주거관리지수는 주민의 추진의지, 주거환경개선의 시급성, 주민특성, 규제강도, 지역특성의 5가지 항목에 대한 평가를 진행하여 주거환경개선사업(현지개량방법)의 공공지원
우선순위를 판단
다수의 주거환경개선사업(현지개량방법) 추진지역이 있을 경우 인천시에서 정량적 평가를 통하여 우선순위 결정 후 자치구에서 정비구역지정 절차 이행 및 사업시행
주거관리지수는 주민의 추진의지, 사업의 시급성, 주민특성, 규제강도, 지역특성을 고려 하여 12개 세부평가항목으로 구성
항목 세부평가항목 평가항목 내용
주민의 추진의지
주민동의율 ◦ 토지등소유자, 세입자 동의 현황 → 거주자 중심의 추진의지
주민자치조직 ◦ 추진주체 유무 여부 → 사업의 지속성 고려
주거환경개선 의 시급성
건축물 노후도 ◦ 노후 건축물의 비율
접도율 ◦ 4m 이상 도로에 4m 이상 접한 대지의 건축물 수 비율
과소필지등 ◦ 과소, 세장형, 부정형 필지 수 비율 호수밀도 ◦ 1만㎡ 당 건축물의 동수
주민특성
거주형태 ◦ 세입자 비율
→ 사회적 약자 배려 고령인구비율 ◦ 65세 이상 인구 비율 기초생활수급자 ◦ 기초생활수급자 비율
규제강도
정비(예정)구역 해제 여부 ◦ 정비(예정)구역에서 해제된 지역에서 주거환경 개선사업을 시행하거나 전환하는 경우
규제현황 ◦ 용도지역ㆍ지구 및 각종 규제 사항
지역특성 ◦ 대상지 내 국가․시지정문화재, 우수건축자산, 건축자산진흥구역 [표 2-2-5] 주거관리지수 구성
제1장 제2장
정 비 사 업 실 행 지 침 제3장 주거관리지수는 항목별로 점수화하여 정략적 평가를 진행
항목 세부평가항목 세부배점기준 배점
주민의 추진의지
주민동의율 ◦ 50% 이상 : 10점 ◦ 60% 이상 : 15점
◦ 70% 이상 : 20점 25점
주민자치조직 ◦ 주민자치조직이 있을 경우 : 5점
주거환경개 선의 시급성
건축물 노후도 ◦ 70% 이상 : 2점 ◦ 75% 이상 : 3점
◦ 80% 이상 : 4점 ◦ 90% 이상 : 5점
20점 접도율 ◦ 40% 이하 : 2점 ◦ 35% 이하 : 3점
◦ 30% 이하 : 4점 ◦ 25% 이하 : 5점 과소필지등 ◦ 40% 이상 : 2점 ◦ 45% 이상 : 3점
◦ 50% 이상 : 4점 ◦ 55% 이상 : 5점 호수밀도 ◦ 70호 이상 : 2점 ◦ 75호 이상 : 3점
◦ 80호 이상 : 4점 ◦ 85호 이상 : 5점
주민특성
거주형태 (세입자비율)
◦ 45% 미만 : 2점 ◦ 50% 미만 : 3점
◦ 55% 미만 : 4점 ◦ 60% 미만 : 5점
15점 고령인구비율 ◦ 5% 이상 : 2점 ◦ 10% 이상 : 3점
◦ 15% 이상 : 4점 ◦ 20% 이상 : 5점 기초생활수급자 ◦ 3.0% 이상 : 2점 ◦ 3.5% 이상 : 3점
◦ 4.0% 이상 : 4점 ◦ 4.5% 이상 : 5점
규제강도
정비(예정)구역 해제
여부 ◦ 해당 시 : 5점
25점 규제현황
◦ 제1종일반주거지역 : 10점
◦ 최고고도지구 : 10점
◦ 문화재보호구역 : 10점
◦ 중점경관관리권역 : 10점
◦ 2개 이상 중첩 시 : 20점
지역특성 ◦ 국가․시지정문화재, 우수건축자산 : 1개 포함시 5점, 최대 15점
◦ 건축자산진흥구역 : 5점 15점
[표 2-2-6] 주거관리지수 배점 구성
주거환경개선사업(현지개량방법) 대상지에 대한 점수 평가를 진행하여, 점수가 가장 높은 지역을 우선적으로 사업을 추진
대상지가 5개 구역일 경우 12개 세부항목에 대하여 점수 평가한 결과(예시 참조) 구역3 이 74점으로 가장 높게 나타나므로 가장 먼저 사업을 시행함
항목 세부평가항목
평가점수
구역1 구역2 구역3 구역4 구역5
주민의 추진의지
주민동의율 10 10 15 15 20
주민자치조직 5 - 5 5
-주거환경개 선의 시급성
건축물 노후도 5 4 4 2 3
접도율 3 4 - 2 2
과소필지등 3 5 - 4 2
호수밀도 - 5 2 3 4
주민특성
거주형태
(세입자비율) 2 2 5 4 3
고령인구비율 2 2 3 4 5
기초생활수급자 2 - 5 3 4
규제강도
정비(예정)구역 해제
여부 - 5 - 5
-규제현황 10 15 20 - 10
지역특성 5 - 15 10
-평가결과
평가점수 합계 47 52 74 57 53
우선순위 5 4 1 2 3
[표 2-2-7] 주거관리지수를 통한 주거환경개선사업(현지개량방법) 우선순위결정 예시
제1장 제2장
정 비 사 업 실 행 지 침 제3장
주거환경개선 정비구역지정
주거환경개선구역의 정비구역지정은 도시정비법 규정에 따라 지정
정비계획수립 및 정비구역지정의 수립권자는 인천광역시장, 자치구청장(군수)이며, 결정권자는 인천광역시장임
주거환경개선사업의 추진을 위한 정비계획의 수립은 도시정비법 규정에 따르고
정비기본계획의 기준 및 내용을 준수하며, 적합한 범위 안에서 구체적인 주거지 관리 및 기타 정비계획의 내용을 결정하는 계획을 수립
정비계획 수립 시 조사내용과 계획내용은 도시정비법, 같은법 시행령, 조례의 내용을 준수
주거환경개선사업(현지개량방법) 우선순위 결정
◦ 현지개량방법 주거환경개선사업 대상지가 다수일 경우 주거관리지수를 적용하여 사업의 우선순위 결정(인천시) 기초조사, 정비계획수립 및
정비구역지정(안) 작성 (자치구)
◦ 기초조사
- 주민 또는 산업의 현황
- 토지 및 건축물의 이용과 소유현황
- 도시ㆍ군계획시설 및 정비기반시설의 설치현황 - 정비구역 및 주변지역의 교통상황
- 토지 및 건축물의 가격과 임대차 현황
- 정비사업의 시행계획 및 시행방법 등에 대한 주민의 의견 - 그 밖에 시조례로 정하는 사항
◦ 정비계획의 내용
- 정비사업의 명칭 / 정비구역 및 그 면적
- 도시ㆍ군계획시설의 설치에 관한 계획 / 공동이용시설 설치계획 - 건축물의 주용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이에 관한 계획
- 환경보전 및 재난방지에 관한 계획 - 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획 - 세입자 주거대책 / 정비사업시행 예정시기
- 정비사업을 통하여 공공지원민간임대주택을 공급하거나 주택임대관리업자에게 임대할 목적으로 주택을 위탁하려는 경우 다음의 사항 : 획지별 토지이용계획, 건축물용도계획, 주거지역 세분ㆍ변경과 용적률 계획, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
- 국토계획법 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획(필요한 경우로 한정) - 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
관련 부서(기관) 협의 (자치구)
입안 (자치구)
주민 서면통보 및 주민설명회 (자치구)
주민공람공고 및 주민의견청취
(자치구) ◦ 30일 이상
의회의견청취
(자치구) ◦ 정비계획 통지한 날부터 60일 이내 의견 제시 정비구역 지정신청
(자치구 → 인천광역시)
도시계획위원회 심의 (인천광역시)
◦ 관련자료 제출
- 주거생활권 계획(주거환경지표, 종합현황도, 종합계획도) : 기초 생활권 계획 수립 시 기초생활권 계획
- 주거관리지수 평가 결과 정비계획수립 및 정비구역지정 결정ㆍ고시
(인천광역시)
◦ 공보 고시
◦ 일반열람 국토교통부 장관 보고
(인천광역시)
[표 2-2-8] 주거환경개선 정비계획수립 및 정비구역지정 절차
제1장 제2장
정 비 사 업 실 행 지 침 제3장