토지 기 토지 토지공급

토지규제강도 개발이익

토지개발

지금까지 우리나라의 토지가격은 시간의 흐름에 따라 정치 경제 사회적인 변, , 화와 정책변화가 토지에 대한 수요와 공급을 변화시키고 그에 따라 가격이 주기, 적으로 변동하여 왔다 여기서 우리가 갖는 의문은 개발이익으로 인한 추가적인. 토지수요가 유발할 토지가격의 증가압력과 규제완화를 통한 토지공급의 증가가 가져올 토지가격의 인하압력 중 어느 쪽이 더 클 것인가이다.

인과지도와 플로우 다이어그램 (2)

토지모델의 인과지도

이상의 개념적 차원의 인과지도를 플로우 다이어그램의 구축을 위한 인과지도 로 발전시키면 그림< 4-8>과 같다 이 인과지도에서 도시용지의 공급과 소비는. 가용토지생산 과 토지소비량 으로 표시하였다 가용토지량 과 총토지소비량

‘ ’ ‘ ’ . ‘ ’ ‘ ’

의 비교에 의하여 토지수요 충족률 이 결정되는데 이는 도시용지의 가용토지‘ ’ ‘ 량 과 총토지소비량 의 비율로 나타난다’ ‘ ’ .3) ‘토지수요 충족률 은 토지수요의 목’ ‘ 표충족률 과 비교되어 상대적 토지수요 충족률 을 결정한다’ ‘ ’ .4) ‘목표충족률 이’ 1

3) 도시용지량 총토지소비량/

로 설정되었다면 이것은 도시용지에 대한 수요와 도시용지의 공급이 일치되어

그러나 가용토지 가격 이 높아질수록 토지투자에서 발생하는 자본이득에 대‘ ’ 한 기대가 높아지게 되는데 이것은 토지 가수요 를 창출하면서 토지에 대한 수, ‘ ’ 요를 증가시키고 토지소비량 을 늘리게 된다 이것은 인과지도상에서 가격이 상‘ ’ . 승하면 수요가 줄어드는 시장메커니즘에서 벗어난 가격상승 →수요증가→가 격상승이라는 새로운 힘을 발휘하는 루프(loop)로 표현되고 있다 인과지도에서. 토지규제 와 토지가수요 는 박스 로 표현하였는데 이것은 정책실험변수임

‘ ’ ‘ ’ (box) ,

을 강조하기 위한 표시이며 시스템 다이내믹스에서 사각형의 박스가 관행적으, 로 표현하는 저량변수를 표시한 것은 아니다.

토지모델의 플로우 다이어그램

이상의 인과지도는 그림< 4-9>의 플로우 다이어그램(flow diagram)으로 표시된 다 플로우 다이어그램은 인과지도를 시뮬레이션과 정책실험이 가능하도록 그림. 의 형태로 나타낸 프로그램 언어를 의미한다 플로우 다이어그램에 대한 설명은. 인과지도에서의 설명과 기본적으로 같다 인과지도에서 표시되지 않는 변수들에. 대한 추가적인 설명은 다음과 같다.

도시용지 수요 가 도시용지 보다 커서 토지수요 충족률 이 낮아지게 되면

‘ ’ ‘ ’ ‘ ’

도시용지 시가 가 상승한다 이것은 도시용지 개발이익 을 크게 하여 토지개발

‘ ’ . ‘ ’ ‘

시작 을 촉진할 뿐 아니라 도시용지 과부족분 을 해소하기 위하여 토지개발시’ ‘ ’ ‘ 작 이 촉진된다 그런데 토지개발 시작 은 도시용지 과부족분 의 증감에 대응하’ . ‘ ’ ‘ ’ 여 즉시 이루어지는 것이 아니다 지형이나 지세 등 물리적으로 개발이 불가능한. 지역이나 군사보호구역 등 규제로 개발이 불가능한 지역을 제외한 개발가능토지 를 플로우 다이어그램에서는 개발가능 토지량 으로 표시하였다 개발가능토지‘ ’ . 를 택지로 개발하려는 결정과 필요한 규제완화가 이루어지는데 시간 차이가 필 수적으로 발생한다 여기서 토지개발시작 소요시간 은 이러한 정책결정과 토지. ‘ ’ 규제가 완화되면서 개발가능 토지가 택지로 개발되기 시작할 때까지 소요되는 시간을 말한다 이렇게 시작된 토지개발은 일정한 기간을 거쳐 사용가능한 도시. 용지로 개발되는데 이것이 저량함수(stock variable)인 개발중 도시용지 이다‘ ’ .

제 4 장 도시용지 공급확대와 규제완화 효과분석 105

Land Price 3-2f model flow diagram 2009.8.14 Moon, Tae Hoon

그림 토지공급가격모델의 플로우다이어그램

< 4-9> ․

사용가능하게 개발된 대지는 수요자에게 공급되어 택지나 공장용지 등으로 사

모델 파라미터

인구증가율 1990-2007 (지수모형값) 0.035172692

개발가능토지량 부존토지량 가용지비율* 부존토지량

이들 변수 중 도시용지가승수 토지개발승수 도시용지사용승수는 그래프함수, ,

도시용지 가승수

도시용지 사용승수

그림 도시용지 사용승수

대지가 원( / ) 1인당 대지( ) 상대적 대지가 상대적 인당 대지1

1990 221,717 42 0.501 1.089

1991 239,890 40 0.542 1.057

1992 259,553 39 0.587 1.025

1993 280,828 38 0.635 1.004

1994 303,846 38 0.687 0.985

1995 328,751 37 0.743 0.960

1996 355,697 37 0.804 0.968

1997 370,347 37 0.837 0.961

1998 376,774 37 0.851 0.976

1999 342,186 37 0.773 0.979

2000 346,745 38 0.784 0.984

2001 347,042 38 0.784 0.989

2002 362,269 38 0.819 0.988

2003 423,245 38 0.956 0.989

2004 530,758 38 1.199 0.999

2005 657,079 38 1.485 1.005

2006 851,087 39 1.923 1.018

2007 858,449 39 1.940 1.026

평균 442,495 38 대지가/

평균 대지가

인당 대지

1 /

평균 인당 대지1 : 1990-1995년 대지가격은 지수모형의 추정치

표 상대적 대지가와 인당 상대적 대지사용량

< 4-11> 1

모델의 행태와 검증 3)

모델의 행태는 다음과 같다 대지면적은 서서히 증가하는 모습을 보이고 있으. 며 대지가격으로 표시된 도시용지가격은 2005년 이후 다소 가파르게 상승하는 모습을 보이고 있다.

그림 모델의 행태

< 4-15> - Base Run

의 데이터를 경기도의 실제 대지면적의 변화 대지가격의 변화추이와

Base Run ,

비교한 것이 아래 그림이다 대지가격은 외환위기 당시 대지가격의 하락기간을. 제외하고는 대체로 실제 대지가격의 추세와 유사하게 나타나고 있다 대지면적. 은 실제 데이터보다 모델의 데이터가 다소 낮게 나타나고 있으나 추세선은 거의 같다고 볼 수 있다.

0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0

1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020

지가(백만원)

실제대지가 시뮬레이티드대지가

그림 실제 대지가격과 모델 대지가격 비교

< 4-16>

0 100 200 300 400 500 600

1990 1995 2000 2005 201 0 2015 2020

면적(㎢)

실제대지면적 모델값

그림 실제 대지면적과 모델 대지면적 비교

< 4-17>

정책실험 4)

규제완화를 통한 토지용지 공급확대와 지가안정 효과 (1)

토지이용 규제완화는 규제로 개발이 불가능하였던 지역의 개발을 가능하게 함 으로써 가용지 비율을 상승시킬 것이다 토지이용 규제완화로 가용지 비율이 늘. 어났을 경우 가용지 비율 증가가 대지가격에 미치는 영향을 시뮬레이션하였다.

경기도의 초기 가용지 비율은 0.076이다 규제완화를 통하여 가용지 공급비율. 이 10%씩 늘어나0.086 및0.096으로 상승하였다고 가정할 경우, base run의 결과 로 볼 때, 2020년 대지가격의 하락효과는 각각0.9% 및1.7%로 미미하게 나타났 다 표(< 4-12>). 이것은 토지개발 소요시간 년 도시용지생산 소요시간 년 도(3 ), (3 ), 시용지 공급시간 년 등 단계별로 시간이 지연되어 규제완화 정책이 결정되고(3 ) , 상당 시간이 지난 후에야 도시용지 공급효과가 나타나기 때문인 것으로 보인다.

토지개발 소요시간을 년에서 년으로 늘릴 경우 토지공급 증대로 인한 토지가3 5 격 하락효과는 더욱 작아진다 이 경우 대지가격의 하락비율은 표. < 4-13>과 같이 각각 0.6% 및 1%에 불과하다.

연도 가용지 비율

base run 0.0760 0.0860 0.0960

1990 239,451 239,451 239,451

1995 365,829 365,829 365,829

2000 554,806 554,806 554,806

2005 831,716 831,716 831,716

2010 1,243,064 1,243,064 1,243,064 2015 1,878,276 1,866,697 1,862,432 2020 2,890,416 2,865,737 2,840,544

baserun 대비 - -0.9% -1.7%

base run 0.0760 0.0860 0.0960

1990 239,451 239,451 239,451

1995 366,913 366,913 366,913

2000 560,609 560,609 560,609

2005 847,795 847,795 847,795

2010 1,273,895 1,273,895 1,273,895 2015 1,910,020 1,910,020 1,910,020 2020 2,897,788 2,879,319 2,866,095

대비

baserun - -0.6% -1%

년 대비

1990 11.1 11.02 11.97

표 규제완화와 가용지비율의 증가에 따른 대지가격 변화

으로 변화시킨 결과를 검토한 것이다 표 는 년 단위로 본 결 0.1, 0.2, 0.3 . < 4-14> 5

과치이다.

연도 가수요

baserun=0 10% 20% 30%

1990 239,451 244,288 248,319 251,730 1995 365,829 369,273 372,144 374,572 2000 554,806 553,568 552,535 551,662 2005 831,716 828,243 825,348 824,587 2010 1,243,064 1,242,387 1,251,939 1,266,272 2015 1,878,276 1,903,437 1,928,043 1,950,245 2020 2,890,416 2,929,978 2,963,750 2,992,631

대비

baserun 0.014 0.025 0.035

년 대비

1990 11.07 10.99 10.93 10.88

표 가수요 증가에 따른 대지가격 변화

표 는 토지개발시작 소요시간 을 년에서 년으로 늘린 경우 가수요 증

< 4-15> ‘ ’ 3 5

가가 토지가격에 미치는 영향을 검토한 결과를 나타내고 있다 이것은 토지공급. 이 앞의 시뮬레이션보다 더욱 제약된 상황에서 가수요 증가가 토지가격에 얼마 나 더 영향을 미치는지를 파악하기 위한 것이다 토지개발시작 지연 이 년일 경. ‘ ’ 5 우가 년보다 토지 공급량이 적을 것이기 때문에3 1990년 대비 토지가격이 더 높 은 비율로 상승하고, baserun대비 토지가격도 더 높게 형성됨을 알 수 있다 그러. 나 이 차이는 미미한 것이어서 토지개발의 시작지연으로 인한 공급의 제약이 토 지가격을 더 급하게 상승시킨다고 보기는 어렵다.

연도 가수요

baserun=0 10% 20% 30%

1990 239,451 244,288 248,319 251,731 1995 366,913 371,648 375,595 378,934 2000 560,609 563,068 565,118 566,853 2005 847,795 847,939 848,060 848,161 2010 1,273,895 1,272,791 1,271,870 1,274,926 2015 1,910,020 1,915,020 1,932,546 1,952,158 2020 2,897,788 2,932,538 2,964,745 2,993,054

대비

baserun baserun 1.2% 2.3% 3.3%

대비

1990 11.10 11.00 10.93 10.89

표 가수요 증가에 따른 대지가격 변화

< 4-15> Ⅱ

토지개발 시작지연 년

( =5 )

여기에서 흥미로운 점은 가수요가 있는 경우 토지가격이 일시적으로 가수요가 없는baserun에 비교하여 낮아지는 경우가 발생한다는 점이다 위의 표에서 볼 수. 있듯이 토지개발 시작지연이 년인 경우에는3 2000-2010년 사이에 년인 경우에, 5 는2010년에 그러한 현상이 나타난다 실제로 이런 일이 우리 토지시장에서 일어. 났는지는 경험적인 검증이 있어야 하지만 가수요가 실제로 얼마나 존재하였는지, 그에 따른 가격 상승분은 얼마였는지를 찾아내기가 쉽지는 않을 것으로 보인다.

다만 여기에서 구축한 모델에 기반하여 이론적으로 설명하는 것은 가능하다.

이것은 토지공급에 소요되는 각종 시간지연이 감소하는 경우 가수요 증가는 토 지가격을 상승시키지만 가격상승에 대응하여 토지를 보다 신속하게 공급할 경, 우 토지가격을 하락시킬 수 있음을 의미한다 그 효과의 크기가 미미하지만 토지. 공급에 소요되는 시간지연이 지가에 중요한 영향을 미치는 변수가 될 수 있음을 시사한다 즉 토지가격이 가수요로 인하여 이상급등의 조짐을 보일 때 토지공급. , , 을 확대하기 위한 신속한 정책결정이 중요한 영향을 미칠 수 있다는 것을 시사하 고 있다.

토지공급 지연시간 단축과 지가안정 효과 (3)

도시용지 공급에 따르는 시간지연이 토지가격에 어떤 영향을 미치는지를 보다 자세히 확인하기 위하여 다른 조건을 동일하게 둔 상태에서 토지개발시작 소요 시간=1, 도시용지생산 소요시간=2, 도시용지 소비지연 년으로 모두 단축한 후=1 모의실험을 하였다 이러한 시간단축과 규제완화로 가용지 비율이. 10%씩 증가한 다고 가정한 시뮬레이션 결과를 표< 4-16>에 정리하였다.

연도 가용지 비율

base run* 0.076 0.086 0.096

1990 239,451 239,451 239,451 239,451 1995 365,829 359,695 359,695 359,695 2000 554,806 541,759 541,759 541,759 2005 831,716 811,106 811,106 811,106 2010 1,243,064 1,215,536 1,215,536 1,215,536 2015 1,878,276 1,827,648 1,827,648 1,827,648 2020 2,890,416 2,784,750 2,749,427 2,742,387

대비

base run -3.7% -4.9% -5.1%

년 대비

1990 11.07 10.63 10.48 10.45

주 토지개발시작 소요시간: =3,도시용지생산 소요시간=3,도시용지 소비지연 년으로 전=3

주 토지개발시작 소요시간: =3,도시용지생산 소요시간=3,도시용지 소비지연 년으로 전=3

문서에서 Policy Directions for Stabilizing Land Market in the Era of De-regulation to Increase Urban Land Supply (페이지 132-169)