(1) 주택자금대출 선택이론
가계는 소득, 자산 및 주택자금대출상품의 제약 하에서 구입하려는 주택가치 의 효용을 극대화할 수 있는 대출조건을 선택한다. 이는 <그림 3-1>을 가지고 설 명할 수 있다.18)
<그림 3-1>에서는 가계가 소득 및 자산의 제약을 받지 않고 주택자금 이용이 가능한 경우에 주택시장의 상황을 감안한 최적의 주택가치를 오른쪽 종축 상에 위치한 VH* 라고 가정하고 있다. 여기서 WH와 WL은 자산을 많이 보유한 가계와 자산이 적은 가계를 의미하며, YH 및 YL는 각각 고소득층에 속한 가계와 저소득 가계를 나타낸다.
18) P. H. Hendershott, W. C. LaFayette and D. R. Haurin (1997)의 모형을 바탕으로 작성했다.
<그림 3-1> 소득․자산제약 하의 LTV 선택모형
자산이 많고 소득이 높은 가구(WH, YH)는 주택자금대출의 제약을 받지 않으므 로 CH에 해당하는 주택자금을 이용해 CH의 주택을 선택하면 효용을 극대화할 수 있다. 이는 고소득가구의 최적선택과 일치하며, 이들 가계는 적정수준 이상의 주 택자금대출을 추가로 받아도 효용이 더 이상 증가하지 않기 때문에 CH 만큼의 자금을 대출받아 CH의 주택을 구입한다.
그러나 자산이 적고 소득이 낮은 가구(WL,YL)는 최적주택가치 VH*의 선택은 불가능하며, 가능한 많은 주택자금대출을 받아 VH*에 가장 접근하는 CL의 주택 을 선택하려는 경향을 보인다. 이때 CL은 저소득가구의 최적선택인 VL*을 초과 하며, 이는 자산이 적고 소득이 낮은 가구(WL,YL)이 적정수준을 초과하는 과다한 대출을 받을 가능성이 많다는 것을 의미한다. 따라서 이들 저소득 가계는 높은 LTV로 인해 주택시장이나 금융시장의 변동에 취약한 상황에 처해있을 가능성이 있다.
(2) 소득계층별 LTV선택 행태
실제로 가구설문조사의 자료를 이용해 소득계층별로 적정 LTV와 실제 LTV를 추계해 비교한 결과는 <표 3-1>와 같이 정리되었다. 여기서 적정 LTV의 계산은 LTV 한도는 60%, PTI 한도는 30%로 정했으며, 주택자금의 대출금리는 연 7%로 가정했다.
<표 3-1> 소득계층별 적정 LTV 및 실제 LTV의 비교
소 득 전 체 적정>실제 적정<실제(초과) 초과비율
1∼4분위 223 170 53 23.8%
5∼8분위 434 392 42 9.7%
9∼10분위 108 103 5 4.6
전 체 765 665 100 13.1%
여기서 보는 것처럼 전체 조사대상가구의 13.1%가 적정 LTV 수준을 상회하고 있으며, 저소득가구의 경우 실제 LTV가 적정 LTV를 초과하는 비율은 23.8%에 달하고 있다. 특히 이들 가구의 80% 이상이 자산제약보다는 소득제약에 의해 적 정 LTV를 초과하는 것으로 분석되었다. 이에 비해 고소득가구가 적정 LTV를 초 과하는 비율은 4.6%에 그치고 있다.
이러한 상황을 감안할 때 저소득가구의 경우 금리 변동이나 소득 변동에 따른 리스크에 매우 취약한 상황에 처해 있을 수밖에 없다. <표 3-2>에서 보는 것처럼 대출금리가 3%p 상승하는 경우, 저소득가구의 적정 LTV 초과비율은 23.8%에서 45.8%로 크게 증가하는 것으로 분석되었다. 반면에 고소득층의 경우 적정 LTV 를 초과하는 가구는 11.3%에 그치고 있다.
<표 3-2> 금리변동(3%)에 따른 소득계층별 적정 LTV 초과비율의 변동
소 득 적정>실제 적정<실제(초과) 적정LTV 초과비율
1∼4분위 153 70 45.8%
5∼8분위 375 59 15.7%
9∼10분위 97 11 11.3%
전 체 625 140 22.4%