은 계약을 해지할 수가 있다.174) 일본의 차지차가법에는 법적인 갱신제도가 인정이 되 어 있기에 기간종료 전 6월에서 1년 안에 갱신거부의 통지를 하지 않으면 기간이 종료 되어도 소멸을 하지 않는다. 또 갱신거부의 통지에 의해 소멸한 경우일지라도 임차인 이 계속하여 임차건물을 사용할 시는 임대인이 지체가 없이 이의제기를 않하면 해당 임대차계약은 갱신이 된다. 존속기간에 관한 규정은 강행규정으로 이 규정에 상반되는 특약은 무효가 된다. 그러나 정기간의 건물임대차는 법정 갱신이 적용이 되지 않고 보 상금액을 요청할 수가 있다. 보상금 지급 채무와 건물의 명도에 의한 채무가 상호간에 동시 이행의 관계에 있다.
건물의 차임이 경제사정의 변동에 의해 상당하지 않게 되었을 시에는 임대차계약의 조건에도 불구하고 당사자는 앞을 향하여 차임 증감을 청구할 수가 있다. 이는 차임 을 경제사정의 변동에 의해 합리적으로 조정을 하고자 하는 것이다.175)
차임증감청구권 해당사자는 건물의 임대인과 임차인으로, 임대인은 차임증액의 청 구권을, 임차인은 차임감액의 청구권을 행사할 수가 있다. 계약당사자 사이의 차임을 증액하지 않는다는 특약은 유효하지만(차지차가법 제32조 단서), 감액하지 않는다는 특약은 무효이다(차지차가법30조). 이에 상반해 차임 증액을 하지 않다는 특약이 장기 적이고 그 간에 경제적 사정의 변경이 있고, 그 변동이 특약 당시에 해당사자의 예측 을 도과하여 특약의 구속력을 계속하여 인정하는 것이 공평에 반하는 결과가 나왔을 경우에는 사정변경의 원칙에 의해 증액청구권을 인정받을 수 있게 된다. 이러한 점에 서 차지차가법은 임대차 존속보호를 적극 인정하고 있다.176)
상을 하지 않기 위해서는 임대차의 계약갱신이나 신규 임대차계약을 체결하는 방식을 취하였다(Landlord & Tenana Act, 1927년, section 4). 동법은 5년 이상의 임차권을 보 호대상177)으로 하고 있기에 Landlord & Tenana Act(1954년)에서 점포임차인에게 갱신 을 요청할 수 있는 권리와 갱신이 거부될 경우에 퇴점에 관한 보상을 청구할 수 있게 권리를 부여하였다(Landlord & Tenana Act, 1927년, section 37).
나. 비용상환의 청구권과 부속물 매수의 청구권
(1) 비용상환의 청구권
임차인이 갱신을 요구할 시에도 임차인이 차임료 연체, 수선의무의 위반, 임차목적 물의 사용이나 그 밖에 의무의 위반, 일부임대차, 대체점포 제공의 경우에 임대목적물 의 전부를 임대하는 경우, 철거나 재건축 경우, 임대인 자신이 점유하고자 하는 경우에 임대인이 계약의 갱신을 거부178)할 수 있다(Landlord & Tenana Act, 1954년, setion 30).179) 임차인은 법원이 부여하는 증명서에 규정한 조건에 맞는 개량행위를 실행한 경 우는 비용상환의 청구권을 취득한다. 이 경우 임차인이 수거가 가능한 시설물들은 비 용상환의 청구권 대상에 포함이 되지 않는다. 또 임차인의 희망에 의해 임의로 설치한 시설물은 설치비용상환의 청구권 대상이 될 수 없다.
(2) 부속물매수청구권
임차인의 개량행위에 관하여 1927년 법은 개량비용의 청구권 대상 목적물을 영업용 건물 임대차에 한정을 하고 있다. 개량행위는 임대차의 만료 시 임차인이 실행한 개량 행위에 의하여 임대차목적물 임대의 가치가 상승을 했을 경우에 비용의 상환을 청구할 수 있다. 또 임차인의 희망에 의해 임의로 설치한 시설물은 임대차 만료 시 임차인이
177) 영국의 영업용 건물의 임대차는 점유사용을 목적으로 하는 임대차는 대부분 25년간 존속하고 투자를 목적으로 하는 임대차는 99년간 또는 그 이상 존속하는 형태를 취하고 있다.
178) P. F. Smith, The law of landlord and Tenant, 1993, pp. 369~370.
179) 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유에 해당하더라도 일부임대차의 경우 임대목적물 전체를 임대하는 경우와 철거나 재건축의 경우, 임대인이 스스로 점유하고자 하는 경우에는 임차인에 게 보상을 하여야 한다. 이 때 보상금액은 임차권에 포함된 재산의 과세표준액에 일정한 乘數 (multiplier)를 곱하여 산출한다. 14년 이상 장기간 영업을 해 온 경우에는 보상금액이 늘어나 는데, 과세표준가액을 2배로 하여 승수를 곱하는 방식으로 보상금을 산정한다. 한국법제연구 원, 앞의 논문, 33쪽; 우리 상가 건물 임대차보호법에서 참고할 만하다.
수거할 수가 있고, 명시적인 약정에 의해 부속물매수의 청구권과 반환청구권의 대상에 서 제외가 된다.
다. 보증금과 권리금
(1) 보증금
영국에서는 보증금이라는 임대차 존속기간 안에서 발생할 수 있는 임차인의 채무불 이행에 의한 손해배상채무를 담보하는 기능을 갖고 사전에 지불하는 금전이라는 점은 우리나라와 동일하다. 2~3개월 차임 정도의 금액만 지불하기 때문에 큰 문제가 되지는 않는 것 같다. 재판의 과정에서 보증금의 승계가 인정이 되고 건물 인도와 보증금의 반환은 동시에 이행관계가 인정이 된다. 임대차계약에 관련이 되는 비용은 당사자 양 방이 부담을 하는 것으로 되어 있다. 대부분의 계약은 solictor에 의해 작성이 되고 있 기에 영업용 건물 임대차에 대한 법률문제가 소송이 되는 경우는 흔하지 않다.180)
(2) 권리금
권리금은 차임에 부가가 된 부담금(금전, 기타 대가)이고 임차권 설정과 갱신, 양도 시에 요청이 되는 차임 그 밖의 각종 금전적인 대가를 포한한다. 즉 임대인과 임차인 간에 차임이나 보증금 이외에 프리미엄을 인정하고 임대료에 부과가 되는 금전을 말한 다. 임차권의 설정, 갱신이나 양도의 대가로 지불하는 차임 이외의 금전적인 대가를 포 함하는 개념이라고 볼 수 있다. 통상 차임의 제한이 행하여지는 경우에 부당한 금전을 수수하는 탈법행위를 금지하기 위하여 premiums, key-money라는 권리금류의 취득을 금지하는 일이 중요한데,181) 주거용건물의 임대차에 대한 1977년 차임법 제119조에서 는 권리금에 대한 수수를 금하고 있다.182) 그러나 영업용 건물 임대차는 권리금을 소 유하는 것과 그 액을 얼마로 하는 지는 당사자 간의 자유 계약에 맡겨져 있다.
180) 법무부, 앞의 책, 37면.
181) 오정열, 영업용 건물의 임대차보호에 관한 연구, 동의대학교 대학원 박사학위논문, 89면.
182) Rent Act 1977. Prohibition of premiums and loans on grant of protected tenancies.
라. 양도와 전대
임차권은 자유로운 양도와 전대를 할 수가 있다는 원칙이 성립이 되어 있다. 주거용 도의 건물이나 영업용도 건물을 구별하지 않고 건물임대차에 있어서 명시의 특약에 의 해서 양도·전대가 금지되는 것이 보통이다. 임대차에 있어서 그 건물에서 영업활동을 할 수 있는 영업의 종류에 관한 특정이 중요한 문제이다. 임차인 경우도 경제성과 수 익성을 감안하여 임대차의 목적물을 선택하기에 특별한 법의 규제는 불필요로 하다.