

1~2 , ㆍ , ,

그리고2008년 글로벌 금융위기 이후의 주택가격 안정과 임대차시장 변화 등은 새로운 주거트렌드와 새로운 유형의 주택수요가 등장하는데 많은 영향을 끼쳤다.

주택시장의 구조변화 여부를 파악하기 위해 인구 및 주택시장과 관련한 변수를 이용하여 검정한 결과 지난, 2009년부터 주택시장에서 구조변화가 진행되고 있으며, 특히 인구요인의 영향으로2018년을 전후해 새로운 시장 상황으로 주택시장이 진입할 가능성이 있는 것으로 분석되었다.

이 같은 사회 경제적 여건변화와 주택시장의 구조변화 진행에 따라 향후 주택시장은ㆍ 주택재고 확충과 가격상승 기대 감소로 안정세를 보일 전망이다 하지만 주택에 대한. , 국민 선호도 조사 결과 도심에서는, 1~2인 가구 증가에 따른 소형주택 수요 증가와 도심재생을 통한 주택공급이 활발하게 이루어질 가능성도 있는 것으로 나타났다 또한. 가구구성원 직업 에너지 기후변화 등을 고려한 주택설계와 성능으로 다양한 맞춤형, , , 주택과 첨단화 장수명화 녹색화된 주택보급도 점차 확산속도가 빨라질 것이란 전망ㆍ ㆍ 이 힘을 얻고 있다.

사회 경제적 환경변화가 반영된 미래 주택시장 뉴트렌드는 수요와 공급 그리고ㆍ , 주거복지 서비스 측면에서 각각 다른 형태로 형성될 것으로 예상된다 수요측면에서는. 주택소유 의식의 변화 선호주택 유형의 변화 공급측면에서는 주택규모와 유형의, , 다양화 그리고 주거복지 서비스 측면에서는 건강 의료 녹색 등 주택의 기능과 성능, ㆍ ㆍ 등이 미래 주택시장과 주거의 뉴트렌드를 선도하는 요인이 될 전망이다.

인구 가구구조 주택시장 내부 환경 거시경제여건 등의 변화에 따라 새롭게 형성될ㆍ , , 것으로 예상되는 주택시장의 뉴트렌드와 소비자 수요행태 변화를 감안한 주택수요 추정 결과 새로운 주택수요에 부합하는 주택공급체계를 구축할 필요성이 있는 것으로, 나타났다.

요약

(4)

국토연구원의 주택수요전망모형(Housing Demands 11 Model; HD11)을 이용하여 인구 및 가구요인 멸실요인 소득요인을 감안한 중장기 주택수요를 전망한 결과, , , 년의 기간 동안 연평균 만 호의 주택수요가 발생하는 것으로 나타났다

2011~2020 40 .

이는 기존 연구에서 제시하고 있는 연평균45~46만호에 비하면 대략 만화 내외가5 감소한 수치라 할 수 있다.

중장기 주택수요의 감소 요인으로는 인구 가구 및 소득요인의 영향이 큰 것으로ㆍ 나타났다 특히 인구 및 가구요인에 의한 주택수요 감소가 총주택수요 감소에 큰. , 영향을 끼칠 것으로 분석됐다 반면 멸실요인에 의한 주택수요는 노후주택 증가와. , 도심 재정비 활성화 등으로 현재보다 증가하는 것으로 나타났다.

지역별로는 전 권역에서 주택수요가 점차 감소할 것으로 나타났다 이러한 권역별. 주택수요 감소 요인 역시 인구 가구 및 소득요인 때문으로 수도권보다 비수도권ㆍ 지역의 수요 감소폭이 상대적으로 더 컸다 주택유형과 규모별로는 아파트 대형 주택의. ㆍ 수요가 감소하고 단독주택 소형주택의 수요는 증가할 것으로 전망되었다, ㆍ .

주택시장의 성과와 주택정책의 과제 그리고 주택시장의 뉴트렌드와 중장기 주택수요, , 외국의 고령자 주거정책에 대한 검토를 기반으로 향후 우리 주택정책이 나가야 할 정책비전으로 주택으로 인한 걱정이 사라지고 국민 누구나 안정된 주거생활을 영위할, 수 있는 환경에 대한 열망과 주거철학을 담아 집 걱정 없는 사회 안정된 주거 를‘ , ’ 설정하였다.

주택정책 비전 실현을 위해 사회 경제적 여건변화와 새로운 주택수요에 대응하는ㆍ 주택공급체계 구축 국민의 생활안정과 주거생활의 질 향상을 위한 주거복지정책 구현, , 사람과 환경 공동체를 생각하는 지속가능한 주거생활 중심의 재정비 추진 등을 대, 3 정책목표로 제시하였다.

아울러 새로운 수요에 맞춘 주택공급방안 초고령사회에 대비한 고령자 주거안정지원,

(5)

정책 방안 서민 중산층의 주거안정 방안 재고주택 관리방안 지속가능한 사회를, ㆍ , , 위한 커뮤니티 보존 및 정비사업의 공공성 강화 방안 국민의 고품격 주거생활 지원, 강화 방안 그리고 주택정책 추진 주체간 역할 재정립 등을 향후 추진해야 할 대, 7 주택정책 추진방향으로 설정하고 이에 맞추어 제시한 소형주택 공급 확대 자가소유, , 촉진 고령자주택 공급 확대 등 다양한 세부 정책추진 방안들을 적극 추진할 필요가, 있다.

(6)

제 장 서론 1 .

연구목적 및 범위 1.

년 실시된 인구주택총조사 결과가 지난 월과 월에 인구부문과

2010 ‘2010 ’ 5 6

가구 주택부문으로 나뉘어 발표되었다 발표 내용은 우리가 익히 들어왔던 인구ㆍ . 고령화와 인가구 증가 추세를 확인시켜 주었다1 .

인구는 사회를 분석하고 미래사회의 비전을 제시하는데 있어 가장 기본적인 요소가, 된다 이 연구는 인구변화를 근간으로 한 사회 경제구조 변화를 주택시장 관점에서. ㆍ 분석하고 이를 통해 도출된 새로운 주택시장 트렌드를 주택정책에 반영하고자 하는데서, 출발하였다.

이 같은 연구 취지를 달성하기 위해 먼저 최근 주택시장 동향 및 주택시장을 둘러싼, 사회 경제적 여건변화 추이와 전망 그리고 이에 기반한 중장기 주택수요를 추정하였다.ㆍ 다음으로 중장기 주택시장 전망과 주택수요 추정을 근간으로 새로운 주택시장 환경에, 대응한 주택정책 비전과 목표 그리고 정책추진 방향을 살펴보았다.

이 연구에서는 연구의 결과가 실천력을 갖추고 빠른 환경변화에 적극 대처할 수, 있어야 한다는 판단 하에 시간적 범위를 2020년까지로 제한하였다 그리고. 공간적으로는 주택 및 주거서비스 시장이 더욱 세분화되고 있는 양상을 반영하여 전국을 대상으로 하되 지역별 즉 수도권을 비롯한 대 광역권으로 구분하여 주택수요, 7 변화양상을 전망하고 이에 맞추어 장래 주택정책 추진방향을 제시하고자 하였다, . 내용적으로도 인구 및 가구 소득 고용 산업 등 주택시장 환경변화에 영향을 미칠, , , 것으로 판단되는 세부 요인과 주택에 대한 국민 선호도 분석을 연계하여 장래의 사회 경제적 여건변화를 전망하고 이에 입각하여 새로운 주택정책 패러다임을ㆍ , 정립하고자 하였다.

사회구조 변화와 장래 주택시장 전망에 관한 연구를 효과적 합리적으로 수행하기ㆍ 위해 문헌연구 및 기존 정책 제도 분석 통계분석 주택수요 추정모형 개발 주택에ㆍ , , ,

(7)

관한 국민 선호도 파악을 위한 설문조사 국책연구기관 및 관련전문가와의 협동연구를, 수행하였으며 연구보고서는 모두 개의 장으로 구성하였다, 6 .

선행연구 검토 2.

주택시장과 정책에 관한 종합적 인식에 기초하여 수행된 주택정책 및 패러다임 변화에 관한 선행연구는 주택시장을 둘러싼 정책 환경 변화 주택수요 분석 주택공급체계, , 개편관련 주거복지 및 주거서비스 정책 동향 그리고 패러다임 정립방안 등의 범주에, , 대부분이 속하고 있다고 볼 수 있다.

주택시장 환경변화에 따른 주택정책의 과제를 살펴본 연구로는 이수욱外(2007), 손경환外(2007),김근용外(2003),윤주현外(1998), 김정호(1991) 등이 대표적이며, 주택수요 분석에 관한 연구는 대부분이 주택수요 추정 및 전망을 중심으로 수행된 것들이다 대표적 연구로는 권주안. 外(2007), 손경환外(2007), 윤주현外(2000)등이 있다.

주택공급체계 개편방안에 관한 연구는 장성수外(2008), 배순석外(2007), 김태경 등을 들 수 있으며 패러다임 정립방안에 관한 연구로는

(2006) ,

하성규外(2010)의 녹색성장 지향적 주택정책 패러다임 변화 추구의 이론적 논의「 」 등을 최근 연구로 들 수 있다.

이 연구는 중장기 주택시장의 뉴트렌드에 입각하여2020년 주택정책의 비전과 목표를 제시함으로써 기존 주택수급계획 점검하고 다양한 수요에 부응할 수 있는 주택공급, 방안을 강구한다는 점에서 기존연구와 차이가 있다.

관련용어 정리 3.

사전적 의미로 구조‘ (構造)’는 부분이나 요소가 전체를 짜 이루는 것을 말하며 변화, ‘ 혹은 전환기(轉換期)’는 한 방향이나 상태가 다른 방향이나 상태로 바뀌는 시기(時期)를 말한다 따라서 구조변화의 핵심은 시기와 내용이라고 할 수 있다. .

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이 연구에서는 사회 경제구조 전환기 혹은 변화를 사회를 구성하는 여러 요소 인구ㆍ ‘ ( 가구 문화 그리고 경제를 구성하고 있는 수출 임금 고용 산업 등등 가 변화해, , , , ) ㆍ

가는 시기 로 정의하여 사용하였다’ .

패러다임의 본질을 명확히 규정하고 정의하는 일은 매우 어려운 작업이나 일반적으로, 사회학적 관점에서 패러다임(paradigm) ‘은 사회 구성원들에 의해 공유되는 신념 가치, , 기술 등을 망라한 총체적 집합체이라 할 수 있다' .

이 연구에서는 패러다임을 특정시대의 사회현상을 인식하는 테두리 또는 사물에‘ 대한 이론적 틀이나 체계로 정의하였다 이렇게 볼 때 패러다임은 특정시기의 사회경제' . 적 요소 등의 반영결과라 할 수 있다.

주택정책 패러다임은 시장을 둘러싼 환경의 변화 즉 주택의 양적 질적 성장과, ㆍ 더불어 인구요인과 가구 소득요인의 영향을 필연적으로 받게 된다 따라서 향후의. 주택정책은 지으면 팔리던 시대 의 공급위주의 정책에서 소비자 선택이 중시되는‘ ’ ‘ 수요자 지향형 주택정책 으로 전환할 필요가 있다’ .

이러한 환경변화를 감안하여 이 연구에서는 주택정책 패러다임 을 주택 수요 공급‘ ’ , , 가격과 거래의 결정이 이루어지는 주택시장 메커니즘의 안정을 유지하지 위해 제도적으 로 이루어지는 주된 주택정책들의 틀로 정의하여 사용하였다.

제 장 사회 경제적 여건변화와 주택정책의 과제 2 . ㆍ

사회 경제적 여건변화와 주택시장 1. ㆍ

지난10년간 주택정책목표 달성을 위해 노력한 결과 우리 국민의 주거안정과 서비스, 수준은 양적 질적 측면에서 매우 괄목할 만한 성장을 실현할 수 있었다 이러한 주택정ㆍ . 책의 성과는 주택보급률 향상 인구천인당 주택수 증가 인당 주거면적 증가 최저주거, , 1 , 기준미달가구 감소 등의 주거관련 지표를 통해 확인할 수 있다.

주택은 개별성 지역성 계절성 등 일반재화와는 구분되는 고유한 특징을 지니고, ,

(9)

있다 이 같은 특징으로 인해 주택시장은 인구 및 가구구조 도시공간 구조 산업경제. , , 변화 등 다양한 요인에 영향을 주고받으며 더욱 세분화되고 있다.

년 글로벌 금융위기 이후 주택시장을 둘러싸고 본격 제기되었던 주택시장 붕괴 2008

가능성이라는 화두의 근저에는 인구감소 인가구 증가 고령화 베이비붐 세대 은퇴, 1 , , 등과 같은 인구요인이 자리하고 있다.

최근 우리나라는 세계에서 유래를 찾기 힘들 정도로 빠르게 진행되고 있는 저출산 고ㆍ 령화, 1~2인 소형가구의 증가 등을 경험 중이다 통계청. ‘2010년 인구주택총조사 와’ 국토해양부 통계개발원의 시도별 인구추계 등에 따르면ㆍ 2020년까지 인구 및 가구수는 지속 증가하나 증가율은 점차 둔화될 것으로 점쳐지고 있다.

이 같은 인구구조 변화의 주요 특징으로는①저출산 경향의 고착과 젊은 청년층의 감소②고령인구 세 이상 의 빠른 증가(65 ) ③수도권 인구의 지속적 증가와 지방 인구의 감소 ④ 도 농간 인구 격차 심화ㆍ ⑤ 경제활동이 가능한 생산가능인구의 정체 및 도시 집중⑥주요 경제활동 및 주택구매 핵심소비계층인35~54세의 성장 정체⑦ 제조업 도시를 중심으로 외국인 인구의 빠른 증가세 등을 들 수 있다.

가구수 역시 2020년까지 1~2인 가구 중심으로 지속 증가하나 증가율은 둔화될, 것으로 전망되고 있다 가족 유형과 형태 분화가 빠르게 진행되면서 가구당 평균 가구원. 수도 전국 수도권 모두ㆍ 1990년 이래 꾸준한 감소세를 보이고 있으나 감소폭은 점차 둔화되고 있다.

가구구성 변화의 주요 특징으로는①1~2인 소형가구의 지속적 증가②예상보다 빠른 인가구 증가1 ③가구주의 고령화 및 여성화의 급속한 진행 ④4인 이상 가구의 빠른 감소와 감소폭 확대 ⑤ 연령별 인가구 비율이1 20~30대는 감소, 65세 이상 연령층은 증가 ⑥ 다문화가구의 점진적 증가 등을 들 수 있다.

인구의 고령화와1~2인 소형가구 증가로 대변되는 인구 및 가구구조 변화는 주택수요 변화 소비패턴의 변화 등을 초래하여 주택시장 뿐만 아니라 도시공간구조 등 사회 경제, ㆍ 전반에 지대한 영향을 미칠 것으로 여겨지고 있다.

인구요인 외에도 경제성장률 둔화 실질 가계소득 상승폭 둔화 가계소득의 양극화, ,

(10)

심화 소비여력 계층 감소시대 진입 결혼연령 상승과 혼인건수 정체 노동중심에서, , , 지식기반으로 산업구조 변화 등은 대표적 사회경제 여건변화의 내용이라고 할 수 있다.

특히 도시화 추세의 둔화 도심 토지의 새로운 이용 증대 재개발 재건축 수요, , , ㆍ 증가 지방 및 성장정체 도시의 구도심개발 수요 증가 에너지 위기 및 기후변화 등은, , 도심 토지이용 여건변화를 유발하는 주요 요인이라 할 수 있다.

주택에 대한 국민선호도 2.

주택시장을 둘러싼 사회 경제적 여건변화에 따라 주택에 대한 국민선호도 변화하고ㆍ 있다. 2011 4년 월 조사한 주택에 대한 국민 선호도 조사 결과 고령가구와 인가구를‘ ’ , 1 중심으로 도시지역내 중소형주택과 단독주택에 대한 선호가 점차 증가하고 있는 것으로 나타났다 또 주택을 소유하려는 목적이 투자 가 아닌 가계의 생활 안정 때문이라는. ‘ ’ ‘ ’ 인식 변화 양상도 매우 느리지만 진행되고 있는 것으로 나타났다.

고령자의 경우 병원 등 의료시설과 문화체육시설이 입지한 주변지역에 거주하고자 하는 희망이 강한 것으로 조사되었다 따라서 장기적으로 이들 시설이 갖추어진 도시로의. 고령자 집중 현상이 나타날 가능성이 있으므로 이에 대한 대비가 필요할 것으로 보인다.

아울러 임대차시장에 있어서 빠른 월세전환 가능성에 대비해 서민층과 저소득 인1 가구를 위한 소형 임대 주택의 지속적 공급이 요구되며 젊은( ) , 20~30대 인가구의1 경우 소형주택 거주비율, (80%)과 차가비율(86.5%)이 높은 만큼 적정량의 소형 임대 주( ) 택 공급으로 주거안정을 지원할 필요가 있을 것으로 분석되었다.

주택정책의 과제 3.

주택시장 안정과 서민주거안정이라는 주택정책의 목표는 적절한 주거비 부담 지역과, 수요특성을 고려한 다양한 주택공급 새로운 환경에 부합하는 적정수준의 주거서비스,

(11)

등을 국민이 향유할 수 있을 때 달성 가능하다.

그 간의 꾸준한 주택공급 확대정책으로 주택 부족 문제가 어느 정도 완화되었다고는 하나 주택정책은 인구구조 변화 경제의 안정성장 주택에 대한 국민 선호변화와 전월세, , , 시장 안정 재고주택의 급증에 따른 유지관리 주거 질의 고품격화 등과 같은 해결해야, , 할 몇 가지 과제를 안고 있다.

주택정책이 지속적으로 해결해 나가야 할 정책과제로는①다기능 소형주택 보급 확대②초고령사회에 대비한 고령자 전용주택 보급 확대③서민 주거비 부담 완화 지속적인 주택공급과 주거서비스 향상 재고주택관리 방안 마련 국민의 고품격

④ ⑤ ⑥

주거서비스 요구에의 대응 등을 들 수 있다.

이외에도 수도권과 지방간 그리고 대도시와 중소도시 단일 도시내에서도 지역별, 편차가 점차 심화되는 양상을 줄여나가야 하며 주택시장의 효율성을 높이고 각 지역에, 맞는 정책수립 및 집행을 위해 공공과 민간 중앙과 지방의 역할도 재정립할 필요가, 있다.

제 장 주택시장의 뉴트렌드와 주택정책 패러다임 변화 3 .

주택시장의 뉴트렌드와 주택수요 행태변화 전망 1.

인구주택총조사 에서 나타난 인 가구 중심으로의 가구구성 변화와 빠른

‘2010 ’ 1~2

고령화의 진전 그리고 가계의 실질소득 감소 등의 사회 경제적 환경변화는 지으면, ㆍ ‘ 팔렸던 기존 주택시장과는 다른 양상이 앞으로 전개될 것임을 시사해 준다’ .

주택시장을 둘러싼 이 같은 예상들은 세기에 들어오면서부터 이미 예견됐던 일이라21 새삼스러울 것은 없을 것이다 그러나 총론적 측면에서의 방향은 유사하다해도 본질적. 측면에서는 많은 변화가 발생하고 있고 또 앞으로 계속될 것이란 전망이 우세하다, . 비근하게는 소형주택 선호가 그렇고 더 이상 가격이 크게 상승하기 어려울 것이란,

(12)

기대도 이러한 변화의 한 축을 형성하고 있다.

새로운 양상의 전개는 주택시장에 충격이 있음을 의미한다 따라서 향후 주택정책은. 이 충격을 최소화하는데 초점이 맞춰져야 하고 변화양상에 대한 정확한 이해를 통해, 이에 대처해 나가야 할 것이다.

이와 관련하여 최근 주택시장에서는 구조변화가 일어나고 있다는 논의가 활발하다.

주택시장 구조변화 여부는 주택정책을 시행하는데 있어 매우 중요한 잣대가 된다.

만약 주택시장에서 구조변화가 있었거나 진행 중이라면 그에 맞는 새로운 정책 틀을, , 정립하여 대응하여야 할 것이고 현재의 주택시장 상황이 몇몇 요인에 의한 일시적, 현상이라면 그에 맞는 정책수단을 집행하여 현상을 타개해 나가야 할 것이기 때문이다.

이 연구에서는 주택시장 구조변화 여부를 분석하기 위해Quandt-Andrews검정과 패티트(Pettitt) 검정을 수행하였다 검정결과 주택시장 구조변화는 지난. , 2009년부터 진행되고 있으며 인구요인의 영향으로, 2018년을 전후해 새로운 주택시장 상황으로 진입할 가능성이 있을 것으로 분석되었다.

향후 주택시장은 주택재고 확충과 가격상승 기대 감소로 과거와 같은 큰 등락은 보이지 않을 전망이지만 도심에서는 인구변화에 따른 소형주택 수요증가와 도심재생을, 통한 주택공급이 활발하게 이루어질 가능성이 매우 높은 것이 현실이다.

시장 환경이 반영된 미래 주택시장 뉴트렌드는 수요와 공급 그리고 주거복지 서비스, 측면에서 각각 다른 형태로 형성될 것이다 수요측면에서는 주택소유 의식의 변화. , 선호주택 유형의 변화가 그리고 공급측면에서는 주택규모와 유형의 다양화 주거복지, , 서비스 측면에서는 건강 의료 녹색 등의 주택 기능과 성능이 미래 주택시장과 주거의ㆍ ㆍ 뉴트렌드를 선도하는 요인이 될 수 있을 것이다.

이에 따라 소비자의 주택수요 행태에도① 주택소비 패턴 변화 및 수요의 양극화 실수요 중심의 시장 정착 임차수요 및 월세주택 비중 증가 소형주택 및

② ③ ④

단독주택 수요 증가⑤새로운 주택유형과 거주환경에 대한 수요 증가 ⑥주택입지 선호변화 및 도심내 소형주택 수요 증가⑦고령자 전용주택 수요 증가⑧주거복지서비스 수요 증가 같은 변화가 발생할 것으로 예상된다.

(13)

사회 경제적 여건변화를 반영한 중장기 주택수요 전망 2. ㆍ

인구 및 가구구조 변화 경제 및 사회구조 변화 주택수요패턴 변화 등을 감안한 중장기, , 주택수요 전망도 변화가 불가피할 것으로 보인다 인구 및 가구구조의 변화 경제. , 및 사회구조 변화 등을 반영한 가구요인 소득요인 멸실요인 주택수요를 합산한, , 신규주택 총수요는 전국 기준으로2011 43 3년 만 천호에서2020 37 2년 만 천호로 감소할 것으로 추정되었다.

주택유형별 신규 주택수요는 전국 기준으로2011년 단독주택 만 천호 아파트9 4 , 만 천호 연립 다세대 만 천호 년 단독주택 만 천호 아파트 만 27 5 , ㆍ 6 4 , 2020 11 4 , 19

천호 연립 다세대 만 천호로 나타났다

2 , ㆍ 6 6 .

주택규모별 신규 주택수요는 전국 기준으로2011 60년 ㎡이하19 7만 천호, 60~85㎡

만 천호 초과 만 천호 년 이하 만 천호 만

12 9 , 85㎡ 10 6 , 2020 60㎡ 17 9 , 60~85㎡ 11 천호 초과 만 천호로 변화될 것으로 전망되었다

1 , 85㎡ 8 2 .

총주택수요의 소폭 감소는 인구 가구 및 소득요인의 영향에 기인하는 것으로ㆍ 나타났다 특히 인구 및 가구요인에 의한 주택수요 감소가 총주택수요 감소에 결정적. , 영향을 미치는 것으로 분석됐다 반면 멸실요인에 의한 주택수요는 노후주택 증가와. , 도심 재정비 활성화 등으로 수요가 현재보다 다소 증가했다.

주택유형과 규모별로는 아파트 대형주택의 수요가 감소하고 단독주택 소형ㆍ , ㆍ 주택의 수요는 증가하는 것으로 나타났다.

새로운 주택정책 패러다임의 정립 방향 3.

주택시장 동향 및 구조변화 인구구조 및 가구구성 변화 사회경제 및 도시토지이용, , 변화 주택시장 뉴트렌드 주택수요 행태변화 중장기 주택수요 등을 기반으로 기존, , , 주택정책 패러다임과 비교가 가능한 새로운 주택정책 패러다임의 내용을 구체화할 수 있다.

(14)

신 구 주택정책 패러다임 비교는 주택정책 범주 주택수요와 공급 주거복지 정책ㆍ , , 측면으로 구분하여 정책목표 정책대상 정책수립주체 주택수요 및 공급방식 정책수단, , , , 등의 세부내용 변화여부를 중심으로 살펴볼 수 있으며 이를 통해 새로운 주택정책, 패러다임 정립을 위한 방향 설정이 가능하다.

주택수요 측면에서의 새로운 주택정책 패러다임은 사는 곳 실수요 주거의 적정소비, , , 주택수요 위축 소형주택 선호 증가 지역별 유형별 소비자 선호를 반영하는, , ㆍ 정책으로의 변화를 의미한다 이를 위해서는 과거 주택수요를 세제와 금융으로 억제. 관리하던 규제 방식의 수요관리정책에서 벗어나 새로운 수요에 대응하는 능동적 적극적 방식의 주택수요 정책 패러다임을 정립해야 나가야 할 것이다.ㆍ

주택공급정책 역시 공급자 중심의 정책에서 벗어나 변화하고 있는 주택시장 환경에, 맞춘 정책으로의 전환이 필요하다 주거복지 측면에서의 새로운 주택정책 패러다임도. 사회적 약자를 위한 물리적 주택공급과 주거급여 지원에서 한 차원 나가 주민이, 지역사회에서 주거생활을 어떻게 지속적으로 영위하게 할 것인가 단순히 저소득층, 주거지원 개념을 넘어서 모든 국민의 주거 서비스 품질 향상을 포함하는 개념의 정책 틀이 마련되어야 할 것이다.

제 장 여건변화에 대응한 외국의 주택정책 4 .

사회 경제적 여건변화에 대응한 주요국의 주택정책 1. ㆍ

주택시장을 둘러싼 사회 경제적인 여건 변화는 전세계적 추세라 할 수 있다 특히ㆍ . , 일본 영국 미국 등 선진국들이 경험했던 고령화에 의한 주택시장 환경변화는 현재, , 우리나라에서도 서서히 그 영향이 나타나고 있다.

대부분의 나라에서는 고령자의 주거에 관한 문제를 노인복지의 주요 정책으로 인식하고 다양한 정책들을 펼쳐왔다 국가에 따라 약간의 차이는 있으나 고령자의.

(15)

주거보장에 관한 정책을 펼치게 된 초기에는 구빈차원에서 시설위주의 정책으로 출발하여 경제가 발달함에 따라 다양한 시설이 공급되는 시기를 거쳐 재가위주의, , 정책이 주류를 이루게 되었다고 볼 수 있다.

주택수요 변화에 대응한 일본의 주택정책 1)

일본에서 고령자 주거정책이 본격화되기 시작한 것은1990년대 고령화사회 단계로 진입하면서 부터라 할 수 있다 이 시기에 고령자 주거공급 관련 법령 및 지침이. 제정되면서 고령자 주거복지를 위한 다양한 계획체제가 마련되었다.

특히, 1990년 재택복지로의 이행 복지의 분권화 계획화를 목적으로 복지 법이, , 8 개정되었다. 1994년에는 각 시정촌이 주택정책 전반에 걸쳐 주택마스터플랜 을‘ ’ 수립하게 되었으며 계획 수립시 지역 고령자 주택계획을 포함시키도록 하였다, .

고령사회대책기본법 과 제 기주택건설 개년계획 에 고령화

‘ ’(1995) ‘ 7 5 (1996~2000)’

로 인한 신체기능 저하와 장애가 발생해도 살던 곳에서 그대로 살 수 있도록 하는 주택 보급과 공급 복지 의료시책의 연계에 대한 내용이 반영되었다, ㆍ .

고령자의 이용편의 증진을 위해2001년 고령자 거주의 안정 확보에 관한 법률 과‘ ’ 년 개호보험을 통하여 고령자는 개조 시 필요한 비용을 지원받을 수 있는 공사대상 2000

항목 조항이 명문화되었다.

또한 고령자 거주의 안정 확보에 관한 법률 의 시행규칙 제 장 가령‘ ’ 6 ( (加齡)대응 구조 등을 가지는 주택개량에 대한 지원 조치 제) 77조에 국토교통성령으로 정하는 가령대응구조 등의 기준을 명기하고 있다. ‘ 8제 기 주택건설 개년계획5 (2001 년 에서는 년까지 주택재고의 를 무장애 주택 으로 하는

~2005 )’ 2015 20% (barrier-free) 방침을 채택하였다.

고령자를 위한 주택시책과 복지시책 간의 상호 연계를 통해 거주 고령자의 일상생활을 지원하며 실버하우징 프로젝트 실버피아 사업 고령자 전용 임대주택사업 등을 통해, , ( ) 실버주택 공급을 확대했다.

(16)

사회여건 변화에 대응한 미국의 고령자 주거정책 2)

고령화에 따른 주택정책 소요에 대응하기 위해서 1999년 미 의회에서 노령인구의‘ 지불 가능한 주거 및 보건 시설을 위한 21세기 위원회(Commission on Affordable 이하 Housing and Health Facility Needs for Seniors in the 21st Century, 2002,

세기 위원회 를 설립하였다 21 , 2002)’ .

세기 위원회는 년 만 명에 달할 것으로 추산되는 고령인구의 이

21 2030 7200 1/3

주거에 대한 지원을 필요로 하고 약, 20%는 일상생활 혹은 의료지원 서비스가 필요할 것으로 전망했다.

고령화의 도전에 대한 대응으로 21세기위원회는 ①노인전용주택 재고 보전, ② 노인주택생산 임대료 지원 프로그램 가정 및 커뮤니티 기반 서비스 모델의 확대 집행, , ㆍ , 촉진을 위한 주거와 생활 및 의료서비스 연계 주택금융 프로그램

‘aging in place' ,

③ ④

개혁 및 주택생산과 의료 생활 서비스 적용범위 확대ㆍ , ⑤ 새로운 주택 및 서비스 프로그램 모델 시범 프로그램 개발 등의 다섯 가지 주택정책방향을 제안하였다, , . 고령자를 위한 주거지원 서비스 사례로는 자연발생적 고령자촌에 대한 지원 프로그램(NORC-SSP; Naturally Occuring Retirement Community-Supportive 을 들 수 있다 는 노인 보호 서비스를 제공하기 위해 Service Program) . NORC-SSP

고안된 여러 가지 형태의 노인보호 서비스 제공 프로그램으로 주거시설 관리주체와 거주자 의료 및 생활 서비스 공급자 정부 기관 자선단체, , , (philanthropic organizations), 비영리단체(NGO)들이 참여하고 있다. NORC-SSP는 1986년 시작되어 현재 뉴욕주에만 41개소 그리고 미국, 26개주로 확산되어 운영 중이다.

고령화 시대에 대비한 영국의 고령자 주거정책 3)

영국은 고령가구 증가 수요에 대응하기 위해‘2007년 주택정책green paper’를 통해 년까지 만호의 주택건설 및 지속가능한 커뮤니티 조성 계획을 그리고

2020 300 ,

년에는 노령화 시대의 국가 주택전략 을 수립하였다 국가 주택전략수립을 위한

2008 ‘ ’ .

기초연구에서 고령인구의 대부분이 현재 거주하는 주택에 계속 거주하기를 희망한다는

(17)

것과 거주주택을 필요에 따라 적절히 개조하는 것을 선호하고 건강이 쇠약해지면, 노인요양주택에 거주할 의사가 있음을 찾아냈다.

이러한 고령자의 선호를 반영하여 주택정책의 목표를 모두가 양질의 원하는 주택에서‘ 화합된 커뮤니티를 이루며 살 수 있게 하는 것 으로 설정하고’ , 2008년 16개 항목의 를 제정하여 평생 거주 가능한 주택건설을 촉진하였다

'Lifetime Home Standards' .

년까지 모든 공공주택에 적용하고 년에는 신규주택까지로 적용을 확대하는

2011 2013

것을 추진하고 있다 모든 연령층이 편안하게 거주할 수 있는 커뮤니티. ‘ (Lifetime 조성을 위해 교통 판매시설 녹지공간 화장실 등을 갖춘 우수한 neighborhoods)’ , , ,

설계사례에 대해 지방정부가 표창하는 시스템을 도입하였다 또한 평생 거주 가능한. 주택과 모든 연령층을 포괄하는 커뮤니티를 통해 주거와 보건 돌봄의 연계를, 강화하였다.

영국 고령자주택에 대한 선택은 재택생활의 지속과 이를 위한 주택수리지원 지원, 가능한 주택으로의 전거 고령자시설로의 전거 가족과의 동거 등에서 가능하다 이와, , . 관련하여 향후 일반주택과 과거 입소시설의 중간에 위치하는 고령자 보호 주택(sheltered

을 더욱 확대하는 방안을 검토하고 있다

housing) .

외국사례의 시사점 2.

사회경제적 여건 변화와 그에 대응하는 선진국의 고령자 주거정책을 살펴본 결과, 다음과 같은 시사점을 얻을 수 있었다.

첫째 고령화시대에는 주택개보수 등 재고주택 관리가 중요하다 일본과 영국 모두, . 공영주택 정비 일반주택 주택개보수 등을 통해 기존재고를 효율적으로 활용하고 있다, . 따라서 미래의 지역별 주택수요 분석의 결과를 통해 현재 시행되고 있는 재개발 재건축ㆍ 사업의 수요와 실현가능성 및 이를 바탕으로 한 기존 주택의 다양한 활용방안을 함께 연구할 필요가 있다.

둘째 고령자 거주 재고주택 관리는 고령자의 거주안정을 높이는 취지에서 진행되어야,

(18)

한다 고령층은 현재 거주하는 주택 또는 커뮤니티를 벗어나지 않으려는 경향이 강하다. . 이를 감안해 미국은 주택개조비용을 줄이기 위해 주택 공급시 고령층 거주에 필요한, 시설기준을 갖추도록 유도하였고 일본은 고령자용 우량 임대주택 제도를 실시하였다, . 셋째 고령층의 주택문제 해결 및 주거생활안정을 위해 주택정책과 복지정책을, 연계하는 것이 중요하다 일본은 주생활기본법. 「 」 「, 고령자의 거주안정 확보에 관한 법률」 등의 제정을 통해 고령자의 일상생활을 지원하고 편리한 거주환경을, 확보함으로써 주택정책 및 복지정책의 긴밀한 연계를 구축하였다 미국은 고령자의. 신체적 특성과 기존 주택 및 커뮤니티에서 계속 거주하려는 심리적 주거 선호특성을 고려하여 지역의 비영리 기구와 협력하여 고령가구를 위한 주택건설 및 리모델링, 일상생활지원서비스 등의 정책을 시행하였다.

마지막으로 고령화에 대응한 주택정책은 복지 의료 고용정책 등과 연계하여, , , 추진되어야 하며 정부기관 뿐만 아니라 관련 민간 사회단체 간의 역할분담과 협력적, , 관계가 중요하다 무엇보다도 주거 복지 의료서비스 등 고령자 케어를 위한 지역적. , , 연계를 강화해 나가는 것이 중요하다.

제 장 사회 경제적 여건변화에 대응한 주택정책 방향 5 . ㆍ

년 주택정책 비전과 목표 1. 2020

주택시장은 기존의 공급중심에서 수요중심의 정책으로 변화하는 전환기를 맞고 있다.

그간 꾸준한 공급정책으로 주택 부족 문제가 어느 정도 완화되어2008년을 기점으로 신주택보급률이100%를 넘어서는 성과를 보였다고는 하나 아직은 주택시장 양극화, , 주거비 부담 증가 등과 같은 해결해야 할 정책과제들이 남아있는 실정이다.

또한 글로벌 금융위기와 재정위기로 인한 세계경기 위축과 그에 따른 성장둔화, 실질가계소득 감소 등과 맞물려 최근 가계부채 문제가 불거지면서 우리 주택시장의

(19)

향방에 대한 관심도 더 증대하고 있는 상황이다.

주택시장의 성과와 주택정책의 과제 그리고 주택시장의 뉴트렌드와 중장기 주택수요, , 외국의 고령자 주거정책에 대한 검토를 기반으로 2020년 우리 주택정책이 나가야 할 정책비전으로 주택으로 인한 걱정이 사라지고 국민 누구나 안정된 주거생활을, 영위할 수 있는 환경에 대한 열망과 주거철학을 담은 집 걱정 없는 사회 안정된‘ , 주거 를 설정하였다’ .

이 정책비전에는 모든 국민이 적정한 주거비용으로 안정된 주거생활을 영위할 수 있는 기회를 제공한다는 경제적 사회 통합적 의미가 담겨 있을 뿐 아니라,ㆍ 교통 교육 의료 등 생활서비스가 잘 갖추어지고 이웃과 어울려 살며 품격 있는ㆍ ㆍ , , 주거문화를 향유할 수 있는 생활공간을 제공하는 시설적 문화적 의미가 내포되어 있다.ㆍ 주택정책 비전 실현을 위한 대 정책목표로는 첫째 사회 경제적 여건변화와 새로운3 , ㆍ 주택수요에 대응하는 주택공급체계 구축 둘째 국민의 생활안정과 주거생활의 질, , 향상을 위한 주거복지정책 구현 셋째 사람과 환경 공동체를 생각하는 지속가능한, , , 주거생활 중심의 재정비 추진을 설정하였다.

이 같은 대 정책목표를 추진하기 위해 주택수요 변화 및 주거서비스 수준 향상3 요구에 대한 신속 정확한 대응 서민지향적 주택정책 효과의 극대화 주거복지지원, , 정책의 효율성 극대화라는 정책적 지향점과 재고주택의 효율적 관리 서민 삶의 질을, 높이는 기반으로 주거생활의 질적 향상 도모 새로운 주택유형과 규모에 대한 소비요구에, 부응하기 위한 창조적 고품격 주택공급 기반 구축이라는 현실적 요구 사항을 반영한ㆍ 주택정책을 수립할 필요가 있다.

사회 경제적 여건변화에 대응한 주택정책 추진방안 2. ㆍ

인구변화 등 사회 경제적 환경변화에 맞춘 주택공급체계 구축

1) ㆍ

수요변화에 대응한 맞춤형 주택공급 추진을 위해 ‘2010년 인구주택총조사 미래’, 주택시장 트렌드를 바탕으로 주택공급 계획을 현행 연평균50만호에서 연평균 40만호,

(20)

향후10년간 총 400만호 공급으로 조정할 필요가 있다 또한 인가구 등 소형가구. 1 증가 고령자의 주택규모 축소 희망 등을 감안하여 중소형주택 공급을 확대하여야, 하며 공공부문의 주택공급 물량 재검토 및 공공임대주택 재고를 확충해 나가야 한다, . 이와 더불어 민간이 다품종 생산을 할 수 있도록 주택수요 공급 관련규제 완화를ㆍ 지속적으로 추진할 필요가 있다 이를 위해 주택청약제도 및 다주택자 중과세제도. 등 서민주거안정과 주택시장 안정을 위해 시행하고 있는 현행 가구 주택 중심의1 1 주택수급시스템을 재검토하고 기준을 명확히 할 필요가 있다, .

고령화 소형가구 증가 등의 추세를 감안할 때 신도시와 도시외곽의 대규모 택지개발ㆍ , 등은 지양하고 도시내 중소형주택 공급을 확대가 요구된다 이는 경제의 고성장에, . 따른 인구성장시대에서 인구증가율 둔화 및 정체의 시대로 진입 비시가화지역 훼손, , 대도시 외곽지역 개발가능지 감소 및 자연환경의 가치 증대 등에 따른 대안적 방안이 된다.

초고령사회에 대비한 고령자 주거안정정책 개발 2)

이를 위한 정책방안으로 노인연령과 신체적 특성에 따른 고령자 차등 주거지원 기준을 시급히 마련할 필요가 있다 기존 커뮤니티에서 편안하게 (Supportive Housing) .

거주할 수 있도록 고령자용 주택 개조에 대한 지원이 이루어져야 하며 자립생활이, 어려운 노인층 혹은 76세 이상의 대상층은 케어 서비스와 생활안정 서비스가 함께 지원될 수 있도록 추진되어야 한다.

또한 고령자 수요에 대응한 고령친화적 주택의 공급 확대가 필요하다 신규주택은. 무장애주택(barrier-free)으로 건설하도록 단계적으로 의무화를 추진하고 이를 위한, 고령자 거주주택 설계기준 마련과 고령자 안정적 거주를 위한 고령자주거지역 지정이 필요하다.

앞서 제시한 고령자 주거정책을 추진하기 위해서는 시 군 구별 고령자거주ㆍ ㆍ 현황지도를 작성하여 현재65세 이상 고령자나 향후 고령화가 예상되는55세 이상 인구층의 지역별 거주실태 및 변화양상을 파악할 필요가 있다 뿐만 아니라 고령자의.

(21)

건강수준을 고려한 다양한 주택모형 개발이 유도되어야 하며 이를 위한 제도적 뒷받침 또한 필요할 것이다.

서민 중산층의 주거생활안정 강화 3) ㆍ

서민층이 일상생활 영위에 큰 어려움 없이 경제적으로 지불가능한 양질의 주택공급을 확대할 필요가 있다 이를 위해 주택구입시 공공주택의 경우 시장가격에 분양하되. , 분양가격의 일부는 정부가 지원하도록 한다 정책적 지원은 공공주택을 분양받거나. , 기존 주택 또는 민간주택을 분양받을 경우에도 동일하게 적용하고 소비자는 정책지원, 유형을 선택하도록 한다 이와 더불어 주거비 부담을 줄일 수 있는 차지형. (借地型) 주택공급 방안에 대해 검토할 필요가 있다.

안정된 주거는 지역에 대한 거주민의 소속감을 높이고 자녀의 교육이나 일상생활에도, 긍정적 영향을 미치므로 정부는 지역사회 발전과 국민의 주거생활 안정을 위해, 서민 중산층의 자가보유를 촉진하고 전체 자가 보유율을 선진국 수준인ㆍ , 65%까지 제고할 필요가 있다.

또한 공공임대주택 재고를 선진국 수준으로 확충(2018년 전체 재고주택의12%)하면 전월세 시장의 근본적 안정 기반이 마련돼 서민 중산층의 주거안정성이 크게 높아질ㆍ 것이다 임대주택 공급 활성화와 재고의 안정적 확보 이외에도 임대주택 재고의 효율적. 활용과 관리를 위해서는 공공임대 입주자 소득 자산심사 강화로 실제 필요한 계층에게ㆍ 지원하여야 한다.

재고주택 관리 선진화 4)

주택공급 확대를 위한 정부 노력으로 2011년 11월 현재 주택재고 약 1500만호에 이른다 특히. , 1970년대 이후 공급된 공동주택의 노후주택으로 구분되는 재고가 빠르게 증가하고 있는 만큼 선진적 수준의 재고주택 관리는 장래 국민 주거생활과 주택시장, 안정을 위해 매우 중요한 부분을 차지할 것으로 예상된다.

재고주택 관리를 효율적으로 하기 위해서는 기존주택 뿐 아니라 앞으로 건설될

(22)

주택에 대한 기준이 마련되어야 기존주택은 수명을 연장하고 신규주택은 장수명 으로 건설되어야 한다.

선진 공동주택 관리를 위해 공동주택 관리의 투명성 강화 및 효율성을 확보하여야 할 것이다 이를 위해 선진 공동주택 관리를 위한 제도적 장치 마련을 위해공동주택. 관리의 투명성이 확보되도록 주택관리업자 및 사업자 선정제도를 개선할 필요가 있다.

또한 공동주택 관리업무를 시설물 유지관리 뿐만 아니라 입주민 생활 관리 환경관리, 등 공동체 형성으로 확대해야 한다.

커뮤니티 보존 및 정비사업의 공공성 강화 5)

주민 참여 활성화 등을 통해 커뮤니티 유지 및 조기 복구를 촉진시켜야 할 것이다.

이를 위해 재정비시 현지개량방식을 확대하고 육아 교육 문화예술공연 등 다양한, , , 커뮤니티 사업 발굴 임대단지내 일자리 창출을 위해 각 단지마다 사회적 기업을, 유치하는 등 임대주택 단지를 품격 높은 주거공간으로 조성하기 위한 다양한 지원책을 추진하여야 할 것이다.

지속가능한 주거생활을 영위하기 위해서는 도시재정비 사업을 물리적 정비 중심의 깨끗한 마을 만들기 사업에서 커뮤니티 보존 재생 중심의 살기 좋은 마을 마들기ㆍ 사업으로 전환하여야 한다.

정비사업은 수익성과 함께 공공성도 고려될 수 있도록 정부지원을 확대하고, 조합형식의 민간주도 방식을 민관 협동형으로 전환할 필요가 있다 또한 지역별. 주택시장에 맞춘 차별화된 정책을 추진하여 주택이 부족한 수도권 및 지방 대도시를 중심으로 지속적으로 주택을 공급하고 지방 중소도시는 노후도심 재정비 노후주택, , 개보수 공가 활용 등을 추진하여야 한다, .

재건축 및 정비사업시 다양한 주택수요에 대응함으로써 수요에 맞는 도시 주거공간을 창출하여야 할 것이며 성장정체도시 주거지원 정책 프로그램을 마련하여 인구감소, 및 산업쇠퇴를 겪고 있는 지방도시민의 주거안정성을 강화할 수 있도록 지원할 필요가 있다.

(23)

국민의 고품격 주거생활 지원 강화 6)

이를 위한 정책방안으로는 녹색주택 공급 활성화 안전하고 쾌적한 주택공급 등 선진국형, 주거수요에 대응할 것을 제안하였다.

녹색주택 공급 활성화를 위해 ‘2020년까지 그린홈 200만호 연간( 20 25∼ 만호) 건설 과 같은 선언적 목표가 제시돼야 할 것이다 아울러 이를 실행하는 방안인 에너지’ . 의무 절감률을 2012년부터 각 연도별로 단계적으로 제시하고 목표달성을 위한 노력을 경주할 필요가 있다.

현재 적용되고 있는 에너지 절감을 위한 건축물 에너지 절약기준 건물에너지, 효율등급제도 등 다양한 제도와 사업을 통 폐합해 나가야 하며 이를 위해ㆍ , 주택건설기준 제 조 이 아닌 주택법에 그린홈을 명시할 필요가 있다 이와 더불어( 64 ) . 그린홈 활성화와 관련시장 확대를 위해 민간주도의 그린홈단지 시범사업을 국가 지자체 주민 공동참여를 통한 그린홈 마을 조성사업으로 확대될 필요가 있다.ㆍ ㆍ 이 밖에도 건강주택의 원활한 보급을 위한 기반을 마련하고 소음 등 주거환경 측면이, 강화될 수 있도록 관련제도 개선이 필요하다 웰빙 여가용 세컨드하우스 등 선진국형. , 주거수요에 부응하여 한옥 건설에 대한 주택기금 지원이 필요하다 지진 강우 등에, . , 대비한 안전주택이 보급될 수 있도록 안전기준을 강화하고 재해위험지역의 주택건설, 억제를 추진하여야 할 것이다.

주택정책 추진 주체간 역할 재정립 7)

수요 다양화에 대응해 나갈 수 있도록 민간의 창의성과 자율성을 적극 활용하여야 한다 민간 역량 강화를 위해 정부지원 방식을 자금 등 업체에 대한 직접지원 방식. 위주에서 기준 제시 간접지원 등으로 다양화할 필요가 있다, .

민간의 역할을 강화하고 자율성을 확대하기 위해서는 규제 위주의 주택 건설 공급관련 제도를 개편하고 공공의 주택건설 비중을 점차 축소하여 서민 주거복지ㆍ , 지원에 역량을 집중할 필요가 있다.

그러나 공공과 민간의 역할분담은 저소득층을 위한 임대주택과 저렴한 주택의 재고가

(24)

일정 정도 확보되었다는 전제하에 정부의 역할을 최소화하고 시장기능을 중시하는 형태로 진행되어야 할 것이다.

또한 변화하는 주택시장 여건에 부응하고 주택정책의 질적 향상을 위해 중앙정부, 지자체 등의 역할 재정립하여야 한다 중앙정부는 계획수립 비전제시 조정업무 등을. , , 수행하고 지자체는 지역실정에 맞게 시장안정 관리 택지공급 주택건설 주거복지, , , , 업무 등을 주도적으로 추진할 필요가 있다.

제 장 결론 6 .

정책 기여도 1.

이 연구는 최근 일어나고 있는 사회 경제적 여건변화가 주택시장의 구조를 변화시켜ㆍ 새로운 주택시장 환경이 조성되고 있는지 그리고 새로운 시장 환경이 조성되고 있다면, 그에 부합하는 주택정책과 주택정책 패러다임이 정립될 수 있도록 정책방안을 제시하는 것을 목적으로 수행되었다 이를 위해 이 연구에서는 다양한 시장변동 요인을 분석하고. 새로운 주택시장 트렌드와 국민의 주택수요 행태변화 양상을 도출하였다.

또한 인구 및 사회경제적 여건변화와 주택시장 뉴트렌드 등에 입각해 중장기 주택수요를 전망하고 새롭게 도출된 주택수요에 부합하는 맞춤형 주택정책 추진 방안을, 인구 및 가구변화 소득 변화 주거복지 도시 정비 등으로 구분하여 제안하였다, , , .

이 같은 연구 내용은 정책적으로 많은 기여를 할 것으로 판단된다 현 주택시장의. 변화 상태나 수준을 인식하는데 기준이 되는 바로미터(barometer)로 역할을 수행할 수 있을 것이다 주택정책의 성과와 과제 주택에 대한 국민 선호도 조사 주택시장. , , 구조변화 여부에 대한 분석 주택시장의 뉴트렌드와 중장기 주택수요의 변화 등은, 주택시장과 주택정책 현 수준을 정확히 이해하는데 도움을 준다.

둘째 인구부문의 화두라 할 수 있는 베이비붐 세대의 은퇴와 빠른 고령화에 대한,

(25)

대응책을 제시하고 있다 베이비붐 세대와 고령자의 주택규모 축소 의향에 대한 조사. 결과 주택정책 추진방안에서 제시하고 있는 연령대별 고령자거주 상황을 나타낸, 고령자거주 지도 고령자 주거지원 모형 등을 활용하면 고령화사회에 대비한 고령자, 주거정책 방향을 명확히 설정할 수 있을 것으로 판단된다 예를 들어 다음과 같은. 주택관련 법령의 제 개정을 추진할 수 있다.ㆍ

고령화에 대비한 세대친화형(age mix) 주택단지 개발 건의

1. 세대친화형(age mix) 주택단지 개발

항 목 법 규 관련 조항 조 치

용어의 정의 주택법 제 조2 세대친화형 주택단지 용어 정의 신설 필요

공급시설 주택건설기준

세대친화형 주택단지의 공급시설 규정:

기존 주택단지와 차별화 노인용 시설 및 프로그램 확대

( )

저출산 대응 아동보육 및 육아시설 설치 기준 확대 건의 주택건설기준 등에:

② 관한 규정

2 _ 아동보육 및 육아시설 설치 확대 기준

구 분 관련 조항 건설 기준

영유아 보육시설 어린이집

( )

55 제 항4

기존 세대 이상 단지 명 이상 보육 ( ) 300 : 21

세대 이상 단지 명 이상 보육 가능 규모 500 : 40

개정 세대 이상 단지 의무 설치 세대당 명 이상

( ) 100 , 100 10

보육 가능 규모

유치원 52 2000세대 이상 단지에 설치 의무화

어린이 놀이터 46 50세대 이상 단지에 설치 의무화 세대당( 3등 원단위)

셋째 새로운 중장기 주택수요를 기반으로 주택공급계획을 재점검하는 기회를 제공할, 것이다 이를 통해 지역별 유형별 규모별 주택수요에 입각한 적정 수준의 주택공급이. ㆍ ㆍ 가능하게 될 것으로 판단된다.

넷째 임대주택 건설에 따른 정부의 재정부담 경감에 기여할 것이다 저소득층의, . 주거안정을 위한 임대주택의 다양한 공급과 임대주택 재고 관리를 위한 방안을

(26)

제시함으로써 이용자의 수요 맞춘 실질적 혜택을 확대할 수 있을 것이다.

다섯째 저소득층과 중산층의 자가소유 촉진으로 주택시장에 기여할 것이다, . 서민 중산층의 내 집 마련 지원정책이 주택정책의 주요 과제로 선정되고 이의 수행을ㆍ , 위한 다양한 정책수단과 지원 프로그램이 발전하는데 기여할 것이다 이러한 정책추진은. 중장기적으로 주택시장에서 주택 전월세 가격안정과 저소득층 거주안정 주거비 부담, 경감을 가능하게 할 것이다.

여섯째 주택을 거주자와 커뮤니티 그리고 지역사회의 관점에서 이해하는 기회를, , 제공할 것이다 향후의 주택정책이 도시공간의 이용과 도시 활력 충전을 위한 주거지. 조성사업으로 인식되어 종합적 거시적 차원의 주택종합계획 수립에 기여할 것이다.ㆍ

정책기여 관련부처 및 법령

정책 당국자

수요맞춤형 주택정책

수립

정부의 재정부담 경감

사회통합 구현에 기여

국토해양부

보건복지부

기획재정부

주택법

제 조 제 조 제 조 - 2 , 5 , 9 ,

62 임대주택법

제 조 제 조 제 - 2 , 6 , 20

주택건설기준

조 제 조 등 - 55 , 46

국가재정법

제 조 장기재정운용 - 7 (

계획의 수립 등) 서민

중산층

내 집 마련기회 확대

저렴한 주택 수혜

주거비 부담 경감

주거생활의 질 향상

노후대비 부담 완화

그림 1. 연구의 정책적 기여도

향후과제 2.

여건변화를 반영한 지속가능한 주택정책 추진체계 구축 실현 1)

인구증가 폭 둔화 고령자 가구 및, 1~2인 소형가구 증가와 같은 인구구조 및 가구구성 변화 인구사회학적 변화요인 등을 반영한 수요맞춤형 주택공급 실현으로 수급 불안을, 해결할 필요가 있다 이는 지역별 시기별 주택규모별 주택수요와 공급 간의 불일치로. ㆍ ㆍ

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발생하는 서민주거 불안을 수요맞춤형 주택수급정책으로 해결 가능하다.

이 결과 첫째 경제의 안정성장시대 진입 도시화율 정체 생산가능인구 감소 등, , , 주택시장을 둘러싼 미 거시적 경제요인을 반영한 주택정책으로 주택시장의 안정성이ㆍ 크게 제고될 것으로 기대한다.

둘째 다양한 주택 다양한 주거지 조성으로 경쟁력이 한층 강화된 도시로 재탄생할, , 것이다.

셋째 소비자 욕구에 부응하는 고품질의 주거환경 제공이 필요하다 앞으로는, . 가구구성원 연령 가주자의 경제활동 내용과 시기 등을 반영하여 거주자가 기대하는, , 욕구를 충족시키는 쾌적하고 안락한 고품격 고품질의 주거문화를 실현하게 될 것이다.ㆍ 넷째 기존 도심의 복합용도개발 정체 및 쇠퇴도시의 재정비 등 사람이 모이고, , 왕래가 이루어지는 도시 주거환경 조성으로 도시의 경쟁력이 제고될 것이다.

다섯째 물리적 시설로서의 주택이 아닌 지역과 사람 환경 통합을 중시하는, , , 거주공간으로서의 주택을 창출하는 기반이 갖추어질 것이다 이에 따라 다양성을 갖춘. 주거지 생활의 편리를 실현하는 공간으로서의 주택 지구 환경과 이웃 커뮤니티를, , 생각하는 개발이 적극 추진될 것이다.

여섯째 임대주택 등 서민이 접근할 수 있는 양호한 주택과 주거환경 제공으로, 주택으로 인한 차별이 사라지는 사회통합에 기여할 것이다.

일곱째 재난에 강한 주택 국민이 안전한 주택의 공급 확대에 기여할 것이다 폭우, , . , 폭염 지진 등 재해 위험지역에 위치한 주택비중 감소 및 재난에 강한 주택 필요성에, 대한 인식이 강화되고 재난에 강한 주택 공급 보편화로 재난으로 인해 국민이 불편을, 겪는 사회안전망 약화 문제가 원천 차단될 것이다.

선진국 수준의 양적 질적 주거지표 실현과 서민 주거안전망 구축

2) ㆍ

수요자가 원하는 주택규모 입지 시설 제공으로 국민 주거생활의 양적 질적 향상과, , ㆍ 주택정책에 대한 국민만족도 제고에도 불구하고 지속되고 있는 서울 부산 등 대도시, 일부지역에서의 주택부족 문제를 해결하여야 한다.

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첫째 주택공급 확대를 통해 주택보급률을 전국, 101.9%(2010)에서 105% (2020), 수도권 99.0%(2010)에서 103%(2020)로 상승하는데 기여할 것이다. 또한 천인당주택수도 전국 364 (2010)호 에서 409 (2020)호 로 상승시킬 수 있을 것이다.

둘째 서민의 주거안정 기반 강화와 지역간 계층간 주거서비스 격차 완화로 선진국, ㆍ 수준의 서민 주거안전망 구축을 앞당길 것이다 임대주택 중소형 주택 서민층이 지불. , , 가능한 기능형주택을 전체 주택의80% 내외로 공급하여 서민층의 주거안정 기반이 크게 강화될 것이다.

셋째 양질의 저렴한 주택 주거비 부담이 적은 주택공급 확대로 서민층의 주거욕구, , 충족에 기여할 것이다 장기임대주택 재고 비중이. 2010년 5.5%에서 2020년 12%

이상으로 확대됨에 따라 저소득층과 서민층의 주거안정과 물리적 주거상태 개선에 크게 기여할 것이며 최저주거기준 미달가구에 대한 지원 강화로, 2010년 기준184만 가구 수준 전체 가구의( 10.6%)이던 최저주거기준 미달가구가2020년60만 가구 전체( 가구의 3%) 내외로 감소하여 계층간 주거서비스 격차 완화에 기여할 것이다.

넷째 공공 및 민간임대주택 재고 확대로 전월세시장 안정 및 서민주거 안정성 향상에, 기여할 것이다 공공 및 민간임대주택 재고 확대로 주택시장 변동에 따른 영향 감소로. 전월세시장 안정에도 기여하게 되어 서민층의 주거안정성을 향상시키는데 기여할 것이다.

서민층의 주거안정과 자가소유를 촉진하는 주거복지 실현하기 위해 서민이 적은 부담으로 주택을 구입 임차할 수 있는 시스템이 더욱 강화되고 저출산 고령화에ㆍ , ㆍ 대처한 지원 역량도 강화하고 저렴한 소형주택 공급 확대로 무주택 서민들의 초기, 주거비 부담을 완화시켜 줄 것이다.

다섯째 도시 저소득 주민의 불량주거지 주거환경 개선 등 누구나 삶의 질을 높이는, 기반으로 주택정책을 활용하는데 기여할 것이다 주거복지지원 대상에서 제외된. 차상위층 주택법에서 정하고 있는 주택외의 시설에 거주하고 있는 국민 등 주거환경, 수준이 심각한 계층을 대상으로 주거이동을 지원함으로서 주택이 국민의 삶의 질을 높이는 기반으로 활용되도록 유도하는 기능을 수행할 수 있을 것이다.

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주거생활 안정 실현과 선진 주택시장 환경 조성 3)

첫째, 2020년 자가보유율 65% 실현으로 주택시장의 안정성과 투명성을 제고할 수 있을 것으로 기대된다 자가보유율을 선진국 수준으로 향상시켜 서민주거 안정성을. 강화하고 새로운 주택수요 반영한 자가소유 촉진정책으로 주택거래 기법이 선진화되고, 주택시장의 투명성도 제고할 수 있을 것이다.

둘째 주택수급 균형을 통한 주택시장 안정 기조를 유지하고 도심내 복합용도개발에, , 의한 주택보급 확대로 도시 가구 분화에 능동적 대응이 가능할 것이다 수요가 많은. 도심내 주택공급 확대로 필요한 곳에 주택을 공급 하는 주택수급 균형정책으로

‘ ’ ‘ ’

주택시장 불안을 차단할 수 있다.

셋째 인구 사회경제적 여건변화와 주택보급률 향상 인당 주거면적 증가 등에, , , 1 따라 주거수준 등에 대한 요구도 다양화 고도화됨에 따라 시장 기능 및 재고주택ㆍ 중시 정책으로 전환이 필요하다 소비자 수요에 신속 대응할 수 있는 시장 기능 강화로. 소비자권익이 한층 강화되고 기존 주거지나 주택에 대한 유지관리를 위한 기법이, 발전할 것으로 기대된다.

넷째 저출산 고령화의 빠른 진전 주택보급률 확대 주택시장의 국지성 강화 등, ㆍ , , 주택시장의 여건 변화를 반영하여 기존의 양적 접근에서 질적 접근으로 주택 중심에서, 인간 중심으로 하는 주택정책의 기본 틀 전환으로 주택정책 수립 및 집행 주체 간 역할이 재정립되는데 기여할 것이다.

맺음말 3.

이 연구는 인구주택총조사‘ ’, ‘주거실태조사 등 국민의 일상적 주거생활을 조사와’ 계량적 기법을 활용하여 주택시장의 구조변화 여부를 판별하고 그에 입각해 주택시장의, 뉴트렌드를 주택 고품격 주거 도시공간 수요의 관점에서 풀어내고 있다는 점에서, , , 기존 연구와는 차별화되는 특징을 지니고 있다.

또한 인구 및 가구 사회 경제 도시공간구조 그리고 주택에 대한 국민 선호도를, ㆍ , ,

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활용하여 미래사회를 전망하고 이에 입각하여 주택정책 과제를 풀어나가고 있다는, 점과 지역별 유형별 규모별 주택수요를 추정했다는 점 그리고 고령자 주거정책의ㆍ ㆍ , 효과성을 높일 수 있도록 고령자거주 맵을 제안하고 있는 점 역시 이 연구의 특징이라 할 수 있다 다만 시간 및 예산 제약 상 다양한 사회 경제적 요인을 반영한. , ㆍ 주택시장구조분석모형을 다루어보지 못한 점은 아쉬움이 있다.

그러나 이 연구가 최근 주택시장과 관련한 변화가 단순히 인구요인에 의한 것만이 아니라 주택시장 내 외적 요인들이 복합적으로 작용해 일어난 것임을 확인시켜 주고, ㆍ 있다는 점에서 향후 주택시장과 주택정책 관련 연구를 수행하는데 있어 매우 의미 있는 자료로 이용될 수 있을 것으로 생각한다 앞으로 이 연구보다 한층 향상된. 주택정책에 대한 연구가 다양한 분야에서 이루어지기를 기대한다.

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