재건축 정비구역의 정비구역지정은 도시정비법 규정에 따라 지정
정비계획수립 및 정비구역지정의 수립권자는 인천광역시장, 자치구청장(군수)이며, 결정 권자는 인천광역시장임
재건축사업의 추진을 위한 정비계획의 수립은 도시정비법 규정에 따르고 안전진단결과, 정비기본계획의 기준 및 내용을 준수하며, 적합한 범위 안에서 구체적인 주거지 관리 및 기타 정비계획의 내용을 결정하는 계획을 수립
제1장 제2장
정 비 사 업 실 행 지 침 제3장 안전진단 실시 요청
(주민 → 자치구)
◦ 안전진단 요청서 - 동의 1/10 이상 - 비용부담 : 요청자
현지조사 (자치구)
◦ 안전진단 실시여부 결정(30일 이내)
◦ 안전진단기관에 의뢰 가능(20일 이내 현지조사 결과 통보)
◦ 기초생활권 계획 수립여부 판단
안전진단 (안전진단기관)
◦ 안전진단 의뢰 : 안전진단기관
◦ 안전진단 결과보고서 제출(안전진단기관 → 자치구, 요청자) - 종합판정 : 유지보수, 조건부 재건축, 재건축
기초조사, 정비계획수립 및 정비구역지정(안) 작성(자치구)
◦ 기초조사(도시정비법 시행령 제7조, 조례 제6조)
◦ 정비계획의 내용(도시정비법 제9조, 시행령 제8조, 조례 제7조) 관련 부서(기관) 협의(자치구)
입안(자치구) 주민 서면통보 및 주민설명회
(자치구)
주민공람공고 및 주민의견청취
(자치구) ◦ 30일 이상
의회의견청취(자치구) ◦ 정비계획 통지한 날부터 60일 이내 의견 제시 정비구역 지정신청
(자치구 → 인천광역시)
도시계획위원회 심의 (인천광역시)
◦ 관련자료 제출
- 주거생활권 계획(주거환경지표, 종합현황도, 종합계획도) - 기초생활권 계획 수립 시 기초생활권 계획
- 안전진단 결과 [표 2-2-43] 재건축 정비계획수립 및 정비구역지정 절차
4. 사업의 시행
시행자
사업시행자는 토지등소유자가 설립한 조합이 시행하거나 조합원 과반수 동의를 받아 시장․구청장, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자와 공동으로 시행
도시정비법 제25조(재개발사업ㆍ재건축사업의 시행자)
② 재건축사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있다.
[표 2-2-44] 재건축사업 시행자
시행방법
도시정비법에서 정하는 사업시행방법에 따라 관리처분방법에 의함
시행방법 내 용
관리처분방법
◦ 사업시행자가 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택, 부대시설ㆍ복리시설 및 오피스텔을 건설하여 공급하는 방법
◦ 다만, 주택단지에 있지 아니하는 건축물의 경우에는 지형여건ㆍ주변의 환경으로 보아 사업 시행상 불가피한 경우로서 정비구역으로 보는 사업에 한정
◦ 오피스텔을 건설하여 공급하는 경우에는 준주거지역 및 상업지역에서만 건설할 수 있으며, 오피스텔의 연면적은 전체 건축물 연면적의 100분의 30 이하이어야 함
[표 2-2-45] 재건축사업의 시행방법
사업추진과정
재건축사업을 시행하는 조합은 추진위원회 구성 및 운영, 조합설립인가 및 법인등기, 시공자 선정, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 분양공고 및 신청, 이주 및 기존 건축물의 철거, 감리자 선정, 공사착공, 일반분양 등의 업무가 진행되며, 공공시행자는 조합을 설립하지 아니하는 등 특징이 있어 사업절차 및 사업기간의 단축이 가능
재건축사업 시행은 향후 주택수급(멸실과 공급관리)계획과 연계하여 멸실이 과다한 지역 에서는 시기를 조정하거나, 공급이 부족한 지역에서는 사업을 촉진시켜 주택시장의 변화 와 연계․운영
제1장 제2장
정 비 사 업 실 행 지 침 제3장 정비구역지정 이후의 사업 추진 과정은 다음과 같음
조합설립추진위원회 승인 ◦ 추진위원회 구성
◦ 동의서징구 : 토지등소유자 과반수 동의
조합설립인가
◦ 창립총회
◦ 동의서징구 : 공동주택 각동별 구분소유자의 과반수, 전체 구분수유자의 3/4 이 상 및 토지면적의 3/4 이상 토지소유자 동의
사업시행계획인가
◦ 사업시행계획서 작성
- 토지이용계획(건축물배치계획을 포함) - 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획 - 임시거주시설을 포함한 주민이주대책 - 세입자의 주거 및 이주 대책
- 사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄 예방대책
- 소형주택 건설계획
- 공공지원민간임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 건설계획(필요한 경우로 한정) - 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
- 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획
- 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우)
- 정비사업비
- 그 밖에 사업시행을 위한 사항으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 사항
관리처분계획인가 ◦ 공보고시
이주ㆍ철거 착공 및 분양
준공인가
[표 2-2-46] 재건축사업 추진 과정
재건축사업의 시행단계별 주요내용은 다음과 같음
단계 관련주체 주요내용
추진위원회 구성 및 운영
토지등소유자 → 자치구청장
◦ 정비구역지정 고시 후 추진위원회 구성
◦ 토지등소유자 과반수 동의
◦ 정비사업전문관리업자 선정, 조합설립인가 준비 등
조합설립인가 토지등소유자 → 자치구청장
◦ 각 동별 구분소유자 과반수 동의
◦ 전체구분소유자 3/4 이상, 토지면적 3/4 이상 동의
◦ 조합설립인가 후 30일 이내 등기
시공자 선정 조합 ◦ 조합설립인가 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정
◦ 시공자는 경쟁입찰방식으로 선정
사업시행계획인가 조합 → 자치구청장
◦ 토지이용계획, 건축물 배치계획
◦ 정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획
◦ 주민이주대책, 세입자의 주거 및 이주대책
◦ 범죄예방대책, 건축계획, 폐기물처리계획
◦ 정비사업비 등
분양공고 및 신청 조합
◦ 사업시행계획인가 고시일로부터 120일 이내 토지등소유자에게 종전 토지 또는 건축물의 가격, 분담금 추산액. 분양신청기간 등을 통보하고 일간신문에 공고
◦ 분양신청기간 : 30일 이상 60일 이내
관리처분계획인가 조합 → 자치구청장
◦ 분양신청을 기초로 관리처분계획 수립ㆍ인가
◦ 관리처분인가ㆍ고시일로부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자 등과 손실보상 협의
이주ㆍ철거ㆍ
착공ㆍ분양 조합
◦ 관리처분계획에 의거하여 이주
◦ 철거 및 착공
◦ 주택공급에 관한 규칙 등에 따라 일반분양 [표 2-2-47] 재건축사업의 시행단계별 주요내용
제3장 정비기본계획 주요내용
제1절 정비기본계획의 주요내용
제2절 부문별 가이드라인
제1장 제2장 제3장
정 비 기 본 계 획 주 요 내 용