C H A P T E R 2

연구분석 이론과 분석 틀

연구의 분석틀과 분석이론을 논의하고 있는 이 장은 크게 세 부분으로 구성되어 있다.

먼저 자본주의적 토지시장에 대한 다양한 시각을 토대로 자본주의적 토지시장의 특,

성을 사유화시장도시화시장상품화시장으로․ ․ 개념화하고, 시장주의계획주의․ ․

조지시트 및 마르크스주의의 관련 이론이 자본주의적 토지시장이라는 분석틀 속에서

어떻게 연계되는지를 논의하며 이러한 분석틀 속에서 우리나라 토지시장의 구조적,

특성을 살펴본다 둘째 실증분석에 사용된 계량경제 모형과 시스템 다이내믹스 모형. ,

의 이론적 배경을 찾아본다 마지막으로 선행연구를 검토하고 이 연구가 어떤 면에서.

선행연구와 차별성이 있는지 밝히고자 한다.

연구의 분석 틀

1.

1)

토지는 아주 다양한 얼굴을 가지고 있다. 이 때문에 법률가 행정가 경제학․ ․ 자 지리학자 사회학자 계획가․ ․ ․ 등은 토지를 사적 자산 생산요소 자연환․ ․ 경 삶의 터전 공간 등의 모습으로 각각 다르게 바라본다 그 결과 토지문제를․ ․ . 서로 다르게 해석하고 토지문제의 원인을 다르게 진단하며 토지정책의 역할 역, , 시 다양하게 제시한다.

1) 정희남 김창현 . 1997. 거시경제정책이 토지시장에 미치는 영향. 국토개발연구원 정희남; . 1998.

“Land Prices and Land Market in Korea, 1963-1996: Explanation from Political Economy Perspectives”. 토연구 제 권 국토개발연구원. 27 . . pp.127-146;정희남. 2003. “한국 토지시장의 구조분석, 1963-2000”.

감정평가연구 제 집 제 호 한국감정평가연구원. 13 . 1 . . pp.137-156. 석종현 외. 2007. 시장친화적 토지

공개념과 공공부문의 역할. 한국토지공사. pp.180-187.

자본주의적 토지시장을 바라보는 다양한 시각 1)

자본주의적 토지시장을 바라보는 시각은 크게 두 가지로 나눌 수 있다 신고. 전학파 경제학자들이 바라보는 실증주의적 시각과 정치경제학적인 시각이다.

신고전학파의 시각 (1)

신고전학파 경제학자들은 토지 및 주택을 다룰 때 시장의 자원배분 기능을 무 엇보다도 강조한다.2) 지가와 임대료를 포함하는 가격은 유사한 지역 또는 위치 의 상대적 희소성을 나타내는 가치중립적인 지표로 다루어진다 이 가격 지표는. 매수인이 토지를 사고 싶거나 매도인이 토지를 팔고 싶은 의사의 척도이기 때문 에 개별적인 지가와 임대료는 당해 토지용도에 대한 소비자의 선호도를 반영하 는 결과로 나타난다 이때 각 개인은 자신이 사용할 수 있는 예산의 한도 내에서. 효용을 극대화할 수 있는 최적의 토지를 모색한다 기업 또한 이윤을 최대로 추. 구할 수 있는 최적의 토지를 모색할 것이다.

신고전학파 경제학자들은 토지의 다양한 특성 예컨대 위치의 고정성, ( ), 규모의 부증성(不謯 ), 가치의 불멸성(不 ) 등에도 불구하고 토지시장이 완 전한 조화를 이룰 수 있고 경쟁하는 수요자 공급자 사이에서 가격을 통하여 토지 -배분을 조절할 수 있다고 믿는다 따라서 가능한 한 오랫동안 시장기제가 작동하. 도록 허용할 것을 주장한다 공공개입은 시장이 제 기능을 다 하지 못할 때에 한. 하여 허용되어야 하고 그 개입의 내용 역시 시장이 제 기능을 다할 수 있도록, 지원하는 데 그쳐야 하며 개입의 강도는 가능한 최소에 그쳐야 한다고 본다, .

그렇지만 신고전학파 경제학자들이 정의하는 시장실패는 토지자원의 고정성, 외부효과 불충분한 정보 기타 시장기제의 효과적인 작동을 저해하는 장애요인, , 과 같은 좁은 시각의 시장실패로 정의된다 신고전학파의 시각은 토지 거래의 역.

2) Alonso, William. 1964 Location and Land Use. Cambridge: Harvard University Press; Mills, Edwin S. 1972.

Urban Economics. Glenview, IL: Scott, Foresman & Co; Wingo, Lowdon. 1990. Transportation and Urban Land. Baltimore: Johns Hopkins University Press.

사적 제도적 측면 토지를 둘러싼 생산과 교환의 사회적 재산적 관계 정치적․ , ․ , 정당성과 자본축적을 동시에 추구하여야 하는 자본주의 국가의 기능과 성격 그, 리고 토지정책을 포함한 제반 공공정책 수립 과정의 정치적 행태를 무시한다 토. 지는 하나의 생산요소로 간주되어 추상적인 경제활동 과정에서 중립적이고 대, 체 가능한 기술적인 투입 요소의 하나로 다루어질 뿐이다 토지가 경제구조에 미. 치는 영향을 분석대상에 포함한다고 하더라도 그것은 근대화 과정의 패러다임, 안에서 다루어질 뿐이다 예컨대 개발도상국가의 농지개혁이 그 나라의 경제개. , 발 과정에 얼마나 많은 영향을 미쳤는지 등에 국한된다 따라서 자본축적 과정. 에서 토지가 담당하는 역할은 흔히 무시되는 경향이 있다 만약 토지소유권의 집. 중이나 고지가 등이 사회 경제적 문제로 부각된다고 하더라도 토지문제는 자․ , 본주의적 생산과 축적양식에서 나타나는 모순으로 다루어지기보다는 지주와 임 차인 간의 갈등으로 취급된다.

정치경제학의 시각 (2)

정치경제학적 분석가는 이러한 실증주의의 전통적인 시각에 도전한다 정치경. 제학적 시각을 단순화하기에는 너무나 많고 다양한 시각이 있지만 이들은 일반, 적으로 시장의 조정기능뿐만 아니라 시장에서 일어나는 계급적 갈등 토지소유, 권을 둘러싼 정치 경제 사회적 관계 토지문제에 대한 자본주의국가의 원초적․ ․ , 기능과 모순 사회구조의 변화에 대한 역사적이고 역동적인 분석을 강조한다, .3) 정치경제학적 분석가들은 생산양식에서 볼 수 있는 지배자와 피지배자의 관계 를 토지를 둘러싼 사회적 관계에도 연장하여 적용한다 예컨대 토지시장의 가장. 큰 영향력은 금융자본과 부동산자본의 결합에서 나타난다고 본다 이러한 힘이. 토지에서 초과이윤을 확보할 수 있도록 독점적 지위를 행사하지만 이들의 잉여, 이윤은 토지가 없거나 적은 규모의 토지만을 가진 다른 사람의 손실과 부담을 의미할 뿐이다.

3) Haila, Anne. 1990. “The Theory of Land Rent at the Crossroad”. Environment and Planning D 8.

pp.275-296.

그러나 많은 경우 정치경제학적 분석가들이 사용하는 방법론은 지나치게 추상 적이고 이론적인 경우가 많다 신고전학파 이론가들은 실증주의적 방법론을 지. 나치게 강조하고 있는 반면에 정치경제학적 이론가들은 종종 경제구조 우월론, 적 또는 경제구조 결정론적 입장을 지나치게 강조하는 경향이 있다 아울러 기능. 적으로 지나치게 구조적인 관점을 강조하다보니 시장에서 개별 개인의 역할을, 무시하기도 한다.

통합적 시각 (3)

신고전학파 경제학자와 정치경제학자들이 토지문제를 다른 시각을 통하여 바 라보고 있지만 양 시각 사이의 차이가 실질적으로 그리 크지 않다 예를 들면, . 신고전학파 경제학자들은 토지를 다음 세 가지 기능 즉 주거환경을 위한 토지, , 경제활동을 위한 토지 그리고 재산의 보존 및 증식을 위한 토지로 개념화하고, 있다.4) 이러한 토지 기능은 자본주의 체제 안에서 발견할 수 있는 사회적 관계를 반영하고 있는 바 토지를 노동의 재생산 자본의 재 생산 활동 그리고 지주의, , ( ) , 소유 대상으로 인식하고 있는 정치경제학적 시각의 개념화와 서로 대칭적으로 연계되어 있다 아울러 신고전학파에서는 토지를 자본의 한 유형으로 다루고는. 있지만 이들은 동시에 경제적 외부효과에 있어서 토지와 자본 간에 차이가 있다, 는 것을 일반적으로 인정하고 있다 따라서 때로는 토지시장의 자율기능에 대한. 맹목적인 강한 믿음을 유보하고 토지시장의 보이지 않는 손이 오히려 혼란을 초, 래할 수 있다는 가능성을 용인하기도 한다.

반면에 정치경제학자들도 토지의 독특한 성격을 강조하고 있지만 자본주의, , 가 발전하면서 토지가 시장에서 교환될 수 있는 상품 또는 자본의 한 유형이 될 수 있음을 인식하고 있다 예를 들면. Harvey는 토지가 의제 자본“ (fictitious

의 한 형태라고 주장하였고

capital)” ,5) Soja는 토지 또는 공간의 상품화라는 개념

4) Barlowe, Raleigh. 1978. Land Resource Economics. Englewood Cliffs. CA: Prentice-Hall. pp.10-11.

5) Harvey, David. 1982. The Limits to Capital. Chicago: University of Chicago Press; Harvey, David. 1985.

The Urbanization of Capital. Oxford: Basil Blackwell.

을 사용하고 있다.6) Logan & Molotch와Roweis & Scott는 토지가 일반적인 상품 이 아닐지라도 개발되는 도시 공간이나 위치적 장점은 시장에서 교환되는 상품, 으로 전환되고 있다고 주장하고 있다.7)

게다가 우리는 더 이상 지주계급이 사회의 생산과정에서 독특한 지위를 누리 는 농경사회 또는 봉건사회에 살고 있지 않다 다시 말하여 농경사회 또는 봉건. 사회와 달리 현재 자본주의 사회 또는 탈 산업사회에서는 지주 또는 토지소유자( ) 가 다른 계급과 확연히 구별되는 독특한 사회적 계급 또는 신분이 아니다 노동. 자 또는 농민의 일부는 직접 토지소유자 또는 지주계층과 중첩된다 이보다 더욱. 두드러진 현상은 토지의 소유와 개발 활동을 거치면서 토지소유자가 자본가 계 급으로 확대되는 경향 다시 말하여 지주와 자본가 계층이 중첩된다는 점이다, .8) 이에 따라 자본축적 과정에서 자본가의 유형에 따라 토지는 점점 더 교환 가능한 상품으로 전환되고 금융자산의 하나로 자본화되는 경향이 강화된다, .9) 결국 도 시용지에 대한 다양한 문제는 현대 자본주의 사회의 구조와 발전과정에 달려 있 다 예컨대 토지 투기문제는 토지의 소유와 이용이 자본주의적 상품교환 과정에. 서 나타난 시장기제의 결과이지 사회문제의 원인이 아니라는 것이다.

자본주의에 대한 정의는 다양하다 자본주의의 다양한 특성은 자본가의 절도.

자본주의에 대한 정의는 다양하다 자본주의의 다양한 특성은 자본가의 절도.

문서에서 Policy Directions for Stabilizing Land Market in the Era of De-regulation to Increase Urban Land Supply (페이지 48-61)