1. 입법모형 분석
앞에서 본 바와 같이 상가임대차법에 대한 민법 편입방식에는 전면 편입방식 과 공통부분에 대한 민법 편입 및 특별규정에 대한 단일법화 방안을 구상할 수 있다.
첫째, 상가임대차법에 대한 민법 전면 편입방식은 아래와 같이 도식화할 수 있 다. 즉, 민법에 주택임대차보호법과 상가임대차법을 전면 수용하는 방식이다.
구상안(주택임대차법+상가임대차법+민법)
이 방식은 기본법으로서의 민법의 기능을 단순히 이념형이 아닌 정책형과 대 책형의 복합적 성격을 가지게 되어 민법의 역할이 강화되게 되고, 민법이 임대차 에 대한 직접 규제적 기능도 수행하게 된다. 그러나 이와 같은 방식에 대해서는 우선 민법의 사적 자치 원칙을 크게 훼손한다는 등의 비판이 있다.127)
둘째, 공통사항 민법 편입 및 주택․상가 양자의 임대차에 대한 특별규정을 내 용으로 하는 단일법 제정 방식에 대해서는 대체적으로 찬성하는 방식이나, 사법 적 영역은 민법의 영역으로, 그 밖의 영역 및 공법적 영역은 각각의 주택임대차 법 및 상가임대차법에 규정을 두는 방식이 있다.128)
127) 오호철, 전게논문, 220면.
128) 오호철, 상게논문, 220면.
법률명 주요 내용
｢주택임대차보호법｣
｢상가임대차법｣ ｢민법｣
｢민법｣
구상안(주택임대차법+상가임대차법+민법)
이와 같은 방식과 관련하여 사법적 영역은 민법에, 공법적 영역은 상가임대차 법으로 분류가 되어 소송과 관련하여 민사소송 제기시에는 민법을, 행정소송 제 기시에는 상가임대차법만 보면 되기 때문에 국민이 재판에 따라 봐야할 법이 명 확하다는 장점이 있을 수 있다. 그러나 과연 사법적 영역과 공법적 영역은 어떻 게 분류할 것인가에 대한 명확한 기준 제시가 어렵고, 공사법 이분론에 대한 비 판론적 입장에서 본다면 법적 분쟁 발생시 민사재판이냐 행정재판이냐를 제외하 고 공사법이 상호 교차 적용되는 경우가 대다수인데, 이를 분리하는 것이 법실무 적으로 의미가 없다는 비판이 가능하다.
셋째, 주택임대차법 및 상가임대차법을 하나로 통합된 특별법으로 두자는 방 안129)이 있다. 이는 민법에 주택임대차법 및 상가임대차법의 공통사항을 편입하 게 하고, 나머지 사항을 하나의 새로운 특별법으로 두자는 방식이다.
구상안(새로운 특별법안+민법)
129) 김미자․이승길, 전게논문, 92면.
법률명 주요 내용
｢주택임대차보호법｣
｢주택임대차법｣+ ｢상가임대차법｣
｢민법｣ (사법영역)
｢상가임대차법｣
｢민법｣
이러한 입법모형과 관련하여서 입법 경제적 측면에서 3개의 법률을 2개의 법 률로 만들고, 이를 공통적 영역과 개별적 영역으로 분류할 수 있다는 장점이 있 다. 또한 일반 국민들이 상가임대차 관련 사항을 볼 때 현재의 법률구조보다는 쉽게 법률을 볼 수 있다는 장점이 있다.
다만, 새로운 법률을 제정하는 경우에는 다음의 요소를 고려하여야 할 것이다.
즉, 입법정책을 실현하는 데 어느 쪽이 유리한지, 어느 쪽이 입법 경제적인지, 어 느 쪽이 법체계의 정합성 유지에 적합한지, 어느 쪽이 국민의 법 이해에 도움이 되는지 등을 고려해서 결정해야 한다.130)
첫째, 입법정책을 실현하는 데 어느 쪽이 유리한지와 관련하여서는 새로운 입 법을 하는 경우에 입법절차의 복잡성과 시간적․비용적 문제가 발생할 수 있다.
둘째, 어느 쪽이 입법 경제적인지와 관련하여 새로운 법률에 주택임대차법과 상가임대차법의 민법전 편입이 안 된 사항을 일괄 또는 특정의 법제 개선이 입 법 경제적 측면에서 유리하다.
셋째, 어느 쪽이 법체계의 정합성 유지에 적합한지와 관련하여서는 상가라는 측면에서 현행 상가임대차법에서 규율하는 것이 법체계의 정합성 측면에서 타당 하다.
넷째, 어느 쪽이 국민의 법 이해에 도움이 되는지와 관련하여서는 상가와 관련
130) 법제처, 전게서, 11면.
법률명 주요 내용
｢주택임대차보호법
｣
｢새로운 특별법(｢주택임대차보호법｣+
｢상가건물임대차보호법｣)｣⇒
(가칭)「건물 임대차 보호법」
｢민법｣
｢상가건물임대차보 호법｣
｢민법｣
한 임대차 문제는 새로운 법률에서 규율하는 것이 타당하다.
다만, 이와 같은 기준에 우열 관계를 논하기는 어려우나, 가장 중요한 사항은 어느 쪽이 국민의 법 이해에 도움이 되는지가 가장 우선시 되어야 할 것이다.
공통된 임대차법들의 내용을 민법에 편입시킨 뒤 남아 있는 사항을 다시 주택 임대차법과 상가임대차법에 각각 두는 것은 국민의 법 이해에 도움이 된다고 보 기 어려우며, 새로운 통합법을 만드는 것이 입법 경제적인 측면에서도 타당하다 고 할 것이다.
2. 민법 편입 세부규정과 새로운 특별법의 방향성
(1) 민법 편입 세부규정 검토
상가임대차법상의 규정 중 어느 규정을 민법에 편입시킬 수 있을 것인가와 관 련하여 그 기준으로서 민법상의 임대차원리에 편입될 수 있는 내용을 편입하여 야 할 것이다. 이와 관련하여서 ① 민법이 기본법으로서의 성격을 가지고 있기 떄문에 적용범위에 관한 규정은 민법전에 편입시킬 필요가 없다. ② 임차권등기 명령 사항은 민법 제621조 제1항의 대항력의 발생을 단독으로 신청할 수 있는 임차권등기를 하도록 한다면 상가임대차법 제6조(임차권등기명령)는 삭제되어야 한다.131) ③ 권리금 규정 중 정의규정은 민법전에 편입시켜 일반법으로서의 민법 전을 강화시킬 필요가 있다. ④ 보증금 중 일정액의 보호규정은 주택 또는 상가 임대차에 따라 다르기 때문에 민법전에 편입시키는 것은 타당하지 않다.
그 밖에 대항력 규정, 보증금 회수 규정, 임대차기간 규정, 계약갱신권 규정, 차 임 등의 증감청구권 규정, 일시사용을 위한 임대차 규정 등은 민법전에 편입이 가능할 것이다.
이러한 사항을 정리하여 보면 아래의 표와 같다.
민법전 편입규정 가부
131) 김미자․이승길, 전게논문, 102-103면.
이와 같은 상가임대차법상의 개별 규정의 민법전 편입 사항을 고려하여 위에 서 본 바와 같은 주택임대차법 및 상가임대차법을 하나로 통합된 특별법인 (가 칭)「건물 임대차 보호법」으로 두는 방안으로 다음과 같은 구상을 고려할 수 있 다.
132) 김미자․이승길, 전게논문, 102-103면.
규정 내용 편입 여부
적용범위 제2조(적용범위) X
대항력 제3조(대항력 등) O
보증금 회수 제5조(보증금의 회수) O
임차권등기명
령 제6조(임차권등기명령)
△(민법 제621조 제1항 의 대항력의 발생을 단 독으로 신청할 수 있는 임차권등기를 하도록 한 다면 상가임대차법 제6 조(임차권등기명령)는 삭 제되어야 한다.132)) 임대차기간 제9조(임대차기간 등) O(민법 제651조)
계약갱신 제10조(계약갱신 요구 등) O(민법 제639조)
권리금
제10조의3(권리금의 정의 등) 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
제10조의5(권리금 적용 제외)
△(권리금 정의규정은 민법전에 편입 가능)
차임증감청구
권 제11조(차임 등의 증감청구권) O(민법 제628조) 보증금 중
일정액 보호 제14조(보증금 중 일정액의 보호) X
강행규정 제15조(강행규정) O(민법 제652조) 일시사용을
위한 임대차 제16조(일시사용을 위한 임대차) O(민법 제653조)
구상안(주거․상가임대차보호법안+민법)
(2) 새로운 특별법의 법률명과 방향성
새로운 특별법의 법률명은 주택과 상가건물의 임대차에 대한 사항이라는 것을 쉽고 명확히 알 수 있도록 (가칭)「건물 임대차 보호법」으로 하는 것을 고려할 수 있다.
목적규정과 관련하여서는 ‘이 법은 주택 및 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.’라고 규 정하여 민법에 대한 특례임을 명확히 할 필요가 있다.
용어와 관련하여 주거용과 상가용에 대한 개념을 명확히 할 필요가 있으며, (가칭)「건물 임대차 보호법」상의 장을 나누어 주택임대차와 관련한 사항과 상 가임대차에 관한 사항을 규정할 필요가 있다.
법률명 주요 내용
｢주택임대차보호법
｣
｢새로운 특별법(주택임대차법+
상가임대차법)｣ ⇒ (가칭)「건물 임대차 보호법」
｢민법｣
(편입규정:
상가임대차법 제3조(대항력 등) 제5조(보증금의 회수) 제9조(임대차기간 등) 제10조(계약갱신 요구
등)
제10조의3(권리금의 정의 등) 제11조(차임 등의
증감청구권))
｢상가건물임대차보 호법｣
｢민법｣
제3절 소결
특별법으로서의 상가임대차법 법체계 분석과 관련하여 2단계의 분석이 필요할 것이다. 우선 민법과의 관계 설정에 대해서는 민법과 상가임대차법은 일반법과 특별법의 관계로서 첫째, 적용적합성에서는 상가임대차법이 상대적으로 사안적합 성과 행정적합성에 따라 집약화․세분화되어 일관성 있는 법률 집행의 가능성이 크다. 둘째, 친숙성과 관련하여서는 범위 및 법 정보 제공에 대해서는 상대적으 로 상가임대차법이 더 범위가 명확하다. 그러나 상가임대차법은 민법뿐만 아니라 각종 행정법제와 관련성이 크기 때문에 개념의 명확성이 반드시 민법보다 분명 하다고 보기는 어렵다. 셋째, 효율성과 관련하여 상가임대차법이 상대적으로 탄 력적인 행위가능성 부여, 거버넌스 구조 측면 및 입법의 현실 적응성이 크다. 넷 째, 부수효과와 관련하여, 상가임대차법이 일정 정도 좀 더 세부적인 해석의 운 용에 대한 판단능력의 제고에 기여하는 측면도 있다.
이러한 첫 번째 단계의 결과를 가지고 두 번째 단계인 주택임대차법과 상가임 대차법에 대한 관계에 대해서는 첫째, 양법은 법률의 내용이 사안적합성과 행정 적합성에 따라 집약화․세분화 되어 일관성 있는 법률 집행의 가능성, 법집행을 위해 필요한 업무를 담당하는 기관(부서)의 통일성과 집행과 관련한 사항에 있어 서 해석상의 일관성의 도모는 양법이 대등한 관계에 있다고 할 수 있다. 둘째,
이러한 첫 번째 단계의 결과를 가지고 두 번째 단계인 주택임대차법과 상가임 대차법에 대한 관계에 대해서는 첫째, 양법은 법률의 내용이 사안적합성과 행정 적합성에 따라 집약화․세분화 되어 일관성 있는 법률 집행의 가능성, 법집행을 위해 필요한 업무를 담당하는 기관(부서)의 통일성과 집행과 관련한 사항에 있어 서 해석상의 일관성의 도모는 양법이 대등한 관계에 있다고 할 수 있다. 둘째,