주택금융시장이 지속적인 성장을 유지하기 위해서는 주택시장의 안정이 뒷받 침되어야 한다. 이런 측면에서 시장을 효율적으로 관리할 수 있는 수단을 확보할 필요가 있다.
주택시장을 관리하는 간접적인 수단으로는 금리정책과 통화정책을 들 수 있
다. 주택자금대출 수급 및 대출금리의 조정 같은 정책이 주택수요나 가격 등에
한편 주택자금대출의 조절에는 대출총량규모를 설정하는 방법과 가구의 대출 기준에서 LTV 한도 또는 PTI 한도를 일정수준으로 제한하는 방법을 검토할 수 있다.
앞서의 분석결과에서 알 수 있듯이 주택자금대출의 LTV를 제한하는 것보다는 PTI를 제한하는 정책이 주택수요의 억제라는 측면에서 더 큰 효과를 얻을 수 있 다. 특히 PTI의 제한은 금리 변동 같은 금융시장의 불안에 따른 리스크를 경감시 켜 주며 금융기관에 대한 직접 규제가 아니라는 점에서 효과적인 정책이라고 할 수 있다.70) PTI 제한과 LTV 제한을 동시에 시행하는 경우 주택수요를 억제하는 효과는 더욱 크게 얻을 수 있을 것이다.
3) 2차 저당시장의 육성
(1) 2차 저당시장의 육성의 필요성
주택금융시장의 발전에도 불구하고 2차 저당시장은 주택자금대출이나 ABS에 비해서 성장이 저조한 편이다. MBS의 발행규모는 신규 주택대출자금의 5%에도 미치지 못하는 실정이다.
이처럼 주택금융시장이 1차 시장에서 단기대출 중심의 주택자금대출로 운용 되고 있어 금융시장의 잠재불안요인으로 작용하고 있다. 금융기관의 자금운용전 략이 변하는 경우 주택금융시장에서 신용경색 등의 상황이 초래될 수도 있다. 선 진국에서는 2차 저당시장의 주택대출유동화를 통해 자본시장에서 장기안정적 자금을 조달했다. 미국의 경우 신규 주택대출채권의 50∼60%가 유동화되고 있 으며, 채권시장에서 MBS가 가장 큰 비중을 차지하며 거래가 활발하게 이루어지 고 있다.
70) 다만 PTI한도를 제한하기 위해서는 대출을 받으려는 가구의 소득에 관한 정확한 정보를 확보할 수 있어야 한다.
한국주택금융시장에서 MBS 시장이 부진한 원인으로는 주택채권의 대다수를 보유한 은행은 우량자산인 주택대출채권이 BIS비율 관리에 유리하므로 매각보 다는 보유를 선호하며, 다양한 자금조달수단을 갖고 있어 주택대출을 유동화하 려는 유인이 약하기 때문이다. 또한 주택자금대출 상품이 지나치게 다양해 채권 의 풀링에 어려움이 있으며, 급격한 저금리의 진행에 따라 2차 저당시장에서 MBS 발행으로 조성한 자금의 대출금리 경쟁력 확보가 곤란하다는 점도 생각할 수 있다.
보다 근본적인 원인은 2차 저당시장의 발전을 뒷받침할 제도적 장치가 미비한 데다, 자본시장이 주택금융을 충분히 뒷받침하지 못하고 있다는 점에 기인한다.
한국의 채권시장은 발행규모나 유통에서 선진국보다 낙후되어 있어 MBS의 수 요가 충분하지 못한 실정이다. MBS의 활성화는 자본시장의 발달에 기여하고, 이 는 다시 2차 저당시장이 성장하는데 도움을 줄 수 있을 것이다.
(2) 2차 저당시장 육성의 기초여건 조성
주택자금대출채권의 용이한 유동화를 위해 복잡한 주택자금대출 상품의 정형 화를 추진하는 한편, 장기대출상품의 비중 확대를 유도했다. 다양한 주택대출상 품은 소비자의 선호에 부응하는 측면은 있지만, 유동화를 어렵게 만드는 제약요 인으로 작용했다. 국민주택기금과 일반상업은행이 취급하는 상품의 성격이 차이 가 있으며, 최근 시장점유 비중이 높아진 단기 주택담보대출은 유동화가 곤란한 실정이다.
2차 저당시장의 육성을 위해서는 미국의 연방저당공사(FNMA), 정부저당공사 (GNMA) 같은 지원기관 설립과 함께 2차 저당시장의 금융기관이 모기지를 효과 적으로 인수할 수 있도록 공공 및 민간신용보완기관의 기능 강화가 필요하다. 미 국의 연방주택청(FHA)은 민간금융기관 대출의 채무불이행 손실을 정부에서 보 전해 주기 위한 공공기관이며, 수요자의 주택자금대출 기회를 확대하고 중․저
소득층의 주택취득능력 향상에 크게 기여했다.
2차 저당시장의 성장에는 자본시장 성숙이 전제되어야 한다. 미국 주택금융시 장의 성장은 주택시장 자체보다는 자본시장의 발달이 2차 저당시장에 기여한 것 으로 분석된다.71) 한국은 GDP 대비 주택대출잔액이 13.4%에 그쳐 주택금융이 발달된 미국의 57%는 물론 홍콩이나 동남아국가보다도 낮다. 그러나 총 신용규 모와 비교한 주택대출잔액 비중은 26.4%로 미국과 거의 차이가 없다.72)
이는 총신용 자체의 규모가 적은 것이 주택금융시장 성장을 저해하는 요인이 라는 의미이며, 2차 저당시장의 발전을 위해서는 먼저 자본시장이 선진화될 필 요가 있다.
정부에서는 주택금융시장의 안정적인 발전을 위해 2차 저당시장을 육성하려 는 목적으로 주택금융공사의 설립을 추진 중이다.
71) Ball, M. J. Harloe, and M. Martens. 1988. Housing and Social Changes in Europe and the USA, London and New York, Routledge.
72) 안현효. 2008. 8. “글로벌 자본주의의 확산에 따른 한국 주택금융의 변화”. 「주택연구」. 주택학회.
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C H A P T E R
요약 및 정책건의
이 연구의 목적은 주택자금시장의 현황 및 문제점을 분석하고, 주택자금대출 시장의 건전화와 주택정책를 효율적으로 뒷받침할 수 있는 주택자금대출시장의 발전방안을 마련하는데 있다. 이를 위해 제2장에서는 주택자금대출시장의 현황 과 가계의 주택자금 이용실태를 파악하는 한편, 제3장에서는 주택자금대출의 수 요 및 공급행태 분석을 통해 대출리스크 등을 분석했다. 이러한 분석과 외국사례 를 바탕으로 제5장에서 가계의 주택자금이용 접근성 제고, 금융기관 자금운용의 건전성 확보 등에 기여할 수 있는 효율적인 주택자금 대출 운용방안을 마련했다.
또한 주택자금대출시장의 역할을 모색하고, 지속적인 성장에 필수적인 2차 저당 시장의 발전을 위한 기본방향을 제시했다.
가계의 주택자금 이용실태를 보면 지난 몇 년 사이에 금융기관의 주택담보대 출 확대로 대출기간이 점차 짧아지고 있다. 2000년 이후에 대출을 받은 가구의 평균 대출기간은 10.77년으로 이전에 비해 3년 정도가 줄었으며, 특히 3년 이하 의 단기대출 비중이 22.8%를 차지하면서 전보다 두 배 이상 증가했다. 최근 주택 자금의 대출금리에서 나타난 특징의 하나는 대출기간에 따른 금리차이가 상당히
사라졌다는 점이다. 이는 시중금리의 급격한 하락으로 장기대출을 주로 하는 정
시키는 한편, 주택가격 변동에 다른 리스크를 줄일 수 있는 효과를 얻을 수 있다.
등 시장여건의 급격한 변동에 취약할 수 밖에 없다. 대출상환능력을 감안한 대출
편, 이들의 원리금 상환에 대한 세제혜택을 강화하는 것이 바람직하다.
둘째, 금융기관의 자금공급행태 분석이 대출리스크에 한정되었다는 점이다.
공급행태 분석을 통한 주택금융정책을 개선하기 위해서는 금융기관의 자금운용 전략에 대한 추가 분석이 요구된다.
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SUMMARY
A Study on the Improvement of the Housing Finance Market
Kyung-Hwan Sohn and Chun-Gyu Park
In recent years, the housing finance market has grown quickly in Korea because of a cheap money policy, the enlargement of household lending and the revival of the real estate industry. However, it caused
In recent years, the housing finance market has grown quickly in Korea because of a cheap money policy, the enlargement of household lending and the revival of the real estate industry. However, it caused