임대차계약의 存續期間에 관한 비교 연구 - 韓·美·獨·佛를 중심으로
A Study on the Continuance Right of Lend-lease Contract
- A Comparative Research in Korea, the United States, Germany, and France
정종대*
Jung, Jong-Dae
Abstract
This research was intended to evaluate the special characteristics of each country by comparatively analyzing the regulations regarding the terms of existence on the lease contracts of real estates. Especially, the analysis was focused on each country’s right to claim the renewals of the contracts and matters related to the renewal of the contracts; the countries, that were analyzed and compared, were limited to countries such as Korea, the United States, Germany, and France. In the case of the foreign countries, which have become the subjects of the comparisons with Korea, each of them has discriminative legal system, according to the system of the contract law based on civil law and the structure of the real estate market. And, it can be said that improvements and supplementation of the lease contracts that can counteract to the changing housing lease market and commercial building lease market are needed for the case of Korea as well.
키워드 : 임대차계약, 주택 및 상가 임대차, 임대차의 존속기간
KeyWords : Lend-lease, Housing & Commercial lend-lease, Continuance right of lend-lease
* 서울시 주택정책개발센터장(주저자: jdjung@seoul.go.kr
Ⅰ. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
최근 부동산 임대차시장에 다양한 변화가 나타나고 있는데, 주택부분에 있어서는 전통적인 전세중심의 임대차 시장에서 월세중심의 시장으로 재편된다는 점이며, 거래특성에서는 고가 전세의 증가와 半전세 개 념 즉, 상당한 액수의 보증금과 월세를 포함하는 계약의 빈도도 상당수 증가한다는 것이다. 아울러 상업용 건물의 임대차에 있어서는 임차인의 권리를 보호하기 위한 계약갱신 청구권의 강화와 계약기간의 연장이 이루어지고 있다 상가임대차보호법 개정 및 시행(2015년 5월 13일)
2010년 인구주택총조사를 분석한 자료를 보면 우리나라 전체가구(1,734만 가구) 중 자가에서 거주하 는 가구는 939만 가구로 전체가구의 54.2%이고, 자가가구를 제외한 임차가구는 전세가구(377만 가구, 21.7%), 월세가구(349만 가구, 21.7%), 사글세 가구(23만 가구, 1.3%)로 구성되고, 무상으로 거주하는 가구를 제외하면 전체 가구의 43.1%가 임차가구 인 것으로 나타난다. 아울러 주택임차시장 구조는 전세가 구 비율은 1995년 이후 꾸준히 하락하였으며, 월세시장 점유비율은 1995년(14.5%) 이후 지속적으로 증 가하여 2010년(21.4%), 전세점유비율(21.7%), 월세비중은 1995년 34.4%에서 2010년에는 49.7%로 지 속적으로 상승하였다1).
이러한 배경아래 본 연구는 국내의 급변하는 임대차시장의 구조에 대응하고자 임대차 존속기간의 연장 이나 갱신 청구권의 도입, 임대인과 임차인의 의무가 변화되는 시점에서의 다른 나라의 입법 및 운영사례 를 비교해 봄으로써 향후 법률을 보완함에 있어 참고할 만한 시사점을 도출하는데 그 목적을 두고자 한다.
2. 연구의 범위 및 내용
연구의 내용적 범위는 국내의 경우 주택임대차에 있어서는 갱신청구권이 없기 때문에 상가임대차보호법 에 있는 갱신권 및 묵시의 갱신(자동계약연장)을 중심으로 살펴보았으며, 민법의 임대차 갱신권과 주택임 대차보호법상의 묵시의 갱신에 관한 내용을 중심으로 분석을 하였다. 해외사례는 대륙법적 체계의 핵심국 가인 독일과 프랑스, 영미법체계의 핵심이라 할 수 있는 미국의 사례를 중심으로 임대차 계약에서 나타나 는 임대차의 존속기간, 계약종료(해지)의 법적 요건 및 법정기간 등을 중심으로 분석을 하였다.
특히, 국내외 서로 다른 각국의 존속기간, 그 존속기간을 종료 또는 유지하기 위한 조건과 절차, 이를 이 행하기 위한 법적조건 및 기한 등을 중심으로 살펴보았다. 아울러, 전세제도 하에서 임차인의 권리금 보호 목적이 강한 국내법과 다르게 월차임 지불계약에서 계약유지 또는 계약해지 사유를 상세히 살펴봄으로서 향후 국내 임대차 시장 변화에 대응하여, 임대인 및 임차인의 권리와 의무를 상세히 규율할 수 있는 입법 과정에 활용될 수 있는 내용을 중심으로 비교분석해 보고자 하였다.
1) 통계청(2011.7), 2010년 인구주택총조사 전수 집계결과 및 장경석(2014), 국내외 민간임대주택시장제도의 현황과 시사점, 국회 입법조사처 정책보고서 제33호, p7.
Ⅱ. 한국의 임대차 제도 및 갱신권
1. 임대차제도의 개요
임대차란 임차인이 임대인으로부터 한정된 기간 동안 주택 등의 건물이나 토지 또는 건축용구와 같은 물 건을 빌려 쓰고 그 대가를 지급하기로 하는 계약을 말하며, 그 대가의 지급에 있어서는 민법은 일정한 기 간을 단위로 하여 지급하는 것을 포함하고 있다. 임차권은 임대차계약에 의해 임차인이 가지는 각종의 권 리를 말하는 것으로 임대인에 대해서는 목적물을 사용·수익을 청구하는 것이고, 임대인은 임차인이 그 목 적물을 사용하는 것을 보장하는 의무를 갖는 것이다2).
타인 소유의 건물을 빌려 사용하는 법률관계로서 민법은 물권관계인 전세권제도(제303조 이하)와 채권 관계인 임대차제도(제618조 이하)를 두고 있다. 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유, 사 용·수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하 고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 채권계약이다.
현행 민법은 부동산임대차를 등기한 때에 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임차인은 임대인에게 임대차 등기절차를 협력할 것을 요구할 수 있도록 규정되어 있다(민법 제621조). 그러나 현실은 임대인의 우월한 지위를 이용하여 특약을 하거나, 임차인에게 협조하지 않을 경우 임차인은 이행을 구하는 소송을 제기하 는 수밖에 없는데 이 또한 쉬운 일은 아니다. 결국 임대차의 대항력에 관한 민법규정은 공동신청주의를 채 택하고 있는 현행 부동산등기제도 하에서는 임차인의 권리를 확보하기에는 쉽지 않다. 한편 전세금을 지급 하고 전세권등기까지 마치게 되면 전세권자는 매우 강력한 권리를 누릴 수 있다(민법 제303조부터 제319 조).
이러한 문제를 해결하기 위해 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 특례를 규정함으로써 경제적 약자 인 영세서민의 주거생활 안정을 도모하려는 목적으로 1981년 3월 5일 「주택임대차보호법」 이 제정되어 물 권에 준하는 정도로 보호를 받게 된 이후 수차례의 개정을 거쳐 오늘에 이르고 있다.
2. 계약갱신권
일반적으로 임대차는 기간을 정하지 않은 경우는 예외로 하고, 그 기간이 만료되면 원칙적으로 임차인 은 임대인에게 임대차목적물을 반환하고 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려줘야 한다. 만약 당사자 사이 에 임대차관계를 존속시키려면 기간만료에 즈음하여 임대차계약을 갱신하여야 한다. 임대차계약의 갱신은 임차인에게 일정기간 임차권의 존속을 보장해주는 제도로서 중요한 의미를 가진다. 특히 상가임대차의 경 우에 있어서 임대차의 갱신은 상가임차인이 마음 편하게 영업활동을 할 수 있도록 보장하는 한편, 시설비 나 권리금 등 투자자본을 회수할 수 있는 시간적 기회를 부여하는 중요한 제도이다.
2) 양창수(2014), 민법입문(제5판), 박영사, pp.108-109.
상가임대차법은 임대차의 최단기간을 1년으로 정하고 있으나(법 제9조 1항), 임차인이 상가건물을 임차 하여 영업을 하면서 시설투자비용이나 권리금 등을 회수할 수 있도록 계약갱신요구를 할 수 있도록 권리를 부여하고 있다. 이처럼 상가임대차법의 가장 큰 특징 중의 하나는 상가임대차인에게 최소 5년간의 임대차 계약을 갱신할 수 있도록 하는 계약갱신요구권을 부여하고 있다는 것이다. 임차인에게 5년의 임차기간 범 위 내에서 계약갱신 요구권을 부여하고 있는 취지는, 임대차계약을 통하여 상가건물을 영업장으로 확보하 고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기 상당액의 시설비, 인테리어, 홍보비용 등을 투자하게 되는데 기간이 너무 짧을 경우 초기비용을 회수하지 못하는 경우를 방지하기 위해 영업개시일로부터 최소한의 임 대차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하려는 데 있다.
임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구하는 의사표시를 하여야 한다(법 제10조1항). 임대차의 갱신에 관한 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에도 적용되므로(법 제13조1항) 전차인은 전대인에 대해여 계약갱신요구를 할 수 있다. 또한 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에서 임차인을 대위하여 임대 인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있으나, 임대인의 동의를 받지 아니한 전차인은 임대인에게 계약갱신 요구를 할 수 없다. 수인이 공동하여 상가건물을 임차한 때에는 해지권의 불가분성에 관한 민법 제547조 를 준용하여 공동임차인 전원이 갱신을 요구하여야 한다고 본다.
임차인이 행하는 계약갱신요구의 상대방은 임대인이어야 한다. 임대인은 원칙적으로 임차건물의 소유자 일 것이나, 건물이 제3자에게 양도된 경우는 임차인은 새로운 소유자에게 갱신요구를 할 수 있다(법 제3 조2항). 임차인이 임대차기간의 갱신요구를 할 수 있는 시기는 임대차가 만료되기 전 6개월 기간만료 1개 월 전까지이다. 이러한 기간은 제척기간으로 해석되므로 기간 내에 갱신요구를 하지 아니한 경우 임차인의 계약갱신요구권은 불행사로 소멸된다. 계약갱신의 요구의 방식에 관하여는 특별한 규정을 두고 있지 않으 며, 서면 또는 구두의 방법으로도 할 수 있다고 본다. 그러나 계약갱신의 요구의 내용은 전체적으로 볼 때 계속 영업하겠다는 취지의 의사만 표현되어도 된다. 구체적으로 사유를 제시하거나 할 필요는 없다. 또한 묵시의 의사표시라도 계약갱신요구의 의사표시와 동일시할 수 있는 것으로서 임대인을 상대로 한 것이거 나 임대인이 명확하게 인식할 수 있는 경우라면 그 효력이 인정 된다3).
Ⅲ. 임대차계약의 갱신 및 묵시의 갱신
한국에서 보통의 경우 임대차기간이 만료될 무렵에 임대인과 임차인이 계약조건을 합의하여 그 임대차 를 존속시키기로 약정하는데 이를 계약에 의한 갱신(합의갱신)이라고 한다. 여기서 합의는 재판상의 화해 나 조정의 경우를 포함한다. 합의갱신에는 아무런 제한이 없으나, 부동산경매절차에서 임대차보증금의 우
3) 갱신요구기간 내 수리, 인테리어, 업종전환의 준비하면서 임대인에게 협조를 구하는 경우 이를 계약갱신요구의 의사표시로 볼 수 있다는 견해(박해식 외2인, 상가임대차 분쟁소송, 법률정보센터, 2004. p326).
선변제권을 행사하기 위해서는 임대차계약서에 확정일자를 부여받아야하기 때문에 변경된 내용을 기재하 여 날인하는 방법이 가장 확실하다.
합의갱신과 달리 기간만료 후 일정한 요건에 의해 당사자가 의사표시 없이 법률의 규정에 의하여 당연히 갱신된 것으로 보는 것을 묵시의 갱신(법정갱신)이라고 한다. 실무상 자동연장 또는 자동갱신이라고 표현 한다.
1. 민법상 계약에 의한 갱신 및 묵시의 갱신
보통의 임대차는 그 존속기간이 20년으로 제한되나, 당사자의 합의로 10년을 넘지 않는 범위에서 약정 기간을 갱신할 수 있다(민법 제651조). 갱신을 몇 번이나 할 수 있는가는 문제되지 않으므로 갱신기간의 제한은 사실상 큰 의미가 없다. 한편 민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)는 건물 기타 공작물 의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시 설이 현존하는 경우 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)를 준용하는 규정을 두고 있다. 그러나 이 경우 갱신청구거절에 대해 임차인이 대항할 방법은 없고, 다만 갱신거절의 경우에 발생하는 지상물매수 청구권에 대한 논의가 다수 있다.
일반적으로 임대차기간이 만료되고 임차인이 임대차목적물을 계속 사용·수익하고 있는데도 임대인이 그 에 대하여 아무런 이의를 제기하지 않으면 임차인으로서는 임대인이 종전의 임대차관계를 그대로 존속시 키려는 것으로 신뢰하게 된다. 그런데 임대차기간이 만료되었다고 하여 임대인이 아무런 사전통지도 없이 임차인에게 임대차목적물의 인도를 요구하게 되면 임차인으로서는 심각한 위협을 받게 된다. 임차인의 이 러한 신뢰를 보호하기 위해 민법 제639조(묵시의 갱신)를 두고 있으며, 그러나 당사자는 제635조의 규정 에 의거 해지의 통고를 할 수 있다(제1항). 즉, 민법상 묵시의 갱신은 임대차기간이 만료된 후에도 임차인 이 임차물을 사용·수익해야 되고, 상당기간 임대인이 이의를 제기하지 말아야 하며, 임대인이 해지의 법령 조항에 따라 소로서 명도를 청구하면 특별한 사정이 없는 한 그 후 부터는 묵시의 갱신을 인정할 수 없다4). 다만 민법에 의해 약 6개월의 임차인 보호가 인정된다.
2. 주택임대차법상 묵시적 갱신 및 해지
주택임대차의 경우 2년이 경과한 후에도 일정한 경우에 다시 임대차를 체결한 것으로 보는 묵시의 갱신 규정이 주택임대차보호법 제6조5)에 마련되어 있다. 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임 차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아 니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 된다. 임차 인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 역시 다시 임대차를 한 것으로 된다. 다만, 임
4) 민법 제635조(기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고)에 따르면, 임대차기간이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 해지통고를 받은 날로부터 6월, 임차인의 경우 1월이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
5) 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) 제①, ②, ③항.
대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 되며 주택임대차보호법 제6조의2에 의해 이 경우 임차인은 언제든 지 임대인에 대하여 임대차계약의 해지를 표시할 수 있으며 해지 표시 후 3개월이 경과하면 임대차 계약은 소멸하게 된다.
제6조의2는 묵시적 갱신6)의 경우 주택임차인의 해지통고에 관해서만 규정하고 임대인의 해지 통고에 관해서는 규정을 하지 않았는데 주택임대차보호법 제4조 제1항에 의해 기간의 정함이 없는 주택임대차는 그 기간을 2년으로 보게 되므로 임차인은 묵시적 갱신에 의해 최소 2년 동안 다시 임차권을 주장할 수 있 게 된다. 즉, 묵시적 갱신의 경우 기간의 정함이 없으므로 2년간은 임차권을 다시 주장할 수 있고 다만, 임 차인이 그 이전에라도 임대차를 해지하고 싶으면 임대인에게 해지 통고를 하고 그로부터 3월이 경과하면 임대차는 종료하게 된다. 그러나 예외적으로 주택임대차보호법 제6조 제3항에 의해 임차인이 2기의 차임 액에 달하도록 차임을 연체하거나 임차물인 주택을 훼손하는 등 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임 차인에 대하여는 묵시의 갱신을 인정하지 않은 조항을 두고 있다. 만약, 당사자 간에 묵시적 갱신을 인정 하지 않는 특약을 맺은 경우, 임차인에게 불리한 약정으로 인정될 경우라면 주택임대차보호법 제10조7)에 의해 이는 무효가 된다.
3. 상가임대차법의 계약갱신 및 묵시의 갱신
상가임대차법은 제10조(계약갱신의 요구 등)에서 임차인에게 최초 임대차기간을 포함하여 총 5년 동안 의 계약갱신 요구권과 묵시의 갱신(제4항, 5항)을 함께 규정함으로써 임차권의 존속을 더욱 두텁게 보호하 고 있다. 다만 주택임대차법은 임차인이 묵시의 갱신을 저지하려면 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그 러한 통지를 하도록 규정하고 있으나(제6조1항). 상가임대차법은 이러한 규정을 두지 않고 있다. 상가임차 인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 계약갱신요구의 여부로서 갱신의사 유무를 밝힐 수 있 기 때문이라고 판단된다. 그러나 임대인이 5년차 임대차계약이 완성된 시점에 갱신거절 및 조건변경의 통 보를 하지 않는다면 묵시의 갱신이 발생되게 된다는 점이다.
상가임대차에서 묵시의 갱신이 발생한 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보 되, 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다고 하여(법 제10조4항) 주택임대차법과 같이 묵시의 갱 신을 규정하고 있다8). 또한 묵시갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있 고, 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 규정(제10조5항)한 것도 주택임대 차법과 동일하다.
6) 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
7) 주택임대차보호법 제10조(강행규정)이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
8) 대전지방법원 2008. 3. 18. 선고 2007가단49912 판결(묵시의 갱신여부 및 묵시적 갱신의 경우 그 기간을 1년으로 인정한 판례)
Ⅳ. 해외사례 비교분석
1. 미국
1) 임대차의 존속기간
미국은 전 연방을 아우르는 임대차법은 존재하지 않고, 다만 표준임대차규정(Uniform Residential Landlord and Tenant Act9), 이하 URLTA)을 제정하여 다수의 주가 이를 그대로 활용하고 있고, 일부 주는 이 내용을 일부 수정하거나 보완하여 활용하고 있는 것을 나타나고 있다. 미국에서의 임대차의 유형 은 고정된 기간 또는 계산이 가능한 기간 동안 그 효력이 인정되는 정기임대차, 일정한 기간을 단위로 그 기간이 만료되면, 전 기관과 동일한 기간 동안 자동적으로 그 효력이 연장되는 기간제 임대차로 구분된다.
정기임대차는 단 하루, 한 달, 1년, 5년 등의 기간을 정하여 계약할 수 있으며, 통상적으로 1년 또는 그 이상의 기간을 가진 임대차를 의미한다. 표준임대차보호법(URLTA)에서는 서면에 의한 계약에 있어 싸 인 되지 않은 계약에 있어서도 그 효력을 인정하며, 다만 임대차 계약상 1년 이상의 기간을 합의한 경우 도 1년의 기간을 넘을 수 없다는 조항을 두고 있다10). 즉 묵시적 갱신의 경우 1년의 범위에서 보호될 수 있는 것으로 해석된다. 기간제임대차의 경우는 일정한 기간을 단위로 그 기간이 만료되면, 전 기간과 동 일한 기간 동안 자동적으로 그 효력이 연장되는 임대차를 말한다. 즉 주 단위(week-to-week), 월 단위 (month-to month), 연 단위(year-to-year)가 여기에 해당되며, 임대인 또는 임차인이 적정한 해지 통 지가 없는 한 동일한 기간을 단위로 계속되는 불확정의 기간을 가진 임대차로 볼 수 있다. 정기임대차와 기간제 임대차의 주된 차이점은 정기 임대차의 경우에는 법률에서 특별한 통지를 하도록 요구하지 않는 한 계약에서 정해진 기간이 만료된 때에 자동적으로 해지되지만, 기간제 임대차의 경우에는 불확정적으로 계 속되거나, 적절한 통지에 의하여 해지된다는 것이며, 종료의 방법을 제외하고는 그 특징 및 조건에 있어서 는 동일하다.
2) 임대차의 해지
임대차가 해지되는 가장 일반적 사유는 임대차 기간이 만료되는 것이다. 즉, 정기 임대차는 임대차상에 약정된 기간이 만료되면 자동적으로 해지되며, 원칙적으로 당사자들의 통지는 필요하지 않다. 그러나 기 간제 임대차의 경우는 동일 기간으로 자동연장 되기 때문에 특별한 당사자의 해지 통지가 있어야 한다. 해 지의 통고(기간제 임대차)는 대부분의 주에서 그 기간을 30일에서 3개월까지 다양하게 규율하고 있다. 1 년 이하의 기간을 가진 임대차의 경우 통지기간을 보통 그 기간 전체이다. 즉, 월 단위 임대차인 경우에는 1개월의 통지기간이 요구된다. 하지만 일부 주에서는 월 단위 임대차의 경우도 최소 30일 이상의 통지가 필요한 규정을 두고 있으며, 표준임대차보호법(URLTA)에 따르면 주 단위 임대차의 경우에는 10일, 월 단
9) Uniform Residential Landlord and Tenant Act.(Approved by the American Bar Association at its Midyear Meeting in Houston, Texas. February, 1974)
10) URLTA §1.402.(Effect of Unsigned or Undelivered Rental Agreement) 제(c)항. 본조의 적용에 따라 효력이 인정되 는 임대차계약이 1년 이상의 기간을 가지는 경우, 그것은 단지 1년 동안에만 효력이 있다.
위 임대차의 경우에는 60일의 통지기간을 인정하고 있다.
임대임과 임차인은 임대차를 성립시킬 당시에 일정한 사유의 발생 또는 불발생을 해제조건으로 삼을 수 있는데, 이러한 약정된 사유가 발생하면 임대차는 자동으로 해지된다. 예를 들면 임차인이 임차물에서 술 을 팔지 “않는 한”3년 동안의 기간을 가지는 경우, 임차인이 임차물에서 술을 판 때에는 임대차가 자동 적으로 해지하게 된다. 특히 미국의 경우 임차인의 차임연체 임대인의 목적물 유지보수 태만에 관해서는 강력한 해지권을 행사할 수 있도록 하고 있으며, 계약서상에 그러한 조항이 없더라도 표준임대차보호법 (URLTA) 등에 명시된 임대인, 임차인의 의무위반 시 해지권을 행사할 수 있도록 하고 있는 것이 큰 특징 이다. 미국의 대부분의 주들은 임대인에게 임차인이 지불하여야 할 차임을 지급하지 못한 경우에 임대차를 해지할 수 있도록 허용하고 있다. 그리고 이러한 해지권은 임대차에서 명시되어 있지 않아도 인정된다. 표 준임대차보호법(URLTA)도 임차인의 차임 불지급에 따른 임대인의 해지권 및 그 행사방법 및 절차에 대하 여 규정하고 있다11).
기타 임차인의 중대한 위반으로는 건강과 안전에 영향을 주는 임차물 보존의무의 중대한 위반이 있는 경 우, 임차인이 임차물을 떠나 방치한 경우에도 해지하거나 제3자에게 재임대할 수 있는 규정을 두고 있다.
임차인은 임대인이 계약상 중요한 의무를 위반한 경우 계약을 해지할 수 있는데, 예를 들면, 임차물을 이 전하지 못하는 경우, 임차인의 건강과 안전에 영향을 주는 중대한 위반, 임차인을 불법적으로 퇴거시키거 나 배척 또는 서비스를 축소하는 경우 등 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있으며, 이 경우 손해배상청 구권을 인정하고 있다.
2. 독일
독일은 수많은 특별법으로 구성되어 있던 구임대차법을 지난 2001년 3월에 개정하여 9월부터 시행해 오고 있다. 독일 새 임대차법의 특징은 구임대차법에 복잡하게 다루고 있던 사항을 간소화하고 현대적인 필요성에 의해 새로운 조항들을 신설하였다는 것이다. 아울러 그간에는 제1관 사용임대차(Miete), 제2관 용익임대차(Pacht), 제3관 농지용익임대차(Landpacht)의 셋으로 구분되었던 것을 제1관 사용임대차, 제 2관 주거임대차, 제3관 기타건물 사용임대차, 제4관 용익임대차, 제5관 농지용익임대차로 세분하였고, 주 거임대차 및 기타 건물의 사용임대차 규정을 명확히 구분하여 훨씬 용이하게 법규정을 확인할 수 있게 하 였다는 것이 특징이다. 그러나 이번개정에서도 임대인은 원칙적 형태인 기한의 정함이 없는 임대차에서도 기본적으로 정당한 이익이 있는 경우에만 임대차계약을 해지할 수 있고, 임대인에게 그 정당한 이익이 있 어도 그 해지가 임차인에게 가혹한 경우(가혹조항)에는 해지할 수 없도록 하는 태도는 유지되었다(제573 조, 제574조). 이와 같은 해지로부터의 보호, 즉 해지보호는 독일 임대차법의 근간에 해당된다고 하겠다.
11) URLTA §4.201[임대차계약의위반: 차임의 불지급] 제(b)항. 차임이 약정한 날짜에 지급되지 않고, 임대인으로부터 차임 미지급 사실과 14일 이내에 그 차임이 지급되지 않으면 임대차계약을 해지할 것이라는 통지를 받은 후 그 기간 내에 임차 인이 차임을 지급하지 않은 경우, 임대인은 그 임대차계약을 해지 할 수 있다
1) 임대차의 존속기간
임대인은 다음과 같은 경우에만 임대차 기간을 정할 수 있다((기한을 정할 수 있는 조건(제575조)). 첫 째, 임대기간의 종료 후에 그 주택을 자기 자신, 가족 또는 생계를 같이 하는 자의 거주용으로 사용하려는 경우, 둘째 그 공간을 없애거나 상당한 변경을 가하려고 하는데 그를 위한 공사를 임대차계약이 현저하게 방해하는 경우, 셋째 그 공간을 고용계약서상의 채무를 부담하는 자에게 임대하려는 경우이다. 임대인은 이러한 사유를 서면으로 정리하여 통지하여야 하며, 그렇지 않으면 임대차계약은 기간의 정함이 없는 것으 로 본다(동조 제1항). 이 경우에 있어서도 임차인은 기간의 만료 4개월 전부터 임대인에게 1개월 내에 자 신에게 기간제한의 이유가 여전히 존속하고 있는지 여부를 통지해줄 것을 요청할 수 있으며, 임대인이 통 지를 지체하는 경우에는 임차인은 지체되는 기간만큼 임대차 기간의 연장을 요구할 수 있다(동조 제2항).
기한제한의 이유가 기한의 도래보다 늦게 현실화되는 경우에는 임차인은 그 늦어진 기간만큼 임대기간을 연장할 것을 요청할 수 있고, 기간제한의 이유가 사라진 경우에는 임차인은 기한 없는 임대차를 주장할 수 있다. 기간제한의 이유의 입증책임 또한 임대인이 부담한다고 규정하고 있다.
2) 임대차의 해지
기간의 약정이 없는 일반임대차의 경우 특별한 원인이 있을 것을 요하지 아니하나, 주택의 경우에는 제 573조 제1항에서 정당한 이익이 있는 경우에만 기간의 정함이 없는 임대차계약을 해지할 수 있다고 규정 하고 있다. 또한 동조에서는 차임의 인상을 위한 임대차계약의 해지를 명문으로 금지하고 있다. 임대인이 주장할 수 있는 해지의 사유로는 임차인이 중대한 계약위반을 한 경우, 임대인이 임차주택을 자기 자신, 가족 또는 생계를 같이 하는 자의 거주를 위해 필요한 경우, 셋째 임대인의 토지를 경제적으로 적절히 사 용하게 있어 상당한 방해가 되거나 경제적 손실이 입증되는 경우로 명시하고 있다. 세 번째의 경우 재임대 를 통한 경제적 이익은 배제된다. 해지기간은 종료 전 3개월 전에 해야 되며, 5년 이상 거주한 경우 3개월 추가, 8년이 경과하면 다시 3개월이 연장된다. 임대인이 해지하는 경우는 이보다 짧은 기간을 약정할 수 없지만 임차인의 경우에는 이보다 짧은 해지기간을 약정할 수 있다.
그러나 제574조(임차인의 항변권)를 살펴보면 첫 번째 조건의 곤란사유와 임차인의 곤란사유가 비교 형량 될 수 있고(제1항), 기대 가능한 조건으로 대체 주택을 구할 수 없는 경우에는 곤란이 존재하는(제2 항) 경우 임차인은 상당한 기간 임대차 기간을 연장할 수 있도록 요청할 수 있다. 임대인이 차임을 인상하 는 경우에 임차인은 차임인상요구가 도달한 날로부터 2개월 내에 임대차계약을 해지할 수 있고, 임대차계 약 해지 후 3개월이 경과하면 임대차계약은 효력을 잃는다. 임대차기간의 경과 후에도 임차인이 2주 동안 임차물을 점유하고, 임대인이 이의를 제기하지 않은 경우 묵시의 갱신이 인정되며, 그 기간은 정함이 없는 계약으로 연장된다.
3. 프랑스
프랑스 또한 임대차법제는 임대목적물의 종류와 그 사용형태에 따라서 각각 다른 특별법으로 규정하고 있다. 상가건물의 임대차, 주택의 임대차, 주거와 자영업을 위한 공간의 임대차, 자영업 공간 임대차 법 등 주로 강행규정으로 이루어져 있는 특별법이 적용된다. 따라서 민법에 의한 임대차규정은 상대적으로 드물
고, 민법의 임대차 규정은 대부분 임의규정이다.
1) 임대차의 존속기간
주택의 경우 1989년에 제정된 Loi Mermaz라 불리는 주택임대차법이 대부분의 주택임대차관계를 규율 하고 있는데, 주택임대차의 경우 최단 임대기간은 자연인인 경우 3년, 법인이 임대하는 경우 6년이다. 다 만 임대인이 자연인이고 그 임차주택을 본인 또는 가족이 사용할 명백한 사유로 인해서는 3년 이하의 단 기로 계약을 할 수 있으나 이 또한 1년 이하는 약정하지 못한다. 또한 그 이유를 구체적으로 명문화하여야 하고 임대인은 임차인에게 최소한 2개월 전에 자신 또는 가족이 그 임차주택을 사용할 것이라는 것을 확인 해 주어야 한다. 상가임대차의 경우 주택보다 더 강하게 보호되고 있는데, 원칙적으로 9년의 최단기간이 보장되고 있으며 이에 반하는 당사자 간 약정은 무효라는 규정을 두고 있다. 그러나 이기간은 법정 임대차 기간을 의미하는 것이 아니고 임차인은 3년마다 특별한 이유 없이, 임대인은 특별한 요건하에서 임대차계 약을 해지할 수 있다.
2) 임대차의 해지
임차인에 있어서는 주택임대차기간은 법정임대차 기간이 아니다. 즉 임차인은 원칙적으로 3개월의 해 지기간12)을 준수하여 임대차계약을 해지할 수 있다. 실직, 고령, 건강상의 사유의 경우에는 1개월의 해지 기간을 주장할 수 있다. 임대인의 경우에는 임대차기간의 만료 시 해지의 원인이 있는 경우에 한해서만 계 약을 해지할 수 있다. 이때 해지사유에 해당되는 것은 본인이 사용하는 경우, 임차주택을 매도하는 경우, 그 밖에 중대한 사유만을 인정한다. 중대한 사유로는 임차인이 임차계약서상의 의무를 이행하지 않는 경우 (차임의 체불)에 한정되며, 이 경우에도 70세 이상 고령의 실직자의 경우는 해당되지 않는다. 해지는 서면 으로 이루어야 되며, 해지기간은 6개월이다. 임대차기간이 경과하도록 임차인이나 임대인 누구도 해지하 지 않는 경우에는 임대차계약은 묵시적으로 갱신되며 이 경우 기간은 3년이다. 다만 임대인은 이 경우 차 임의 조정을 요청할 수 있다. 계약당사자의 중대한 의무위반이 있는 경우는 특별해지 할 수 있으며 이 경 우 해지는 법원의 형성판결을 구하는 방식에 의해 가능하다. 임대인의 해지권은 차임이나 부대비용 또는 보증금을 연체하는 경우에 한해서만 특별해지가 가능하다13).
상가 임대차의 경우 임차인은 최초 3년이 경과한 후 그리고 그 후 각 3년이 경과할 때마다 6개월의 해지 기간 또는 그 지역에 통상적인 해지기간을 준수하여 임대차계약을 해지할 수 있다. 임대인은 3년의 기간이 경과한 시점에서 특별한 요건 하에서 만 해지권이 주어진다. 그 특정한 요건은 재건축, 리모델링 등의 이 유로 인해 건물을 비워야 하는 경우이고, 이때 임차인에 대한 손실보상을 해지조건에 명시하여야 하며, 임 차인은 해지에 따른 상실된 고객, 이사비용, 동일한 가치의 고객을 형성하기 위한 비용 등 매우 광범위한 손해배상을 청구할 수 있다.
12) 민법상의 일반 임대차의 경우 그 기간의 정함이 없는 경우에도 통상적인 해지기간을 3개월이라고 명시하고 있다.
13) 이 경우에 있어서도 2개월의 최고기간 후에만 해지가 가능하다.
Ⅴ. 결 론
임대차는 당사자의 일방이 대가를 지급하고 타인의 물건을 사용·수익하는 대차형 계약이며, 쌍방 간에 대등한 관계에서 권리와 의무를 지우는 쌍방계약이다. 그러나 일반적으로 임차인은 임대인에 비해 경제 적, 사회적 측면에서 약자에 해당되는 경우가 많으며, 이러한 약자의 권리를 보호하기 위해 주거용 공간 및 영업용 건물에 있어서 임대인과 임차인의 권리와 의무를 보호할 수 있는 법적 장치들이 필요한 것이다.
이러한 배경에서 운영되고 있는 국내외 사례의 분석결과 국내의 경우, 민법에서 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못하도록 규정하고 있으며, 주택임대차에서는 2년, 상가임대차에서는 5년의 존속기간을 인 정하고 있으며, 묵시갱신의 경우 주택은 2년, 상가는 1년의 존속기간을 인정하고 있다. 계약해지조건은 주 택의 경우 임대인이 6개월 전에서부터 1개월 전까지 통보, 상가의 경우 임차인이 6개월 전부터 1개월 전 까지 계약연장 의사를 밝힘으로써 5년의 존속기간을 유지할 수 있다. 임차인의 경우 3개월 전에 의사를 밝 힘으로써 임대차를 해지할 수 있다.
반면에 미국의 경우 임대차에 있어 1년 이상의 존속기간은 인정하지 않고 있으며, 또한 임대인에게 임차 인의 부적절한 사용에 대한 강력한 해지권을 주고 있으며, 해지의사 통보는 30일에서 3개월까지 다양하나 월임차임 지불방식의 경우 보통 60일 전 통보 규정을 적용하고 있다.
독일의 경우는 임대차의 기간을 정할 수 없도록 하고 있으며, 아주 특별한 경우에 한해 기한을 정하거나 임 대계약을 해지할 수 있도록 하고 있으며, 주택의 경우 해지사유에 해당되더라도 임차인이 경제적, 신체적, 사 회적 곤란에 처한 경우에는 특별항변권을 두어 사회적 약자에 대한 보호를 중시하고 있다. 임차인의 경우 4개 월의 해지기간을 두고 있다. 프랑스의 경우 주택은 3년, 상가는 9년의 존속기간을 두고 있으며, 강제적 계약 갱신권은 아니지만 해지사유가 명확하지 않으면 계약이 존속되는 조건을 부여하고 있으며, 주택 및 사회적 약 자에 대해서는 해지사유를 더욱 강력하게 적용하고 있으며, 임차인의 경우 3개월의 해지기간을 두고 있다.
이상의 분석결과를 보면 여러 국가들은 민법(일반기준)에 임대차를 규정하면서 임차인의 권리를 보호하 는 규정을 두거나, 특별법 형식의 독립된 법률을 제정하여 임차인의 보호를 강력하게 추구하는 경우도 있 다. 우리의 경우는 후자에 해당된다고 하겠고, 독일의 경우가 전자의 경우라 하겠다. 대륙법 체계의 독일 과 프랑스는 임대인의 의무와 상대적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 위한 노력을 하고 있는 반면, 영미 법체계의 미국은 통합적, 전국적 입법이 아닌 가이드라인 형식의 표준안을 제정하여 지역별로 응용하여 활 용하는 형식을 취하는 동시에, 내용면에서는 임대인의 자유로운 계약과 해지를 용이하게 하는 규정을 운영 하고 있는 것이 특징이다.
우리나라는 민법에 전형계약으로 임대차를 규정하면서 임차인의 보호를 위한 장치를 두는 외에 특별법 형식으로 주택과 상가임대차법을 제정하여 주택 및 상가임차인을 두텁게 보호하는 형식을 취하고 있다. 그 러나 이런 형태가 다른 나라들의 입법형태에 비추어 바람직한 것인지, 그 내용에 있어 충분한 것인지에 대 한 논란이 있으며, 특히나 우리나라와 같이 부동산 시장이 급변하고 주택이 부족한 상황 속에서 임대인과 임차인의 분쟁을 줄이고 임차인의 권리를 높일 수 있는 방향에 대한 고민이 필요한 시점이다.
더구나 주택임대차의 경우 최근 우리나라에만 존재하던 전세가 급격히 감소하고 半전세, 월세형태의 계 약이 급증하고 있는 시점에서 그간 전세금 보호 측면에서 규율되어오던 임대차제도를 대폭 손질할 필요성 이 제기되고 있다. 또한 선진국에서 발달되어 있는 임대인과 임차인의 의무에 대한 사항을 좀 더 명확히
규율하는 새로운 형태의 임대차법의 도입 및 임차인의 주거권, 영업권을 효과적으로 향상시킬 수 있는 존 속기간 및 계약해지에 대한 구체적 검토가 필요한 시점이다.
최근 부동산 임대차시장에 다양한 변화가 나타나고 있는데, 주택부분에 있어서는 전통적인 전세중심의 임대차 시장에서 월세중심의 시장으로 재편된다는 점이며, 거래특성에서는 고가 전세의 증가와 半전세 개념 즉, 상당한 액수의 보증금과 월세를 포함하는 계약의 빈도도 상당 수 증가한다는 것이다. 통계적으로 보면 주택임차시장 구조는 전세가구 비율은 1995년 이후 꾸준히 하락하였으며, 월세시장 점유비율은 1995년(14.5%) 이후 지속적으로 증가하여 2010 년(21.4%), 전세점유비율(21.7%), 월세비중은 1995년 34.4%에서 2010년에는 49.7%로 지 속적으로 상승하고 있는 것으로 나타나도 있다.
이러한 배경아래 본 연구는 부동산의 임대차계약에 있어 존속기간에 대한 법률적 규율 사 항을 국가별로 비교분석하여 각 나라가 갖고 있는 특성을 살펴보고자 하였다. 특히 각 나라가 갖고 있는 계약갱신 요구권과 계약의 갱신에 대한 사항을 중심으로 분석을 하였으며, 분석 및 비교대상의 국가는 한국과 미국, 독일, 프랑스로 한정하였다.
분석결과를 보면 여러 국가들은 민법(일반기준)에 임대차를 규정하면서 임차인의 권리를 보호하는 규정을 두거나, 특별법 형식의 독립된 법률을 제정하여 임차인의 보호를 강력하게 추구하는 경우도 있다. 우리의 경우는 후자에 해당된다고 하겠고, 독일의 경우가 전자의 경우 라 하겠다. 대륙법 체계의 독일과 프랑스는 임대인의 의무와 상대적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 위한 노력을 하고 있는 반면, 영미법체계의 미국은 통합적, 전국적 입법이 아닌 가 이드라인 형식의 표준안을 제정하여 지역별로 응용하여 활용하는 형식을 취하는 동시에, 내 용면에서는 임대인의 자유로운 계약과 해지를 용이하게 하는 규정을 운영하고 있는 것이 특 징이다.
우리나라는 민법에 전형계약으로 임대차를 규정하면서 임차인의 보호를 위한 장치를 두는 외에 특별법 형식으로 주택과 상가임대차법을 제정하여 주택 및 상가임차인을 두텁게 보호하 는 형식을 취하고 있다. 그러나 이런 형태가 다른 나라들의 입법형태에 비추어 바람직한 것인 지, 그 내용에 있어 충분한 것인지에 대한 논란이 있으며, 특히나 우리나라와 같이 부동산 시 장이 급변하고 주택이 부족한 상황 속에서 임대인과 임차인의 분쟁을 줄이고 임차인의 권리 를 높일 수 있는 제도적 방안이 필요하다.
더구나 주택임대차의 경우 최근 전세권 설정계약이 사용가치에 대한 월별 지불계약인 월세 형태의 임대차 계약이 급증하고 있는 시점에서 그간 전세금 보호 측면에서 규율되어오던 임 대차제도를 대폭 손질할 필요성이 제기되고 있다. 또한 선진국에서 발달되어 있는 임대인과 임차인의 권리와 의무에 대한 사항을 좀 더 명확히 규율하는 새로운 형태의 임대차법의 도입 이 필요하다고 하겠다.
정책적 시사점
참고문헌
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3. 양창수(1990), 임대보증금반환채권의 양도와 임대차계약의 묵시적 갱신, 서울대학교 법학, 제31권 제2호.
4. 양창수(2002), 독일의 새로운 임대차법, 서울대학교 법학 제43권 제2호 : 288-314.
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12. David Cowan.(2011) Housing Law and Policy(Law in Context). Cambridge University Press
13. Juan S. Mora-Sanguinetti.(2012) The regulation of residential tenancy markets in post-war Western Europe : an economic analysis, The European Journal of Comparative Economics
14. Michael Ball.(2011) 2011 European Housing Review, RICS
15. Uniform Residential Landlord and Tenant Act.(Approved by the American Bar Association at its Midyear Meeting in Houston, Texas. February, 1974)
논 문 접 수 : 2015.09.11 1차 심사완료 : 2015.10.24 게 재 확 정 : 2015.10.29
