정상 요주의 고정 회수의문 추정손실
기업대출 0.50% 이상 2% 이상 20% 이상 50% 이상 100%
가계대출 0.75% 이상 8% 이상 20% 이상 55% 이상 100%
자료 : 금융감독원
정책당국의 가계대출 억제조치와 함께 주택시장의 과열 우려에 따른 수요감소 에 힘입어 가계대출규모는 최근 들어 증가추세가 점차 둔화되고 있다. 2003년 들 어서는 주택담보대출을 비롯한 가계대출 증가율이 큰 폭으로 둔화하는 추세를 보이고 있다. 그렇지만 가계대출에 대한 수요와 공급측면의 잠재적인 압력은 상 당히 큰 것으로 여겨지며, 경기가 회복되면 다시 증가할 가능성이 높은 편이다.
2) 주택자금대출시장의 변화
(1) 은행권의 시장점유 비중 증가
금융권별 주택자금대출 취급실적을 보면 시중은행의 시장 점유율이 크게 높아 진 반면, 생명보험회사를 비롯한 제2금융권의 비중은 점차 감소하는 추세에 놓 여 있다. <표 2-7>에서 보는 것처럼 은행권의 비중은 외환위기를 전후한 시기에 는 크게 감소했다가 이후 다시 40% 수준을 상회하고 있다.
저금리기조의 정착과 은행권의 가계대출 확대는 주택자금대출시장의 양적, 질 적 성장을 가져왔으며, 이의 영향으로 시중은행의 역할은 크게 증가되었다. 이에 비해 시장점유율이 10%에 육박했던 주택할부금융 등 여신전문기관은 저리자금 의 조달능력 부족에 따른 금리경쟁력 약화에 따라 시장에서 점유하는 비중이 2%
이하로 축소되었다.
<표 2-7> 주택금융시장의 점유율 추이 : 잔액기준
(단위 : %) 1986 1996 1997 1998 1999 2000 2001
공공
기금 50 50 48 53 56 56 55
농협 7 4 4 4 4 3 3
민간
은행 41 41 39 37 36 39 42
비은행 2 5 10 6 5 1 ‥
자료 : 국민은행. 2001. 「주택금융」. 겨울호.
(2) 공급자시장에서 수요자시장으로 전환
주택금융시장의 미비로 만성적인 초과수요를 겪던 시기에는 주택자금이 신용 할당(credit rationing)에 의해 주로 분배되었으나, 최근 들어서는 자금의 공급이 수요를 초과하고 있다. 여기에 주택금융에 대한 각종 제약이 완화되면서 대출규 모는 크게 증가했다. 그렇지만 주택가격대비대출비율(Loan To Value, LTV) 은 <
표 2-8>에서 보는 것처럼 도리어 낮아지는 추세를 보여준다. 이는 주택가격이 단 기간에 급등한데 기인했을 것이다. 주택담보대출 한도는 대출기관의 경쟁격화로 한때 감정가격의 100%까지 높아졌다가 정부의 가계대출억제조치에 부응하고 과 다한 대출에 따른 자금운용의 리스크를 줄이기 위해 점차 축소 조정되었다.
<표 2-8> 국민은행 주택담보대출 추세
(단위 : %)
구 분 평 균 2000 2001 2002 2003
LTV 86.1 91.6 88.0 80.3 68.4
PTI 17.89 17.98 17.50 18.37 16.12
자료 : 국민은행
또한 대출금리가 하락하고 수요자의 자금이용 접근성이 높아지면서 과거의 고
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003.6
국민주택기금 분양주택
국고채금리(3년) 12.19 14.96 7.23 8.85 6.79 5.93 5.28 4.07 회사채금리(3년)3) 12.57 24.31 8.30 9.85 8.12 7.11 5.88 5.28
런 추세를 따라가는 양상으로 전개되었다. <표 2-9>에서 보는 것처럼 주택자금