현 주택 임차인이 동사무소(행정복지센터)에 전입신고를 함과 동시에 확정일자를 발 급 받아 우선변제권을 확보하였듯이, 건물임차인은 세무서에서 사업자등록을 신청함과 동시에 건물 임대차계약서에 확정일자를 받을 수 있다. 확정일자를 발급 받은 임차인 은 경매의 절차에서도 타 후순위 채권자보다도 우선하여 배당받을 수 있는 우선변제권 을 취득한다(상가건물임대차보호법 제5조).
주택임차권과 같이 상가임차권의 우선변제권의 대항력이 있을 때에 효력을 발휘한 다. 즉 사업자등록 신청을 하지 않는 임차인은 계약서에 확정일자를 받았더라도 우선 변제권은 인정이 되지 않는다. 상가건물 소액임차인에게도 최우선변제권이 주어진다.
그 효력은 주택임대차의 최우선변제권과 동일하다. 최우선변제권으로 배당을 받을 수 있는 가능한 금액의 한도가 상가임대건물가액(경매 비용을 감한 실제 배당 금액)의 2 분의 1이다. 2013년까지는 3분의 1이었고, 2014. 1. 1일부터 2분의 1로 개정이 되었다.
이에 따라 등기상 2013. 12. 31일 이전에 물권을 취득한 채권자가 있다면, 기존의 규정 한 대로 보장 금액은 3분의 1로 제한이 된다. 상가건물임대차보호법은 주택임대차보호 법에 비교해 역사가 짧다. 이 때문에 최우선변제권의 적용 금액에 대한 규정이 개정된 것은 4차례다. 주택임대차와 같이 주의해야 할 점은 적용 기간을 판단할 경우에 임대 차가 발생한 시점이 아니라 최우선변제권을 행사할 수 있는 대상 권리가 효력 발생을 한 시점이 기준이 되어야 한다.
소액임대차 여부는 환산 보증금으로 판단을 한다. 또한 배당액은 실제 보증금을 한 도로 한다는 규정을 알아야 한다. 예를 들면 서울시 권역에서 보증금 1,000만원, 월세 50만원인 건물의 임대차가 있으면 환산한 보증금이 6,000만원이 되므로 2,200만원까지 최우선변제권으로 배당을 받을 수 있다. 그러나 실제 보증금은 1,000만원이기에 배당을 받을 수 있는 금액도 1,000만원이다.
<표7>상가건물임대차의 최우선변제권 적용금액
334) 제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선 하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매 신청의 등기 전에 제3조 제1항 의 요건을 갖추어야 한다.③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위 와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다(개정 2013년 8월 13일).
제6장 결론
현행 권리금 보호 관련 법제화 내용들은 오랜 기간 당사자 자치에 방임이 되어 임 대인의 각종 방해 행위로부터 임차인이 피해를 봐왔던 상가 권리금이 법의 보호영역 내로 제도화 되었다는 점에서 의미가 있다. 2015년 5월 13일에 상가건물 임대차보호법 에 권리금에 대한 5개 조항이 신설되면서 상가 권리금 시장에 큰 변화가 일어났다. 그 동안 권리금에 대한 분쟁들이 판례로 어느 정도 가이드라인이 잡혀 있었지만, 2018년 10월 이를 법제화하여 법조문에 권리금 회수기회 보호 규정을 둠으로써 임차인들이 정당한 법적 제도의 보호를 받을 수 있게 명확화 했다는데 그 의의를 찾을 수 있을 것 같다.
그러나 상임법의 입법취지가 알맞게 시행되어 실제적으로 임차인의 권리금 회수가 보장되기 위해서는 여전히 입법적 보완이 이루어져야 한다. 그동안 상가권리금은 상가 건물의 임대차에 하나의 관행으로써 임대보증금보다 금액이 더 높은 경우도 있고 부동 산 투자 또한 창업의 곤란함으로 이어지는 경우도 많았다. 그러나 권리금은 법적인 보 장을 받을 수 없는 사각지대에 있었기에 다양하고 많은 분쟁의 원인이 되고 있었다.
판례에서는 예외적인 경우를 제외하고 이를 인정하지 않는 입장이었다. 문제가 되는 해결책은 국회입법을 통한 입법적인 해결이 가장 명료한 대안이 될 수밖에 없었다.
2018년 개정된 상가건물임대차보호법의 정의조항에도 불구하고 다양하고 복잡한 권 리금에 관해 법규정으로 모든 부분을 규정하는 일은 불가능하고 모든 경우를 담아 낼 수도 없다. 그러나 경제적 약자인 임차인이 영업활동을 인하여 건물권리금을 회수할 수 있는 기회를 보호받을 수 있도록 규정한 이번의 개정안은 진일보 하였다.
본 연구에서는 상가건물임대차보호법에 대한 국회의 입법발의와 각국의 입법례들을 중심으로 검토하고 판례와 선행연구 또한 관련 각종 보고서, 학술연구지 등을 분석하 여 문제점과 개선방안의 입법 대안을 제시하여 본다.
첫째, 환산보증금과 관련하여 적용범위가 지나치게 좁게 규정되어 있다. 이에 많은 상가임차인들의 법의 보호 밖에 있다. 그 결과로 모든 상가임대차 세입자가 건물주에 게 갱신 요청을 별도로 해야 한다. 또 환산보증금의 범주를 모든 상가건물로 확대해야 한다. 나아가 실제의 보증금에 비교하여 그 기준금액이 현저히 낮아서 사실상 현행법 이 적용이 되는 임차인의 비율이 낮다는 비판이 제기되고 있다. 보증금액의 현실화를 하여 적용이 되는 임차인의 범위를 확대해 나가야 한다.
둘째, 임차기간의 문제다. 상가임차인의 계약갱신 요청권을 행사할 수 있는 기간을 당초의 임대차기간을 포함한 전체 건물임대차기간이 10년 이상의 기간으로 확대하면 서, 계약갱신 시 차임료와 보증금 증감에 참작할 사항을 명시해야 한다. 상가건물 임차 인이 계약갱신요청권 행사 가능의 기간을 10년 이상으로 길게 확장함으로써 안정적인 영업활동에 종사할 수 있도록 하여야 한다.
셋째, 대항력과 권리금은(상가임대차법 제2조 3항, 동법 제10조 3항부터 10조 7항까 지의 규정)에 관하여 대통령령으로 규정하는 보증금액을 초과한 임대차에 관하여도 적 용하도록 개정을 하였다. 그러나 우선변제권(상가임대차법 제5조)에 관해서는 그 적용 범위에서 제한을 두지 말아야 할 것이다.
넷째, 권리금의 적용대상에서 ‘전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법’ 제2조 제 1 호335)에 의하여 전통재래시장은 상가임대차법의 권리금 적용의 제외 조항 적용을 받지 않게 개정하여 전통재래시장 영세상인을 보호하고자 함은 정당하다. 그러나 전통시장 만 제외된 점도 한계로 남아있다. 2018년 개정된 상임법에서 전통시장은 구제가 되었 지만, 현재 대규모점포에 해당되는 전통시장의 점포수가 대략 8만여개가 된다고 한다.
그동안 얼마나 많은 영세 상인들이 권리금을 보호받지 못했는지 알 수 있다. 그러나 여전히 지하상가 등에서 운영하는 점포의 권리금은 인정받지 못하고 있다. 이 문제는 단순히 이번 개정된 상임법에서 전통시장이 권리금을 인정받았다는 정도에서 그칠 문 제가 아니다. 정작 영세 상인이 보호받아야할 돈과 힘이 있는 대기업과 유통회사 등의 소수의 임대인들은 여전히 법망에서 벗어나 있다는 한계를 명심해야 한다.
다섯째, 건물임대차기간을 만료하지 못하고 임대건물의 재건축이나 철거 등으로 퇴
335) 제 10조의 5(권리금 적용 제외)
제 10조의 4(권리금 회수기회)는 다음 각 호희 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우 에는 적용하지 아니한다.<개정 2018.10.16.>
1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모 점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전 통시장은 제외한다.)
2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 「국유재산 및 물품관리법」에 따른 공 유재산인 경우.
점하게 되는 경우 퇴점보상제도를 두고 있는 일본, 독일 등과 다르게 현행법에서는 이 와 동일한 제도를 도입하지 않고 있기에 임차인 보호에 취약한 면이 있다. 이런 상반 된 문제점을 개선하기 위해서 다른 법령에 따라서 상가건물 재건축, 철거 등이 이룩하 게 되어 건물임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 시에는 임차인에게 영업시설 이전비용보상청구권을 주고, 또 임대차 기간을 만료하지 못하고 임대건물이 재건축이 나 철거되는 경우에도 퇴거에 관한 대책을 마련해야 한다. 또한 재건축물에 우선입주 권이나 퇴점보상료를 선택적으로 요구할 수 있게 하는 신규 제도를 도입할 필요가 있 다.
여섯째, ‘분쟁조정관리심사부’라는 법무부에 ‘상가건물임대차분쟁조정위원회’의 관리·
감독 기관을 별도 설치하는 것을 입법 제안한다. 즉 분쟁조정관리심사부는 임대차에 계약에 대한 분쟁조정위원회의 조정 사례에 대해 심의와 검토가 공정하게 이루어지는 가를 살펴야 할 것이다. 개정된 상임법에는 분쟁조정위원회를 기존에 설치·운영 중인 주택임대차위원회와 통합하여 운영할 수 있게 주택임대차분쟁조정위원회가 설치가 된 대한법률구조공단 서울중앙·수원·대전·부산·대구·광주지부에 분쟁조정위원회를 설치하 도록 규정하였다. 향후 분쟁조정위원회의 조정 역할이 원활하고 공정하게 이루어질 수 있도록 타 도시 위원들의 순환 근무 또는 분쟁 상황을 교환하여 체크하는 방법 또한 대안이라고 하겠다.
일곱째, 상임법에서 권리금의 간접적 회수를 보호하고 있다. 임대인에게 임차인의 권리금회수 방해금지의 의무를 부과하고, 임대인이 이를 위반 할 시는 이로 인한 손해 배상을 규정하고 있다. 하지만 단순한 손해 배상만으로는 충분하지 못하다 할 것이다.
시설 투자 이익의 직접적인 회수방안으로써 민법상의 부속물매수청구권과 유익비상환 청구권을 고려해 볼 수 있다. 유익비상환청구권과 부속물매수청구권은 현존 시설물이 가진 가치의 최소한을 임차인이 보호 받을 수 있는 제도라고 할 수 있다. 유익비상환 청구권까지 편면적인 강행규정으로 정하여 임차인의 손해를 최소화 시키고 부속물매수 청구권의 요건들을 완화하여 임차인의 합의된 영업목적에 비해 객관적인 가치가 있는 시설물에 관해서는 임대인에게 매수 청구를 할 수 있는 제도의 개선이 합리적일 것이 다. 현재 임대 계약 보증 기간이 최장 10년으로 늘어났지만 재개발·재건축 등을 이유 로 갱신요구권을 거부함으로써 결과적으로 임차인의 노력으로 형성한 상권의 이익을 무상으로 가로채거나 임차인의 노력 등으로 높은 상권이 형성 되었음에도 높은 임대료 인상 등으로 결국은 퇴거 할 수밖에 없었다. 또한 임대료 인상율 상한선이 5%로 규정