재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후․불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경개선 등을 위하여 시행하는 사업으로 재개발 정비구역의 입안대상지역은 다음과 같음
도시정비법 시행령 [별표1] 정비계획의 입안대상지역(제7조제①항 관련)
2. 재개발사업을 위한 정비계획은 노후ㆍ불량건축물의 수가 전체 건축물의 수의 3분의 2(시ㆍ도조례로 비율의 10퍼센트 포인트 범위에서 증감할 수 있다) 이상인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 입안한다.
이 경우 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역을 포함할 수 있다.
가. 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
나. 노후ㆍ불량건축물의 연면적의 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 3분의 2(시ㆍ도조례로 비율의
10퍼센트포인트 범위에서 증감할 수 있다) 이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
[표 2-2-18] 재개발 정비구역 입안대상지역
도시정비법 시행령 [별표1] 제4호에서 무허가건축물 수, 노후․불량건축물의 수, 호수밀도, 토지의 형상 또는 주민의 소득 수준 등 정비계획의 입안대상지역 요건은 필요한 경우 조례로 정할 수 있도록 규정하고 있으며, 조례에서는 재개발 정비구역 입안대상지역 정비구역지정 요건을 노후도 70% 이상인 지역으로서 접도율 40%
이하이거나, 과소필지등 40% 이상, 호수밀도 70호/ha 이상인 지역으로 규정
조례 제5조(정비계획 입안대상지역의 정비구역 지정 요건)
2. 재개발구역은 면적이 1만제곱미터 이상으로서 노후·불량건축물의 수가 대상구역안의 건축물 총수의 70퍼센트 이상인 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역
가. 접도율이 40퍼센트 이하인 지역
나. 구역의 전체 필지 중 과소필지·부정형 또는 세장형 필지가 40퍼센트 이상인 지역 다. 호수밀도가 70 이상인 지역
[표 2-2-19] 재개발 정비구역 지정요건
도시정비법 시행령 [별표1] 정비계획의 입안대상지역(제7조제①항 관련)
다. 인구ㆍ산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역 라. 해당 지역의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외한다)면적이 전체 토지면적의 50퍼센트를 초과하고, 그
최저고도에 미달하는 건축물이 해당 지역 건축물의 바닥면적합계의 3분의 2 이상인 지역
마. 공장의 매연ㆍ소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 도시형공장이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하려는 공업지역
바. 역세권 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 「주택법」 제20조에 따라 토지의 고 도이용과 건축물의 복합개발을 통한 주택 건설ㆍ공급이 필요한 지역
사. 제1호라목 또는 마목에 해당하는 지역
제1장 제2장
정 비 사 업 실 행 지 침 제3장
재개발 정비구역 경계 설정 기준
재개발 정비구역지정을 위한 경계 설정은 사전검토 요청을 하는 단계부터 고려되어야 하며, 자치구에서는 사전검토 요청 시 구역 경계 설정의 적정성을 가장 먼저 검토하여야 함 재개발 정비구역 경계는 정형화를 원칙으로 법적기준을 준수하고 가로로 둘러싸인 가구
단위로 경계를 설정하며, 생활가로와 연계한 정비구역의 경계가 설정되도록 함
구분 재개발 정비구역 경계 설정 기준
정비구역 면적 ◦ 1만㎡ 이상
가구단위 경계 설정 ◦ 도로를 경계로 정비구역을 설정함을 원칙으로 하여 가구단위 경계 설정
생활가로 연계 ◦ 주거생활권 계획에서 제시하는 생활가로 등 가로의 연속성 확보를 고려한 경계 설정 [표 2-2-20] 재개발구역 경계 설정 기준
정비구역 경계는 도로로 둘러싸인 가구단위로 정형화를 원칙으로 하나, 부득이하게 제척 되는 경우에는 타당한 사유가 있어야 하며, 주민동의율, 정비구역지정 요건 충족을 위한 제척은 불가함
정비구역 경계 설정 시 부득이하게 제척되는 경우는 건축물의 위치, 용도, 사용승인일 등에 따라 제척여부를 검토
- 간선도로(보조간선도로) 변에 위치한 비주거용 건축물 중 조례에서 정한 노후ㆍ불량건축물에 해당하지 아니하는 경우 제척을 검토할 수 있음
제척되는 지역은 가급적 정비구역에 포함하여 존치지역으로 구분함으로서 정비계획으로 관리하도록 하며, 제척이 불가피할 경우에는 도로를 경계로 하는 가구단위로 제척하여 정비구역이 정형화 되도록 함
정비구역 부지의 정형화, 효율적인 기반시설의 확보 등을 위하여 필요하다고 인정되는 경우 도시계획위원회 심의를 통하여 정비구역 입안대상지역 면적의 100분의 110 이하의 범위까지 정비구역을 확장하여 지정할 수 있음