선행연구와 법원판례 등을 고려하여 검토한 결과 주거환경요소에 대해서는 지 금까지 객관적으로 합의된 기준은 미비하며, 최근에 주거환경에 대한 주민의식 이 높아짐에 따라 분쟁이 발생하고 있는 중임을 알 수 있다. 건축법에 소극적으 로 규정된 일조시간의 내용과 건축법에 없는 조망권에 대해 법원의 판례는 보다 적극적으로 인정한다든지, 역시 건축법에 없는 개념인 조망차폐율을 서울시 및 경기도 등 일부 지방자치단체에서 조례 등으로 운용하고 있는 등 주거환경요소 에 대한 주민의 요구는 점점 높아지고 있다.
그러나 주거환경요소는 기반시설수용용량이나 사업성분석과 달리 객관적 수 치가 공법에서도 제시되어 있지 않고, 환경에 대한 주민들의 심리적 기준에 달려 있는 요소이므로 주민의 합의에 의해 결정되어져야 하는 사항이다. 특히 주거환 경기준은 지역적, 주민계층별로 어느 정도 차이를 보이고 있으므로 주민의 합의 에 의해 그 기준을 만들어 내야 하는 과제이기도 하다.
따라서 이번 연구에서는 주거환경요소에 대해 주민 및 전문가 설문조사를 통 해 그 기준을 조사하고자 하였다. 설문조사 결과로도 알 수 있듯이 주민이나 전 문가들의 경우 건물층고는 15층 내외, 일조시간은 2~3시간 이상, 아파트배치는 일자형 또는 타워형, 인동간격은 1~1.5h 이상, 조망차폐율은 40%이상, 건물의 향 은 동남향을 주로 선호한다고 응답하고 있다. 이러한 선호기준들은 현행 건축법 기준 등에 명시되어 있지 않거나 있어도 미비한 것들이어서 현행보다는 상당히 수준 높은 주거환경을 원하고 있다는 것을 나타낸 것이라고 볼 수 있다.
이러한 조건을 모두 만족시키려면 당연히 개발밀도, 즉 용적률의 상한은 현재 보다 상대적으로 많이 제약될 것으로 보인다. 앞의 제1절의 공동주택단지 시뮬레 이션에서 보여주는 바와 같이 일자형의 경우 용적률이 대략 158~208% 정도의 수 준에서, 타워형의 경우 대략 152~205% 정도의 수준에서 설정되어야 주민들이 원 하는 쾌적한 주거개발밀도가 될 수 있다.
이러한 용적률 수치는 사업지구에 따라 사업성이 불리한 조건일 수 있지만, 사
업성이라는 것에도 거품가격이 존재하고 실제로 주민들이 보는 실질비례율은 높 다는 연구결과(이인재, 1998)도 있듯이, 충분히 조정이 가능한 요소이다.
한편, 아파트의 주향이 동남향 위주로 배치하려면 남북방향의 단지는 토지이 용 손실이 크다. 토지이용의 손실을 적게 하려면 가구(블록)의 형태도 동남방향 으로 구성하는 것이 필요하며, 이는 도시설계단계에서 미리 고려할 필요가 있다.
결론적으로 주민 및 전문가 설문조사는 주거환경요소에 국한된 점은 있으나, 이번 연구로 알 수 있는 것은 주민 및 전문가들은 향후에 건축법이 현행 규정보 다는 강화되어 좋은 주거환경이 조성되도록 해야 함을 원하고 있다는 것이다. 전 국적으로 그리고 수도권 지역에서도 주택보급률이 어느 정도 충족되어 가고 있 는 시점에서 사업성보다는 바람직한 주거환경을 위한 기준을 다시 검토하여 건 축법 등의 관련규정을 재검토해야 할 필요가 있다고 판단된다.
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