(1) 보증기능 확대의 필요성
주택정책의 효율적 추진, 소비자의 자금수요 지원 및 가계나 금융기관의 부실 화 방지를 위해서는 주택자금대출 보증의 활성화가 필수적이다.
보증기능의 강화는 불안정한 주택금융시장의 변동성을 완충하는 역할을 맡을 수 있으며, 2차 저당시장의 발전에도 기여할 것이다. 또한 저․중소득층의 주택 구입 기회를 확대하는 효과도 기대할 수 있다.
주택금융의 확대는 주택시장의 성장에 기여하지만 주택금융시장을 위험에 노 출시키는 양면성을 가지며, 자본시장과 연계된 2차 저당시장 성장이 경기순환 진폭의 확대를 야기하는 부작용도 예상된다.66) 주택자금대출에 대한 보증은 금 융시장의 변동에 따른 리스크를 감소시키고, 시장의 불안정성을 완화하는 긍정 적인 기능을 담당할 수 있다.
<표 5-1>에서 보는 것처럼 주택금융시장의 성장과 함께 주택금융신용보증기 금의 보증규모도 꾸준히 증가하고 있다.
66) 경기호황 때는 자금의 과잉공급으로 호황을 가속화시키고, 경기침체국면에서는 자금이 차단되어 불 황이 지속되는 상황이 발생할 수 있다.
<표 5-1> 주택금융신용보증과 주택금융 규모추이
주택대출보증이나 주택대출보험(mortgage loan insurance)을 활용하면 대개 주 택가격의 20% 정도 추가대출이 가능해지며, 상환능력을 가진 수요자의 경우 금 융기관이 허용할 수 있는 LTV 한도가 70∼80%까지 높아진다. 따라서 대출한도 이상의 자금이 필요한 수요자나 정책적으로 주택자금의 공급이 필요한 계층을 위해서는 주택자금의 대출보증 및 대출보험 활성화를 통해 지원이 이루어져야 할 것이다.
(2) 주택자금대출 보증의 도입방안
LTV 비율이 일정한 수준 이상인 대출의 경우 초과분에 대해서는 신용보증을 의무화한다.
외국에서는 대개 LTV가 75∼80%를 초과하는 부분에 대해서는 보증 또는 보 험가입을 의무화하고 있다. 한국 주택자금대출시장에서는 리스크를 초래하지 않 는 LTV 한도가 60% 정도인 것으로 분석되었다. 따라서 이를 초과하는 부분의 대출에는 보증을 의무화하는 것이 바람직하다.
한국의 경우 주택시장의 변동성이 높은 반면, 저소득층에 대한 자금지원을 확 대할 필요가 있다는 점을 감안할 때 복합누진방식의 보증요율제도 도입을 검토 할 수 있을 것이다.
이 방식은 주택자금대출의 보증에서 LTV와 주택가격을 함께 고려해 보증요율 을 적용하는 방법이다. 예를 들면 LTV 60%를 기준으로 하고, 이를 초과하는 부 분에 대해 보증 또는 보험을 의무화하되, 보증수수료의 누진단계는 주택가격에 따라 차등화하기 때문에 저소득층의 부담을 완화할 수 있다는 것이다. 이 방법은 여러 주택의 대출을 받는 경우에도 적용가능하며, 투자수요를 억제해 주택시장 의 안정에도 도움을 줄 것이다.
또한 금리 리스크가 있는 변동금리대출에는 보증수수료율을 가산적용해 금리 변동에 따른 채무불이행이 대출금융기관의 부실로 이어지는 것을 방지하고, 고
정금리대출을 유도하는 방안도 검토할 수 있을 것이다.
주택보증의 확대는 무주택 저소득층이 주거안정에도 기여할 수 있다. 주택금 융신용보증기금의 주택임차보증은 무주택서민의 주거안정에 대한 기여를 나타 낸다. <표 5-2>는 주택금융신용보증기금의 임차보증 공급추이를 보여주며, 개인 보증에서 차지하는 임차보증의 비중이 꾸준히 증가하고 있음을 알 수 있다.
<표 5-2> 연도별 개인 보증건수 및 금액
(단위 : 호, 백만원, %)
임 차 개인보증 임차보증의 비중
세대수(A) 금액(B) 세대수(C) 금액(D) A/C B/D
1990 19,860 136,951 51,187 425,304 39 32
1995 24,988 250,839 79,007 1,196,498 32 21
2000 238,215 3,101,442 423,218 7,947,075 56 39
2001 190,681 2,338,542 418,060 7,585,649 46 31
자료 : 신용보증기금 주택보증부
한국의 전월세 가구 중 주택금융신용보증기금의 임차보증을 활용하고 있는 가 구의 비중은 1990년 1.56%, 1995년 1.21%, 2000년 8.16%에 이르고 있다. 최근 들 어 전월세 주택 중 기금의 임차보증을 활용하는 비중이 현격하게 높아졌음을 알 수 있다.