프랑스 입법례에서는 임대차 목적에 따라서 구별하여 주거용, 상업용, 상업 이외의 영업용 임대차 등으로 나눠진다. 또 프랑스는 토지와 건물을 원칙적으로 별도의 부동 산으로 간주하지 않으나 토지와 건물 매개를 하는 특별법도 존재 한다.144) 이에 상가 건물임대차는 영업이나 공업용도의 건물을 뜻하며, 상업 이외의 영업용건물은 임차인 이 비상업적 직업(자유직업)을 영위할 수 있도록 정해진 건물을 뜻한다. 영업용건물의 임대차는 원칙적으로 법률로 특별히 보호하기 보다는 당사자 간의 계약에 의존하고 있 다.145)
또한 프랑스는 상가건물임대차에 있어 재산적인 가치 보호와 임대차 기간 중에 임 차권 양도라는 두 가지를 중심으로 특별법을 추진하고 1926년 6월 상가임대차 특별법 인 영업소유권에 대한 법률을 제정하였다. 이후에 1953년 9월 법령 제930호로 전면적 인 개편을 거쳐서, 대부분 상법전으로 규정이 되었다. 이 법의 적용을 받게 되는 건물 의 용도는 공업, 상업, 수공업에 국한하지 않고 광범위하게 확대를 하고 있다. 민법전 의 규정은 이런 특별한 규정들이 별도로 정하지 않는 범위 안에서 영업용건물의 임대 137) 권리금은 매상의 8~10배 수준이며, 순이익은 매상의 30% 정도이다.
138) 권리금은 매상의 10배 수준이며, 순이익은 매상의 25~30% 정도이다.
139) 권리금은 매상의 12~15배 수준이며, 순익은 매상의 30% 선이다.
140) 권리금은 매상의 6배 수준이며, 순익은 매상의 15~20% 정도이다.
141) 권리금은 매상의 14배 수준이다. 무인세탁소(코인 런드리)의 경우 매상의 20~30배 수준이며, 순익은 매상의 30% 수준이다.
142) 우리나라에는 없는 업종으로 택배 서비스와 우편함 대여 정도로 생각하면 된다. 권리금은 순이 익의 40배 정도이다.
143) 뉴욕타임즈 보도에 따르면 미국에서 가장 비싼 노점상의 권리금은 뉴욕 센트럴파크 동물원 입 구의 핫도그 노점상으로 29만 달러, 두 번째는 역시 센트럴파크 서쪽 67번 스트리트와 연결되 는 지점으로 27만 달러이며 20만 달러가 넘는 곳이 센트럴파크에만 5곳이 있다고 보도하고 있 다.
144) 소재선, 프랑스부동산법상 부동산임대차·부동산중계·부동산조합의 구조와 특성, 토지공법연 구 제40집, 한국토지공법학회, 2008, 502면.
145) 박해식·박정삼, 주택임대차 분쟁소송, 법률정보센터, 2006, 10면.
차에 적용이 된다. 프랑스에서 상가 임차를 하는 사람은 대부분 영세한 상인들이다. 또 임대차 갱신을 중심으로 상가임대차법제가 발전해 왔다.146) 상가임대차에 대해서는 프 랑스 상법이 규율을 하고 있다.147)
가. 적용범위
상가임대차법의 적용을 받기 위해서 임차인이 상업등기부나 수공업자로 등록이 되 어 있는 상인, 수공업자여야 한다. 임대건물 건물 중 한 칸의 사무실 임대에서 회사가 독자적으로 운영이 되고 있어야 한다. 또 사무실의 임대차 계약에서 임차인이 될 수가 있는 해당인은 임대건물에서 상인처럼 판매장소로 활용되거나 수공업 활동을 하게 되 면 내국인, 외국인 등 자연인이나 법인 등은 누구나가 될 수가 있다. 사무용 임대차에 대한 규정은 기본적으로 건축물이 존재하는 부지에도 적용이 된다. 창고건물로써 간접 적으로 사무용도로 이용될 수 있는 건물이나 공간은 그런 설비가 갖추어지지 않는다면 전반적 업무의 수행이 문제가 될 수 있는 경우나 임대인에게 타 장소에서 운용이 되는 기업과의 사용관련성이 긍정적으로 알려질 경우 또는 알려졌을 경우만 사무용임대차에 해당된다.148)
건물 공간의 임대차에서 지금까지 주거용으로 이용되었으나 미래는 용도를 다르게 하게 될 경우에는 반드시 계약 체결 이전에 변경될 건물 이용의 목적이 임대차계약의 유효를 위해 사전에 주무관청의 허가를 받을 것이 요구가 된다.
나. 존속보장
상가 건물임대차 기간은 강행규정으로써 9년 이상의 최단기간 동안을 보장하고 있 다. 이는 강행규정이며,149)임차인은 3년마다 특별한 사유 없이 임대차계약을 해지할 수 있다. 임대인의 특별 요건 하에서는 임대차기간의 경과 이전이라도 임대차계약을 해지 할 수도 있다.150) 상인이 영업활동을 안정적으로 보장하기 위해 특별히 임차인이 입주 를 할 시에 부담하는 권리금과의 균형을 꾀하기 위해서 일정한 정도의 최저기간이 필 요하다는데 기초를 하고 있다. 계절성 임대차의 경우도 즉, 1년에 몇 개월 단위로 목적
146) 정수경, 상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안에 관한 연구, 부산대학교 대학원 박사학위 논문, 69면.
147) 김영두·위계찬, 상가점포의 권리금에 관한 연구(2009년도 법무부 연구용역 과제 보고서), 법 무부, 2009, 12면.
148) 최환주, 상가건물 임차인 보호에 관한 연구- 경매절차를 중심으로, 전남대학교 대학원 박사학 위 논문, 2007, 27면.
149) 공순진·오정열, 앞의 논문, 45면.
150) 장민·허명국, 임대차법제의 비교법적 연구, 2009년도 법무부 연구용역 과제보고서, 법무부, 2010, 228~230면.
물을 임차를 하는 경우가 있다. 「상가임대차법」에서는 이런 계절에 따르는 임대차의 경우에 상가임대차에 대한 규정이 적용되지 않음을 정하고 있다.151)
임차인은 3년의 기간이 만료할 때마다 최소한 6개월 이전에 재판 이외에 서면으로 해지를 신청할 권리를 갖는다. 임대차 해지는 서면으로 성립되어야 하며, 형식적으로 법원의 집행관에게 송달이 되어야 한다. 법률의 규정과 다르게 임대차계약의 당사자들 은 임차인을 위해서 최초 해지권을 일정한 조건하에 부여한다거나 또 최초의 3년의 도 과하는 기간에도 허용을 할 수 있다. 이에 반해 임대인도 임차인에게서와 같이 각 3년 의 기간 경과 후 사전의 건축계획의 조건하에서 일정 손해 보상 조건 등으로 해지권을 가진다.
다. 보증금과 권리금
상가임대차에 있어 보증금은 계약의 만료 시에 임차인의 의무가 이행된 후에는 반 환이 되는 성질을 가진다. 임대차계약 체결 경우에 1개월이나 수개월의 차임을 선불하 는 경우에 이는 보증금을 구성한다고 본다. 이와 같은 선불의 고액화를 남용하는 일을 막기 위해서 2기를 넘는 차임액을 선불로 지급을 하는 경우에 프랑스 은행에서 통용이 되는 이자율로 산정이 된 이자가 발생을 한다는 규정을 두고 있다.152) 임대차 보증금 의 결정도 당사자 간의 합의에 맡기고 있다. 합의가 성립이 되지 않을 때 법원에서 임 대료를 결정하고 있다. 법원에서 임대료 가격은 자유경쟁 하에서 수요 공급의 법칙에 의해서 이끌어진 시장물가와 일치된 임대료가 된다.
한편 프랑스는 권리금의 수수의 관행 및 그 의미들이 불명료하고 다양하여 그 수수 의 유무에 의해서 구별을 하기가 곤란하다. 특별히 수요가 큰 임대차 목적물에 관해서 는 거래의 실제적인 임대인의 지위에서 임대차 기간 기산과 함께 일시불에 의하는 임 대료 지불방법(‘바닥권리금’) 등이 있는 경우도 있다.
라. 기타
프랑스는 임대차의 차임에 관한 결정과 갱신은 당사자간의 자유로운 합의에 의한 151) 김재완, 상가건물임대차 분쟁사례와 분쟁해결방안 연구, 고려대학교 산학협력단 고려대학교법
학연구원, 2015, 20면.
152) 소재선, 앞의 논문, 220면.
다.153) 임차인이 갱신의 권리 주장을 위한 요건으로는 영업재산으로 일정기간 지속하 여 그 곳에서 영업활동을 해야 한다. 이 권리는 임대인으로부터 해지의 요청이 있을 때 행사할 수 있다. 계약 해지통고가 없을 경우에는 약정기간이 종료되기 이전 6월 안 에 행사가 되어야 한다. 임대차 존속기간의 종료 시에 임차인은 이전과 동일 조건으로 임대차계약의 갱신을 요청하는 것이 가능하다. 임대차기간이 12년을 도과하는 기간으 로 정해진 임대차계약은 공증인에 의하여 공증이나 등기부상의 등기를 이행해야 한 다.154) 또 프랑스에서는 예외적으로도 허용이 된 경우에 소유자는 이렇게 허용이 된 전대차계약 체결에 관여할 수 있다.155) 전대차는 임대인의 건물이나 재산을 임대차하 여 이익을 도모할 의사라고 인식하기 때문에 임대인의 동의가 필요하다고 해석을 한 다.156)
권리금이나 시설의 매수청구 개념이 불분명하기에 권리금이라는 명칭의 단일적 규 정은 존재하지 않하고, 단, 그 수수가 존재하는 듯하며 일종의 퇴거 보상적인 성격을 갖고 있다.157) 프랑스는 일정기간 동안의 임대차기간을 보장해 주면서 임대인의 갱신 거부에 퇴거보상을 하도록 하여 안정적 영업을 보장하고 있다.158)