체험적 평가분석

가. 건설기업의 유동성악화 징후는 잔여 분양선수금의 유입 형태와 차입금과의 상 계여부에 영향을 받을 수 있다.

잔여 분양선수금이란 영업력에 의한 유입 예정인 중도금이다. 현금으로 들어와 야 할 분양선수금을 차입금으로 미리 앞당겨 사용하고 차입금을 분양중도금 납입일 에 분양선수금으로 대체 할 수 있다. 이런 금액이 공사 현장별로 과다 하게 발생하 면 향후 들어올 잔여 분양 선수금이 남아 있어도 차입금과 상계하게되면 유동성 증 가에 도움이 되지 않는다. 향후 도래할 잔여 분양선수금을 알 수 있다면 판단자료로 좋을 것이나 영업상 민감한 사항인 고로 이것을 외부인이 알기란 어렵다. 외부인은 선수금의 증가 형태 중 비현금 처리부분을 살펴 간접 추정 하는 수 밖에는 없다. 이 런 형태의 기업운영이 호황시 자금비용 이상 이익 창출이 가능 할 때는 자금의 운용 기회를 충분히 살린다는 면에서 기업에 유리 할 수 있다. 그러나 재무구조악화 업 체나 불황시 선 차입금 형식에 의한 유입자금이 해당공사이외의 비영업자금으로 주 로 쓰였다면 이는 우려 할 만 한 상황이 될 수 있다.

관련계정

보통예금- 분양선수 외상매출- 매출 분양선수- 매출 차입금 - 분양선수 외상매출- 부가예수 분양선수- 부가예수

공사진행율에 따라 매출 계상을 하고 분양선수금을 감소시키며 과세 현장의 매 출계상액을 과표로 부가세 예수금을 계상시켜 분양 선수금을 감소 시킨다.

분양선수금은 아파트 분양자들이 중도금을 약정일자에 납입함으로 발생한다.

중도금의 구성은 과세해당거래는 토지대 + 건축비 + 부가세 예수금 이 비율만큼 배 분된 가격 으로 구성되어 있다. 분양선수금의 잔액이 부족하면 부족액을 외상매출금 - 매출/부가세 예수로 처리한다.

차입금 - 분양선수금 경우는 건설업체에서 주로 발생하는 경우라고 볼 수 있다.

아파트의 분양적체가 가중되면서 아파트 판매를 위하여 회사가 경쟁적으로 보증을 서고 국민주택기금대출이나 기타 대출을 알선하는 경우의 제품전략이 많다. 그런데

아파트의 분양중도금이 일시 납부가 아니고 분할 납부이기에 분양자 입장에서는 일시 납부가 필요없다. 그러나 자금이 필요한 업체는 분양자 지원 대출을 일시에

일으켜 차입금처리하고 회사가 비용을 지급하다가 중도금 일에 중도금액만큼 분양 선수금으로 대체시키고 서비스로 입주시 까지 의 이자를 회사가 지급하고는 한다.

분양중도일 이후 대출자는 분양자로 바뀐다.

여기에는 상당한 주의가 필요하다. 만일 회사가 적자매출이거나 유동성 악화로 운 영에 지장을 받고 지장을 받고 있는 업체라면 분양선수금이 증가해도 현금이 아니 므로 의미가 없다는 것이다. 즉 이미 차입금 형식으로 들어온 분양선수금은 이미 다 른 용도로 사용되었던가 하기에 차후의 현금 자금의 유동성 증가하고는 관계가 없다 는 것이다.

분양자는 타회사에 비해 금융적으로 서비스가 월등한 회사를 택하는 것은 자명한 일이다. 그러나 분양자는 금융적 서비스에 따른 대출이자 비용을 분양업체가 감당 할 만한 건전한 재무구조와 수익구조가 있는지 살펴보아야 한다. 분양업체의 이익발 생이 전기 감사보고서 자료를 근거로 판단할 때 향후 중도금 납입후에 (매출) 전체이 자발생액 이상으로 당기이익이 발생되지 않는다고 예상되면 이런 분양업체의 장기 간에 걸친 제품 구매는 재고 해야 할 것이다. 상대적으로 금융서비스가 다소 낮더라 도 금융지원비용을 감당할 재무구조를 갖은 회사의 제품을 선택하는 것이 제품의 확 보 차원에서 안정적인 것이다.

C사의 경우를 합계잔액시산표를 기초로 추정 해 보았다. C 사는 발생주의 근거 외형으로는 이익 발생 업체이다.

96년 선수금 총액은 329,524백만원이고 순증가액은 25,585백만원이다. 현금흐름 표상 비현금 증가분이 10,984백만원 이었다. 순현금유입 증가율은 57%였다. 자체결산 서상 96당기순이익은 11,676백만원이다. 분양선수금의 비현금 증가분은 향후 현금으 로 회수될 부분이 아니고 종결사항으로 추정 할 수 있다.이 부분이 향후 매출로 대 체 될 것이다. 현금유입이 없는 매출인 것이다. 이익분의 94.07%를 비현금성 분양선 수금 증가분이 차지 하고 있다. C사의 96년 당좌자산비율이 7 1.7 1%이고 부채비율 478.29%이다. 이자비용이 76,750백만원이었고 외상매출금 잔액은 135,724백만원이었

다. 과다한 외상매출금이 존재하는 상황에서 발생된 당기순이익의 구조는 당좌자산 유동율이 100 이하인 상태에서 바람직 하지 않은 것이다. 이 상태에서 외상매출금은 추후 회수될 자산이지만 비현금성 종결자산인 분양선수금의 금액이 당기순이익의 94.07% 라는 것은 다년 간 누적 될 경우 부도 발생금액의 상당원인을 차지 할 수 있 다.

나. 매출의 상당액중 자회사간 거래 비중이 높은 업체, 대여 및 차입금거래가 타회사 거래 비중이 높은 업체보다 유동성 악화를 극복 하기가 어렵고 영업력에 손실을 줄 수 있다.

관련계정 : 공사 미수금, 미수금 / 매출 / 관계회사 단기대여, 단기차입

자회사거래에 의한 공사 미수금이 많은 업체는 유동성 악화의 위험이 있으며 도산 시 회수위험이 높다. 자체공사나 민간공사의 경우 대기업은 자회사나 계열회사에서 공사를 수주토록 하여 내부 거래를 강화 함으로 기업전체의 이익을 확보하고 매출액 을 증대 함으로 금융권의 자금확보를 용이하게 하고 신규수주를 용이하게 하려는 경 향이 있다. 건설업의 1군업체 2군업체 3군업체 같은 분류도 도급능력과 더불어 기업 의 외적능력을 평가하는 분류이기도 하다. 이는 대규모 공사 및 관공사, 해외공사 수주에 있어 필요한 자격조건이 될 수 있다. 그래서 건설업체는 도급능력을 높이기 위해서라도 손쉬운 자회사거래를 중요시 한다고 볼 수 있다. 그러나 자회사 거래의 약점이 기업운용상에 발생 할 수 있다. 중심(혹은 모)기업이 적자 매출을 계속 지속 하거나 혹은 적정규모이상의 외부투자를 했음에도 수익력을 보이지 못 할 때 기업집 단전체의 유동성을 악화시킬 것이다. 기업집단은 내부의 용인될 수 있는 채무는 이 행을 보류 할 것이며 외부에 최소의 필수 지출 만을 지불하고 지불기일을 연장할 것 이다. 그래도 자금 유동성의 경색이 풀리지 않으면 차입을 하여야 할 것이다. 즉 자 회사가 이익이 발생하고 현금유입이 충분했어도 관계회사에서 공사미수금이 증가하 고 대여금 회수가 지연되면 자금의 유동성 악화는 필연적이다. 이 상황을 타개하기 위하여 불필요한 차입을 일으켜야 만하며 이자비용도 증대하게된다.

이러한 상황에서 자회사거래 비중이 높은 업체가 파산하면 공사 미수금의 회수가

차입담보로 저당되어 회수가치 있는자산이 거의 없을 수 있기 때문이다. 또 법 정관리 시에는 계열사 간 채무는 과소의 관계없이 무효화할 수 도 있기에 유의해야 할 필요가 있다.

C사및 자 회사 간의 거래 상태는 다음과 같다.

(C사)

96 관계사 미수금 26,359백만원 전체매출 756,125백만원의 3.49%

96 관계사 거래 2 18,633백만원 전체매출의 57.60%

96 관계사대여금 20,643백만원 전체매출의 2.73%

97 관계사거래 80,819백만원 전체매출의 10.67%

96 관계사 채무 106,442백만원

(CK사)

97 관계회사차입금 9,290백만원 단기차입금 10,709백만원 86.7%

장기차입금 1,392백만원 76.7%

96 관계회사 대여금 4,397백만원 매출액 9,379백만원 46.8%

(CH사)

97 관계회사대여금 30,040백만원 전체대여금 37,283백만원 80.57%

관계회사단기차입금 3,518백만원 단기차입금 44,029백만원 7.9%

97 관계회사매출 36,281백만원 매출 164,014백만원 22.1%

(C개발)

96 관계회사 연간거래액 2 1,800백만원 매출 97,796백만원 22.29%

다. 업체에 자금을 대여하거나 상거래를 하는 경우 자산청산시의 순위의 안전권에 들 수 있는지 살펴 보아야 한다.

관련계정 : 재고자산 (택지, 미완성제품, 제품)

현금회수가치가 낮은 자산계정, 택지는 공사를 착수한 택지

자산 중 대부분의 재고자산은 혹 해당업체가 부도가 나더라도 대한주택보증(주) 의 이행보증으로 인하여 공사가 대부분 이행되고 소유권이 분양자들에게 이전 될

가능성이 높다. 이런 현실을 감안 할 때 공사 도급자나 자재등의 상거래 채권자들, 금융대여자등의 채권자는 자산 청산의 회수 가능성을 검토 할 수 있다.

현실적인 회수대상 자산= 전체자산 - 재고자산- 회수가치 저가 자산 (현실적인 회수대상 자산= 이하 현실자산)

회수자산가능액= 현실자산 - 근저당설정권자 채권- 부가세채무- 토지공시지가차액

거래가능금액= 회수자산가능액 - 잔여부채(재고자산관련 분양자 부채액 공제후)

상거래자가 무담보권자 일시 채무잔액이 회수 자산가능액을 넘지 않는 범위 에서 거래 하는 것이 좋다. 상거래자가 담보권자 일시 거래 가능액에서 담보권을

설정하는 것이 좋다. 흔히 자본 계정에서 이익잉여금 처분계정을 보고 거래 유무 나 투자 여부를 결정하는 경우가 있다. 그러나 건설업종에 있어서는 자본결손이 없 는 이익잉여금 처분계산서 일지라도 현실 가치가 없는 자산을 제외하고 대비해 보아 야 한다. 이경우 오히려 부의 값이 나올 수 있다. 아니면 양수의 값이더라도 투자가

설정하는 것이 좋다. 흔히 자본 계정에서 이익잉여금 처분계정을 보고 거래 유무 나 투자 여부를 결정하는 경우가 있다. 그러나 건설업종에 있어서는 자본결손이 없 는 이익잉여금 처분계산서 일지라도 현실 가치가 없는 자산을 제외하고 대비해 보아 야 한다. 이경우 오히려 부의 값이 나올 수 있다. 아니면 양수의 값이더라도 투자가