일본은 타인의 토지나 건물의 이용관계에 관한 법적 규율은 초기에는 민법에 맡겨 져 있었다. 일본 민법의 임대차에 대한 규정들은 형식적 사적자치의 원칙과 자유계약 원칙에 기초를 하고 있기에 임차인의 이익을 적극 배려하지 않았다고 할 수 있다.166) 이 민법 규정은 임대인과 임차인 간의 세력의 불균형으로 인하여 각종 폐해가 발생하 는 현실과 유리가 되어 있었다. 이후 민법전 시행 직후부터 이를 완화 시켜서 임차인 을 보호하는 여러 특별법이 제정이 되었다. 이후 1941년에는 차지법과 차가법이 최초 로 개정이 되었다. 상가건물의 임대차에 관하여 차지차가법을 적용함에 관하여 판례나 학설이 각기 다른 입장을 가졌다. 판례는 상가건물 임대차를 주거에 준하여 취급하는 입장과 차지차가법의 적용에서 제외를 해야 한다는 입장으로 대립이 되고 있다. 학설 은 상가건물 임대차에 대한 특별법이 없고 차지차가법이 상가건물을 포함을 하기에 공 동경영 또는 이익분배 내용이 명료하지 않은 한 차지차가법의 규정을 전면 상가건물에 적용을 해야 한다는 입장이 다수설이다. 귀결은 일본은 상가건물의 임대차 경우도 차 지차가법 적용을 받고 있다.167) 판례도 같은 입장을 취하고 있다.
나. 존속보장
일본의 임차권의 존속기간의 경우에 1년 미만의 기간으로 약정한 임대차계약은 무 효로써 기간을 정함이 없는 것으로 본다. 최장기간은 20년이다.(민법 604조). 임대차계 약의 해당사자가 계약상 존속기간을 약정한 경우는 원칙적으로 그 기간의 종료로 임대 차는 만료하며 존속기간에 관한 규정은 강행규정이기 때문에 이 규정을 위반하는 특약 은 무효가 된다.(차지차가법 제30조).168) 또 기간을 정함이 없는 임대차는 당사자의 해 약의 통고로 만료하나 임대인이 해지하는 경우는 그 해지기간을 6개월로 하며(차지차 가법 제27조), 이는 임차인을 적극 보호하기 위한 규정이다.169) 임대차계약의 당사자는 채무불이행이나 기타 일정한 사유가 있는 경우는 계약을 해지하여 임대차를 만료할 수 있다. 계약 일반에 적용을 하는 해제원인은 이행지체와 이행불능이다. 임대차의 특수한 해제원인은 임차인 의사에 배반하는 임차물의 일부멸실, 보존행위, 임대인의 동의를 득 하지 않고 성립한 부적합 양도 또는 전대이다. 이런 원인들이 존재할 시는 임대차계약
166) 이준현, 민법 임대차규정과 임대차특별법의 기능 및 역할에 관하여, 민사법이론과 실무 제8권 제1호, 민사법의 이론과 실무학회, 2004, 126면.
167) 류홍매, 앞의 박사학위논문, 34면.
168) 김미자, 건물임대차에 관한 특별법의 민법규정으로의 편입에 관한 연구, 청주대학교 대학원 박 사학위논문, 2010, 34면.
169) 박경식, 주택임차인 보호제도의 개선방안에 관한 연구, 제주대학교 대학원 박사학위논문, 2011, 20면.
당사자는 해지권을 행사할 수 있다. 동 행사는 상대방에 의한 의사표시로 본다. 그 방 법은 서면, 구두 또는 재판상이든 재판 이외이든 상관이 없다.
다. 보증금과 권리금
일본 차지차가법은 보통으로 보증금 지불이 성립하고 있으며 보증금은 계약만료 때 임차인의 채무불이행이 있다면 당연히 그 금액은 감액이 되고, 채무불이행이 없다면 보증금은 임차인에게 반환이 된다. 보증금 액수보다 임차인이 부담할 채무액수가 많을 경우에는 법정충당의 순서에 의한다. 임대차계약을 체결할 경우 보증금을 약속일에 지 급하기로 약정을 한 임대차계약도 유효다. 장래 일정한 사유가 발생할 때는 지급하기 로 약정한 특약도 유효하다.
일본 법원은 임대인에게 매우 엄격하게 적용하고 있다. 즉, 일본은 임대인이 건물의 재건축을 위해 계약갱신을 거부할 경우에도 사전 통보의 기간(계약기간 만료 1년-6개 월 전)의 준수와 정당한 사유가 필요하다. 정당한 사유는 건물이 붕괴상태에 달하여 사용이 불가능한 경우에만 허용이 되고 있다.170)
권리금은 관행으로 계약서상에 명기가 되지 않은 상태에서 상당한 고액이 거래되어 왔다. 그러나 민법상 권리금에 대한 규정은 없고 지대가임통령제령이 이를 금지하고 있다.171) 일본의 권리금의 법적 성격도 우리나라의 권리금과 같이 복잡한 성격을 갖고 있다. 실무상 지급되는 권리금의 의미나 내용도 분명하지가 않다.172) 하급심 판례는 권 리금의 반환을 인정하기도 하였지만 최고재판소는 임대차 성립 이후의 권리금은 일반 적으로 반환을 인정을 하지 않고 있다.173)
라. 기타
일본의 민법에서는 임대인의 승인이 없이 임차인이 임차권을 양도나 전대할 수가 없고, 임차인이 이를 위배하여 제3자에게 임차물을 사용이나 수익하게 한 때는 임대인
170) 원상철, 정부의 상가권리금 법제화 방안에 대한 타당성 검토, 법이론실무연구 제3권 제1호, 한 국법이론실무학회, 2015, 129면.
171) 공순진·오정열, 앞의 논문, 61면.
172) 김영두·위계찬, 앞의 논문, 11면.
173) 공순진·오정열, 앞의 논문, 62면.
은 계약을 해지할 수가 있다.174) 일본의 차지차가법에는 법적인 갱신제도가 인정이 되 어 있기에 기간종료 전 6월에서 1년 안에 갱신거부의 통지를 하지 않으면 기간이 종료 되어도 소멸을 하지 않는다. 또 갱신거부의 통지에 의해 소멸한 경우일지라도 임차인 이 계속하여 임차건물을 사용할 시는 임대인이 지체가 없이 이의제기를 않하면 해당 임대차계약은 갱신이 된다. 존속기간에 관한 규정은 강행규정으로 이 규정에 상반되는 특약은 무효가 된다. 그러나 정기간의 건물임대차는 법정 갱신이 적용이 되지 않고 보 상금액을 요청할 수가 있다. 보상금 지급 채무와 건물의 명도에 의한 채무가 상호간에 동시 이행의 관계에 있다.
건물의 차임이 경제사정의 변동에 의해 상당하지 않게 되었을 시에는 임대차계약의 조건에도 불구하고 당사자는 앞을 향하여 차임 증감을 청구할 수가 있다. 이는 차임 을 경제사정의 변동에 의해 합리적으로 조정을 하고자 하는 것이다.175)
차임증감청구권 해당사자는 건물의 임대인과 임차인으로, 임대인은 차임증액의 청 구권을, 임차인은 차임감액의 청구권을 행사할 수가 있다. 계약당사자 사이의 차임을 증액하지 않는다는 특약은 유효하지만(차지차가법 제32조 단서), 감액하지 않는다는 특약은 무효이다(차지차가법30조). 이에 상반해 차임 증액을 하지 않다는 특약이 장기 적이고 그 간에 경제적 사정의 변경이 있고, 그 변동이 특약 당시에 해당사자의 예측 을 도과하여 특약의 구속력을 계속하여 인정하는 것이 공평에 반하는 결과가 나왔을 경우에는 사정변경의 원칙에 의해 증액청구권을 인정받을 수 있게 된다. 이러한 점에 서 차지차가법은 임대차 존속보호를 적극 인정하고 있다.176)