앞서 언급한 바와 같이 월세이율이 지속적으로 하락하고 있지만 여전히 시중
13) 가구의 주거비지불능력 문제여부를 판단하는 기준으로 단순하게 소득대비 주거비용비율을 이용하 는 것은 가구의 크기와 유형, 주택에 대한 개인적 선호, 주택비용과 가격에 대한 지역적 편차 등을 고려하지 못하는 등의 단점을 지님. 그러나 많은 연구자들이 적정한 주거비지불능력을 측정하는 지 표로 소득대비 주거비용의 비율을 사용하고 있음. 여기에서도 2000년과 2001년 세입자 가구의 소득 계층별 주거비부담이 과도한 가구비율 추이변화를 시간제약하에서 동일한 잣대로 비교하기 위하여 문제는 있으나 단순하고 측정하기 용이한 지표인 소득대비 주거비용비율을 이용하였음
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금리보다는 2배정도 높다. 따라서 임대주택시장이 가격과 물량 측면에서 균형을 이룰 때까지는 집주인의 월세선호와 세입자의 전세선호 경향은 지속될 것이다.
집주인은 계속 월세전환을 요구할 것이며 그 결과 월세공급은 증가하지만 세입 자들에 의한 월세수요가 적다면 월세이율은 점차 하락할 것이다. 최근 증시침체, 저금리 등으로 마땅히 투자대상을 찾지 못하고 있는 시중의 부동자금이 부동산 시장 특히 수익성 및 현금유동성이 좋은 소형임대주택에 몰리고 있다. 이러한 현 상은 월세이율의 하락을 촉진시킬 것이다.
반면 세입자들은 월세이율이 현재와 같이 높을 경우 가능한 한 전셋집을 원할 것이다. 집주인의 월세선호로 전세공급은 줄어드는데 전세수요가 많다면 전세금 은 상승할 수밖에 없고, 전세물량의 부족으로 세입자의 주거이동이 원활하게 이 루어지지 않을 소지도 있다. 특히 서울시에서 재건축 사업시행을 앞두고 있는 가 구가 2만호에 이르기 때문에 재건축사업 주변지역 및 이들이 이주하게 될 일부 수도권지역의 전월세문제는 심화될 것으로 예상된다. 이와 더불어 올해 들어서 는 여름철 비수기에도 세입자들이 본격적인 이사철에 전세난이 가중될 것을 우 려하여 사전에 집을 확보하고자 하고 있는 추세를 보였다. 이러한 현상도 최근 전월세문제를 심화시키는 이유일 것이다.
이와 같은 전월세문제는 주택시장을 둘러싸고 있는 여건 변화와 함께 임대주 택시장이 정상화되어 가고 있는 과정에서 발생하고 있는 것이다. 그러나 임대주 택시장이 균형을 이루는데는 상당한 적응기간이 요구된다. 따라서 정책적인 측 면에서는 이러한 적응기간 동안 발생할 우려가 있는 문제에 대한 대응방안모색 이 필요하다. 전세금 상승 혹은 높은 월세가격 현상은 우선적으로 임대주택의 수 급불균형이 주요한 요인이므로 임대주택의 공급을 증대시켜 임대주택재고를 확 보해야 할 것이다. 이와 더불어 임대료상승으로 인한 세입자의 주거비부담의 증 대 문제 그리고 주거수준의 하향이동 문제를 고려한 대책이 요구된다.
세입자가구는 자가가구보다 상대적으로 소득수준이 낮고 주거밀도가 높으며,
주거시설수준 및 주거환경수준이 낮은 주택에 거주하고 있다. 또한 저소득층일 수록 저렴한 주택에 거주함에도 주거비부담이 높다.14)따라서 전세금 상승 혹은 전세의 월세전환으로 세입자가구의 주거수준이 더 악화되고 주거비부담이 높아 진다면 주거부문에서도 계층간의 격차는 점점 심화될 것이다. 이에 저소득층 세 입자를 위한 대책이 강화되어야 할 것이다.
지금까지 우리나라의 저소득층을 위한 공공주택정책은 주택공급지원제도와 주택수요가구지원제도로 구분할 수 있다. 주택공급지원 프로그램으로는 영구임 대주택과 장기임대주택, 공공임대주택(5년 임대, 50년 임대), 국민임대(10년 및 20년), 공공분양주택, 근로복지주택, 사원임대주택 등이 있다. 주택수요가구지원 책에는 영세민전세자금지원, 근로자 및 서민의 전세자금 및 구입자금 지원, 전세 차액보전자금지원, 그리고 건설업자에게 대출된 국민주택기금으로부터의 자금 이 주택분양시 입주자에게 대환되는 경우 등이 있다. 또한 비록 복지정책의 일환 으로 시행되고 있으나 작년 10월부터 시행된 국민기초생활보장법상의 수급권자 에 대한 주거급여도 주택수요가구지원이라 할 수 있다.
올해에만 해도 정부는 수 차례에 걸쳐 주로 기존의 공급지원제도와 수요지원 제도를 보다 확대하는 내용의 전월세시장 안정대책을 발표하였다. 이에는 임대 주택 및 소형주택의 건설을 촉진하기 위한 택지, 금융 및 세제지원 확대 방안, 전월세로 거주하고 있는 서민에 대한 융자지원 제고방안, 서민의 내집마련 부담 완화 방안, 세입자의 주거안정을 위한 임대차보호제도 강화 방안, 전월세수요가 집중적으로 발생하는 것을 방지하기 위한 재건축사업의 시차분산 추진, 공공부 문이 기존민간주택을 매입하여 임대주택 재고를 확보하는 방안 등과 관련하여 수많은 정책수단들이 포함되어 있다.
그러나 이제까지의 대책 중 영구임대주택과 주거급여제도 이외의 대부분은 대체로 융자원리금 상환 등의 주거비 부담능력을 어느 정도 지니고 있는 계층이
14) 김혜승. 2000. 「2000 전월세 주택시장 조사연구」. 경기: 국토연구원. p. 73-78.
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주된 수혜대상인 것으로 판단된다. 따라서 기존의 주택의 공급 및 수요지원프로 그램의 혜택을 누리지 못해 주거문제를 겪을 수 있는 저소득층에 대해서도 관심 을 기울여야 할 것이다. 저소득층을 위한 주택정책의 주된 목표는 저소득가구들 의 주거수준의 향상 및 주거비부담의 완화에 있다고 할 수 있다. 이를 위해서는 저소득층이 거주할 수 있는 주택재고의 확보와 함께 그들이 사회적으로 수용할 수 있는 최저수준의 주거 및 비주거 서비스를 누리면서도 소득에 비해 과도한 주거비부담을 지니지 않도록 하기 위한 정책방안을 마련해야 할 것이다. 따라서 공공부문은 정책효과 발생까지의 시차를 고려하면서 공공임대주택의 공급 및 주 거비지원 등과 같은 공공부문의 역할을 지속적으로 강화해 나가야할 것이다.
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