북한의 주거실태와 주택투자 소요 추정
김 근 용 | 국토연구원 연구위원
1. 북한의 주거실태
북한 당국은 인구, 주택과 관련된 통계자료나 주택정책을 공식적으로 발표하고 있지 않아 이 에 대한 정확한 자료를 확보하기 어렵다. 그러 나 선행연구와 전문가들의 의견을 종합해 보면, 북한은 가구 수에 비하여 주택이 아직 부족하고 상당수의 주택이 노후화되어 주민의 주거수준 이 매우 열악한 것으로 알려져 있다. 따라서 주 택보급률을 제고하기 위해 새로운 주택을 공급 하고 노후 주택을 개보수하여 주민의 주거수준 을 향상시키기 위해서는 많은 투자가 필요할 것 으로 판단된다.
이 연구에서는 북한 주택과 관련된 선행연구 와 최근 동향, 전문가 의견 등을 기초로 우선 북 한의 주거실태 및 주택정책을 살펴보고, 나아가 서 북한 주민의 주거수준 향상을 위해 필요한 주택투자 소요액을 추정한 다음, 개방 수준에 따른 장단기 대응방안을 모색해 보고자 한다.
북한의 인구, 가구 및 주택보급률에 관한 공 식적인 통계자료는 확인하기 어려우나 관련 기 관 자료와 기존 연구결과를 바탕으로 이를 추정
해보면 다음과 같다. 미 CIA에서는 2006년 현 재 북한의 인구를 약 2,311만 명으로 추정하고 있다. 또한 1997년 연구1)에 의하면 북한의 인구 는 2,052만 명이고, 가구는 481만호이므로 가 구당 가구원 수는 약 4.3명으로 추정된다. 가구 당 가구원수가 4.3명으로 변화가 없다고 전제하 고 2006년 인구를 기초로 가구 수를 산출해보 면 2006년 현재 북한의 가구 수는 약 537만호 로 추정된다.
주택재고의 경우 1993년 현재 북한의 주택 수 는 357∼392만 호로 추정된다.2)북한 주택정책 제4∼5기의 추진 과정을 참조하면 1994∼1998 년 기간 중 연간 3만호, 1999년 이후 연간 5만호 의 신규주택이 공급되었고 같은 기간 동안 멸실 된 주택이 없다고 가정할 때, 1994∼2006년 기 간 중 55만호의 주택이 증가한 것으로 추정된 다. 이 경우 2006년 현재 북한의 주택 수는 412
∼447만호, 주택보급률은 77∼83%로 추정된 다. 1970∼1980년대 남한의 주택보급률이 70∼
80%이었던 점을 감안하면, 양적 측면에서 볼 때 2006년 현재 북한의 주택보급률은 1970∼1980 년대의 남한 수준과 비슷한 것으로 판단된다.
1) 노용환·연하청. “북한 인구센서스의 정책적 함의: 인구구조와 특성”. 한국보건사회연구원. 1997. p.109 2) 윤혜정·장성수. “북한의 주택실태와 북한지역 주택정책 방향설정을 위한 연구. 1997.
북한 SOC의 현황 및 진출방안
북한 주택의 규모는 입주자의 사회적 계급에 따라 특호, 4∼1호로 다양하며, 시대별, 지역별 로도 건설규모가 상이하다. 1950∼1960년대에 건설된 주택의 경우 평균면적이 34㎡수준이었 으며, 1980년대 평양에 건설된 주택의 평균면 적은 100∼110㎡, 1990년대 공급계획에서 제시 한 기준면적은 평균 48∼57.6㎡이다. 2005년 현재 남한의 평균 주택규모가 66㎡(전용)인 점 을 감안하면 북한 주택은 남한에 비해 상대적으 로 소형임을 알 수 있다.
북한 주택의 경우 지역별로 차이를 보이지만 대부분의 주택이 임시주택 형태로 주택의 질적 수준이 열악한 상태이다. 평양의 경우 영구주택 이 85%를 차지하여 주택의 질이 비교적 양호하 지만, 직할시는 약 50%, 일반시와 농촌지역은 90% 이상이 구 가옥과 임시주택이어서 질적으 로 매우 열악하다. 주택의 노후화도 심하여 건 축 후 30년 이상 경과된 주택이 전체 재고주택 에서 다수를 차지한다. 전체 재고주택이 412∼
447만호로 추정되고 이 중 1978년 제2차 7개년 계획 이후 공급된 주택이 약 150만호로 추정되 므로 총 주택의 65%인 약 280만호가 노후주택 일 것으로 판단된다.
2. 북한의 주택정책 추진 현황
해방 이후 북한의 주택정책 추진과정은 크게
5단계로 나누어볼 수 있다.3)
제1기(1945년~1956년)는 국유화와 재분배의 시기로 민간주택을 국유화하고 재분배하는 과 정에서 주택부문에 대한 국가의 역할이 강화되 었던 시기이다.
제2기(1957년∼1976년)는 주택공급 확대기 로 전후 복구와 빠른 경제성장에 힘입어 북한당 국은 주민들의 주택소요 만족을 위해 본격적으 로 주택공급을 확대하였다. 1957년에서 1960년 까지 4년 동안 북한당국은 60만호의 주택공급 계획을 수립하여 15만호의 주택을 공급(연평균 3만 8천호)하였다. 1961년에서 1970년까지 10 년 동안에는 120만호의 주택공급계획을 수립하 여 80만호의 주택을 공급(연평균 8만호)하였으 며, 1971년에서 1976년까지는 200만호 공급계 획을 수립하여 88만호의 주택을 공급(연평균 15 만호)하였다.
제3기(1977년∼1989년)는 경제성장률 둔화 로 인해 신규주택의 공급이 위축된 주택공급 축 소기이다. 이 기간에는 연간 20∼30만호의 공 급계획을 수립하였으며, 실제로는 연간 7만호 정도의 주택을 공급한 것으로 추정된다.
제4기(1990년∼1998년)는 김일성 사망 이후 경제성장률이 마이너스로 돌아서면서 신규주택 공급 여력이 거의 없어 주택공급이 사실상 중단 된 시기이다. 이 기간에는 연간 3만호 내외의 주택을 공급한 것으로 추정되며, 주민들이 자조 주택을 건설하고 주택이 불법적으로 거래되기
3) 주택도시연구원 연구성과 발표회 자료인‘북한지역 주택투자 소요규모 전망(2002)’을 기초로 재작성한 것이며, 당초 연 구는 주택도시연구원이 사단법인 북한경제포럼에 위탁하여 이성우 교수(서울대), 임경수 교수(성결대), 윤원근 교수(협성 대)가 수행
시작하였다.
제5기(1999년 이후)는 주택공급이 다시 증가 한 시기이다. 김정일 체제 출범 이후 연간 약 5 만호의 신규주택을 공급한 것으로 추정된다. 그 러나 자조주택 건설과 불법적 주택거래도 지속 되고 있으며 일부 주민은 주택임대료를 부담하 는 것으로 알려지고 있다.
북한에서는 원칙적으로 국가 주도로 주택을 공급하고 관리한다.4)주택 공급은 노동자가 소 속된 직장에서 해당 노동자에게 주택을 배급하 는 형태로 이루어지고 있다. 주택의 관리 및 입 주권 배정은 시·도 인민위원회의 도시경영사 업소가 총괄하고, 그 집행은 해당 기업소가 담 당한다. 따라서 주택의 선택 및 소유에 대한 자 유 등 자본주의적 요소는 원칙적으로 배제된다.
주택의 관리와 관련하여 북한당국은 입주자로 부터 일정 금액의 사용료를 징수하고 있으며 현 재 가구당 사용료 수준은 알 수 없으나, 자료5) 에 따르면 북한 주민 월평균 임금의 10% 내외를 징수한 것으로 추정된다.
3. 북한 주택부문의 과제와 투자소요
1) 주택부문의 과제
북한의 대외개방의 정도에 따라 중단기와 장 기로 구분하여 주택부문의 개발과제를 살펴보
기로 한다. 먼저 중단기적 과제로 북한이 경제 특구를 중심으로 부분적인 개방을 하는 경우 경 제특구에서 발생하는 주택수요에 대응할 필요 가 있다. 경제특구 개발 초기에는 건설인력 중 심의 주거수요가 발생하고, 경제특구 개발이 완 료되어 본격적으로 사업이 시작되면 건설인력 뿐 아니라 가족단위의 주택수요도 발생할 것으 로 예상된다.
장기적 과제로 북한이 완전개방을 하는 경우 북한 전역의 주택수요에 대응할 필요가 있다.
북한의 현재 주택상황을 살펴볼 때 주택부족에 따른 신규주택 소요가 상존하고 있으며, 개방으 로 인한 소득 증가, 개발지역으로의 거주이동 등에 따라 새로운 주택수요가 발생할 것으로 예 상된다. 또한 노후화된 기존 주거지를 정비하는 사업도 필요할 것이다.
이와 더불어 북한의 주거문제를 해소하기 위 한 전략을 수립하는 것도 중요한 과제이다. 즉, 사업시행 주체, 시기, 재원조달 방안 등을 포함 하여 지역과 계층의 특성에 맞는 주거복지 프로 그램을 개발하여야 할 것이다.
2) 주택부문 투자소요
(1) 중단기 투자소요
경제특구 등을 중심으로 부분개방이 이루어 지는 경우를 상정할 때 주택부문의 투자소요는
4) 북한지역 주택투자 소요규모 전망(2002) 5) 북한지역 주택투자 소요규모 전망(2002)
북한 SOC의 현황 및 진출방안
단기와 중기에 따라 상이할 것이다. 특구개발 초기를 단기로 설정하면, 단기에는 건설인력이 거주할 수 있는 기숙사형의 집단 거주시설이 필 요할 것이다. 개성공단의 사례를 살펴보면 건설 인력은 기숙사에 거주하거나 주변의 기존 주거 지역에서 출퇴근하고 있다. 따라서 단기에는 기 숙사 외의 주거시설에 대한 수요는 거의 없을 것으로 판단된다.
특구개발이 완료되어 본격적으로 취업이 이 루어지는 경우 집단 거주시설뿐 아니라 가족이 거주할 수 있는 주택이 필요할 것이다. 이 경우 총 소요재원 및 주체별 투자금액은 다음 방식으 로 추정할 수 있다.
개성공단을 예로 살펴보면 3단계 개발 완료 시 총 35만 명이 고용되며 남측 인력이 3만 명, 북측 개성지역 출퇴근자 3만 명을 제외한 북측 근로자 29만 명에 대한 주거대책이 필요하다.
이 중 50%는 기숙사 거주, 나머지 50%는 가구 단위로 이주한다고 가정할 때 14만 5천호의 신 규주택 공급이 필요하다. 평균 주거면적을 50
㎡(1990년대 북한 주택공급계획 수준)로 설정 하고 ㎡당 건축비를 50만원6)(개성공단 일반건 축비 추정치)으로 설정할 경우 총 소요재원은 3 조 6천 250억 원(14.5만호 × 50㎡ × 50만원)
으로 추정된다.
이상의 개성공단 예시자료를 근거로 경제특 구의 주택소요와 소요재원을 추정하면, 고용인 력 1만 명당 소요주택 수는 약 4,140호, 고용인 력 1만 명당 주택건설 소요재원은 1,035억 원으 로 추정된다.
(2) 장기 투자소요
① 주택소요 추정
주택보급률 측면에서 주택소요를 살펴보면 2006년 말 현재 북한의 주택보급률이 77∼83%
인 점을 감안하면 주택보급률 100%를 달성하기 위해서는 90만∼125만호의 신규주택 공급이 필 요하다.
인구이동 측면에서 추정한 주택수요를 살펴 보면 개방이 진전되어 개발지역으로 인구 및 가 구가 이동하는 경우 신규주택 수요는 급증할 것 으로 판단된다. 남한의 경우 산업화에 따라 농 촌에서 도시로 인구 이동이 심하게 나타났던 1970∼1980년대에는 연평균 가구증가율이 3.5% 수준에 달하였다. 개방이 진전되어 북한 에서도 비슷한 현상이 나타난다고 가정하면 연 간 19만호(537만 가구×3.5%)의 가구가 증가할 것으로 추정되며 이 경우 약 80%인 현재 수준 의 주택보급률을 유지하기 위해서도 연간 15만 호 정도의 신규주택을 공급하여야 할 것이다.
그러나 이러한 주택수요는 모두 북한지역에서 만 발생하지는 않을 것이다. 독일의 통일사례에
- 원단위: 사업 특성별 필요주택 호수, 평균 면적, 면적 당 건축비
- 총 소요재원 = 주택건설 호수 × 평균 면적(㎡) × ㎡당 건축비
- 주체별 투자금액 = 총 소요재원 × 주체별 분담비율
6) 남한의 표준형 건축비는 ㎡당 약 150만원이므로 북한의 건축비는 남한 건축비의 1/3 수준
서 보면 통일 후 현재까지 약 15%의 인구가 구 동독지역에서 구 서독지역으로 이동하였다.
북한도 개방이 진전되어 개발지역으로 인구 및 가구가 이동하고(연간 3.5%), 이 중 일부가 남 한으로 이동한다고 가정하면(연간 1.5% 가정) 인구이동 측면에서 추정한 북한의 연간 주택수 요는 10만호 내외일 것으로 판단된다.
소득변화 측면에서 주택수요를 추정해보면 2006년 현재 북한의 1인당 국민소득(GNI)의 추 정치는 1,108달러로7), 이는 1977년 남한의 1인 당 GNI 1,034달러와 유사한 수준이다. 남한은 제3차 경제개발 5개년계획(1972∼1976년) 당시 연간 15만 2천호의 신규주택을 공급하였고 2006년 북한 인구가 1977년 남한의 인구(3천 600만 명)의 65% 수준인 점을 고려하면 소득변 화 측면에서 추정한 북한의 연간 주택수요는 10 만호 내외이며, 인구이동 측면에서 추정한 주택 수요와 비슷한 수준이다.
기존 주거지 정비 수요의 경우 건축 후 30년 이상 경과된 노후주택이 약 280만호로 추정되 어 기존 주거지에 대해 대대적인 주거환경 개선 사업이 필요할 것으로 보인다. 1978년 이후 공 급된 주택의 질적 수준도 남한에 비해 열악하여 완전개방이 이루어지는 경우 단계적인 개보수 가 필요하다.
이상의 내용을 바탕으로 북한의 장기 주택수 요를 요약하면, 현재 주택보급률 수준을 유지한 다고 전제할 때, 인구이동과 소득변화 측면에 서 추정한 북한지역의 연간 주택건설 수요는 약
10만호 내외로 판단된다. 또한 지난 30년간 남 한의 주택보급률이 연평균 약 1% 정도씩 증가 하였던 점을 감안하여 북한의 주택보급률도 연 간 약 1% 정도씩 증가시킨다고 전제하면 주택 보급률 개선을 위한 북한의 연간 주택건설 수요 는 약 5만호 수준이다. 마지막으로 건축 후 30 년이 경과된 기존주택 정비수요는 약 280만호 이며, 나머지 주택도 단계적인 개보수도 필요할 것으로 판단된다.
② 주택부문 투자비용 추정
주택부문에 대한 투자비용을 추정하기 위해 필요한 조건을 다음과 같이 가정한다. 주택공급 은 인구이동 및 소득변화에 의한 주택수요에 대 응하여 연간 10만호, 주택보급률 개선을 위해 연간 5만호의 신규주택을 추가로 공급한다고 가정한다. 기존주택 정비는 남한의 주거환경개 선사업 또는 농어촌주택개량사업 수준으로 시 행하며, 개방 후 10년간 280만호에 대하여 우선 시행하고, 나머지 150만호에 대하여는 그 이후 10년간 시행한다고 가정한다.
신규주택의 호당 건축비는 2,500만원(개성 공단 호당 건축비 추정치와 동일 수준 적용)으 로 가정하고 기존주택 정비를 위한 호당 소요자 금은 남한의 1/3 수준인 1,300만원8)으로 가정 한다.
이상의 가정을 바탕으로 신규주택 수요를 충 족하기 위한 투자비용을 추정해 보면 매년 15만 호의 신규주택을 공급하기 위한 연간 투자비용
7) 한국은행 북한경제자료 참조
8) 남한의 주거환경개선사업(단독주택의 경우)과 농어촌주택개량사업에 대한 호당 지원한도액은 4,000만원임
북한 SOC의 현황 및 진출방안
은 3조 7,500억 원이다(15만호×2,500만원, 불 변가격 기준이며 이하 같음). 주택보급률이 100%에 이를 때까지 계속 투자한다고 전제하 면, 신규주택 공급을 위한 총 투자비용은 75조 원으로 추정된다(현재 주택보급률이 80% 수준 이므로 개방 후 20년간 투자를 가정).
기존주택 정비를 위한 투자비용은 개방 직후 10년간은 연간 3조 6,400억 원(280만호/10년
×1,300만원), 그 이후 10년간은 연간 1조 9,500억 원(150만호/10년×1,300만원)으로 개 방 후 20년간 기존주택 정비를 위한 총 투자비 용은 55조 9,000억 원으로 추정된다.
이상의 결과를 종합하면, 북한지역의 주택부 문 투자비용은 개방 직후 10년간은 연간 7조 3,900억 원, 그 이후 10년간은 연간 5조 7,000 억 원으로 개방 이후 20년간 주택부문 총 투자 비용은 130조 9,000억 원으로 추정된다.
4. 주택투자 소요에 대한 대응방안
북한의 주거수준 향상을 위한 주택투자 소요 에 대한 대응방안은 먼저 중단기와 장기로 구분 하고, 중단기적 대응방안은 다시 특구개발단계 와 개발완료 후로 나누어 검토하기로 한다.
특구개발 초기인 단기에는 건설인력을 위한 기숙사 수준의 주거수요가 발생할 것이며, 이는 해당 사업주체 부담으로 해결하는 것이 바람직 할 것이다. 특구개발이 완료되고 본격적으로 취
업이 이루어지는 경우 기숙사 시설뿐 아니라 가 족이 거주할 수 있는 주택이 필요하며 이러한 주택을 공급하기 위해서는 상당한 재원이 소요 될 것이다. 주택은 택지와 건축물의 복합체이므 로 택지는 북한이 제공하고 건축비는 1차적으로 사업주체가 부담하되, 입주 이후 근로자로부터 일정액의 관리비 또는 임대료를 징수하는 것이 바람직할 것으로 판단된다. 이 경우 건축비의 일부는 남한의 보금자리주택9) 공급에 준하여 재정 또는 국민주택기금 등에서 장기 저리로 지 원하는 방안을 검토해 볼 수 있다.
장기적으로 완전개방이 이루어지면 북한 전 역의 주택수요에 대응하는 방안을 마련할 필요 가 있다. 이 경우 주택부족에 따른 신규주택 소 요, 개방으로 인한 소득 증가, 개발지역으로의 거주이동 등에 따른 신규주택 수요에 대응하여 야 할 것이다. 또한 노후화된 기존 주거지 정비 사업도 시행할 필요가 있다. 신규주택 공급을 위한 택지와 건축비는 원칙적으로 북한이 부담 하여야 할 것이다. 다만, 추정된 연간 주택부문 투자비용이 북한 국민소득(GNI)의 20%를 상회 하므로 해외원조와 더불어 남한이 건축비의 일 부를 지원하는 방안도 검토할 필요가 있다. 남 한의 지원방식은 재정 또는 국민주택기금 등에 서 장기 저리로 제공하는 방안을 검토할 수 있 으며, 기존 주거지 정비사업은 남한의 주거환경 개선 및 농어촌주택개량사업 방식을 활용할 수 있을 것이다.
9) 보금자리주택에는 분양주택, 지분형임대주택, 장기전세주택, 영구임대주택, 국민임대주택 등이 포함됨
