주택재건축사업과 관련된 세무사항

가. 사업준비 및 시행 단계에서의 세무사항 개요 1) 법인세

도정법 제15조 제2항에 따라 조합설립추진위원회의 공정한 운영을 위하여 국토교통부 가 고시한 정비사업 조합설립추진위원회 표준운영규정¹⁾에 따르면, 정비사업조합이 설 립될 경우 조합설립추진위원회는 모든 업무와 자산을 정비사업조합에 인계하고 해산 하여야 하고, 조합설립추진위원회의 권리와 의무는 정비사업조합이 포괄적으로 승계 하도록 하여, 조합설립추진위원회 운영 단계에서 수익이 구성원 등에게 분배되는 일이 없다^{(위 규정 제5조)}. 그리고 조합설립추진위원회는 도정법에 따라 시장·군수 등 주무관청 의 승인을 거쳐 설립된다.²⁾ 따라서 도정법 제13조의 규정에 따라 설립되는 조합설립추 진위원회는 국세기본법 제13조³⁾에서 정하는 ‘법인으로 보는 단체’에 해당하여 비영리 법인으로서의 법인세 납세의무를 부담한다고 볼 것이다.⁴⁾ 다만, 조합설립추진위원회 단계에서는 수익 관련 권리의무의 확정이 있기 전인 경우가 대부분으로, 채무면제이익 이나 이자수익을 제외하고는 수익으로 인식할 내용은 거의 없다.⁵⁾

1) 2016. 4. 8. 국토교통부고시 제2016-187호 2) 도정법 제13조 제2항

3) 제13조(법인으로 보는 단체)

① 법인(「법인세법」 제1조 제1호 및 제3호에 따른 내국법인 및 외국법인을 말한다. 이하 같다)이 아닌 사단, 재단, 그 밖의 단체(이하 ‘법인 아 닌 단체’라 한다) 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 수익을 구성원에게 분배하지 아니하는 것은 법인으로 보아 이 법과 세법 을 적용한다.

1. 주무관청의 허가 또는 인가를 받아 설립되거나 법령에 따라 주무관청에 등록한 사단, 재단, 그 밖의 단체로서 등기되지 아니한 것 2. 공익을 목적으로 출연(出捐)된 기본재산이 있는 재단으로서 등기되지 아니한 것

4) 법인으로 보는 단체도 비영리법인으로 보아 법인세 납세의무의 구체적인 내용을 정하게 된다(법인세법 제1조 제2호, 국세기본법 제13조 제 1·4항 참조).

5) 김영인·장권철, 「재개발·재건축·도시개발 세무실무」, 이택스코리아, 2016, 229면

세법해설 2

그리고 도정법 제15조 제4항⁶⁾에 의하여 당해 조합설립추진위원회가 행한 업무와 관련된 권

세법해설 2

은, 비록 도정법 제15조 제4항에 따라 추진위원회의 권리 및 의무가 조합에 포괄적으 로 승계됨에도 불구하고 그 손익을 정비사업조합의 손익으로 볼 수 없으며, 이 경우 추 진위원회에 귀속되는 손익으로 볼 뿐이라고 판단한다(서면2팀-1287, 2007. 7. 5. 등).

조세특례제한법 제104조의7 제2항¹⁰⁾은 정비사업조합에 대한 법인세 과세특례를 정하 고 있는데, 그에 따르면 도정법 제18조에 따라 설립된 정비사업조합은 비영리내국법인 으로 보아 법인세법을 적용한다. 다시 말해, 비영리내국법인으로 간주되는 정비사업조 합의 수익사업 중 법인세법 제3조 제3항 각 호의 수익사업 또는 수입에서 생긴 소득에 한하여 법인세 과세 대상이 된다. 다만, 일반적인 비영리내국법인의 경우 고유목적사업 준비금을 일정한 요건 및 범위 내에서 손금으로 산입할 수 있으나(법인세법 제29조), 정비사 업조합의 경우에는 그러하지 않다.

정비사업조합을 비영리내국법인으로 보아 법인세법을 적용하기 위해서는 그 수익사업 의 범위를 가려야 한다. 그런데 정비사업조합이 도정법에 따라 해당 정비사업에 관한 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 법인세법 제3조 제3항¹¹⁾에 따른 수익사업이 아닌 것으로 본다(조세특례제한법 시행

령 제104조의4). 정비사업조합의 경우에도 조합설립추진위원회의 경우와 마찬가지로 관리

처분 단계 이전의 사업시행 단계에서는 본격적으로 수익과 비용이 발생하지 않아, 관리 처분 단계에서 주로 문제가 되는 운영비용 및 이월결손금의 손금삽입 외에는 법인법상 크게 문제되는 사항은 발생하지 않는다.

10) 제104조의7(정비사업조합에 대한 과세특례)

② 「도시 및 주거환경정비법」 제18조에 따라 설립된 조합(전환정비사업조합을 포함하며, 이하 이 조에서 ‘정비사업조합’이라 한다)에 대해서 는 「법인세법」 제1조에도 불구하고 비영리내국법인으로 보아 「법인세법」(같은 법 제29조는 제외한다)을 적용한다. 이 경우 전환정비사업 조합은 제1항 단서에 따라 신고한 경우만 해당한다.

11) 제3조(과세소득의 범위)

③ 비영리내국법인의 각 사업연도의 소득은 다음 각 호의 사업 또는 수입(이하 ‘수익사업’이라 한다)에서 생기는 소득으로 한다.

1. 제조업, 건설업, 도매업·소매업, 소비자용품수리업, 부동산·임대 및 사업서비스업 등의 사업으로서 대통령령으로 정하는 것 2. 「소득세법」 제16조 제1항에 따른 이자소득

3. 「소득세법」 제17조 제1항에 따른 배당소득

4. 주식·신주인수권(新株引受權) 또는 출자지분(出資持分)의 양도로 인하여 생기는 수입

5. 고정자산(고유목적사업에 직접 사용하는 고정자산으로서 대통령령으로 정하는 것은 제외한다)의 처분으로 인하여 생기는 수입 6. 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 및 제4호에 따른 자산의 양도로 인하여 생기는 수입

7. 제1호부터 제6호까지의 규정 외에 대가(對價)를 얻는 계속적 행위로 인하여 생기는 수입으로서 대통령령으로 정하는 것