전세금 인상이 가계부문 및 금융부문에 미치는 효과

<표 Ⅲ-1>은 2014년 가계금융복지조사에서 17,863 표본가구들을 대상으 로 한 소득5분위별 자산·부채 분포현황 및 부채상환부담을 소개한 표이며 이를 기초로 평균적인 가구의 대차대조표를 정리한 것은 <표 Ⅲ-2>이다. 이 들을 통해 전세보증금에 대한 대차대조표상의 회계처리를 살펴보자.

가계전체로는 금융자산으로서의 전월세보증금이 부채로서의 임대보증금

보자산으로부터 발생하는 주거서비스흐름의 귀속자가 자산의 원소유자가 아닌 세입자라 는 점에서도 나타남

보다 많지만, 최고소득계층인 5분위에서만은 타 소득분위계층과 달리 평균 적으로 반환해야 할 임대보증금이 4,618만원인 반면 돌려받을 전월세보증금 은 4,040만원으로 더 많은 것으로 나타난다. 특히 주택소유 및 점유행태에 따라 4개 하부유형으로 구분했을 때, 자가점유, 타지주택소유, 다주택자들이 소득5분위자들에게서 많이 관찰되어 세입자에게 반환해야 할 평균임대보증 금은 1억 376만원이나 되었다. 타지주택소유 임차가구들의 경우에는 거꾸로 최고소득분위만을 제외하고 나머지 소득분위들 그리고 전체평균에서 부채로 서의 임대보증금이 자산으로서의 전월세보증금보다 많은 것으로 관찰된다 (부표 5~부표 8 참조). 현재 거주주택의 자가나 임차여부를 떠나 타지주택 소유 시에 전세(보증금)의 차입기능(leverage) 효과가 나타나는 특징이라고 판단된다.

전세보증금을 세입자의 집주인에 대한 주택담보대출로 이해할 수 있다면 최근 전세가 급등을 보는 시각도 달라질 수 있다. 즉, 급등한 전세금이 어떻 게 조달되었는가에 따라 가계부문 전체부채에 추가적인 압박을 가하는지 아 닌지에 대한 판단이 달라질 수 있는 것이다. 최근 몇 년간 금융권의 전세자 금대출이 급증하기 전까지는, 전세는 가계부문 내에서 주택을 담보로 한 私 金融的 금전임대차였다. 따라서 인상된 전세금이 민간가계부문에서 전부 조 달되었더라면 인상된 전세보증금은 전셋집주인의 부채증가액으로, 그리고 동시에 세입자의 금융자산액 증가로 개별가구들의 대차대조표에 반영되어, 가계부문전체를 놓고 보면 상쇄되었을 것이다. 그러나 서론에서 언급하였듯 이, 금융법인부문(은행 및 비은행금융기관)으로부터 전세자금을 대출받아 인 상된 전세보증금을 조달하여, 그 잔액이 40조원에 육박할 정도로 단기간에 급등하였다면, 주택소유자의 주택담보대출잔액에 추가하여 가계부문의 금융 부문에 대한 부채문제는 더욱 심각해져서 금융기관의 부실대출 및 가계의 부채상환부담이 악화되었다고 보아야 할 것이다. 우리나라 거시경제 전체를 놓고 볼 때 주택임대시장에서 전세부족과 전세보증금인상, 그리고 그 조달 방법의 변화와 이에 따른 반전세화(보증부월세화)는 가계부채 및 민간가계 소비지출문제에 큰 영향을 미치므로 임대보증금에 대한 과세정책변화는 매

우 신중하게 접근해야 할 문제이다.

　 전체 1분위 2분위 3분위 4분위 5분위

표본 수 17,863 4,012 3,559 3,395 3,407 3,490

비중 100.0 22.5 19.9 19.0 19.1 19.5

경상소득 4,676.1 825.2 2,298.7 3,793.3 5,636.9 10,825.0 (3,800.0) (800.0) (2,328.0) (3,800.0) (5,600.0) (9,120.0) 자산총액 33,364.4 10,722.0 18,931.5 25,115.0 36,447.3 75,598.8 금융자산 8,931.4 2,282.6 4,748.3 6,804.3 10,344.8 20,474.7 비중 26.8 21.3 25.1 27.1 28.4 27.1 저축액 6,596.2 1,395.5 3,091.7 4,624.1 7,433.4 16,434.4 전월세보증금 2,335.2 887.0 1,656.6 2,180.2 2,911.5 4,040.3 실물자산 24,433.0 8,439.5 14,183.1 18,310.6 26,102.5 55,124.2 부동산평가액 22,626.8 8,255.0 13,352.7 17,060.4 24,192.9 50,268.5 비중 67.8 77.0 70.5 67.9 66.4 66.5 거주주택 12,351.3 5,338.8 8,124.2 10,501.9 14,074.6 23,715.0 타지주택 4,065.6 921.1 1,960.8 2,626.2 4,415.2 10,403.8 주택(거주주택＋타지주택) 16,416.9 6,259.9 10,085.0 13,128.0 18,489.8 34,118.8 주택 이외 5,982.3 1,992.5 3,215.8 3,779.1 5,381.2 15,541.3 기타자산 1,806.2 184.5 830.4 1,250.2 1,909.6 4,855.7

비중 5.4 1.7 4.4 5.0 5.2 6.4

부채총액 5,994.2 1,296.2 3,267.9 4,518.5 6,956.8 13,930.0 금융부채 4,094.6 868.4 2,197.8 3,279.8 4,813.9 9,312.1 임대보증금 1,899.6 427.7 1,070.1 1,238.7 2,143.0 4,617.9 순자산액 27,370.2 9,425.9 15,663.5 20,596.4 29,490.5 61,668.8 (15,453.0) (4,038.0) (8,810.0) (13,267.0) (21,632.0) (41,587.0) 원리금상환액 1,328.3 773.5 796.4 1,056.8 1,241.0 2,240.0 DSR 해당 표본가구 수 9,036 849 1,687 2,007 2,179 2,314

(%) 30.3 109.9 42.4 34.5 27.5 26.2

<표 Ⅲ-1> 2014년 소득 5분위별 자산·부채보유 분포

(단위: 만원, %, 가구)

주: 괄호 안의 수치는 중위값

자료: 가계금융복지조사 미시원자료, 2014.

자 산 부채 및 순자산

1. 금융자산 8,931.4 1. 금융부채 4,094.6

(1)저축액 6,596.2

(2)전월세보증금 2,335.2 2. 임대보증금 1,899.6 2. 실물자산 24,433.0

(1)부동산평가액 22,626.8 거주주택 12,351.3 타지주택 4,065.6

주택(거주주택＋타지주택) 16,416.9 주택이외 5,982.3 (2)기타자산 1,806.2

자산총액 33,364.4 부채총액 5,994.2

당해 순자산액 27,370.2

<표 Ⅲ-2> 2014년 가계금융복지조사 표본가구 (평균)대차대조표

(단위: 만원)

주: 2014년 3월 31일 기준임 자료: 가계금융복지조사 미시원자료, 2014.