결론 1. 연구의 결과

2.연구의 의의 및 과제

I.

서론

1. 연구의 배경 및 목적

우리의 부동산개발사업은 개발사(시행사)와 건설 사(시공사), 그리고 대주단 등 개발사업 참여자 간의 독특한 역할분담 체계로 진행되어왔다. 개발사는 사 업의 주체로서 개발사업과 PF대출에 대한 포괄적인 책임을 진다. 그러나 실질적으로는 사업구상, 부지매 입, 주무관청의 인허가 절차, 건설사 선정 등 비교적 사업 초기의 주요 역할이 개발사에 집중되었고, 선 정된 건설사가 이후의 개발사업을 주도하는 경우가 대부분이다(김재환˙이상엽. 2006a). 이러한 개발사 는 자본과 인력의 부족 등으로 사업수행능력, 특히 사업자금 조달능력이 부족하였다. 반면, 건설사는 본 래 개발회사와 도급계약을 바탕으로 건축시공 기능 만을 담당하여야 하지만, 실질적으로는 책임준공 및 책임분양, 원금 및 이자 지급보증, 채무인수 및 연대 보증 등 다양한 형태의 신용보강을 제공함으로써, 개 발사업에서 발생 가능한 리스크 대부분을 부담하는 기형적인 역할을 담당하였다(김현아. 2007). 이러한 이유로 하나의 변수만 달라져도 개별 사업장의 리스 크가 커지고, 한 사업장의 손실이 다른 사업장의 부 도로 연결되어 해당 건설사의 부도 가능성이 높아질 뿐 아니라, PF를 매개로 연결된 금융권, 연대보증으 로 인한 다른 건설회사로 연쇄적인 파급이 불가피하 다는 한계가 지난 몇 년 동안의 경기침체 때 확인되었 다(이갑석˙이현석. 2012).

금융기관은 개발자금을 대여해주는 역할을 담당 한다. 개발사업에 대규모 자금이 소요되기 때문에 대 부분 두 개 이상의 금융기관이 대주단(syndicate)을 구성하여 참여한다. 그런데 금융기관은 자금대출에 필수적인 사업성 평가를 경시하고, 담보능력이 부족 한 개발사보다 건설사에 신용보강을 요구하는 실질

적인 기업담보대출 형태로 PF대출을 운용해왔다(최 수석. 2012). 즉, 사업성이 아니라 건설사의 신용공여 에 기반하여 PF자금을 대출하면서 사업의 성패 여부 와 상관없이 대출금을 회수해왔다. 사업성 평가기관 은 평가 의뢰인의 수임료에 기반하는 수입구조와 비 전문가에 의한 평가구조로 객관적인 평가결과 도출 에 한계를 지니고 있다.

이러한 현실적인 문제로 PF구조의 한계성을 개편 해야 한다는 지적이 지속적으로 제기되어왔다. 개선 대안에 대해서는 참여주체별로 상이하였다. 개발업 자는 개발전문리츠 육성, 공신력 있는 사업평가 의무 화 등 주로 자금조달 능력 제고방안을 대안으로 제시 하였다. 반면 건설사는 건설사에 집중된 리스크를 부 동산개발업자 등 개발사업 참여자에게 분산할 수 있 는 대안을, 그리고 금융기관은 건설사의 대형화를 비 롯한 건실한 재무파트너 확보를 선호하고 있다(손재 영˙이준용. 2012).

부동산시장의 구조변화에 따른 개발사업 참여주 체 간의 역할 분담이 요구되는 최근 상황에서, 본 논 문은 PF구조 개편의 핵심인 개발사업의 사업성을 범 용적으로 분석할 수 있는 평가지표를 제안하고, 앞으 로 객관적인 사업성 평가체계를 확립할 수 있는 방안 을 제시하고자 한다.

2. 연구의 범위 및 방법

우리나라에 개발(시행)과 건설(시공)업무가 분업체 계를 이룬 때는 1994년 준농림지역에서 민간의 개 발사업을 허용한 때이지만, 분업체계가 가시화된 때 는 1997년 외환위기 때 개발업과 건설업 구조조정을 추진한 이후였다(정희남. 2009). 이를 고려하여 연구 의 시간적 범위는 건설사에서 개발기능의 분리가 본 격화되고, PFV 등 부동산개발금융제도가 제도화된 2000년 중반 이후부터 현재까지로 한다. 부동산개발

사업 관련정책은 전국에 걸쳐 동일하게 시행되는 것 이 현실이다. 이를 고려하여 공간적 범위는 전국을 대 상으로 하였다. 다만, PF사업 대부분이 현실적으로 서울 등 대도시권에서 일어나고 있다는 현실을 감안 하였다. 최근 어려움을 겪고 있는 부동산개발사업(PF 사업 포함)을 정상화하기 위해서는 다양한 분야의 제 도적 개선이 필요하다. 그러나 상호 연계된 개선방안 모두를 단시간 내에 그리고 한 번에 해결하기는 어렵 다. 따라서 내용적 범위는 이들 제반 정책과제의 핵심 인 사업평가체계로 한정하였다.

본 논문은 모두 5개 장으로 구성하였다. 먼저, 연 구의 배경과 목적을 밝힌 1장에 이어 2장은 우리의 부동산개발사업 평가제도와 선행연구를 검토하였 다. 3장은 부동산개발사업의 사업성평가체계 구축에 선행되는 개별 평가항목을 도출하였다. 4장은 구축 된 사업성평가체계 개별항목의 중요도를 측정하고 평가항목별 배점기준과 함의를 도출하였다. 5장은 결론으로 연구의 주요 결과를 요약하고, 기대효과와 향후 과제를 제안하였다.

II.

이론적 고찰

1. 개발사업의 리스크와 리스크 평가

부동산개발사업은 개발사업 초기부터 분양 및 준공 에 이르기까지 다양한 위험성(risk)를 안고 있다. 위 험성 또는 리스크를 사전적으로 정의한다면 어떤 사 업의 추진과정에서 발생할 수 있는 ‘손실, 손상, 불이 익, 파괴의 모든 가능성(the possibility of loss, injury, disadvantage, or destruction)’ 또는 ‘기대한 것을 얻지 못할 가능성, 기대와 현실의 격차, 불확실성 자체, 불확 실성의 결과’ 등으로 다양하게 말할 수 있다(Rothkopf.

1975).

이러한 사전적 의미의 리스크를 개발사업에 적용

할 경우 개발사업의 리스크란 ‘개발사업(project)의 수행 목적을 달성하지 못하게 하는 부정적인 영향’

이나 ‘예측이 불완전한 사건들이 프로젝트에 미치는 누증적인 영향’으로 정의할 수 있다(Kerzner. 1995).

아울러 ‘프로젝트 목적에 영향을 미치는 어떠한 사건 이 발생할 수 있는 가능성’ 즉, 부정적 사건의 노출과 발생가능 결과의 정도라고 말할 수 있다(Wideman.

1986). 이를 종합하면 개발사업의 리스크란 결국 당 해 개발사업의 손실과 피해의 잠재가능성으로 정의 할 수 있다. 그동안 개발사업의 리스크를 논의한 주 요 연구들 역시 개발사업이 미래 상황의 불확실성 속 에서 추진되는 데에 따른 부정적인 결과 또는 요인 을 리스크로 보아왔다. 그리고 이때의 리스크는 결 국 재정적인 손실 가능성으로 귀결된다. 여기에는 부 동산개발회사의 부주의한 행동에 따른 피해 가능성 도 포함된다.

다른 한편, 개발사업의 리스크는 개발사업의 불확 실성(uncertainty)의 하나로 볼 수 있다. 흔히 불확실 성은 사업위험을 포함하는 보다 넓은 개념으로 여긴 다. 예컨대 불확실성이란 미래 사안의 예측이 불가능 하여 그 결과를 판단할 수 없는 상황을 말한다. 그 결 과가 나쁘게 나타나는 경우 그 불확실성을 ‘리스크’

라고 부르고, 그 결과가 좋게 나타나는 경우 그 불확 실성을 ‘기회’라고 부른다(PMI. 2000). 다시 말하면 개발사업의 불확실성을 논의할 때 부정적 측면의 리 스크만 보는 대신에, 긍정적 측면의 기회 역시 동시에 봐야 한다는 것이다.

따라서 개발사업의 리스크는 개발사업에 내재한 불확실한 사건에서 발생할 수 있는 긍정적이거나 부 정적인 영향 또는 그들 양면적인 발생 가능성 모두를 동시에 고려할 필요가 있다. 예컨대, 개발사업 추진과 정에서 시공에 대한 공기연장이나 추가비용 발생 등 에 따른 손실(loss), 피해(damage), 결여(lack) 등과 관 련된 부정적 측면의 리스크가 항상 잠재해 있지만, 반

면에 개발사업이 미래의 수익(profit), 이익(gain), 기 회 창출(opportunity) 등과 같은 긍정적인 측면도 내 재해 있다는 것이다.

개발사업의 성패가 미치는 영향이 적지 않다. 개 발사업은 장기적으로 시행되고 많은 자본이 투자되 며 다양한 주체가 참여하는 종합적인 사업이기 때문 이다. 따라서 추진하고자 하는 사업의 사업계획을 바 탕으로 개발사업 자체의 사업적인 가치를 사전에 평 가하는 사업성 평가제도의 중요성이 매우 크다. 개발 사업의 평가는 당해 개발사업이 장기적인 수익성을 바탕으로 개발사업의 가치를 증대시킬 수 있는가를 판단하는, 즉 개발사업의 경제적 타당성에 영향을 미 치는 요인을 객관적으로 검증하는 일련의 과정을 뜻 한다. 여기에는 계획된 당해 개발사업의 시장성과 경 제적 가치를 분석하는 경제적 타당성, 당해 개발사업 을 위한 자금조달˙수익성˙차입금 상환능력 등을 분석하는 재무적 타당성, 도입시설의 규모˙생산기 술˙입지˙건설일정 등을 조사하는 기술적 타당성 등이 포함된다. 개발사업의 사업성 평가에서 핵심사 항은 경제적 및 재무적 타당성 분석이며, 이러한 분석 과정을 통하여 개발사업의 리스크를 최소한으로 줄 이고 기회는 최대한 확보할 수 있어야 한다.

개발사업의 사업성 분석은 사업 수행주체, 당해 개 발사업의 내용 등에 따라 차이가 있기 때문에, 검토항 목별로 접근방식을 달리할 수 있다. 동일한 개발사업 이라도 참여주체별로 사업성을 인지하는 시각이 다르 기 때문이다. 예컨대 부동산개발업자는 투자수익 및 투자위험에 대한 사전평가를 통해 투자대안별 우선순 위를 확정하고자 한다. 이때의 핵심 주제는 NPV, IRR 등 현금흐름분석이다. 반면에 금융기관은 우량거래처 발굴 및 여신 부실화 예방에 초점을 둔다. 현금 흐름의 안정성이 중요하기 때문에 DSCR이 중요하게 분석된 다. 반면에 정부는 국가재정사업에 한정된 예산의 효 율적 배분이 중요하다. 따라서 BC Ratio 등이 중요하게

다루어진다. 이하에서는 이러한 측면에서 현행 부동산 개발사업 평가제도를 소개하고자 한다.

2. 현행 부동산개발사업 평가제도

1) 사업성 평가제도

현행 우리의 사업성 평가제도는 개발금융제도를 기 준으로 네 가지 유형으로 구분할 수 있다.

첫째, 일반 PF사업과 관련한 평가제도로 금융감독 원에서 제시하는 ‘부동산 PF 리스크 관리지침’에 따라 은행협회, 보험협회, 금융투자협회 등은 각각 ‘부동산 PF 리스크관리 모범규준’을 운용하고 있다. 개별 은행 등은 이를 기준으로 자체 PF대출 가이드라인 및 사업 성 평가제도를 운용한다. 둘째, 공모형 PF사업과 관련 한 사업성 평가제도로서, 공공기관마다 민간사업자를 공모할 때 적용하는 사업성 평가기준을 자체적으로 운 영하고 있다. 셋째, 개발리츠사업과 관련한 사업성 평 가제도로 「부동산투자회사법」에서 제시하는 기준에 따라 부동산투자자문협회에서 만든 사업성 평가 표준 지침에 따라 운영하고 있다. 개발리츠의 사업성 평가 는 「부동산투자회사법」에 의한 영업인가 조건으로 수 행하며, 평가 결과는 투자자 등의 참여여부 타진에 활 용할 수 있다. 마지막으로, 기타 평가제도를 들 수 있 다. 대한주택보증 등 보증기관의 주택사업금융(부동 산 PF) 보증심사는 보증 신청된 주택개발사업의 부동 산 PF에 대하여 해당 사업의 사업성을 평가한다. 공공 투자사업에 실시하는 KDI 예비타당성조사는 총사업 비 500억 원 이상의 공공재정투자사업 등에 대하여 예 비타당성을 조사한다. 한편 일반 건설업체는 개발회사 가 추진하는 개발사업에 도급업체로 참여할지를 판단 하기 위하여 자체 평가기준을 운용한다.

<그림 1>은 사업성 평가의 위치를 일반 부동산 PF 사업, 공모형 PF사업, 개발리츠사업 등 부동산개발사