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C H A P T E R
전월세주택시장 구조변화 및 향후 과제
본 연구원에서는 최근 서민주거문제의 초점이 되고 있는 전월세시장의 움직임 을 파악하고 시장참여가구들의 행태를 알아보기 위해 수도권내 5개 도시에 거주 하는 가구들을 중심으로 2000년 11월과 2001년 8월 2회에 걸쳐 전월세주택시장 조사를 실시하였다. 여기에서는 이 두 가지 조사결과를 토대로 최근 전월세시장 의 변화추이를 살펴보고, 이러한 변화속에서 세입자들에 겪게 되는 어려움을 알 아보며, 이를 해결하기 위한 향후 과제는 무엇인지에 대해 언급하고자 한다.11)
세(보증부월세 포함)거래비중은 동기간 동안 25.3%에서 40.4%로 증가하였다(<표 5-1> 참조).
<표 5- 1> 최근 1개월 동안 실제 계약체결된 임대차물량
2001년 8월 2000년 11월
전세 (%)
월세(%) 전세
(%)
월세(%)
소계 보증부월세 월세 소계 보증부월세 월세
수도권 전체 59.6 40.4 32.6 7.8 74.7 25.3 18.0 7.3
서울
강남 62.7 37.3 30.9 6.4 71.5 28.5 22.2 6.3 강북 54.7 45.3 39.0 6.3 75.6 24.4 20.7 3.7 소계 58.9 41.1 34.7 6.4 73.5 26.5 21.5 5.0 기타 수도권 60.0 40.0 31.2 8.8 75.5 24.5 15.6 8.9 자료: 국토연구원. 2000 및 2001 전월세주택시장조사
또한 계약만기된 전세물건이 월세로 전환된 비율도 증가하는 추세이다. 월세 전환비율은 2000년 22.4%에서 2001년 43.9%로 거의 2배 가량 증가하였다(<표 5-2> 참조).
<표 5- 2> 최근 계약만기된 전세물량의 월세전환비율
2001년 8월 2000년 11월
서울 기타
수도권 계 서울 기타
수도권 계
강남 강북 소계 강남 강북 소계
월세전환비율 (%)
52.5
<33.3>
42.3
<25.1>
47.4
<29.8>
41.6
<24.7>
43.9
<26.9>
30.2
<23.9>
24.1
<19.4>
27.3
<21.9>
19.2
<14.3>
22.4
<18.1>
< >는 표준편차
자료: 국토연구원. 2000 및 2001 전월세주택시장조사
이와 함께 주택을 전세놓고 있는 집주인들의 향후 월세전환의향도 강해지는 추세를 보이고 있다. 월세전환의향을 지닌 집주인의 비율은 2000년 23.9%에서 2001년 35.2%로 증가하였다(<표 5-3> 참조).
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<표 5- 3> 집주인에 의한 전세의 월세전환의지 유무
2001년 8월 2000년 11월
전환한다 전환하지
않는다 계 전환한다 전환하지
않는다 계
표본가구수 (%)
81 (35.2)
149 (64.8)
230 (100.0)
58 (23.9)
185 (76.1)
243 (100.0)
주택 위치 (%)
서울 강남 강북
50.9 27.9
49.1 72.1
100.0 100.0
32.5 20.5
67.5 79.5
100.0 100.0
소계 40.8 59.2 100.0 25.9 74.1 100.0
기타 수도권 31.5 68.5 100.0 23.8 76.2 100.0
주택 규모 (%)
18평 이하 37.4 62.6 100.0 23.1 76.9 100.0 18평 초과 32.7 67.3 100.0 24.8 75.2 100.0 자료: 국토연구원. 2000 및 2001 전월세주택시장조사
한편,『전월세주택시장조사』에 따르면 수도권 10개 도시의 평균적인 월세전 환이율은 2001년 8월 현재 월1.1%로 2000년 11월의 월1.4%에 비해 상당히 낮아 졌다.12)이는 동기간 동안 정기예금금리의 하락률과 거의 비슷하지만, 월세이율 수준은 동일시점 정기예금금리의 2배를 초과하는 수준이다. 이와 같이 월세이율 이 하락하고는 있지만 여전히 시중금리보다는 높은 상태이다.
따라서 이러한 전세의 월세전환현상은 집주인에게는 전세보증금반환자금 마 련문제를(<표 5-4> 참조), 세입자에게는 상승하는 전세가격 및 시중금리보다 높 은 월세이율로 인한 과도한 주거비부담을 안겨 준다. 따라서 향후 당분간은 순수 한 월세보다는 보증부월세의 형태가 주된 임차형태로 존재할 것으로 판단된다.
『전월세주택시장조사』결과에서도 임대차거래물량 중 순수월세의 비중은 2000 년 7.3%에서 2001년 7.8%로 큰 변화가 없으나, 보증부월세의 비중은 동기간 동안 18.0%에서 32.6%로 높은 상승추세를 보이고 있다(<표 5-1> 참조).
12) 건설교통부가 발표한 자료에 따르면 월세전환이율은 1999년 하반기에 월1.8%(연 22%)에서 2000년 3월에는 월 1.2%(연 14～15%)로 하락하였음
<표 5- 4> 집주인이 전세를 월세로 전환하지 않는 이유
전세를 보증부월세로 전환하지 않는 이유 2001년 2000년
표본가구수 (%)
149 (100.0)
185 (100.0) 전세금을 다른 용도에 쓰기 위해
전세를 월세로 돌릴만한 자금여력이 없기 때문 월세중단이나 세입자의 무단점거 등 임대관리문제 발생 우려 때문
집값상승이 예상되어 전세를 놓아도 투자가치가 있으므로 월세를 놓고 싶어도 지역특성상 월세를 찾는 사람이 적기 때문
기타
40.9 30.9 12.8 4.7 7.4 3.3
33.5 32.4 9.2 7.6 15.1 2.1 자료: 국토연구원. 2000 및 2001 전월세주택시장조사