임대주택단지 입지여건이 주변 아파트 가격에 미치는 영향 분석 : 대구광역시를 중심으로
IV. 결과 및 해석
1. 하우스푸어의 규모
우선 김준형(2013a)과 같이 DTI 비율로 판별할 경우 하우스푸어는 동일하게 7만 2천 가구로 산정된다 (<표 1> 참조). 이는 전체 가구의 0.4%에 해당되는 수 치다. 여기에 다양한 상환방식의 가능성을 고려, 상환 기간방식으로 판별할 경우 약 9만 9천 가구로 기존 보다 2만 7천 가구가 증가하며, 비중도 전체 가구의 0.55%로 상승한다. 예상대로 기존 방식은 만기일시 상환방식의 주택담보대출을 보유한 가구의 상환부 담을 과소평가한 측면이 있음을 보여준다.
그러나 여기에 여유자산의 투입가능성까지 고려 할 경우 하우스푸어의 규모는 5만 가구로 크게 감소 한다. 이는 DTI 비율방식에 비해서는 약 2만 2천 가 구가 줄어든, 그리고 상환기간으로 산정된 방식 2-1
에 비해서는 약 절반 수준에 불과한 수치다. 전체 가 구에서 차지하는 비중 역시 0.28%로 기존보다 낮아 진다.
전술하였듯이 실제 정책의 집행 단계에서 주택담 보대출의 목적을 구분하기 어려울 수 있다. 이를 감안, 거주주택 구입 목적으로 한정하지 않고 전체 주택담보 대출을 대상으로 할 경우 하우스푸어의 규모는 DTI 비율방식으로 7만 2천 가구에서 14만 6천 가구로 2배 가량 증가한다. 전체 가구에서 차지하는 비중 역시 0.4%에서 0.81%로 증가한다. 상환기간 방식으로 산 정할 경우에도 하우스푸어 규모는 마찬가지로 증가, 약 21만 가구에 이르며 전체 가구의 1.2%를 차지한다.
여기에 여유자산의 투입가능성을 고려하게 되면 다시 하우스푸어 규모는 감소, 10만 3천 명으로 전체 가구의 0.58%를 차지한다.
한편 방식 1과 방식 2-2에서 판별된 하우스푸어
에 대해 평균 주택담보대출 잔액을 산정, 여기에 해당 하우스푸어의 수를 곱하면 부실위험이 높은 주택담 보대출의 규모를 추정할 수 있다. <표 2>에 따르면 거 주주택 구입 목적의 주택담보대출 가구로 한정할 경 우 DTI 비율방식에 따르면 해당 주택담보대출의 총 액은 5조 5천억 원이었으나 상환방식, 여유자산 등 을 고려할 경우 이는 3조 2천억 원으로 감소한다. 주 택담보대출의 목적을 고려하지 않을 경우 이 수치는 각각 10조 1천억 원과 6조 6천억 원으로 늘어난다.
2. 하우스푸어의 특징
DTI 비율방식에 의해 추출된 하우스푸어와 본 논문 에서 다양한 상환방식과 여유자산의 투입가능성을 고려하여 추출된 하우스푸어의 특성을 비교한 결과 는 <표 3>과 같다. 우선 만기일시상환방식과 그에 따 구분 전체 가구 주택담보
대출 가구 거주주택 구입 목적의
주택담보대출 가구
하우스푸어 하우스푸어 차이(목적)
차이(방식) 차이(방식)
방식 1
17,950,675 (100.0)
3,721,222 (20.73)
146,009 (0.81)
2,671,457 (14.88)
72,115
(0.40) -73,894
방식 2-1 214,310
(1.20)
+69,009 99,327
(0.55) +27,213 -115,691
방식 2-2 103,273
(0.58)
-42,736 50,519
(0.28) -21,595 -52,754 주: ‘차이(방식)’는 방식 1과의 차이를, ‘차이(목적)’는 거주주택을 구입할 목적만을 한정할 때 발생하는 차이를 의미함.
표 1 _ 하우스푸어의 규모 및 산정방식 간 비교
(단위: 가구, %)
구분
전체 주택담보대출가구 거주주택 구입을 목적으로 대출한 주택담보대출 가구 가구수
(A, 가구)
대출액 (B, 만 원)
대출총액 (A × B, 조 원)
가구수 (A, 가구)
대출액 (B, 만 원)
대출총액 (A × B, 조 원) 기존 방식
(방식 1) 146,009 6,897 10.1 72,115 7,652 5.5
신규 방식
(방식 2-2) 103,273 6,353 6.6 50,519 6,377 3.2
표 2 _ 하우스푸어가 보유한 주택담보대출의 총액 비교
구분 기존 방식 (가구, %)
신규 방식 (가구, %)
비중 변화주) (%p)
상환방식
만기일시상환 11,205(15.6) 21,018(41.7) 26.1
원금분할상환 12,189(17.0) 7,026(14.0) -3.0
원리금균등분할상환 24,362(34.0) 8,321(16.5) -17.4
원금/원리금분할 + 일부만기상환 19,068(26.6) 10,929(21.7) -4.9
기타 4,945( 6.9) 3,058( 6.1) -0.8
거주지역 수도권 53,154(74.1) 31,335(62.2) -11.8
비수도권 18,615(25.9) 19,017(37.8) 11.8
연령
34세 이하 7,566(10.5) 4,731( 9.4) -1.1
35~44세 12,844(17.9) 3,240( 6.4) -11.5
45~54세 16,480(23.0) 7,391(14.7) -8.3
55~64세 22,496(31.3) 16,456(32.7) 1.3
65세 이상 12,384(17.3) 18,534(36.8) 19.6
소득수준
1분위 27,663(38.6) 20,165(40.1) 1.5
2분위 10,711(14.9) 24,706(49.1) 34.2
3분위 6,478( 9.0) 2,044( 4.1) -5.0
4분위 17,247(24.0) 3,438( 6.8) -17.2
5분위 9,670(13.5) 0( 0.0) -13.5
주택유형
단독, 다가구 16,143(22.5) 14,961(29.7) 7.2
연립, 다세대 16,579(23.1) 6,208(12.3) -10.8
아파트 39,046(54.4) 27,728(55.1) 0.7
기타 0( 0.0) 1,455( 2.9) 2.9
주택면적
65m2 미만 25,253(35.2) 19,871(39.5) 4.3
65~85m2 미만 13,105(18.3) 9,709(19.3) 1.0
85~105m2 미만 16,741(23.3) 10,340(20.5) -2.8 105~145m2 미만 7,016( 9.8) 4,428( 8.8) -1.0
145m2 이상 9,653(13.5) 6,005(11.9) -1.5
주택가격
1억 원 미만 9,080(12.7) 1,363( 2.7) -9.9
1~3억 원 미만 29,285(40.8) 27,449(54.5) 13.7
3~6억 원 미만 22,876(31.9) 13,935(27.7) -4.2
6~9억 원 미만 8,269(11.5) 3,436( 6.8) -4.7
9억 원 이상 2,258( 3.2) 4,169( 8.3) 5.1
대출잔액
5천만 원 미만 36,901(51.4) 4,301( 8.5) -42.9
5천만 원~1억 원 미만 15,170(21.1) 20,599(40.9) 19.8
1억 원~2억 원 미만 12,607(17.6) 18,052(35.9) 18.3
2억 원 이상 7,089( 9.9) 7,402(14.7) 4.8
LTV
30% 미만 46,707(65.1) 15,889(31.6) -33.5
30~50% 미만 19,603(27.3) 14,972(29.7) 2.4
50~70% 미만 3,476( 4.8) 16,752(33.3) 28.4
70% 이상 1,982( 2.8) 2,740( 5.4) 2.7
주: 비중 변화는 (신규 방식에 의한 백분율)–(기존 방식에 의한 백분율)의 식을 통해 산정함.
표 3 _ 기존 방식과 신규 방식에 의해 산출된 하우스푸어 특성의 비교
른 풍선상환의 가능성을 적극 고려한 결과, 기존에 비 해 만기일시상환방식의 하우스푸어 비중이 15.6%에 서 41.7%로 크게 늘어났다. 반면 원리금균등분할상 환방식은 34%에서 16.5%로 절반 규모로 감소하였 다. 원리금균등분할상환방식의 감소는 설령 현재의 소득과 상환액 기준으로 부담이 존재하더라도 상환 기간을 연장함으로써 많은 가구들은 하우스푸어에 서 벗어날 수 있음을 의미한다. 결과적으로 기존 방 식에서는 원리금균등분할상환방식 가구가 하우스푸 어가 될 확률이 가장 높았으나, 새로운 방식에 기초 할 경우 만기일시상환방식의 가구가 하우스푸어가 될 가능성이 가장 높은 것으로 나타난다.
거주지역의 경우 기존 방식에서는 하우스푸어의 74%가 수도권에 거주하는 것으로 보고되었으나, 본 연구에 따르면 이 비중은 62%로 확인된다. 비수도권 에 거주하는 가구가 약 40%에 달하는 것으로 보아 하우스푸어 대책이 비단 수도권에만 초점을 맞출 필 요는 없는 상황이다.
기존 방식에서 하우스푸어는 전체 연령대에 고르 게 퍼져 있는 것으로 관찰되었다. 그러나 상환방식, 여유자산 등을 고려한 결과 35~44세 집단과 45~54 세 집단은 그 비중이 크게 감소하는 반면, 65세 이상 집단은 1만 2천 가구에서 1만 9천 가구로 그 비중이 19.6%p 상승한다. 이는 두 가지로 해석될 수 있는데 고령가구가 은퇴 이전의 중장년가구에 비해 여유자 산이 적기 때문일 수 있으며, 고령가구가 중장년가구 에 비해 만기일시상환방식을 많이 활용하기 때문일 수 있다. 실제로 이 두 해석 모두가 유효한데, 여유자 산의 경우 65세 이상 집단은 평균 1,110만 원인 반면, 35~44세 집단은 3,512만 원, 45~54세 집단은 4,131 만 원으로 3~4배 많게 나타난다. 연령이 높을수록 총 자산규모는 증가할 수 있을지라도 현재 거주하고 있 는 주택이 이 총자산의 대부분을 차지하므로 거주주 택에 대한 주택담보대출 상환에 활용될 여유자산은
줄어들게 된다. 만기일시상환방식의 비중도 35~44 세, 45~54세는 각각 19.7%, 24.8%이지만 65세 이상 집단에서는 32.5%로 그 비중이 높다. 대출상환에 활 용될 정도로 지속적인 소득을 기대하기 어려운 상황 에서 만기일시상환방식의 대출을 활용해 주택을 구 입한 것이 고령가구 내에서 하우스푸어가 많이 등장 한 원인으로 작용했다고 볼 수 있다.
DTI 비율을 기준으로 할 때 하우스푸어는 소득 1~2분위에서 많이 관찰되긴 했지만 4~5분위에서 도 각각 24%, 14%로 적지 않은 비중을 보였다. 그러 나 본 논문의 연구결과에 따르면 고소득가구는 하우 스푸어가 될 확률이 매우 낮다. 소득 5분위의 비율은 13.5%에서 0%로, 그리고 소득 4분위의 비율은 24%
에서 6.8%로 감소하기 때문이다. 반면 저소득가구가 하우스푸어가 될 확률은 크게 상승하는데, 특히 기 존 연구에서 전체의 15%를 차지하던 소득 2분위의 비중이 49.1%로 상승, 소득 1~2분위가 전체 하우스 푸어의 약 90%를 차지하고 있다. 이는 고소득가구의 경우 주택담보대출 상환에 대한 부담이 클지라도 상 환기간을 연장함으로써 그 부담을 대부분 해결할 수 있음을 뜻하며 따라서 정부개입은 소득 1~2분위에 초점을 맞추는 것이 바람직함을 시사한다.
주택유형에 있어서는 기존과 신규 기준 모두 하우 스푸어의 절반 이상이 아파트에 거주하고 있음을 보 여준다. 구체적인 수치도 54%와 55%로 크게 다르 지 않다. 새로운 기준으로 인해 큰 폭의 변화가 일어 나는 것은 단독˙다가구와 연립˙다세대의 비중인 데, 이는 상대적으로 단독˙다가구에 거주하는 가구 의 소득수준이 낮기 때문인 것으로 판단된다. 실제로 소득 1~2분위의 비중은 연립˙다세대에서는 43.3%
이나 단독˙다가구에서는 56.8%로 상승한다. 주택 의 면적은 기존 방식과 신규 방식 간에 큰 차이를 보 이지 않는다.
기존 분석은 하우스푸어 문제가 반드시 높은 가격
대의 주택에 거주해서 생기는 문제는 아님을 보여주 었다. 가장 많은 비중을 차지하는 주택가격대는 1~3 억 원대로 40.8%를 차지하고, 다음이 3~6억 원대로 31.9%를 차지, 이 두 구간에 전체 하우스푸어의 73%
가 분포하고 있었기 때문이다. 상환방식과 여유자산 등을 추가로 고려하더라도 이 결과는 크게 바뀌지 않 는다. 1~3억 원 가구의 비율이 전체의 절반 이상을 차지할 정도로 늘어나지만 1~6억 원 구간에 여전히 전체 하우스푸어의 82%가 분포하고 있기 때문이다.
그러나 주택가격이 1억 원 미만인 하우스푸어의 비 율은 12.7%에서 2.7%로 크게 감소하는데, 이는 이 구간 내에 있는 하우스푸어의 대출액이 크지 않기 때 문에 상환기간을 늘림으로써 하우스푸어 상태에서 벗어날 수 있음을 의미한다. 5천만 원 미만의 대출잔 액을 갖고 있었던 하우스푸어의 비율이 51.4%에서 8.5%로, 그리고 LTV가 30% 미만인 가구의 비율이 65.1%에서 31.6%로 급감하는 것도 상환기간의 연 장에 따른 대출상환의 가능성이 반영된 결과다.