우리나라 주택시장은 2008년 세계금융위기 이후 가격측면에서 매매시장 은 가격안정, 임대시장은 가격상승을 지속하고 있다. 이는 명목지수와 물가 상승률을 감안한 실질지수의 움직임을 보아도 공통적으로 확인되는 현상이 다. 그리고 매매 거래량측면에서는 2013년 하반기 이후 거래량이 지속적으 로 증가하여 2006년 수준으로 회복하고 있는 실정이다. 2008년의 세계금융 위기라는 외부충격 이후 우리나라는 매매시장에서의 급격한 가격조정은 발 생하지 않고 매매거래량 부진으로 이어졌는데 시장참여자들이 주거서비스수 요변화를 임대시장에서 해결하려는 경향을 보인 것으로 판단되며 그 결과 전월세 가격상승 현상으로 나타나 임대시장 가격안정정책에 대한 요청이 높 았다.
최근 주택임대차시장의 전개 양상을 두고 ‘구조변화’, ‘시장여건변화’라는 표현이 많이 사용되고 있다. 좀 더 구체적으로는 ‘실수요자중심으로의 매매 시장 재편’, ‘월세중심의 임대차시장’, ‘전세로부터 월세로의 전환 가속화’ 등 이라는 표현이 자주 사용된다. 그렇다면 주택임대차시장에서 임대유형은 어 떻게 결정되나?에 관심을 갖지 않을 수 없게 되는데, ‘임대인의 전월세 선택 메커니즘’, 또는 ‘세입자의 주거형태 결정’과 같은 표현에서 처럼 주택임대차 유형이 (공급자인) 임대인 또는 (수요자인) 임차인 중 한쪽이 일방적으로 결 정할 정도로 치우쳐 있는 극도의 수급불균형 상황인지도 궁금하게 된다.
주택에 대한 가구의 점유유형(tenure mode)이 자가점유(Owner-occupied) 아니면 임차(Rental)인 바, 임차는 월세로만 이루어지는 다른 나라들과 달리 우리나라는 ‘주택과 보증금을 맞바꾸어 일정기간 쌍방이 각자 사용하는’ 전 세라는 임대유형이 과거부터 큰 비중을 차지해 왔고 여전히 중요한 임대유 형인 것이 사실이다. 주택이 갖는 투자대상 자산으로서의 성격과 주거서비
스 소비대상으로서의 성격이 복합된 이중성 때문에 가구의 주택소유 및 점 유행태는 수많은 요인들에 의해 결정된다. 예를 들어, 주택은 타지에 소유하 되 임대를 주고 현 거주주택은 임차하는데, 거주주택 임대차를 전세로 할지 월세로 할지와 같은 의사 결정과정에 개입하는 요인들은 주택의 특성(단독, 아파트 등), 가구의 경제적 상황(경상소득, 순자산 등), 거시시장변수(이자율, 전세자금대출 충분성), 신규입주 등 지역적 시장특성, 월세소득공제나 임대 소득과세와 같은 세제적 요인 등 수없이 많다.
특히 우리나라에는 전세라는 독특한 주택임대차제도가 존재하여 그 성격 과 기능, 역할 등에 대해서 부쩍 관심이 많아졌으나 이에 대한 성격규명이 미진한 상태에서 최근 그 보증금에 대한 과세여부를 둘러싸고 시장 내에서 큰 혼란을 겪은 경험이 있다. 즉, 2014년 ‘2.26 임대차시장 선진화방안’, 그 리고 3.5 보완대책 발표 후, 6.13 당정협의로 전세보증금에 대한 간주임대소 득과세가 추진되다가 보류된 상태이다. 한편 전세시장에 대한 이론적 그리 고 실증적 연구 및 이에 대한 관심은 국내외 학계에서 점차 증가하고 있는 상황이다. 그리고 전세가의 상승과 전세자금대출의 증가로 인해 거시건전성 에 대한 우려도 높아지고 있다.
2015년 9월 한국은행에 대한 국회 기획재정위 국정감사 제출자료에서 가 계부채자료(가계신용통계 기준)에 따르면 우리나라 가계의 2014년 말 처분 가능소득 대비 부채비율은 137.6%로 4년 전의 127.7%보다 10.1% 상승했다 고 한다. 또한 2015년 상반기까지의 가계부채 총액은 사상 최대치인 1,071 조원을 기록했으며, 주택담보대출잔액 466조 9,000억원과 전세자금대출잔액 38조 1,000억원을 합한 ‘주거대출’ 총액은 505조원으로 사상 처음으로 500조 원을 넘으면서 가계부채총액의 47.2%를 차지한다고 보고되었다. 특히 2009 년 10조 6,000억원에 불과하던 전세자금대출잔액은 2014년 중 7조 2,000억 원(25.4%)이 증가했고 올해 6월 말 기준 38조 1,000억원으로 6년 사이 259%
나 증가하여 전세자금대출의 급격한 증가를 보고하고 있다. 즉 금융권의 주 택소유자에 대한 주택담보대출문제에 추가하여 세입자에 대한 전세자금대출 또한 정책관심사로 떠오른 것이다.
이 연구에서는 2008년 이후 주택시장가격 하락과 일부지역에서의 소폭 반등, 그리고 지속적인 하향세와 함께 진행되어 온 주택임대시장의 동향을 살펴볼 것이다. 그런 다음 우리나라의 고유한 임대차유형인 전세의 실태와 기능들을 분석한 후 전세라는 ‘간주임대료’에 대한 임대소득과세정책에 대해 살펴보고자 한다. 거시적 측면에서 1999년 이후 주택임대차시장의 흐름을 이용 가능한 장기간의 가격 및 거래량 시장지표들을 통해 살펴보고, 시장에 대한 올바른 이해를 위해 전세제도의 본질을 거시금융적 및 미시적 관점에 서 설명한 후, 임대주택시장과 주택 관련 조세정책들에 대해 알아보기로 한 다. 특히, 본 연구는 전세의 주택임대차가격 및 금전임대차라는 이중적 성격 에 초점을 두는 분석을 전개하고자 하며, 여러 차례 발표된 정부의 전월세 주거안정대책 및 관련 조세정책에 대해서도 그러한 시각에서 평가해보고자 한다.1)
특히 주택매매시장과 임대시장에 대한 정확한 이해나 판단은 매우 중요한 데 최근 언론을 통해 기사화된 시장상황이 개별사례 위주의 전월세문제이거 나, 통계수치에 대한 이해부족에 기초하여 시장동향을 소개, 분석, 전망하는 문제점을 보이고 있다고 생각한다. 예를 들면, 전세가가 상승하여 매매가의 일정비율에 가까워졌을 때 전세수요가 매매수요로 전환될 것이라고 섣불리 예측한다거나, 통계에 포함되지 않는 부분들은 고려하지 않고 통계 일부분 을 보고 전체를 판단하여 기사를 쓰는 문제들이다.
본고를 기술하는 순서는 다음과 같다. 제Ⅱ장에서는 최근 우리나라 임대 주택시장의 변화를 거시총량적 통계, 인구주택총센서스상의 모집단통계, 각 종 표본조사상의 미시원자료 등을 통해 살펴보는데, 특히 전세의 월세화 경 향에 초점을 맞추었다. 전세보증금의 전체규모와 분포가 연도별로 어떠한 변화를 보이는지를 센서스 및 각종 조사(survey) 원시자료를 활용하여 추정 해 본다. 단순히 5년 단위의 센서스자료나 서베이조사상의 주택임차가구들 의 임대유형 및 임대가격상승만을 살펴보는 것이 아니라 주거서비스소비를
1) 본 연구는 노영훈(2011)이 글로벌 금융위기와 주택시장에 대하여 분석하고 노영훈(2012) 이 주택임대차시장의 동향과 조세정책과제에 대해 살펴본 선행연구를 토대로 주택임대차 시장을 설명하고 있으며 연구의 목적과 의미는 상이함을 밝힘
위한 주택점유 의사결정과 주택자산소유 의사결정이 함께 이루어지는 맥락 에서 검토한다. 특히, 가계금융복지조사 미시원자료 내의 1만 7천 내지 8천 여 표본가구들에 대한 정보를 이용하여 최근 몇 년간 표본가구들의 주택소 유 및 점유행태변화를 동시에 살펴봄으로써 임차가구라 하더라도 경상소득, 순자산, 그리고 인구구조적 요인들에 따라 소유 및 점유모드를 어떻게 변화 시켜 나아가는지를 탐구한다. 주택매매와 임대시장은 밀접하게 관련된 시장 들이므로 양 시장의 비교적 장기적 기간의 가격동향을 각각의 지수 및 매매 가 대비 전세가 비율의 움직임을 통해 살펴본다. 제3절은 본 연구의 핵심으 로 전세가구들이 2012~2014년 기간 중 어떻게 보증부월세나 반전세, 자가로 전환하는지를 가계금융복지조사 원시자료를 통해 살펴보는 이동성(mobility) 에 대한 회귀분석을 시도한다.
제Ⅲ장에서는 전세라는 법제도적 설계가 주택의 소유권 중 점유사용권(usu-fruct, use and exclusion right)을 처분(disposition)권과 분리하여 별도로 사 고팔 수 있도록 한 우리나라의 특수한 상황을 감안하여 주택임대시장 중 전 세시장에 대한 성격과 기능을 규명하는 심층분석을 수행한다. 외국에서의 유사제도 존재 여부를 살펴보며, 주택시장 내 임대유형의 하나로만 보던 시 각에서 벗어나 ‘금융’의 관점에서 이해하려는 과거 선행연구들을 소개한 후 금융시장 내 유사상품과의 비교 후 전세의 본질에 대해 새롭게 살펴본다.
특히 가계금융복지조사 원시자료를 사용하여 한 가구가 주택자산투자와 주 거서비스 소비에 대해 내린 의사결정 결과가 대차대조표상에서 어떠한 자산 및 부채구성을 하게 되고 그 의미가 무엇인지를 살펴본다. 그리고 금융권에 서 최근 활성화되어 급증한 전세자금대출의 거시금융적 의미도 살펴본다.
제Ⅳ장은 제Ⅴ장에서 본격적으로 다룰 주택임대소득 과세문제를 외국에 서는 어떻게 접근하는지를 국가별로 조사하여 시사점을 얻고자 한다.
제Ⅴ장에서는 우리나라의 월세와 전세에 대한 차등과세현황을 조세제도 와 세무행정 기반 측면에서 검토 후 주택임대소득 과세의 정상화방안을 검 토한다. 주택의 소유와 점유에 관한 각종 조세정책의 일반론에서 출발하여 2011년 이후 주택양도세 1세대1주택비과세 거주요건폐지가 갖는 주택소유
및 점유의사결정에 미치는 영향을 소개한 후, 전세보증금에 대한 간주임대 소득과세 시행과정 변화와 그 문제점들을 분석한다. 2009년 다주택소유자에
및 점유의사결정에 미치는 영향을 소개한 후, 전세보증금에 대한 간주임대 소득과세 시행과정 변화와 그 문제점들을 분석한다. 2009년 다주택소유자에