가. 기준가격의 산정 및 공시
(1) 기준가격의 산정
당사는「부동산투자회사법」제18조(발행조건) 및「부동산투자회사법 시행령」제15 조(주식의 발행가액)에 의거, 6월 10일 이사회 결의를 거쳐 금번 일반공모의 1주당 발행가액을 주당 5,000원으로 결정하였습니다. 이는 2019.11.28 감정평가금액 기준 평가가격인 주당 5,204원에서 3.92% 할인된 가격이며, 2020.05.27 감 정평가금액기준 평가가격인 주당 5,810원에서 13.94% 할인된 가격입니다. 기 준 가격은 이사회 개최일인 6월 10일의 전일인 6월 9일을 산정기준일로,「부동산투 자회사법 시행령」제15조(주식의 발행가액)에 따라 산정되었습니다.
아울러 금번 일반공모를 통해 발행 예정인 주식은 모두 기명식 보통주로 의결권, 배 당, 잔여재산분배 등을 포함한 모든 권리 내용은 동일합니다.
(2) 관련 근거
1) 당사는 외부기관 평가를 실시하지 않고, 대표주관회사와 합의 하에 자체적으로 발 행가액을 산정하였습니다.
2) 부동산투자회사인 당사는 「부동산투자회사법」 제18조(발행조건) 및 「부동산투 자 회사법 시행령」 제15조(주식의 발행가액)에 의거하여 주식의 발행가액을 산정하 였습니다. 증권신고서 제출일 현재 당사는 비상장법인이므로, 「부동산투자회사법
시행령」 제15조 단서조항에 언급된 방식을 준용하였습니다.
[부동산투자회사법]
제18조(발행조건)
① 부동산투자회사는 그 성립 후에 주식을 발행하는 경우 동일한 날짜에 발행되는 같은 종 류의 주식에 대해서는 발행가액이나 그 밖의 발행조건을 균등하게 정하여야 한다.
② 제1항의 경우 주식의 발행가액은 해당 부동산투자회사의 시장가치, 자산가치 및 수익 가치에 기초하여 대통령령으로 정하는 방법으로 산정하여야 한다.
[부동산투자회사법 시행령]
제15조(주식의 발행가액)
법 제18조제2항에 따른 주식의 발행가액은 청약일 전 제3거래일부터 제5거래일까지의 가 중산술평균주가(그 기간 동안 증권22 거래된 해당 종목의 총거래금액을 총거래량으로 나 눈 가격을 말한다)의 100분의 70 이상이어야 한다. 다만, 해당 부동산투자회사의 주식이 증권시장에 상장되지 아니한 경우에는 제1호에 따라 산정된 금액 및 제2호의 사항을 감안 하여 이사회가 정한다.
1. (증자를 결의한 이사회 개최일 전일을 산정기준일로 하여 다음 각 목의 방법에 따라 자 산의 종류별로 산정한 개별자산의 가치합계액 - 산정기준일 현재의 부채) / 발행주식총수 가. 부동산의 경우: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자(이하 "
감정평가업자"라 한다)가 제16조에 따라 산정하는 방법. 다만, 취득 후 1년 이내의 경우에 는 취득가액을 기준으로 할 수 있다.
나. 증권의 경우: 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제260조를 준용하여 산 정하는 방법. 이 경우 "평가기준일"은 "산정기준일"로 본다.
다. 금융기관에의 예치금의 경우: 원금과 산정기준일까지의 이자를 가산하는 방법 라. 그 밖의 자산의 경우: 대차대조표상에 나타난 금액에 의하는 방법
2. 발행되는 주식의 종류 및 발행조건 제16조 (현물출자)
① 삭제
② 법 제19조제5항에 따라 현물출자를 하는 재산 가액의 평가는 해당 재산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 비율로 환원하거나 할인하여 가 격시점에서의 평가가격을 산정하는 방법(이하 "수익환원법"이라 한다)에 따른다.
③ 수익환원법을 적용하는 것이 불합리한 재산의 경우에는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조제3항에 따른 감정평가준칙에 따라 그 재산의 특성을 고려하여 해당 재 산을 평가할 수 있다.
④ 제2항 및 제3항에 따라 현물출자 재산의 가액을 평가한 감정평가업자는 「상법」 제42 2조에 따른 해당 부동산투자회사에 대한 검사인으로 선임될 수 없으며, 해당 감정평가업 자의 가액평가를 현물출자에 대한 검사인의 조사로 갈음할 수 없다.
⑤ 현물출자 재산의 평가업무를 수행하는 감정평가업자의 선정, 현물출자 재산의 가액에 대한 평가보고서의 채택, 검사인의 선임청구는 이사 전원의 동의를 받아야 한다. 이 경우
현물출자자인 이사는 의사결정에 참가할 수 없다.
⑥ 현물출자 재산의 가액에 대한 평가를 한 날부터 1년이 지날 때까지 현물출자가 이루어 지지 아니한 경우에는 다시 평가하여야 한다.
(3) 세부 산정 내역
당사는 비상장 상태이므로 부동산투자회사법 시행령 제15조에 따라 공모가격을 결 정하기 위하여 증자를 결의한 이사회결의일(2020년 6월 10일) 전일(2020년 6월 9일) 을 기준으로 산정하였습니다. 다만 당사는 2020년 6월 9일 현재 재무상황에 대하여 외부감사인의 감사 또는 검토를 받지 않았음을 유의하시기 바랍니다.
- 재무상태표
[ 재무상태표 ] 2020년 6월 9일 현재
(단위: 원)
과 목 금 액
자 산
Ⅰ. 유동자산 20,113,775,221
1. 현금및현금성자산 20,080,356,824
2. 매출채권 및 기타채권 0
3. 기타유동금융자산 6,196,193
4. 기타유동자산 27,222,204
Ⅱ. 비유동자산 292,861,749,711
1. 투자부동산 292,861,749,711
자 산 총 계 312,975,524,932 부 채
Ⅰ. 유동부채 88,400,116,616
1. 기타지급채무 919,423,681
2. 단기차입금 86,238,339,945
3. 기타유동부채 1,242,352,990
과 목 금 액
Ⅱ. 비유동부채 197,360,428,712
1. 장기차입금 148,395,262,996
2. 임대보증금 34,657,754,265
3. 장기선수수익 14,307,411,451
부 채 총 계 285,760,545,328 자 본 27,214,979,604
Ⅰ. 자본금 5,700,000,000
Ⅱ. 자본잉여금 21,917,640,000
Ⅲ. 이익잉여금(결손금) -402,660,396
자 본 총 계 27,214,979,604 부 채 와 자 본 총 계 312,975,524,932 주) 상기 재무상태표는 당사의 자체 결산 수치이며, 외부감사인의 감사 또는 검토를 받지 아니하였습니다.
- 개별자산의 가치합계액
[ 개별자산의 가치 합계액 ] 2020년 6월 9일 현재
(단위: 원)
구 분 적용 금액 비 고
부동산 292,861,749,711 주1)
금융기관에의 예치금 20,080,356,824 주2)
기타 33,418,397 주3)
합 계 312,975,524,932
주1) 구 분 금 액(천원) 비 고
토지 138,002,817,675
이사회 전일 신한아이티 스 가결산재무제표 기준
건물 155,497,964,755
감가상각 누계액 -639,032,719
합계 292,861,749,711 -주2) 2020년 6월 9일 기준 현금 및 현금성 자산
주3) 구 분 금 액(천원) 비 고
선급비용 27,222,204
이사회 전일 신한아이티 스 가결산재무제표 기준
미수수익 6,196,193
미수금 0
합계 33,418,397
-- 부채 내역
[ 부채의 가치 합계액 ] 2020년 6월 9일 현재
(단위: 원)
구 분 재무제표상 금액
1. 유동부채 88,400,116,616
1. 기타지급채무 919,423,681
2. 단기차입금 86,238,339,945
3. 기타유동부채 1,242,352,990
2. 비유동부채 197,360,428,712
장기차입금 148,395,262,996
임대보증금 34,657,754,265
장기선수수익 14,307,411,451
부채총계 285,760,545,328
- 주당 공모가액 산출 내역(2019.11.28 감정평가금액 기준)
구 분 내 용 비 고
발행주식 총수(A) 5,700,000 -자산의 가치 합계액(B) 315,423,775,221
1. 감정평가 금액 295,310,000,000 2019.11.28 기준 ㈜태평양감정 평가법인 감정평가 금액
구 분 내 용 비 고 2. 금융기관에의 예치금 20,080,356,824
주3)
3. 기타 33,418,397
부채 총계(C) 285,760,545,328 자산의 가치합계액에서
부채총계를 차감한 금액(D) 29,663,229,893 (D)=(B)-(C) 주당가액(E) 5,204 (E)=(D)/(A)
할인율(F) 3.92% 주당가액(E) 대비
공모가액(5,000원)의 할인율 주당 공모가액(G) 5,000 (G)=(E)x(1-(F)) 주1) 당사의 관계법령인 부동산투자회사법 제18조 및 동법 시행령 제15조는 부동산투자회 사가 주식을 발행할 때, 개별자산의 가치합계액에서 부채를 차감한 금액을 발행주식 총수로 나눈 금액(주당가액(E) 5,204원)과 발행되는 주식의 종류 및 발행조건을 감안하여 이사회에 서 결정하도록 하고 있습니다. 당사는 비상장법인으로 당사의 주식의 시장가격이 형성되어 있지 않은 점, 보유 부동산가치 평가시 취득가액 적용 등을 종합적으로 고려하여, 산출된 주 당가액(E)에서 할인율 3.92%를 적용한 주당 공모가액을 최종 산출하였습니다.
주2) 상기 주당가액은 부동산투자회사법 제18조 및 동법시행령 제15조에 의거하여 산정하였 습니다. 동 금액은 절대적 평가금액 또는 상장 후 주가를 의미하는 것이 아니며, 상장 후 주 가는 공모가를 하회할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.
주3) 이사회 전일(2020년 6월 9일) 기준 신한아이타스로부터 제공받은 가결산재무제표로 작 성하였으며, 결산시점에 따라 수치가 일부 변동 가능합니다.
- 주당 공모가액 산출 내역(2020.05.27 감정평가금액 기준)
구 분 내 용 비 고
발행주식 총수(A) 5,700,000 -자산의 가치 합계액(B) 315,423,775,221
1. 감정평가 금액 298,763,000,000 2020.05.27 기준 ㈜태평양감 정평가법인 감정평가 금액 2. 금융기관에의 예치금 20,080,356,824
주3)
3. 기타 33,418,397
부채 총계(C) 285,760,545,328 자산의 가치합계액에서
부채총계를 차감한 금액(D) 33,116,229,893 (D)=(B)-(C) 주당가액(E) 5,810 (E)=(D)/(A)
주당가액(E) 대비
구 분 내 용 비 고
할인율(F) 13.94% 공모가액(5,000원)의 할인율 주당 공모가액(G) 5,000 (G)=(E)x(1-(F)) 주1) 당사의 관계법령인 부동산투자회사법 제18조 및 동법 시행령 제15조는 부동산 투자회사가 주식을 발행할 때, 개별자산의 가치합계액에서 부채를 차감한 금액을 발 행주식 총수로 나눈 금액(주당가액(E) 5,810원)과 발행되는 주식의 종류 및 발행조건 을 감안하여 이사회에서 결정하도록 하고 있습니다. 당사는 비상장법인으로 당사의 주식의 시장가격이 형성되어 있지 않은 점, 보유 부동산가치 평가시 취득가액 적용 등 을 종합적으로 고려하여, 산출된 주당가액(E)에서 할인율 13.94%를 적용한 주당 공모 가액을 최종 산출하였습니다.
주2) 상기 주당가액은 부동산투자회사법 제18조 및 동법시행령 제15조에 의거하여 산 정하였습니다. 동 금액은 절대적 평가금액 또는 상장 후 주가를 의미하는 것이 아니며 , 상장 후 주가는 공모가를 하회할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.
주3) 이사회 전일(2020년 6월 9일) 기준 신한아이타스로부터 제공받은 가결산재무제 표로 작성하였으며, 결산시점에 따라 수치가 일부 변동 가능합니다.
(4) 공시시기 및 방법
(가) 공시시기
당사는 「유가증권시장 상장규정」에 의거 상장요건을 충족시켜 한국거래소 유가증 권시장에 상장됨을 전제로 향후 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 및 관련 규 정에서 정하는 바에 따라 사업보고서 등을 공시하는 것을 원칙으로 하며, 자산가치의 현저한 변화 등 주요공시사항 발생시에는 지체없이 공시할 예정입니다.
(나) 공시방법
금융위원회(금융감독원) 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr) 및 한국거래소 상장 공시시스템(http://kind.krx.co.kr)을 통해 공시합니다.
나. 집합투자재산의 평가방법 해당사항 없음