주택가격과 거시경제: 구조적 VEC모형
IV. 평가체계의 분석
1. 조사 개요
1) 분석방법
개발사업 평가분야와 평가항목 간 중요도를 측정하기 위하여 본 논문은 계층분석적 의사결정방법(Analytic Hierarchy Process: AHP)을 활용하였다. AHP는 1970 년대 초 T. Saaty가 개발한 계량분석기법의 하나로 의 사결정 계층구조를 구성하고 있는 요소 간 쌍대비교 (pairwise comparison)를 통하여 평가자(전문가)의 지
식, 경험 및 직관을 포착하려는 의사결정방법이다(조 근태 외. 2003). 이 기법은 의사결정에서 과거의 자료 가 불충분한 경우, 전문가의 주관적인 판단을 수치로 전환하거나 가중치를 부여하여 객관적인 의사결정 기 준으로 분석하는 도구다. 본 논문은 먼저, 설문조사의 각 평가분야에 포함되는 속성별 항목들을 계층화하고 각각의 평가항목 간 쌍대비교를 통하여 가중치를 부 여한 후, 주관적인 평가를 수치로 전환하여 객관화함 으로써 사업성 평가 및 사업수행능력 평가지표를 도 출하도록 설계하였다. 평가분야별 항목의 계층별 상대 적 중요도를 산정하기 위하여 전체 평가항목을 각각 1:1(Pair Comparison)로 비교하였고,<표 4>의 척도를 기준으로 주관적 의사를 객관화하였다.
2) 표본의 특성
부동산개발사업 평가체계의 중요도를 조사하기 위 하여 조사전문기관에 설문을 의뢰하였다.4) 설문기간 은 2012년 10월 20일~30일이었다. 표본은 비확률표
척도 정의 설명
1 같음 두 항목의 목표에 대한 기여도가 동일 3 약간 중요 한 항목이 다른 항목보다 약간 중요 5 중요 한 항목이 다른 항목에 비해 중요 7 매우 중요 한 항목이 다른 항목에 비해 매우 중요
표 4 _ AHP 설문의 척도
분야 빈도 구성 비율(%)
개발업(시행) 32 16.08
건설업(시공) 29 14.57
금융업 27 13.57
신탁, 리츠, 펀드 29 14.57
보증 및 배드뱅크 26 13.07
신용평가 27 13.07
학계 및 연구소 29 14.57
계 199 100.00
표 5 _ 표본의 분포
본추출법의 하나인 판단표본추출법을 이용하여 관 련 산업 전문가 그룹을 대상으로 총 240명을 선정하 였다. 이 중 199부가 회수되어 회수율은 83%였으며 응답한 표본의 분포는 <표 5>와 같다.
3) 설문 내용
설문은 <그림 3>에서 제시한 부동산개발사업 평가체 계 구성도에 따라 평가분야별 평가항목을 비교하도 록 구성하였다. 먼저 4개 평가분야인 대상부지 기초 평가, 사업성 평가, 사업수행능력 평가, 투자자보호 계획 평가 간의 중요도를 평가하도록 하였다. 이어서 각 평가분야별 27개 평가항목 간 쌍대비교를 할 수 있도록 구성하였다.
2. 분석 결과 및 배점
AHP의 중요도 산정에 앞서 우선 응답자의 판단에 논 리적인 모순이 있는지를 확인하는 일관성 검증이 필요 하다. 본 논문에서는 일관성 비율이 10% 미만인 표본 을 기하평균5)으로 통합한 후 일관성을 검증하였다. 일 관성 비율이 0의 값을 갖는다는 것은 응답자가 완전한 일관성을 유지하며 쌍대비교를 수행하였음을 의미하 며, 10% 이상이면 일관성이 부족한 것으로 재검토가 필요하다. 본 조사에서는 MS-Excel 프로그램과 AHP 분석용 상용프로그램인 Expert Choice 2000을 이용하 여 일관성 검증을 수행하였다. 검증 결과, 일관성 비율 이 10% 미만인 무효응답은 없었다.
1) 평가체계의 평가분야 간 중요도 분석
전문가를 대상으로 추진한 설문조사의 분석 결과, 사 업성 평가, 사업수행능력 평가, 대상부지 기초평가 및 투자자보호계획 기초평가 등 모든 평가분야에서 중 요도가 0.2 이상으로 골고루 분포되어 평가체계가 비 교적 합리적으로 구성된 것을 확인할 수 있었다. 4개 평가분야 중 사업성 평가분야의 중요도가 0.293으로 전문가들은 4개 평가분야 중 사업성 평가분야가 평 가지표 중 가장 중요하다고 인식하고 있었다. 그 다 음은 대상부지 기초평가 0.246, 사업수행능력 평가 0.243, 투자자보호계획 기초평가 0.217 순이었다.
2) 사업성 평가분야의 평가항목 간 중요도 분석
(1) 사업비용 평가항목 간 중요도
사업비용 평가항목 중 부지확보비용 평가항목이 중 요도 0.55로 나타나, 전문가들은 부지확보비용 항목 이 공사비 및 운영비용 항목보다 상대적으로 더 중요 하다고 인식하였다. 이것은 개발사업 시행과정에서 부지확보에 소요되는 인허가 관련 비용과 부지매입 비 등이 공사비용과 운영비보다 선행적으로 고려되 어야 함을 알 수 있는 것으로, 향후 배점 제안에 있어 이 비중을 보다 반영하여야 할 것으로 보인다.
(2) 매출수익 평가항목 간 중요도
매출수익 평가항목은 부지이용도, 분양 및 임대 비율,
4) 본 설문조사지는 3개 부문, 즉 현행 평가제도의 문제점에 대한 설문, 본 논문의 연구 결과인 부동산개발사업 평가지표에 대한 설문, 그리고 부동산개발사업 평가체계 운영방안에 대한 설문으로 구성되었음. 설문조사는 ㈜한국리서치가 수행하였음.
5) 다수 평가자들의 평가치를 통합하는 방법에는 일반적으로 기하평균과 산술평균 방법이 있음. 본 논문에서 기하평균을 사용한 이유 는 기하평균 방법이 행렬의 역수성을 유지시킬 수 있기 때문임. 이 점은 Aczel & Saaty(1983)의 연구에서 증명된 바 있음. 어떤 방법 을 사용하여도 결과에는 큰 차이가 없으나 산술평균은 때때로 통합결과 순위에 변동이 발생하기 때문에 기하평균을 사용하는 것 이 바람직함(조근태 외. 2003).
개발 후의 가치 및 운용 항목으로 구성되어 있다. 중 요도 분석 결과 분양 및 임대율 평가항목이 0.395로 가장 높게 제시되었다. 이것은 개발사업 시행 전과 시 행 바로 직후에 예상되는 분양(임대)률과 초기 분양 (임대)률에 대한 정확한 예측이 개발사업의 성패를 결정짓는다는 그동안의 경험과 일치한다. 다만, 향후 예측치를 높일 수 있는 기술적 분석의 유형별 적용 사 례에 대한 분석이 필요할 것이다.
(3) 주변시장분석 평가항목 간 중요도
주변시장분석 평가항목인 거시지표, 입지분석, 상품 구성계획 항목에 대한 중요도 분석 결과, 입지분석 항 목이 0.375로 가장 높게 제시되었다. 입지분석 평가 항목과 함께 상품구성계획 평가항목의 중요도 역시 상대적으로 높았다. 이것은 당해 지역의 물리적 입지 의 위계에 따라 상품구성계획이 종속적으로 반영되 기 때문인 것으로 보인다. 따라서 시장성 판별요인을 상품구성에 따라 제공하여야 할 것이다.
(4) 사업수지분석 평가항목 간 중요도
사업수지분석 평가항목에서는 수익지표 항목의 중 요도가 0.541로 대출지표 항목보다 상대적으로 높게 나타났다. 수익지표 평가항목은 투자수익률과 현금 흐름분석 등을 기초로 판단하는 기술적인 산정지표 로 매출수익 평가항목과 연계되어 다루어진다. 그런 데 금융분야 전문가는 수익지표 평가항목과 대출지 표 평가항목의 중요도가 거의 같다고 판단하는 의외 의 결과를 보였다. 이것은 수익지표 항목이 대출지표 평가요소인 이자율, 대출기간, LTV비율 등과 동시에 다루어지는 등 양 평가항목이 서로 연계성과 보완성 이 강하기 때문인 것으로 판단된다.
(5) 사업성 평가의 평가분야 간 중요도 종합
사업성 평가의 5개 평가분야는 평균 0.2 내외로 중요 성을 거의 대등하게 인식하고 있었다. 이 중 사업수지 분석 평가분야가 0.212로 다소 높게 나타났다.
이것은 사업수지분석의 평가항목인 대출지표와 수익지표 평가항목이 다른 요소보다 조금 더 중요하 다고 판단하고 있다는 결과다. 그 외의 다른 평가분 야는 매출수익, 주변시장분석, 사업비용, 자본건전성 평가분야 순으로 응답되었으나, 중요도 비중이 고루 분포되어 있음을 확인할 수 있었다.
3) 사업수행능력 평가분야의 평가항목 간 중요도
사업수행능력 평가항목에서는 사업능력 항목의 중 요도가 0.534로 경영능력 항목 0.466보다 다소 높게 나타났다. 개발업자의 사업능력 평가항목은 개발업 자의 신용도, 사업수행 경험, 자기자본 출자비율 등 의 평가요소로 구성되어 있는 바, 전문가들은 개발업 자의 개발경험과 당해 사업의 투자자본 비율 요소가 중요하다고 판단하고 있었다. 한편, 다른 분야 전문 가들 못지않게 금융분야 전문가들도 개발업자의 경 영능력 평가항목을 중요하게 생각하고 있음이 확인 되었다. 따라서 경영능력에 대한 정성적 평가를 정량 화할 수 있는 구체적인 분석기법의 보완과 개선이 따 라야 할 것이다.
4) 기초평가분야의 평가항목 간 중요도 분석
(1) 대상부지 기초평가의 평가항목 간 중요도
대상부지 평가항목인 부지인허가, 부지의 사업 적합 성, 시공약정 항목에 대한 중요도 분석 결과는 부지인 허가 평가항목이 0.372로 가장 높았다. 부지인허가
평가항목은 인허가 취득 여부와 인허가 조건의 평가 요소들로 구성되어 있는데, 당해 사업부지의 행정절 차가 실질적으로 중요하다고 판단한 결과다. 한편 학 계와 연구분야 및 건설업 전문가들은 부지의 사업 적 합성 평가항목이 다른 항목에 비해 더욱 중요하다고 판단하고 있었다. 사업기획 단계에서 당해 사업부지 에 적용되는 관계법령상 건축요건 등 기본적인 평가 요소의 적합성이 다른 평가항목보다 선행적으로 평 가되어야 한다고 여기기 때문이다. 그동안 부동산 PF 사업에서 중요한 역할을 했던 건설회사의 신용보강 등은 중요도가 상대적으로 낮게 나타났다. 이는 개발 금융 주변여건의 변화에 따라 평가체계의 중요성이 부각되고 있다는 것을 시사한다.
(2) 투자자보호계획 기초평가항목 간 중요도
투자자보호계획 기초평가항목에서는 Exit Plan 평가 항목이 0.524로 높게 나타났다. 전문가들은 개발사 업 이후의 배당 및 자금운영계획보다 개발사업 진행 과정에서 발생할 수 있는 사업중단 등의 위험에 대비 한 투자자금의 청산계획과 환금가능성을 더욱 중요 하게 판단하고 있는 결과로 보인다. 특히, 개발사업에 투자하는 신탁˙리츠˙펀드 분야와 PF대출을 실행 하는 금융분야는 Exit Plan 평가항목을 더욱 중요하 게 여기고 있었다. 반면에 공사준공을 책임져왔던 건 설분야는 배당 및 운영계획 평가항목이 더욱 중요하 다고 판단하여 이익이 서로 상충하였다. 따라서 보다 명확한 역할분담을 통하여 투자자 보호에 대한 책임 소재를 개선할 수 있는 평가대안이 요구된다.
5) 평가체계의 배점
평가분야별 평가항목 간 ‘중요도’를 바탕으로 배 점(안)을 제시하였는데, 평가분야별 중요도는 평가 체계 내 평가분야별 중요도를, 평가항목별 중요도는 개별 평가항목별 중요도를 반영한 결과다. 이들 평가 요소별 중요도는 AHP 기법을 활용한 설문조사 결과 를 반영하여 산정하였다. 대상부지 기초평가, 사업수 행능력 평가, 투자자보호계획 기초평가의 평가요소 별 중요도는 평가분야의 평가요소 개수로 산술평균 하여 산정하였다. <표 6>에서 ‘영향도’는 평가항목과 평가요소의 평가점수 배점을 산정하기 위해 조작적 으로 정의한 개념으로 평가분야와 평가항목별 중요 도의 가중치다.6) ‘평가항목 배점’과 ‘평가분야 배점’
은 평가항목의 영향도와 평가요소의 중요도를 각각 1,000점 만점으로 환산한 점수다. 평가 결과를 사용 하는 금융기관 및 보증기관은 내부사정에 따라 총점 을 500점 만점 또는 100점 만점 기준 등으로 다양하 게 바꾸어서 활용할 수 있다. 이상의 과정을 거쳐 나 온 결과를 요약하면 다음과 같다.
먼저, 대상부지 기초평가분야의 총점은 246점으 로 세부 평가항목별로는 부지인허가 항목 92점, 부 지의 사업적합성 항목 85점, 시공약정 항목 70점 배 점으로 할당하였다. 둘째, 사업성 평가분야의 총점은 293점으로 세부 평가항목별로는 사업비용 항목 57 점, 매출수익 항목 61점, 주변시장 분석 항목 59점, 사업수지 분석 항목 62점, 자본건전성 항목 54점의 배점으로 할당하였다. 셋째, 사업수행능력 평가분야 의 총점은 243점으로 세부 평가항목별로는 개발업 자의 경영능력 항목 113점, 개발업자의 사업능력 항 목 130점의 배점으로 할당하였다. 마지막으로, 투자
6) 산정방식: 평가분야 중요도×평가항목 중요도.
산정사례: 평가항목 ‘부지 인허가’ 영향도 0.092 = 평가분야 중요도 0.246×평가항목 중요도 0.372.