기존 선행 연구들에서 연구된 각종 요소를 정리해 보면, 개발밀도에 중요한 영 향을 미치는 것과 간접적으로 미치는 것으로 나누어 볼 수 있다. 개발밀도인 건 물의 용량과 직접적으로 관련이 되는 것은 기반시설수용능력, 사업성 등의 요소 이다. 그리고 결과적으로 개발밀도에 영향을 미치는 건물의 배치(배치형태, 인동 간격, 향)와 높이 등과 관련되는 것은 일조권이나 통풍, 소음, 조망, 프라이버시 등이다. 어떤 요소들은 상호관련성이 뚜렷하게 보이지 않는 것도 있다.
이러한 영향요소들은 보편적인 기준이 있을 수 있지만, 지역입지조건과 주민 계층에 따라 다양한 편차가 존재하는 것들이다. 원활한 통풍이나 소음감소에 적 합한 아파트배치형태나 프라이버시를 위한 이격거리 등은 보편적인 수치로 나타 나는 요소이다. 반면에 기반시설수용용량이나 사업성도 도로율, 지가 등과 관련 있어 지역별로 다르게 나타난다. 일조권이나 조망 등도 주민계층에 따라 달리 나 타날 수 있는 항목이다.
35) 정의철. 2003. "개발밀도가 아파트가격에 미치는 효과분석". 국토계획 38권 5호.
구분 목표 검토사항 기존연구결과 개발밀도 영향정도
도시계획 요소
기반시설
도로 등 기반시설 수용능력
- 지하철 혼잡률 150%, 노면도로 서비스수준 F기준 - 개발밀도관리구역 관련연구가 있으나 간선도로 수용능력
은 도시 전체의 개발밀도와 관련됨
●
공간구조 역세권 등
교통결절 - 접근성 양호지역이 밀도가 높고 지가와 연관 △
주거환경 요소
일조권
일조시간/ 인동간격
- 적정일조권 2시간, 최소인동간격1.25H
- 주민선호에 따라 가변성 ●
단지의 녹지율 - 녹지율에 따라 선호도가 다르나, 인동간격사이에 흡수 가 능하므로 개발밀도 결정에 중요요인이 되지 못함 △
환경
바람통로 - 일자배치 요구
- 일조권을 고려시 해소 △
에너지효율 - 에너지사용량과 도로와 밀도등과 관계
- 총밀도 70인/ha를 초과하면서 비효율 △ 소음 - ‘ㄷ’자형 복합배치형태요구
- 단지내부로 갈수록 고층화 권장 ●
경관 및 조망
스카이라인 - 조망차폐율 개념에 포함 △
조망차폐율 - 조망차폐율 30% 등 기준
- 입면차폐율 등 유사개념 ●
천공률 - 최소 천공차폐율(40%) 확보 요구
- 일조권/인동간격 항목과 중복 △
프라이버
시 앞뒤주호와 간격- 인물식별이 불가능한 30m이상 이격
- 일조권/인동간격 항목과 중복 △
사회적 요소
심리적 욕구
밀도에 따른
스트레스 - 주로 주거내부공간에 의하며 외부과밀은 가변적임 -사회성
형성
아동 및 노인의 외출 빈도
- 층고에 따른 외출제약으로 인한 사회적 접촉 감소
- 상대적 개념으로 적정 층고 제안은 없음 ●
주민선호
주민계층 및 사회변화에 따른
밀도선호
- 소득수준의 변화에 따라 저밀 및 자연환경 요구
- 최적은 150~160% ●
안전성 범죄율 등 - 도시 밀도와 인과관계 불명확
-경제적
요소 사업성 사업타당성을
위한 용적률
- 재건축, 재개발사업에서는 지가가 높고 용적률이 낮을수 록 사업성이 큼
- 사업성도 실제비례율을 따지면 조정의 여지가 큼
●
<표 2-1> 기존연구에서의 개발밀도(용적률) 영향요소 결과정리
주 : ●개발밀도에 직접적인 영향, △개발밀도에 직접적 영향을 주나 다른 영향요소와 중복
3
C ․ H ․ A ․ P ․ T ․ E ․ R ․ 3우리나라 개발밀도 설정실태
앞장에서는 연구방향을 명확히 설정하기 위해 기존연구내용을 정리하였다. 이번 장에 서도 연구방향 설정에 도움을 줄 수 있도록 실제로 실무에서 어떤 요소와 기준으로 개발밀도를 설정하고 있는지 조사하여, 해결해야 할 문제점이 무엇인지 살펴보았다.
개발밀도에 가장 예민하게 대응하고 있는 서울시를 사례로 하여 주로 주택재개발사업 지구나 주택재건축사업지구에서 개발밀도를 설정한 방법을 알아본다.
1. 우리나라 개발밀도 현황