도시 및 주거환경정비법 #3
2018년 1학기 토지공법
신한대학교 공공행정학과
10주차
20. 관리처분계획의 수립절차
□ 관리처분계획의 의의
정비사업의 경우에는 행정주체가 정비구역을 지정하고 직접 사업시행자가 되거나 조합의 설립과 정에서 그 인가권을 가지며 사업시행자에게 토지수용권 등을 부여 하는 등 공법적 통제 하에 사업이 진행된다
- 따라서 그 정비사업의 결과를 분배하는 문제에 있어서도 공행정이 개입하도록 정해져 있고, 그 분배에 있어서 기준이 되는 것이 관리처분계획이다.
분배의 기준이 관리처분계획의 인가를 통해 확정되면 이전고시(법 제54조), 청산
20. 관리처분계획의 수립절차
20. 관리처분계획의 수립절차
□ 관리처분계획의 작성
기존건축물을 철거하기 전에 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립
① 관리처분계획의 내용
ⓐ 분양설계 ⓑ 주소 및 성명 ⓒ 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
ⓓ 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있 은 날을 기준으로 한 가격
ⓔ 정비사업비의 추산액
ⓕ 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
20. 관리처분계획의 수립절차
② 주택 등 건축물의 분양 받을 권리산정 기준일
ⓐ 고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기억제를 위하여 기본계획수립 후 정비 구역지정·고시 전에 따로 정하는 날의 다음 날로부터 기준 산정
ⓑ 분양 받을 권리 산정 기준을 지방자치단체의 공보에 고시
③ 보류지 등
ⓐ 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물 포함)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다.
ⓑ 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다.
20. 관리처분계획의 수립절차
④ 재산 또는 권리의 평가
ⓐ 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업
ⓑ 주택재건축사업 및 가로주택정비사업
21. 관리처분계획의 법적 효과와 준공인가 및 이전고시
□ 관리처분계획의 법적 효과
권리·의무의 확정 : 관리처분총회 결의 무효확인 소송 등을 제기할 수 있다.
이전고시 및 청산금 부과 처분 등의 기초
: 관리처분계획은 권리배분과 의무귀속에 관한 포괄적인 행정계획으로써, ‘장래’
의 권리·의무귀속에 관한사항을 확정하며 후속하는 집행행위 즉 이전고시(분양 처분) 및 청산금 부과 처분에 의해 실현된다.
21. 관리처분계획의 법적 효과와 준공인가 및 이전고시
건축물 철거의 요건
: 권리·의무가 정해질 것을 요구하며, 이전에 관리처분계획의 수립 의무화함.
사용·수익의 제한
: 이전의 고시가 있는 날까지 종전의 토지 도는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 얻은 경우에는 그러하지 아니함.
21. 관리처분계획의 법적 효과와 준공인가 및 이전고시
주택의 공급
① 관리처분계획에 따라 토지 등 소유자에게 공급하여야 한다.
② 대통령령이 정하는 범위 안에서 시장·군수의 승인을 얻어 사업시행자가 이를 따로 정할 수 있다.
③ 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 주택공사 등은 조합이 요청하는 경우 주택재개발사업의 시행으로 건설된 임대주택을 인수할 수 있다
④ 임차인의 자격·선정방법·임대보증금·임대료 등 임대조건에 관한 기준 및 무 주택세대주에게 우선분양 전환하도록 하는 기준 등에 관하여는 별표 3에 규정된 범위에서 시장·군수의 승인을 받아 사업시행자가 따로 정할 수 있다.
21. 관리처분계획의 법적 효과와 준공인가 및 이전고시
일반분양자에 대한 효과
- 사업시행자는 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시 행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
- 일반분양자의 그 법적 지위가 사실상 관리처분계획에 의해 공급승인을 받으면 결 정되고 일반분양분이 20세대 미만인 경우에는 공급승인 없이 일반분양분이 관리 처분계획에 의해 확정되는 것이므로 일반분양자와 조합원의 구별실익이 크지 않
21. 관리처분계획의 법적 효과와 준공인가 및 이전고시
□ 준공인가
절차
: 준공인가 신청 → 준공검사 실시 → 준공인가 및 공사완료고시 → 확정측량 및 토 지분할 → 이전고시/보고 → 등기촉탁 → 조합의 청산 및 해산
준공인가의 법적 성격
: 준공인가는 사업시행계획에서 정해진 내용에 따라 시공되었는가를 확인하는 준법률행위적 행정행위
21. 관리처분계획의 법적 효과와 준공인가 및 이전고시
통보 및 통지
: 시장·군수는 준공인가를 한 때에는 준공인가증을 사업시행자에게 교부하여야 한 다. 사업시행자는 준공인가증을 교부 받은 때에는 그 사실을 분양대상자에게 지체 없이 통지한다.
부분준공인가 및 사전사용허가
- 부분준공인가 : 원칙적으로 정비구역 내 전체에 대해 준공인가를 하여야 한다.
- 준공인가 전 사용허가
: 시장·군수는 준공인가를 하기 전이라도 완공된 건축물 이 사용에 지장이 없는
21. 관리처분계획의 법적 효과와 준공인가 및 이전고시
□ 이전고시
준공인가의 고시로 사업시행이 완료된 이후에 하는 관리처분계획의 집행행위로서 관리처분계획이 정한 바에 따라 정비사업으로 조성된 대지 및 건축물 등의 소유권 을 분양 받을 자에게 이전하는 행정청의 처분
이전고시의 법적 요건: 준공인가의 고시
- 사업시행자는 정비사업의 준공인가가 있은 때에는 지체 없이 이전고시에 관한 절차를 진행하여야 하므로 준공인가는 이전고시의 절차를 개시하기 위한 적법 요건이다. 부분준공인가가 있는 경우에도 준공인가가 있는 건축물에 한하여 이
21. 관리처분계획의 법적 효과와 준공인가 및 이전고시
이전고시의 법적 효과: 대지 및 건축물에 대한 권리의 이전
- 대지 또는 건축물을 분양 받을 자에게 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는
건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등
등기된 권리 및 주택임대차보호법의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전 받은
대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.
21. 관리처분계획의 법적 효과와 준공인가 및 이전고시
청산금 절차의 개시
- 대지 또는 건축물을 분양 받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가
격과 분양 받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행
자는 위 이전의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액을 분양 받은 자로부터
징수하거나 분양 받은 자에게 지급하여야 한다.
