가. 시간적 적용제한
임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 이전부터 임대차 만료 시까지 새로운 임차 인이 되고자 하는 사람을 임대인에 관하여 알선하여야 한다.265) 그렇지 않다면 임대인 에게 상가권리금 회수기회 방해 행위를 원인으로 하여 손해배상청구를 할 수가 없다.
그러나 임차인이 상가권리금 회수를 하지 못한다는 뜻은 아니다.266) 그럼에도 임대차 계약이 만료되면 임차인은 상가건물을 원상으로 회복하여 상가임대인에게 인도하여야 제3항으로 이동) 및 감정평가에 관한 규칙 제28조 규정의 위임을 받아 고시 형태로 제정된 것으 로, 사기 법령의 위임한계를 벗어나지 아니하는 한, 그것들과 결합하여 대외적인 구속력이 있는 법규명령으로서 효력을 갖는 것으로 해석할 수 있다.”고 하고, 대법원 2014.6. 12. 선고 2013 두 4620 판결은 “감정평가에 관한 규칙에 따른 ‘감정평가 실무기준’(2013. 10. 22. 국토교통 부 고시 제2013-620호)은 감정평가의 구체적 기준을 정함으로써 감정평가를 수행할 때 이 기준을 준수하도록 권장하여 감정평가의 공정성과 신뢰성을 제고하는 것을 목적으로 하는 것이고, …(중 략)… 일반 국민이나 법원을 기속하는 것이 아니다.”라고 판시하고 있다. 생각건대 감정평가 실 무기준은 감정평가사들에 대하여 내부적인 기속력을 인정할 수 있을 것이나, 외부적인 기속력, 즉 보편적인 성격의 법규성은 인정할 수 없다고 할 것이다.
264) 한국감정원 > Q&A > 자주 묻는 질문 > 권리금은 현재 감정평가의 대상이 아닙니다. (http://
www..kab.co.kr/kab/home/customer/qnaDetail.jsp?sBoarddx=045005125007033).
265) 상가임대차법 제10조의4 제1항.
266) 법무부, 앞의 책, 10면은 임대차기간 종료 시까지 권리금을 회수하지 못한 경우라도 임차인은 임대인과의 ‘합의’ 하에 신구임차인을 주선하고 그로부터 권리금을 지급받을 수 있다고 한 다.
한다. 임대인은 즉시 신규 임차인을 구할 수 있으므로, 임대차계약이 만료되면 임차인 은 실제적으로 권리금 회수를 받기 어렵게 된다.
한편으로 임대인의 방해 행위에 의하여 임차인에게 손해배상청구권이 발생하였어도 이를 임대차가 만료한 날로부터 3년 안에 이를 행사해야 하고, 그렇지 않으면 시효의 완성으로 소멸을 한다.267) 본 소멸시효 규정만을 놓고 어떤 문제가 없으나, 상가임대차 법규의 제10조의4 제2항 제3호에서 상가임대인 또는 제3자268)가 “임대차 목적물인 상 가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”에도 똑같이 임대차가 만료한 날로부터 3년이라는 청구행사기간을 적용을 한다면 손해배상청구권 행사기간이 단축이 되는 문제점이 발생한다.269)
나. 장소적 적용의 제한
(1) 대형 점포 및 준대형 점포
현행의 유통산업발전법 제2조 제3호에 의하면 대규모점포는 하나 또는 대통령령으 로 정하는 둘 이상의 연접되어 있는 건물270) 안에 하나 또는 여러 개로 나누어 설치가 되어 상시 운영이 되는 3,000㎡ 이상 면적을 보유한 매장을 말한다. 여기에 해당 되는 요건은 ‘대형마트, 백화점, 쇼핑센터, 전문점, 복합쇼핑몰, 그 밖에 용역 제공 장소를 제 외하는 매장면적 합계가 3,000㎡ 이상의 점포 집단이나 용역의 제공 장소 등을 제외한 매장면적 총합계는 전체 매장면적의 10분의 5 이상을 가지는 점포의 집단 등’이 있 다.271)
또한 유통산업발전법 제2조 제4호에 따르면 준대규모점포란 대규모점포를 경영하 는 회사 또는 그 계열회사가 직영하는 점포이거나, 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 에 따른 상호출자제한기업집단의 계열회사가 직영하는 점포이거나, 직영점형 체인사 업272) 및 프랜차이즈형 체인사업273)의 형태로 운영하는 점포 중 통계법 제22조에 따라 267) 상가임대차법 제10조의4 제4항.
268) 본 규정의 주체가 누구인지 관하여, 본 규정의 입법취지 및 법무부의 의견에 따라 임대인이라 고 기술하였는데, 대법원 판결에 따라 이를 임차인으로 볼 여지도 충분함을 앞서 살펴보았다.
269) 김현선, 권리금과 임대차보호법 실무, 백영사, 2015. 5, 230면.
270) 건물간의 가장 가까운 거리가 50m 이내이고 소비자가 통행할 수 있는 지하도 또는 지상통로가 설치되어 있어 하나의 대규모점포로 기능할 수 있는 것; 유통산업발전법 시행령 제3조 제2항.
271) 유통산업발전법 시행령 [별표] 대규모점포의 종류(제2조제3호 관련).
272) 체인본부가 주로 소매점포를 직영하되, 가맹계약을 체결한 일부 소매점포에 대하여 상품의 공 급 및 경영지도를 계속하는 형태의 체인사업(유통산업발전법 제2조 제6호 가목).
273) 독자적인 상품 또는 판매·경영 기법을 개발한 체인본부가 상호 판매방법·매자운영 및 광고방
통계청장이 2007년 12월 28일 고시한 한국표준산업분류상의 슈퍼마켓(47121)274)과 기 타 음·식료품 위주 종합소매업(47129)275)을 영위하는 점포를 말한다.276)
본 법규정은 보통 백화점이나 대형마트 등은 브랜드인지도가 높고 건물주와 사장이 상이하여 관리주체가 다를 수 있는 경우가 많다는 등의 사유로 당해 점포에서 영업하 는 임차인들의 상가권리금 회수기회 보호를 인정할 수 없다는 취지로 보인다. 그렇지 만 상가임대차법 개정을 논의할 당초에도 이같은 내용이 없었다. 그 후 입법이 될 때 갑자스럽게 나타난 규정이다. 이런 내용들이 없었음에도 입법화될 시에 갑자기 나타난 규정이다. 이런 사연에 의문이 든다. 이는 백화점이나 대형마트 등의 임차인에 관하여 본 규정처럼 일률적으로 상가권리금 회수기회 보장규정을 적용해야 할 당위성이 없기 때문이다.
(2) 국유재산 및 공유재산
현행 국유재산법 제2조 제1호에 의하면면 “국유재산이란 국가의 부담, 기부채납이나 법령 또는 조약에 따라 국가 소유로 된 제5조 제1항 각 호의 재산을 말한다.”라고 규 정하고 있다. 또 공유재산이나 물품 관리법규 제2조 제1호에 의하면 “공유재산이란 지 방자치단체의 부담, 기부채납(寄附採納)이나 법령에 따라 지방자치단체 소유로 된 제4 조 제1항 각 호의 재산을 말한다.”라고 규정하고 있다.
위의 ‘기부채납’은 사유재산을 국가나 또는 지방자치단체에 기증(증여)하고 국가 또 는 지방단체가 이를 채납(승낙)하는 일연의 법률행위를 의미한다. 이렇게 기부채납 이 된 권리금과 연관한 공유재산으로 주로 논의가 되는 것이 지하도의 상가와 연관이 된 문제이다.
현재 한국의 지하도상가의 경우는 일반적으로 민간회사가 일정기간 동안을 무상으 로 관에서 운영과 수익할 것을 요건으로 사업비용을 투하하여 개발한 후에, 기부채납
법 등을 결정하고, 가맹점으로 하여금 그 결정과 지도에 따라 운영하도록 하는 형태의 체인사업 (유통산업발전법 제2조 제6호 나목).
274) 단일 경영주체가 일정 규모의 시설(165㎡~3,000㎡)을 갖추고 음·식료품을 위주로 하여 각종 생활잡화 등을 함께 소매하는 산업활동을 말한다. 체인화 편의점의 형태로 운영하는 산업활동은 제외한다. 이에 대한 예시로 슈퍼마켓, 중형 종합 할인점; 서울특별시 홈페이지 > 서울특별시 >
서울소개 > 서울의 통계 > 통계자료실 > 표준산업분류
(http://www.seoul.go.kr/org/introduction/stat_data/econo_assort/1204128_2511.html)
275) 다인 경영주체가 일정한 시설(165㎡ 미만)을 갖추고 체인화 편의점 이외의 방식으로 음·식료 품을 위주로 하여 각종 생활잡화 등을 함께 소매하는 산업활동을 말한다.
276) 유통산업발전법 시행령 제3조의2.
이 된다. 이후에 국가나 지방자치단위에서 지하도상가를 직영 관리를 하거나 당해 지 방자치단체에 소속한 시설관리공단에서 위탁하여 관리를 하게 된다. 이런 진행과정에 서 지하도상가는 공공적인 성격을 가진 지하도로와 수익적 성격을 보유한 상가가 혼용 이 되게 되었다.
현행 지하도상가는 공공의 재산임에도 불구하고 그동안 기존 상인들의 반복적인 계 약의 연장과 재임대와 전대행위, 또 고액의 권리금 수수행위가 있고 기존 상인들 이외 의 사람들에게는 입찰기회가 배제되는 문제 등이 있었다. 각 지방자치단체별로 이 문 제들을 해결하여 나가고 있다.277)