주택임대시장의 현황

가. 주택임대차시장의 시장지표들

주택 임대차시장의 분석에 있어서 전세 및 월세 가격지수나 임대차거래 체결건수와 같은 시장지표(market indicator)들이 필요하지만, 임대차시장에 서 시장지표가 되는 통계자료는 여전히 부족한 편이다. 그러나 2011년 이후 국토교통부가 발표하는 ‘전월세거래량통계’는 임대차시장을 분석할 수 있는 공식통계로, 새로 체결되는 임대차계약과 기존 임대차계약의 갱신계약을 파 악할 수 있다.³⁾ 2014년 말 기준으로 집계된 주택 전월세 연간 거래량은 146 만 6,566건(전년 대비 6.8% 증가)으로 2011년의 132만 1,000건, 2012년의 132만 4,000건, 2013년의 137만 3,000건으로 계속 증가하고 있다고 보도되고 있다.⁴⁾ 지역별, 주택종류별, 그리고 임대유형별로 구분되어 세부적 거래량이 집계되고 있으나, 주택 실거래가신고제하에서 신고의무가 부과되어 발생되 는 매매거래통계와 달리 임대계약에 대해서는 신고의무가 없다. 다만, 전세 계약은 임차인이 확정일자를 받고 전입신고를 했을 때 건수로 집계가 된다.

그러나 단독 및 다가구주택에서 주로 이루어지는 월세계약은 부동산 중개업 소가 행정당국에 신고를 했을 시 건수로 집계가 되는데 신고가 의무사항은 아니므로 월세계약을 파악하는 것은 쉽지 않은 실정이다. 따라서 전세계약 을 토대로 임대차시장을 파악하고 있는 한계점이 있다. 월세시장에 대한 통

3) 서울시 서울부동산정보광장을 통해 월세 실거래자료 공개건수를 월세 거래량으로 가늠하 고 있으나 이 또한 확정일자 기준으로 포착한 것으로 보증금이 어느 정도 포함된 보증부 월세로 보아야 하므로 확정일자를 받지 않은 순수월세나 소액보증금 월세는 파악되지 않 는다고 판단됨

4) 국토교통부, 보도자료 2015.1.21.

계는 부분적으로나마 어떻게 포착이 되는지 파악이 필요하다. 또한 보증금 과 월세를 내는 전세와 월세의 중간 형태인 ‘보증부월세’나 ‘반전세’의 형태 가 많아짐에 따라 이를 월세와 구분하는 것 또한 쉽지 않은 실정이다.

거래량보다 거래가격에 대한 통계는 다소 형편이 나은 편이라고 할 수 있 는데 한국감정원에서 매달 발표하는 월세가격지수, 통계청에서 매달 발표하 는 집세 지수, 그리고 국민은행에서 매달 발표하는 KB주택가격동향의 전세 가격지수 등이 있다. 이는 <부표 1>에 정리해 놓았다.⁵⁾ 그러나 현재 우리나 라 부동산 통계에서 전세와 월세를 명확하게 구분하여 임차조건을 반영한 가격지수는 없다. 특히 전세와 월세의 중간형태인 ‘보증부 월세’의 경우 몇 달치 월세에 해당하는 금액을 보증금으로 맡기거나, 전세금 인상 시 인상금 액을 월세로 환산하여 월세지급하는 ‘반전세’까지도 내포하게 되어 임대시장 내에서 전세와 월세 간 구분이 점점 더 힘들어지고 있다.

나. 주택거주 및 임대유형(Tenure mode)별 분포

<표 Ⅱ-1>은 통계청·한국은행·은행감독원이 매년 2만 정도 표본가구들 을 대상으로 조사하는 ｢가계금융복지조사｣ 미시원자료를 갖고 2014년의 우 리나라 가구들의 주택소유 및 점유현황을 정리한 것이다. 본 연구에서 관심 을 갖는 표본가구들은 현재 거주주택이 임차주택이면서 주택을 전혀 소유하 지 않은 Ⅳ그룹 소속 6,234가구들, 타지에 주택을 1채 소유하면서 거주주택 은 임차한 882가구들(Ⅲ’그룹), 그리고 타지에 여러 채 주택을 소유하면서 거주주택을 임차한 102가구들(Ⅲ-Ⅲ’ 그룹)이다.

5) 민간 부동산 정보업체인 미래에셋부동산연구소/부동산114는 2002년 3월부터 7,125표본주 택을 대상으로 ‘매경-미래에셋 월세지수’ 시계열을 발표하고 있는데, 이것 역시 보증부월 세를 전월세전환율을 사용하여 월세로 환산하여 지수화한 것이고 순수월세자료에 기초한 것이 아님

소유현황

[그림 Ⅱ-1] 인구주택총조사상의 주택점유형태 분포변화(1975~2010)

(단위: 천 가구)

주: 1. ‘주택’과 ‘주택 이외의 거처’의 합계기준 2. 월세는 ‘보증금 없는 월세’와 ‘사글세’의 합계기준

3. 일반가구를 대상으로 집계. 단, 집단가구(6인 이상 비혈연가구, 기숙사, 사회시설 등) 및 외국인가구 제외

4. ( ) 안은 비중

자료: 통계청 인구주택총조사, 1975~2010.

KOSIS 국가통계포털(http://kosis.kr)에 접속하여 국내통계>주제별 통계>인구‧가구>인구총조사>가구부문 에서 연도별 데이터를 이용하여 그래프를 작성함(검색일: 2015.7.27)

[그림 Ⅱ-1]은 주택거주 및 점유유형의 모집단 정보라고 할 수 있는 인구 주택총조사상의 분류이다. 일반가구들을 대상으로 자가, 전세, 월세, 보증부 월세라는 4가지 주택점유유형 구성비중이 인구주택총조사의 조사주기인 5년 마다 어떻게 변하고 있는지를 보여주고 있다. 1985년 이후부터는 동일한 분 류기준이 적용되었는데 주택점유유형 구성비중이 어떻게 변하는지 살펴보면 1985년부터 1995년까지 일반가구의 전세형태 주택점유비중은 17%에서 30%

로 (임대유형만의 비중은 53%에서 67%로) 크게 증가한 후 2000년 소폭 하 락한 28% 그리고 2005년과 2010년에는 22%로 크게 줄어드는 현상을 보이 고 있다(임대유형만의 비중은 대체로 53~50%). 반면 월세(보증금 없는 월세 와 사글세의 합계)의 비중은 1985년 10%로 보증부 월세의 비중과 비슷하였 고 1990년까지도 그 수준을 유지하다가 1995년에 급격히 축소되어 그 이후

계속해서 3~4%대 수준에 머물고 있는 반면 보증부 월세는 1990년 다소 줄 었던 경우를 제외하고는 지속적으로 증가하여 2010년에는 18%에 달할 정도 로 늘어나게 된다(임대유형 비중은 42%). 이는 전세유형 감소분이 보증부월 세로 전환되어 나타난 것으로 추측되며 2005년 이후 2010년 사이 기간 중에 심화되었음을 나타낸다.

다. 임대유형의 변화: 전세의 월세화

현 주택임대차시장 상황 중 전세의 월세전환 현상을 판단할 수 있는 시장 정보들에 대해 살펴본 후 저량지표 대 유량지표를 비교해 보자. 시장정보의 출처는 대체로 통계청, 국토교통부, 부동산감정원, 국민은행, 서울부동산정보 광장, 부동산114 등이고, 성격은 센서스나 조사(survey), 행정자료, 또는 이 둘 을 결합한 hybrid의 형태를 띠고 있다. 조사의 경우 관찰단위(observation unit)는 가구(household) 또는 주택(housing unit)으로 삼고 있다.

먼저 센서스와 같은 모집단 중에서 (미리) 추출해 놓은 일정표본을 대상 으로(fixed sample at a point in time) 한 시점에서의 점유유형을 살펴보는 방법이 있고, 아니면 일정기간 중에 이루어진 임대차계약(rental(lease) con-tracts during a period)을 임대유형별로 구분하는 방법이 있다. 전자 유형의 대표적인 조사로는 ‘주거실태조사’로서 2년 단위로 전국의 2만여 가구를 대 상으로 국토연구원 등이 7~9월 조사기간 중 설문조사를 시행한다. ‘보증금 이 1년(12개월)치 월세를 넘으면 보증금이 있는 월세’로 분류하는 바, 2014 년의 경우 전세 대 월세 가구비중이 대체로 45:55로 나타나는데, 2012년 역 전 후 월세화가 심화되는 과정에 있다. 다만 연립·다세대와 아파트 주택종 류의 경우 여전히 전세유형이 우위를 점하고 있고, 아파트유형의 반전세화 도 35.3%에서 45%로 급격히 진행되고 있다고 보고하고 있다. 또한 통계 청·한국은행·은행감독원 합동의 각 연도 ‘가계금융복지조사’ 원자료에 포 함된 표본가구들의 점유유형변화를 살펴볼 수도 있다. 특히 2012년 이후부 터는 패널조사로 성격이 변환되어 2012년 시점의 특정 가구들을 추적조사하 고 있으므로 동일한 가구의 주택소유 및 점유행태가 어떻게 변화하고 있는

지 파악할 수 있다.

한편, 후자 유형에 해당하는 시장정보로는 전월세실거래가신고에 따라 일 정기간 중 임대계약갱신 건들에 대한 확정일자신고자료를 기초로 국토교통 부가 매월 발표하는 것이 있다. 입력거래정보는 주로 확정일자부여자료들이 므로 ‘월세’는 순수 월세라기보다는 ‘보증금 있는 월세’이므로 월세비중의 증 가는 순수전세유형의 감소로 해석하는 것이 합리적이다. 2014년 전월세거래 량은 전국에서 146만 7,000건이 있었는데 이 중 월세비중은 41.0%로서, 2011년의 33.0%, 2012년의 34.0%, 그리고 2013년의 39.4%로 2013년 이후 급격히 월세비중이 늘어나고 있음을 알 수 있다. 특히 2013년 중 아파트유 형에서의 반전세화는 급격히 진행되었음을 알 수 있다.: 25.7%(’12년) → 31.9%(’13년)([그림 Ⅱ-2] 참조).

[그림 Ⅱ-2] 전월세 거래비중과 전월세거래량

(비중) (거래량)

자료: 국토교통부 보도자료, 국토교통부 주택정책과에서 매달 발표하는 전월세 거래량 수치를 활용하여 그래 프를 작성함http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/lst.jsp (검색일: 2015.12.14)

[그림 Ⅱ-3] 전월세 거래비중과 전월세거래량

자료: 국토교통부 보도자료, 국토교통부 주택정책과에서 매달 발표하는 전월세 거래량 수치를 활용하여 그래 프를 작성함

http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/lst.jsp (검색일: 2015.12.14)

라. 임대가격지수 조사와 전월세 전환율

월세의 경우 한국감정원의 ‘월세가격동향조사’와 통계청의 ‘집세(월세)지 수’가 있는데, 전자는 시장 내 월세가격의 상승 및 하락정도를 조사하는 것 이고, 후자는 월세가구가 소득 중에서 지불하는 월세 주거비지출의 변화를 조사하는 것이 목적이다. 한국감정원의 ‘월세가격동향조사’는 전국 8개 시도 3,000개 표본주택을 먼저 지정해 놓고 월세계약의 신규발생 또는 재계약 시 변동사항이 관찰되면 인근 유사 주택의 월세도 변동될 것으로 가정하여 산 출되는 동향조사인 반면, 통계청의 월세조사는 실제로 지급한 월세에서 변 동이 있을 경우에만 집계하여 주거비변화로 반영된다는 차이가 있다. 조사 대상범위도 한감원은 8개 시도 내 3,000개 표본에 대해 매월 조사하나, 통계 청은 37개 조사대상도시 내 5,500여 가구 중 해당 월에 계약갱신된 표본만 (대략 매월 5% 내외)을 추출하여 반영하고 있다.

전술한 저량 대 유량변수를 통한 차이를 살펴보자. 전월세전환율이란 매