(다) 영업외수익 추정: 전월말 기준 현금잔액에 연 1.0% 이자율 적용
(라) 영업외비용 추정
- 선순위 차입금 이자비용 : 대출약정에 따른 연 2.4%의 이자율 적용 - 후순위 차입금 이자비용 : 대출약정에 따른 연 5.0%의 이자율 적용
(2) 추정 손익현황
당사의 손익은 아래와 같이 추정할 수 있습니다. 다만, 당사의 추정 손익은 상기 "1) 영업수익의 추정 ~ 4) 영업외비용" 추정에서 기재된 것과 같이 여러 가정들을 전제로 추정한 바, 실제 운영 및 발생하는 비용에 따라 당사의 손익은 변동가능함에 유의하 시기 바랍니다.
(단위 : 백만원)
구분 FY 1 FY 2 FY 3 FY 4 FY 5
기 간 2019.12.12~
2020.11.30
2020.12.01~
2021.05.31
2021.06.01~
2021.11.30
2021.12.01~
2022.05.31
2022.06.01~
2022.11.30 I. 영업수익 7,863 5,786 5,841 5,896 5,952 II. 영업비용 3,256 2,171 2,878 2,174 2,878 III. 영업이익 4,607 3,615 2,963 3,722 3,074
IV. 영업외수익 28 24 23 23 22
V. 영업외비용 5,456 2,483 2,502 2,510 2,520 VI. 당기순이익 (821) 1,157 484 1,235 577
단되는 위험을 기재한 것이며, 발생 가능한 모든 위험을 기재한 것이 아님을 유의하 셔야 합니다. 또한, 향후 운용과정 등에서 현재로는 예상하기 어려운 위험이 발생하 거나 현재 시점에서는 중요하지 않다고 판단되어 기재에 누락되어 있는 위험의 정도 가 커져 그 위험으로부터 심각한 손실이 발생할 수도 있음에 유의하셔야 합니다.
당사는 본 증권신고서에 기재한 사업이 종료되기 전에 본 건 사업 이외의 부동산 관 련 사업을 영위할 수 있습니다. 이로 인해 투자자들께서는 당사가 본 증권신고서 상 의 사업 이외의 부동산 관련 취득ㆍ임대ㆍ처분ㆍ개발 등의 사업을 진행할 경우 본 증 권신고서에 드러나지 않은 위험에 노출될 수 있고 예상 배당률 또한 변경될 수 있습 니다.
한편, 당사의 사업목적 상 공모자금을 통해 사업을 확장하고 주주가치의 극대화를 추 구하는데 목적이 있으므로 본 증권신고서 상에는 제출일 기준 현재 추진 중인 사업에 대해서만 언급이 가능하고 향후 당사가 추진하고자 하는 사업에 대한 수익성 및 안 정성에 대한 검증을 실시할 수 없습니다. 이와 같은 한계로 인한 미래 사업의 불확실 성이 존재하며 일반 기업과 같이 일정 기간 과거의 재무성과를 바탕으로 회사의 수익 성을 적정하게 검증하는데에는 한계가 존재할 수 있습니다.
당사는 존속기간이 없는 영속형 회사로서 당사에 주식에 투자하는 투자자들은 유가 증권시장에서의 매매 등을 통한 방법으로만 투자한 자금의 회수가 가능합니다. 다만, 청약결과 당사가 유가증권시장 상장을 위한 주식분산요건 중 주주수 요건(200인 이 상)을 충족하지 못할 경우에는 금번 주식의 모집은 취소되며 기 납부한 청약증거금은 납입기일까지 전액 환불할 예정입니다. 이 때 청약증거금에 대해서는 무이자로 합니 다.
당사는 투자부동산의 매입 및 운영, 처분 및 기타 다양한 위험이 발생할 수 있으나, 다양한 위험회피 전략을 수립하여 위험최소화 방안을 강구하였습니다. 다만, 투자자 산에 대한 위험 이외에도 투자 시 고려해야 할 여러 가지의 위험 요소들이 있다는 것 과, 위험회피 전략 수립에도 불구하고 분석 및 추정의 오류가 있거나 제반사항의 변 동으로 인하여 위험이 발생할 가능성이 있음을 알려드립니다. 다음은 투자와 관련된 위험 요소들이므로 투자결정 시 충분히 숙지하시기 바랍니다.
가. 일반위험
(1) 주식가격의 변동 위험(투자원금에 대한 손실의 위험)
관계법령은 당사와 같은 위탁관리부동산투자회사에 대한 투자에 대하여 원리금을 보 장하거나 보호하지 않기 때문에, 전반적인 국가경제 및 부동산 시장의 상황에 따라 보유자산의 가치가 하락하는 경우에는 주식의 가치는 액면가 이하로 하락하거나 청 산 시 부동산의 시장가격이 최초 예상보다 현저히 하락하는 경우에는 투자원금의 전 부 또는 일부에 대한 손실의 위험이 존재합니다. 또한, 당사의 투자대상 부동산의 수 익성 변동과는 무관하게 국내외의 증권시장의 변동에 따른 영향을 받을 수 있어 당사 의 주가 하락에 따른 원금 손실 위험에 있습니다. 이와 같이 투자금액의 손실 내지 감 소의 위험은 전적으로 투자자가 부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실 에 대하여 책임을 지지 않으니 이점 유의하시기 바랍니다.
(2) 경기변동에 따른 위험
당사가 영위하고 있는 부동산 시장은 국내 경기 변동 등에 민감하게 작용합니다. 전 반적인 국내 경기의 침체는 당사가 의존하는 임대수익 위주의 수익구조에 불리하게 작용할 수 있습니다. 이는 대체 임차인 모집의 어려움 및 임대료 연체, 미납 등으로 수익에 악영향을 줄 수 있습니다.
또한 향후 당사가 보유한 부동산을 매각할 경우 기대하는 매각차익도 기대할 수 없으 며, 오히려 매각에 따른 손실이 발생할 수도 있습니다. 이와 같이 투자금액 손실의 위 험은 전적으로 투자자가 부담하며, 당사를 포함한 어떠한 당사자도 투자손실에 대하 여 책임을 지지 아니합니다.
(3) 전염병 등 천재지변에 따른 위험
신종 코로나바이러스감염증(C O V ID-19)은 중국 후베이성 우한시에서 2019년 12월 1일 처음으로 발생이 확인된 급성 호흡기 질환으로, 2020년 3월 11일, 세계보건기구(WHO )는 감염병 경보를 기존 5단계에서 최고 단계인 6단계로 상 향 조정하여 ' 세계적 대유행(Pandemic)' 으로 선포하였습니다. 이러한 상황 속 에서, 국내 실물경제에도 코로나 확산의 영향이 크게 작용하고 있으며, 4월 29
일 통계청이 발표한 2020년 3월 산업활동지표에 따르면, 생산ㆍ소비와 관련된 지표 및 경기동행지수 순환변동치가 전월 대비 마이너스(-)로 지속 하락하는 등 실물경제가 크게 위축되고 있습니다. 금융시장 역시 충격을 받았고, 하락 및 상승을 번갈아 기록하면서 증권시장의 변동성은 매우 커졌습니다. 증권신고서 제출일 현재보다 코로나바이러스가 국내외로 확산되어 전세계적으로 경기침 체가 지속될 시, 정부의 여러 경기 부양 정책에도 불구하고 경기가 더 악화될 가능성은 존재합니다. 코로나바이러스 확산에 따라 경기가 현재보다 악화되어 전차인의 영업활동에 부정적인 영향을 미칠 가능성도 존재합니다. 이로 인한 임차인과 전차인의 재무 영향을 합리적으로 추정 할 수 없지만, 당사가 영위하 는 사업이 어느정도 영향을 받을 가능성을 완전히 배제할 수 없을 것으로 예상 하고 있습니다. 코로나 바이러스 감염증-19(C O V ID-19)가 임차인과 전차인의 영업에 미치는 영향의 정도와 기간은 아직 결정할 수 없습니다. 또한, 금융시 장 변동성이 커지는 상황 속에서 공모 이후 당사 주가 역시 급격한 변동성을 보 일 가능성이 존재하므로 투자자께서는 이점 유의하시어 투자하시기 바랍니다.
(4) 금리변동 위험 등
증권신고서 제출일 현재 당사가 취득하여 운용중인 부동산은 자체 자금 이외에 중국 은행, 새마을금고 중앙회 등 총 8개사 대주단으로부터 총 2,230억원의 차입금을 사 용하고 있습니다. 이와 관련하여 당사는 2020년3월24일 「부동산투자회사법」 제2 9조2항에 따라 자기자본의10배를 넘지 아니하는 범위에서 자기자본의2배 이상의 자 금차입을 하는 것에 대한 주주총회를 개최하여 결의하였습니다. 해당 차입금 중 후순 위 차입금 총 720억원은 당사가 공모 모집하는 재원으로 즉시 상환할 계획입니다. 차 입금의 세부 내역 및 주요 조건은 다음과 같습니다.
[차입금 내역]
구분 차입처 만기일 이자율(%) 금액(백만원)
선순위 장기 차입금
중국은행
2025.03.23 2.40%
43,000
새마을금고 중앙회 43,000
중국건설은행 39,000
중국농업은행 26,000
구분 차입처 만기일 이자율(%) 금액(백만원)
후순위 단기 차입금
BNK캐피탈
2021.03.23 5.00%
27,000
하나캐피탈 17,000
메인스트림제13차 유한회사 17,000
한국투자증권 11,000
합 계 - - - 223,000
거시적인 경제 변화로 인한 금리 상승은 금융비용 증가를 야기하며, 당사의 사업 추 진 특성상 대출 비중이 높기 때문에 당사 재무현황에 부담으로 작용할 수 있으니 이 점 유의하시기 바랍니다.
또한, 향후 당사가 부동산 추가 매입을 할 경우 자기자본 이외에 일정비율을 차입에 의존할 수 있습니다. 따라서, 당사가 담보대출을 받았거나, 향후 계획하고 있는 담보 대출금은 금리가 변동될 경우 당사의 수익성에 영향을 줄 수 있으며, 금리 상승으로 인한 수익성 저하는 투자자의 손실로 이어질 수 있습니다. 만일 제2금융권으로 대출 이 변경될 경우 금리상승 가능성이 높게 되어 당사의 이익이 축소될 수 있으며, 이에 따라 배당가능 이익이 축소될 위험이 있습니다.
[차입금 세부 조건]
구 분 선순위 담보대출 후순위 담보대출
용도 자산 매입 공모 이전 자산 매입 대금 충당
조달금액 1,510 억원 720 억원
대주/
대출금
중국은행 430억원
새마을금고중앙회 430억원 중국건설은행 390억원 중국농업은행 260억원
BNK캐피탈 270억원
하나캐피탈 170억원
신한금융투자 SPC 170억원 한국투자증권 110억원
LTV 54.32%
※ 담보감정평가액 2,803억원 기준 53.78%
98.20%
※ 담보감정평가액 2,803억원 기준 97.40%
이자/
수수료
All-in 2.7%
- 대출금리 : 2.4%
All-in 5.0%
- 대출금리 : 5.0%
구 분 선순위 담보대출 후순위 담보대출 - 취급수수료 : 1.5% - 취급수수료 : 없음
만기 최초 인출일로부터 5년 최초 인출일로부터 1년
인출일 부동산 소유권 이전일(2020.03.24)
상환 만기 일시상환
연체이자 대출이자율 + 연 3%
조기상환 수수료
- 인출일로부터 1년 : 1.0%
- 인출일로부터 2년 경과 후: 0.2%
- 인출일로부터 2년 경과 후: 조기 상환 원금의 0.005%
※ 단, 대상자산 매각대금 등으로 중도상환 시 수수료 면제
- 조기상환 원금의 0.5%
※ 단, 리츠 공모 상장을 통해 모집된 재원, 대상자산 매각대금 등으로 상환시 수수료 면 제
제공 담보
대상 부동산 제1순위 근저당권 보험금청구권 제1순위 근질권 이자유보계좌 제1순위 근질권
대상부동산 제3순위 근저당권 보험금청구권 제2순위 근질권
(5) 신용위험(부도위험)
당사가 가지고 있는 총부채는 4월 말 감사보고서 기준 2,852억원이며 이중 후순위담 보대출(720억원)은 당사가 추진하고 있는 주식의 공모가 성공적으로 완료될 경우 공 모자금으로 상환할 예정입니다. 향후 당사가 신규부동산을 취득할 경우에는 일정비 율의 차입이 추가로 발생할 수 있습니다. 이러한 대출이나 임차보증금은 당사의 신용 도 및 부동산 담보물건의 고유가치 및 정부의 부동산 정책에 따라 영향을 받을 가능 성이 높습니다. 담보대출의 경우는 해당 부동산 물건의 담보가치에 일정 할인을 한 금액으로 금융권에서 실행하고 있습니다. 그러나, 부동산 시세의 급격한 하락, 부동 산 정책의 변동에 따른 금융권의 담보대출 정책의 변경 등으로 대출 만기시점에 연장 이 원활하지 못할 경우 상환을 해야할 가능성도 배제할 수 없습니다. 또한, 당사는 대 출만기시점에 계약기간 연장이 이루어지지 않거나, 임대차 계약 만료시 계약이 갱신 되지 않거나, 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우, 대출금과 임대보증금을 상환해야 할 위험이 존재합니다. 이때 신규 차입 등이 곤란할 경우 당사의 자금흐름에 악영향 을 줄 수 있습니다.