도시용지 공급확대와 규제완화 효과분석

문서에서 Policy Directions for Stabilizing Land Market in the Era of De-regulation to Increase Urban Land Supply (페이지 115-132)

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도시용지 공급확대와 규제완화 효과분석

이 장은 토지이용 규제완화를 통한 도시용지 공급확대가 지가에 어떤 영향을 주는가를

실증적으로 분석하고자 한다 이를 위하여 세 가지 분석방법 즉 계량경제 모형 분석. , ,

시스템 다이내믹스 분석, GIS를 이용한 지가변화 시계열분석 방법을 활용하였다 이들.

분석 결과를 종합하여 규제완화를 통한 도시용지 공급확대가 전국 시도 그리고 당해, ,

지역과 주변지역의 지가에 어떠한 방향으로 얼마만큼 영향을 미치는지를 논의하였다.

계량경제 모형과 효과분석 1.

모형과 변수의 자료 1)

도시용지 공급확대를 위한 토지이용 규제완화의 효과분석을 위한 회귀분석모 형의 개념적 형태는 제 장에서 논의한 바와 같이 다음과 같다2 .

Pt = Xt + Yt + t

여기에서, Pt는 지가변화율, Xt는 해당 거시경제변수들의 집합인 (n×1) 벡타, 는 규제관련 변수들의 집합인 벡타 는 오차항이다 는

Yt (m×1) , t . t iid ~(0, 2) 을 만족시키는 것으로 가정하였다.

분석목적을 고려할 때 특히 중요한 변수는 규제관련 변수Yt이다 이 연구에서. 는 규제강도 등 정성변수와 그린벨트 해제면적 등 정량변수를 동시에 사용하였

으며 이들 규제관련 변수의 순수한 효과를 구하기 위하여 통상적인 거시경제 변, 수를 사용하여 모델을 통제하였다.

피설명 변수 지가

(1) :

사용자료

회귀모형의 피설명변수는 지가변화율이다 지가변화율은 국토해양부와 한국. 토지주택공사가 분기마다 발표하는 지가동향 의 지가변동률을 사용하였다 지「 」 . 가변동률은 2005년 이후부터는 분기별 및 월별 자료가 모두 이용 가능하지만 년 이전 자료와의 통일성을 고려하고 규제관련 변수의 특성을 고려하여

2005 ,

년부터 년까지 년간의 연간 자료를 활용하였다

1989 2008 20 .

분석대상 지역

지역별로 세분화되고 시계열이 완비된 설명변수를 확보하는 것이 현실적으로 어렵다는 점을 감안하여 전국을 일차적인 분석대상으로 삼았다 토지이용 규제. 와 규제완화의 주 대상지역이 수도권인 점을 고려하여 이 연구에서는 경기도를, 별도의 분석대상으로 삼았다.

분석대상 용도

지가 상승과 관련하여 현실적으로 문제가 되는 토지는 도시용지이다 이를 감. 안하여 주거지역 상업지역 공업지역 및 녹지지역의 지가변화율 그리고 이들 각, , , 지역별 지가변화율의 가중평균치 등 개 지가변동률을 사용하였다5 .

그런데 그림< 4-1> ~ <그림 4-3>에서 볼 수 있는 바와 같이 전국 및 경기도의 평균 지가변화율과 각 용도지역별 지가변화율의 시계열적 움직임이 매우 유사하 다 따라서 개 지가변동률 중 한 가지를 다양한 설명변수로 설명한 후 나머지. 5 , 지가변동률은 대표적인 지가변동률을 가지고 설명하고자 한다 대표적인 지가변. 동률은 전국 및 경기도의 평균 지가변화율을 선정하였다.

그림

자료 :온나라부동산정보포털(www.onnara.go.kr)

설명 변수 부동산 관련규제

없다는 판단에서 합리적 기대 역시 모형에 반영하지 않았다.

정성변수

정성변수로는 연도별로 주요한 토지이용 규제를 파악한 후 규제 강도에 따라 주관적인 판단으로 더미변수를 만들어 사용하는 방법이 있다 이를 위해서는 먼. 저 과거의 주요 토지정책을 파악하여야 한다 그런데 그동안 토지정책만 별도로. 발표한 경우보다 토지 및 주택정책 등을 결합하여 발표한 경우가 많았고 주택정, 책 역시 대부분 토지시장에 직 간접적으로 영향을 미칠 수 있다는 점을 감안하ㆍ 여 이 연구에서는 토지 및 주택정책 모두를 포함한 부동산정책으로 파악하였다, . 년부터 년까지 주요 부동산정책을 정리하면 표 과 같다 이 표에 나와 1978 2009 < 4-1> .

있는 지가변동률은 당해 연도 전국 평균치이다 이 연구에서는 이 자료에 기초하여 규. 제완화 혹은 강화를 나타내는 더미변수를 토지규제의 정성변수로 이용하기로 한다.

그런데 과거 우리 부동산정책의 특징 중 하나는 지가상승률이 높았던 해에는 규제가 강화되었고 지가가 안정된 해에는 규제가 완화되어 왔다는 점이다 다만. 년에서 년까지의 노무현 정부 시기는 토지시장의 변화와 무관하게 규제 2003 2008

가 지속적으로 강화되었다 지가상승률이 높았던 해에 규제 역시 강화되었던 점. 을 감안하면 단순하게1 혹은 의 더미변수를 사용할 경우 통계적으로 유의미한0 계수를 얻었더라도 의미가 반감될 수 있다 이러한 점을 감안하여 이 연구에서는. 규제완화 혹은 규제강화의 정도에 따라 -5에서+5까지의 스케일을 고려한 더미 변수를 사용한다.1) 또한 규제정책의 입안과 집행의 시차를 감안하기 위하여 위 더미변수의 개년도 이동평균치를 설명변수로 사용하기로 한다3 .

부동산 규제를 나타내는 정성변수 계수는 양 이 될 것으로 예상되는데 이것(+) , 은 부동산 규제완화가 장기적으로 지가안정에 도움이 될 수 있다는 것을 말한다.

1) 예컨대 8.8조치가 발표된1988 ,년 토지공개념제도가 시행된1990 , 8.31 대책이 발표된2005년 등은 스케일 를 부여하였고 주택5 , 200만 호 건설계획을 발표한1989 ,년 토지공개념제도를 완화 및 폐지한

년 등은 스케일 를 부여하였으며 현 정부 들어서 각종 규제완화를 발표한 년은 스케일

1998 -5 , 2008 -2

를 부여하는 등 스케일 크기의 부여는 연구자의 주관적인 판단에 의존하였다 향후 보다 객관적인. 지표 작성기법의 개발이 필요할 것이다.

년도 주요 부동산 정책 내용 지가

(계속)

년도 주요 부동산 정책 내용 지가

정량변수

부동산 규제를 대표할 수 있는 정량변수는 존재하지 않기 때문에 가능한 여러 가지 정량변수 중에서 부동산 규제와 관련된 변수를 찾는 것이 현실적이다 이들. 변수 중에서 실제로 유효한 설명력이 있는 변수를 찾는 것은 쉬운 일이 아니다.

이 연구에서는 여러 번의 시행착오를 거쳐 그린벨트 해제면적과 도시용지 면적 증가율을 설명변수로 선정하였다.

그린벨트 해제면적의 증가는 토지관련 규제의 완화와 연관되어 있다 그린벨. 트 해제는 다양한 의미를 갖기 때문에 그린벨트 해제가 지가에 미치는 영향을 일률적으로 평가하기는 어렵다 그린벨트 해제가 해제지역 토지의 내재가치 상. 승을 초래하거나 혹은 미래의 지가상승에 관한 기대를 자극한다면 그린벨트 해, 제가 지가를 상승시키는 요인으로 작용할 수 있을 것이다 반면에 그린벨트 해제. 가 특정용도 토지의 부족한 공급량을 해소한다면 지가를 안정시키는 요인으로 작용할 수도 있다 어느 요인이 더 클 것인가는 실증분석 결과에 의존할 수밖에. 없을 것이다 사전적으로는 주거지역 상업지역 및 공업지역에서 초과수요의 정. , 도가 큰 지역일수록 그린벨트 해제가 지가안정으로 이어질 가능성이 높을 것으 로 예상된다 같은 맥락에서 그린벨트 해제는 녹지지역의 지가상승을 초래할 것. 으로 예상할 수 있다.

도시용지의 면적증가는 도시용지 가격의 안정을 초래할 것으로 예상된다 도. 시용지 면적증가와 그린벨트 해제면적을 동시에 설명변수로 사용할 경우 도시용 지 면적증가의 계수는 음 이 될 것으로 예상된다 이미 특정용도 토지에 대한(-) . 초과수요가 도시용지의 공급증가로 해소되었을 것으로 감안한 상황에서는 그린 벨트 해제가 장래 지가상승 기대에 미치는 영향이 클 것이기 때문에 그린벨트 해제면적의 계수는 양 이 될 가능성이 높다(+) .

모형 추정 2)

앞에서 제시한 회귀분석모형의 개념적 형태를 기초로 제반 요인을 감안하여 모형을 추정한다.

먼저 피설명변수는 전국 및 경기도의 용도지역별 지가변화율로서 개별변수별 내역은 다음과 같다 전국 평균. (GPt), 전국 주거지역(GP1t), 전국 상업지역(GP2t), 전국 공업지역(GP3t),전국 녹지지역(GP4t); 경기도 평균(GPKt), 경기도 주거지역 경기도 상업지역 경기도 공업지역 경기도 녹지지역 (GPK1t), ( GPK2t), (GPK3t),

이다 (GPK4t) .

설명변수로는 실질GDP 변화율(GYt), 경기도 실질 GRDP변화율(GYKt), 주가 변화율(GPSt), 3년만기 회사채 수익률의 차분변수(DRt), 전국 그린벨트 해제면적 경기도 그린벨트 해제면적 전국 도시지역 면적증가율 경기

(GBt), (GBKt), (GURt),

도 도시지역 면적증가율(GURKt), <표 4-1>에서 도출된 토지관련 규제 정성변수 의 기간 이동평균치3 (RESt) 이다 더미변수는. D로 시작하며 예컨대, D9293은

년 년을 로 하고 나머지 기간은 으로 하는 더미변수이다

1992 -1993 1 0 .

전국 및 경기도의 그린벨트 해제면적은 국토해양부 자료를 이용하였다 전국. 및 경기도의 도시지역 면적은 국토해양부의 국토해양 통계연보 상 용도지역「 」 ․ 지구 지정현황의 도시지역 면적이다.

모형의 추정은 통상적인 최소자승법을 따랐다 표. < 4-2>는 전국 모형의 추정결 과를 표, < 4-3>은 경기도 모형의 추정결과를 요약한 것이다 추정결과에서 괄호. 안의 값은 값t- , DW는 더빈 왓슨- (Durbin-Watson) 통계량, adj-R2는 자유도에 의하 여 수정된 결정계수를 나타낸다.

전국 평균

GPt = -4.04 + 0.8981 GYt + 0.0598 GPSt - 0.4351 DRt (4.76) (7.12) (2.85) (1.53)

+ 0.2855 RESt + 0.0075 GBt - 93.38 GURt

경기도 평균

GPKt = -4.29 + 0.7284 GYKt - 0.5230 DRt + 0.7938 RESt - 0.0636 GBKt (8.45) (14.5) (2.76) (4.40) (1.55)

- 8.7310 D9293 + 2.6985 D97 + 7.8065 D2002 + 0.3900 GPKt-1 (8.46) (2.16) (6.50) (11.7)

(DW: 2.08 adj-R2: 0.9778)

-1.3257 D0405 + 0.0272 GPK1t-1 (DW: 1.57 adj-R2: 0.9973) (3.99) (2.07) (2.12) (44.2) (2.21) (4.21)

경기 상업 평균지가변동률 경기 평균지가변동률

*GPK2t : *GPKt :

경기 그린벨트 해제면적 더미변수

*GBKt : *D98 :

경기도 공업지역

GPK3t = -0.46 + 0.9630 GPKt + 2.2742 D0304 + 0.0762 GPK3t-1 (2.24) (31.3) (3.91) (4.39)

(DW: 1.69 adj-R2: 0.9904)

모형의 추정결과는 대체적으로 예상하였던 바와 일치하였다.

전국평균 지가변화율의 경우 도시용지 면적의 증가는 지가안정 효과를 갖지, 만 그린벨트 해제면적의 증가는 미래의 지가상승 기대를 자극하여 지가를 상승

전국평균 지가변화율의 경우 도시용지 면적의 증가는 지가안정 효과를 갖지, 만 그린벨트 해제면적의 증가는 미래의 지가상승 기대를 자극하여 지가를 상승

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