❏ 소득 5~6분위에 해당하는 임차가구를 자가촉진 정책의 주요 대상계층으로 설정하는 것이 바람직할 것으로 판단됨
￮ 소득 1~2분위 가구는 주거급여와 영구임대 등 저렴 공공임대주택 공급, 3~4분위 임차가구는 국민임대주택 등 일반 공공임대주택 공급의 주요 대상계층으로 설정
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생애최초 주택구입가구의 특성분석 및 정책시사점￮ 자력으로 주택구입이 가능한 소득 7분위 이상 임차가구는 원칙적으로 자기자금 및 민간금융기관의 융자를 통해 주택을 구입토록 하고, 정부가 개입하는 자가촉 진 정책의 주요 대상계층은 소득 5~6분위로 설정하는 것이 바람직 - 소득 7분위 이상 계층의 경우 생애최초구입주택 거주비율이 30%를 상회한
반면, 소득 5~6분위 계층의 생애최초구입주택 거주비율은 20%를 하회 - 생애최초주택구입 가구의 경우 최초주택 구입까지 소요되는 기간이 10년
이상인 가구의 평균소득이 소득 6분위 구간에 속하므로 이 소득계층 가구에세 주택구입자금을 집중 지원하면 자가촉진에 상당한 효과가 있을 것임 - 가구생애주기 측면에서 볼 때 소득 5~6분위 가구는 가구형성기 후반 또는
가구성장기에 해당되어 정부지원에 의한 자가촉진은 형성기 및 성장기 가구의 주거안정에 크게 기여할 것으로 판단됨
- 현행 주택도시기금을 통한 주택구입자금 지원 상한소득이 6~7천만원(부부합 산)으로 설정되어 있어서 소득기준 측면에서는 적절한 것으로 판단됨
❏ 소득기준 외에 가구특성, 지역특성, 주택특성 등을 고려하여 지원을 차등화하는 방안 검토
￮ 현재는 주로 가구의 소득 및 자산기준에 의해 주택구입자금 지원대상을 결정하고 있음
￮ 가구형성 후의 무주택 기간, 가구원수, 가구주 연령 등을 고려하여 가구계수를 설정하여 대출 상한금액 및 금리를 차등화 하는 방안 검토
- 무주택 기간이 길고 가구원수가 많은 경우 대출금액을 상향조정하고, 일정금액 (예: 5,000만원) 초과분에 대해 역진금리 적용(예: 5,000만원 이하 2.5%, 5,000만원 초과분 2%)
- 가구주 연령이 낮은 경우 체증식 상환방식+만기구조 장기, 가구주 연령이 높은 경우 정액 상환방식을 유도하고, 쇠퇴기 가구(예: 55세 이상)인 경우 대출금리 인하
￮ 지역별로 소득수준과 주택가격이 상이한 점을 감안하여 광역지자체 단위로
제4장 결론 및 시사점
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소득계수와 주택가겨계수를 산정하여 대출 상한금액을 차등화 하는 방안 검토 - 예컨대 소득수준과 주택가격이 높은 서울은 소득상한과 대출상한금액을 상향조정
※ 실태분석 결과 서울, 인천, 경기, 대전, 충북은 타 지역에 비하여 자가 마련 소요기간이 상대적으로 더 길게 나타남
- 다만 대출상한금액을 높이는 경우 추가로 늘어난 대출금액에 대해서는 누진금 리 적용. (예: 원래 대출상환금액이 6,000만원일 때, 6,000만원까지는 2.5%, 6,000만원 초과분에 대해서는 3%)
￮ 광역지자체 내에서도 시군구의 특성에 따라 편차가 심하므로 중장기적으로는 시군구 단위의 조사·분석과 차별화된 정책 필요
- 주택가격 수준이 높은 시군구에서 자가를 구입하는 경우 소요기간이 늘어나게 되는데 이는 주택가격 수준이 높은 주거지 환경의 질, 주택의 질, 통근시간, 주택구입에 소요되는 시간 등 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하는 문제임 - 주택가격 수준이 높은 시군구에서 주택구입 시기가 늦어지는 이유가 저렴한
자가주택 재고의 부족이 문제일 경우에는 이러한 시군구 지역에 저렴한 자가 주택을 공급 할 수 있는 정책이 필요
❏ 생애최초 주택구입자금 대출에 대한 정보의 비대칭성 해소 필요
￮ 내집마련 디딤돌 대출, 수익공유형 모기지, 손익공유형 모기지, 주거안정주택구 입자금, 오피스텔 구입자금 등 주택도시기금에서 장기저리로 공적 주택구입자 금을 대출하고 있으나 이에 대한 정보부족으로 이를 활용하는 비중이 낮은 것으로 판단됨
- 주택자금 융자비율이 높아질수록 자가 마련에 소요되는 기간이 단축되는 것으로 나타남
- 생애최초주택구입 후 다른 자가로 이사한 가구의 경우 주택가격대비 대출비율 이 24% 내외이나 생애최초주택 구입가구의 경우 주택가격대비 대출비율이 평균 20% 이하로 나타남
- 주택도시기금에 의한 생애최초 주택구입자금 대출한도가 2억원 수준임을
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생애최초 주택구입가구의 특성분석 및 정책시사점감안할 때 평균적으로 주택가격의 20% 이하를 대출받고 있다는 것은 대상가 구가 생애최초 주택구입자금 대출에 대한 정보가 부족하기 때문인 것으로 판단됨
￮ 따라서 정부와 주택도시기금을 위탁관리하는 주택도시보증공사는 생애최초 주택구입자금을 포함한 모든 운용자금에 대해 홍보를 강화하여 정보의 비대칭성 을 해소시킬 필요가 있음
❏ 주택구입자금 대출 시 가구주 직업, 연령 등을 감안하여 DTI 규제 등 탄력 적용 검토
￮ 주택도시기금에 의한 주택구입자금 중 수익공유형 모기지, 손익공유형 모기지의 경우 대출한도 설정 시 연소득 4.5배 기준을 적용하고 있는 바 이를 재검토할 필요가 있음
- 중･저소득계층 가구는 고소득계층 가구에 비해 자영업 종사비중이 높아서 실제소득보다 증명할 수 있는 소득이 낮은 것이 일반적임. 따라서 대출한도를 연소득 4.5배를 6~7배로 상향조정하는 방안 검토
￮ 가구주 연령이 낮은 경우 향후 소득 증가의 가능성이 상대적으로 높다는 점을 감안하여 DTI를 상향조정하는 방안 검토
- 가구 형성기 및 성장기 가구의 가구주(예: 40세 이하)의 경우 DTI를 상향조정 (예: +10%p)하거나, 연소득 4.5배 기준을 6~7배로 상향조정하는 방안 검토
❏ 도심 내 양질의 저렴주택 공급정책을 추진할 필요가 있음
￮ 다른 지역여건이 같을 때 승용차 통근시간이 더 긴 지역에서 생애최초 주택을 구입한 가구의 구입 소요기간이 더 짧은 것은 외곽지역에 신규 주택공급이 더 활발하게 이루어진 것을 반영하는 것으로 판단됨
￮ 이제 도시의 외연적 확산이 한계에 다다른 상황이므로 도심 내에서 양질의 저렴주택을 확보하는 방안을 적극적으로 검토할 필요가 있음
- 특히 대도시 지역의 경우 지방정부는 자체적으로 주택종합계획을 수립하여
제4장 결론 및 시사점
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주택시장 여건변화 등을 면밀히 분석하고 주택유형별, 점유형태별, 규모별 주택수요를 추정하여 재개발, 재건축 등 정비사업을 추진할 때 양질의 저렴주 택이 공급될 수 있도록 정책적으로 유도할 필요가 있음참고문헌
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R E F E R E N C E
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