가구의 주택자금대출 상환능력은 소득과 지출에 의해 결정되며, 금융시장 및 정부정책의 영향을 받는다. 이러한 상환능력은 월소득대비 상환액(PTI)나 주거 비용지불능력(Housing Affordability Index, HAI), 연소득대비대출액비율(Loan/
Income Ratio, LIR) 등에 의해 측정할 수 있다.15)
미국의 경우 FHA의 mortgage payment 한도는 가구총소득의 30% 수준이며, mortgage를 포함한 전체 부채가 총소득의 44%를 초과하지 못하도록 규정하고 있 다. 또한 민간 금융기관에서는 mortgage 및 전체 부채의 한도를 총소득의 28∼
36%를 적용한다. 캐나다의 경우는 GDS(gross debt service ratio)는 32%, TDS(total debt service ratio)는 가구총소득의 40%를 초과하지 않도록 규정하고 있다.16)
<표 2-18> 대출금리별 PTI비율
(단위 : %) 대출연도 평균 ∼10% 10∼15% 15∼20% 20∼25% 25∼30% 30∼40% 40∼50% 50%∼ 계
3%미만 7.22 75.51 14.29 6.12 0.00 4.08 0.00 0.00 0.00 100 3∼5% 7.66 68.75 12.50 6.25 6.25 6.25 0.00 0.00 0.00 100 5∼7% 11.41 57.02 19.30 9.65 7.89 3.51 0.00 1.75 0.88 100 7∼10% 13.14 52.59 21.26 9.77 4.02 3.45 4.60 1.15 3.16 100 10%이상 14.72 48.32 20.59 10.50 5.88 4.62 3.78 2.10 4.20 100
그러나 대출금리의 큰폭 하락에도 불구하고 2000년 이후 대출을 받은 가구의 PTI는 15.1%로 높아졌다. 이러한 현상은 주택가격의 지속적인 상승으로 주거불 안을 느낀 가구가 가능한한 많은 대출을 받아 주택을 구입하는 경향을 보인데 기인한 것으로 보인다. 또한 단기적인 시세차익을 얻으려는 투자자가 대출금액 을 높여 레버리지 효과를 극대화하려는 데도 원인이 있을 것이다. 실제로 2000년 이후에 대출을 받은 가구의 평균 LTV는 31.3%로 증가했다.
소득계층별 LTV 및 PTI를 정리한 결과는 <표 2-19>에 정리되어 있다. 여기서 보는 것처럼 가구소득별로 LTV는 별로 차이가 없는 것으로 나타났다. 그러나 가 구의 PTI는 고소득가구가 8.1%에 불과한데 비해 저소득가구의 PTI는 16%로 고
16) GDS는 가구소득에 대비한 1차 주택융자자금의 상환액․매입대상주택의 재산세․난방비, 2차 주택 자금융자의 상환액 및 주택관리비의 50%를 포함한 총금액의 비율이며, TDS는 가구소득에 대한 주 택비용과 신용카드 등 소비자금융비용을 합산한 금액의 비율이다.
소득가구에 비해 거의 두배나 높은 수준을 보여주고 있다. 이는 저소득가구의 주 택구입에 따른 부담이 상당히 높다는 사실을 시사해준다.
한편, 주택자금을 대출받은 가구는 주택시장 변동이나 금리 변동에 의해서 많 은 영향을 받는다. 주택가격이 하락하면 LTV가 높아져 만기시에 금융기관으로 부터 대출상환의 압력을 받을 가능성이 있으며, 금리가 상승하는 경우에는 상환 부담이 높아지게 될 것이다.
고소득층이나 중소득층은 PTI가 비교적 낮다는 점에서 이러한 변동에 대한 대 응능력을 가지고 있다고 판단할 수 있다. 그러나 저소득층의 경우 PTI가 높은데 다 대출상환에 소득의 일부를 추가로 감당할 여력이 낮은 편이다. 따라서 향후 금리가 큰 폭으로 상승한다면 이들 계층은 대출상환에 많은 어려움을 겪을 가능 성이 있다.
<표 2-19> 가구소득별 LTV 및 PTI
(단위 : %)
구 분 평 균 1∼4분위 5∼8분위 9∼10분위
LTV(매입가격) 28.4 30.7 27.7 26.7
LTV(현재가격) 22.3 23.2 22.2 21.1
PTI 12.8 16.9 12.0 8.13
지역별 LTV는 <표 2-20>에서 보는 것처럼 수도권과 지방은 큰 차이가 없지만, 서울의 경우 LTV가 상대적으로 낮은 것으로 나타났다. 이는 소득에 비해 높은 서울의 주택가격 때문에 주택자금대출을 많이 받기가 어렵다는 점에 기인했을 것이다. 지역별 연소득대비주택구입가격배수(PIR)를 추계한 결과를 보면 2002년 현재 전국 평균 PIR은 4.55배인데 비해 서울의 PIR은 8.10배로 훨씬 높으며, 서울 강남지역의 경우 PIR이 10을 상회하고 있다.
<표 2-20> 지역별 LTV비율/PTI비율
(단위 : %)
구 분 전 국 수도권 서 울 강 남1) 지 방
LTV(매입가격) 29.5 28.9 25.1 23.5 28.0
LTV(현재가격) 23.1 21.6 17.4 15.1 22.8
PTI 12.5 16.0 16.4 18.8 10.4
주 : 1) 강남지역을 한강이남지역으로 정의(11개구)
또한 지역별 PTI는 서울과 수도권이 높게 나타나 이들 지역에 거주하는 가구 의 주택구입에 따른 주거비 부담이 높다는 사실을 보여주고 있다. 특히 서울 강 남지역의 경우 PTI가 19%에 달하고 있다.